房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究報告7-資料下載頁
2025-04-28 22:36本頁面
【正文】 政治社會 政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。 經(jīng)濟因素 經(jīng)濟因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。 行政法規(guī) 行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。 國際狀況 國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。 總之，點、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調(diào)查，科學(xué)的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。 房屋預(yù)售個案分析表項目名稱四季花城工地位置盛岸西路易初蓮花大賣場向西800米投資興建錢橋房產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售凱捷房地產(chǎn)營銷企劃有限公司建筑設(shè)計無錫市城市設(shè)計院規(guī)劃用途住宅基地面積6萬㎡建筑面積9萬㎡多建筑樓層6層規(guī)劃面積90－224㎡主力面積90㎡一樓單價2400元/㎡平均單價2800元/㎡車位單價未定單價范圍2400－3200元/㎡主力總價26萬可售總額規(guī)劃戶數(shù)846戶可售戶數(shù)846戶售出戶數(shù)800銷 售 率95％銀行貸款80％交房日期公開日期調(diào)查日期工程進度在建綜合分析1． 產(chǎn)品分析：小區(qū)共分三期，以小高層為主，㎡、㎡，㎡，㎡、㎡，㎡，㎡。商鋪部分：。共40多套。面積：185㎡為主。其中以500－600㎡的最為好銷售，捆綁銷售4300－5300元/㎡。2． 綠化率：40％3． 得房率：90％（住宅），9899%(商鋪)4． 戶型配比分析：5． 去化分析：6． 區(qū)域狀況：7． 公建配套：8． 交通狀況：9． 個案配套：10． 個案客戶層：11． 樣板房狀況：12． 銷售現(xiàn)場狀況：13． 銷售人員狀況：14． 物業(yè)管理費：㎡左右15． 停車位：一共有423個車位，達到了50％，全都是地下停車位，價格還未定16． 公共配套：在三期會有一個中心會所，其他的沒有什么配套了17． 媒體分析：電視，報紙，戶外看板18． 綜合分析：本案所在的位置很偏，交通很不方便，就只有一條公交線路60路，而且班次也很少，周邊也沒有什么生活機能，學(xué)校，醫(yī)院，菜場，大型的大賣場都離地很遠，銷售的好跟價錢有關(guān)系，比較的便宜，而且那里的商鋪以內(nèi)街的大型的商鋪比較的好賣，案場有銷控，沒有背景音樂，銷售人員態(tài)度良好，案場沒有什么客戶訴求重點地段，產(chǎn)品，價格，配套推廣語：新城市主義生活版圖基地位置本案個案分析項目 案名 工地位置 投資興建 企化銷售 建筑設(shè)計 規(guī)劃用途 基地面積 銷售面積 建筑樓層 規(guī)劃面積1 主力面積1 一樓單價1 平均單價1 車庫單價1 主力總價1 單價范圍1 可售總額1 規(guī)劃戶數(shù)1 可售戶數(shù) 售出戶數(shù)2 銷售率2 按揭貸款2 開盤日期2 交房日期2 調(diào)查日期2 工程進度2 綠化率2 得房率2 棟距 層高3 總棟數(shù)（幾個單元，每個單元幾戶）3 有無門面房（價格、面積、產(chǎn)權(quán)）3 多層閣樓（面積、價格）3 有無國土證，產(chǎn)權(quán)證3 配套（煤氣、太陽能、門窗）、收費標準、維修、管理3 戶型分析優(yōu)缺點3 規(guī)劃分析優(yōu)缺點3 生活機能分析優(yōu)缺點3 物業(yè)（收費標準、保安處理方式） 按揭貸款（利率、年限、成數(shù)、銀行、首付款）4 建筑結(jié)構(gòu)（磚混、柜架）、座向、建材4 公共維修基金4 有多少智能化設(shè)施4 訴求重點（售樓員介紹、樓書）4 車庫（單價、面積、有無產(chǎn)權(quán)）4 小高層電梯設(shè)施收費標準、維修4 一次性付款有無優(yōu)惠4 地下室（用途、價格）4 交通分析優(yōu)缺點50、 附近公共建設(shè)
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