【正文】 南昌市房地產(chǎn)市場最新研究報告 目 錄 第一章 南昌房地產(chǎn)市場市場運行態(tài)勢 一、 2020 年上半年房地產(chǎn)市場盤點 …………………………………………………003 二、 2020 年下半年房地產(chǎn)市場展望 …………………………………………………005 第二章 南昌市房地產(chǎn)市場投資開發(fā)環(huán)境 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資開發(fā)硬件環(huán)境 …………………………………………………009 一、社會發(fā)展狀況 ……………………………………………………………………009 二、房地產(chǎn)體制管理 ………………………………………………… ………………011 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資開發(fā)軟件環(huán)境 ………………………………………………012 一、政治穩(wěn)定性 ………………………………………………………………………039 二、法制健全性 ………………………………………………………………………039 三、土地出讓可調(diào)空性 ………………………………………………………………039 第三章 南昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢深度分析 一、房地產(chǎn)總需求量呈現(xiàn)樂觀態(tài)勢 …………………………………………………039 二、對 供大于求 的市場現(xiàn)狀應保持清醒的頭腦 ……………………… ………039 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目劇增，競爭日趨激烈 …………………………………………039 四、南昌商業(yè)地產(chǎn)崛起，開發(fā)商初嘗甜頭 …………………………………………039 五、南昌房地產(chǎn)不斷成熟，消費者對產(chǎn)品需求也漸趨理性、漸趨多元化 ………039 六、價格仍有上漲，但未來走向勢必向中檔收入者的購買力靠近 ………………039 七、紅谷灘片區(qū)當前已成為南昌最具潛力區(qū)域 ……………………………………039 第四章 把脈南昌市各大板塊樓市競爭現(xiàn)狀 …………………………………039 第五章 南昌市商業(yè)房地產(chǎn)最新研究報告 第一節(jié)：南昌市商業(yè)房地產(chǎn)概況 一、南昌市商業(yè)房地產(chǎn)各項經(jīng)濟指標 ……………………………………………101 二、南昌市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 …………………………………………………………102 三、南昌市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型 ……………………………………………………105 四、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式 ……………………………………………………106 第二節(jié)：南昌市商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀深度分析 結(jié) 論 ………………………………………………………………………………………115 后 記 ………………………………… ……………………………………………………116 第一章 南昌房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢 一、 2020 年上半年房地產(chǎn)市場盤點： 在南昌市政府 “壟斷房地產(chǎn)一級市場，調(diào)控二級市場，放活三級市場，全面繁榮房地產(chǎn)市場 ”的方針指導下，以及在新出臺的搞活房地產(chǎn)政策推動下，南昌的房地產(chǎn)市場進入了新一輪的快速增長期。具體情形如下分析： （一）南昌商品房均價 2436 元／平方米 上半年南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 20． 82 億元，同比增長 178． 7％，房地產(chǎn)投資占南昌市固 定資產(chǎn)投資總額的 40％，較 2020 年全年高出 15 個 百分點。上半年南昌市市區(qū)商品房預售登記面積 113． 27 萬平方米，是上年同期的 1． 2 倍，其中商品住宅的預售登記 6849 套，面積86． 78 萬平方米，存量房交易面積 59． 71 萬平方米，存量房與商品房交易之比已上升到 0． 82∶1，二、三級市場保持了聯(lián)動的態(tài)勢。在房價方面，上半年的商品住宅均價達 2436 元／平方米，較 2020 年第四季度上漲 5％。 （二）商品房個人購買 6681 套 房地產(chǎn)投資仍以住宅為主，南昌市商品住宅投資額 14． 76億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 71％，是上年同期的三倍。上半年新開工面積達 184 萬平方米， 同比增幅達 305． 7％。消費對象相對穩(wěn)定，上半年個人購買商品住宅 6681 套，占總數(shù)的 97． 5％，同時，在預售的 86． 78 萬平方米商品住宅中，南昌市居民購買比重為 76％。 （三） 72％南昌人按揭買房 上半年南昌市空置一年以上的商品房面積為 4． 41 萬平方米，與去年同期相比減少 37． 3％，空置房的下降，表明了南昌市的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)旺。 在上半年商品房預售登記面積中，通過按揭購房的有 81 萬平方米，按揭比例達到了 71％，其中商品住宅的按揭比例達 72％。 （三）紅谷灘新區(qū)越來越熱 上半年紅谷灘商品房銷售走旺，特別是二 季度紅谷灘新區(qū)商品住宅預銷量達 999 套，面積 11． 3萬平方米，分別占南昌市同期商品住宅銷售總量的 22％和 20％。 （四）非住宅交易成倍增長 上半年南昌市非住宅銷售面積為 26． 49 萬平方米，占商品房銷售總量的 23％，較上年同期增長 6． 77 倍；在存量房交易中，非住宅交易 14． 88 萬平方米，占總量的 25％，較上年同期增長 3． 68 倍。 二、 2020 年下半年房地產(chǎn)市場展望 今年上半年南昌樓市上了一個臺階，其成績的取得是政府的支持與重視的結(jié)果，也同樣是房地產(chǎn)市場的供需雙方平衡所致，下半年房地產(chǎn)的走勢會如何？我們做了以下 幾種預測： （一）商品房的出售將會縮量 上半年南昌的房地產(chǎn)市場雖受 “非典 ”因素的影響，但總體影響不是很大， 5 月的銷售在 6月份得到了完全的釋放。下半年的 8 月，屬于南昌的最熱季節(jié)， “火爐 ”之稱的南昌街頭，很少有人愿意出來，看房、選房者相對會比較少，開發(fā)商一般也不會推盤，要推盤往后一般也會等到 10 月左右推盤，因而，從以上分析來看，下半年的商品房成交量不可能超過上半年。 （二）二手房的成交量將會趨緩 今年上半年南昌市政府出臺了《關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場的通知》，一系列的優(yōu)惠政策，諸如調(diào)低契稅、減免房改房 的土地出讓金、縮短二手房過戶時間等等，使二手房的成交躍上了一個新的臺階。下半年的二手房成交量可能面臨調(diào)整，一是南昌市的舊城區(qū)改造步伐加快，不少的二手房面臨著拆遷，購房者會考慮其風險；二是契稅又于近段時間進行了調(diào)整，取消了財政貼補，購房者所交的契稅有所上漲，這多少會影響一些購房者的購房愿望，而會有所徘徊。 （三）房貸新政策對市場會有影響 對于南昌樓市來說，絕大多數(shù)樓盤都是采取期房的銷售，新的房貸政策，加劇了樓盤的開發(fā)成本，延長了樓盤的銷售期，同樣也增加了銷售成本，這樣就必定會造成房價的微漲，房價的上漲，帶來的 可能是新盤較難銷售，目前在售封頂樓盤可能熱銷。 （四）置業(yè)熱點區(qū)域會有所轉(zhuǎn)移 上半年紅谷灘新區(qū)的樓盤全面啟動，紛紛推盤預售，成為購房者的熱點區(qū)域在所難免。下半年，樓市的購房置業(yè)區(qū)域可能面臨分化，高檔購房人群會趨向于青山湖的樓盤，此區(qū)域的樓盤在下半年會有較多樓盤推出；工薪階層家庭會選擇去城南購房， 203 路無人售票車的開通、墨山立交橋的開通及迎賓大道的改造，此區(qū)域樓盤會以低價位的優(yōu)勢成為新寵。 （ 五）城區(qū)多層住宅稀缺，高層住宅會成主流 如果購房者還想要在城區(qū)購買一套多層住宅，現(xiàn)在已是較難了，隨著城區(qū)地塊的越來越 稀缺，土地的價格非常高，開發(fā)企業(yè)基于利潤的考慮，只有選擇建設(shè)高層住宅，特別是朝陽洲板塊上，高層住宅群將會形成，對此，購房者是否還會有 “恐高癥 ”，有待時間來檢驗。 （六）別墅異軍突起 南昌的別墅市場同樣是兩極分化，城區(qū)青山湖的別墅將會創(chuàng)造樓市中房價的新高，金字塔尖的消費者究竟有多少，相信不久之后可見；而郊外的別墅，房價并不會太高，購買者并一定是 “金領(lǐng)一族 ”，中等收入人士同樣可以享受。下半年南昌的別墅市場會集中在青山湖、灣里與城南。 第二章 房地產(chǎn)市場投資開發(fā)環(huán)境 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資開發(fā)硬環(huán) 境 一、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 南昌市立足國家擴大內(nèi)需和實施穩(wěn)健宏觀經(jīng)濟政策的背景，繼續(xù)圍繞加快發(fā)展、富民強市的主題，采取積極措施，著力整治和改善經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，大力培育新的經(jīng)濟增長點，保持了 “十五 ”開局以來的良好發(fā)展勢頭，實現(xiàn)了經(jīng)濟的明顯回升。 經(jīng)濟已處于新一輪增長周期的上升期 江西經(jīng)濟總量在去年快速增長的基礎(chǔ)之上繼續(xù)保持迅猛的擴張勢頭。一季度全省國內(nèi)生產(chǎn)總值 554 億元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。其中，一產(chǎn)增長 %，二產(chǎn)增長 %，三產(chǎn)增長 8%。這是 10 年來國內(nèi)生產(chǎn)總值一季度經(jīng) 濟增長的最高紀錄。 南昌市招商力度加大，效果顯著 2020 年南昌市政府進行大力招商，引進外資達 億美元，比 2020 年增長 倍；實際引進內(nèi)資達 65 億元，增長 71％。格林柯爾工業(yè)園、中國普天、杭州娃哈哈飲料、日本前澤給裝、銀志紡織服裝城、奔馳中客、深圳方大等一批投資規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈式化、集聚效應強的有根產(chǎn)業(yè)項目紛紛落戶南昌， 20202020 年，萬科，上海綠地，大連萬達、浙江義烏商城集團等全國房地產(chǎn)公司大舉進入南昌，為本地經(jīng)濟注入了強勁活力，這些大型項目以其產(chǎn)業(yè)鏈式結(jié)構(gòu)、集聚效應強的特點，為南昌打造了 更堅實的可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。 預計 2020 年南昌經(jīng)濟將保持 13%的增長速度 目前我市經(jīng)濟增長軌跡已從 2020 年探底、 2020 年反彈，進入新一輪回升期，這種向上的走勢短期內(nèi)不會逆轉(zhuǎn)。另外，鑒于目前我市就業(yè)尚不充分，物價水平也較低，經(jīng)濟資源還沒有得到充分利用， GDP 的潛在增長還存在一定的回升空間，在整個 “十五 ”時期保持年均 12％以上的增長水平是完全有可能的。 經(jīng)濟增長基礎(chǔ)將更穩(wěn)固 我市 “四大基地 ”、 “八大工程 ”等戰(zhàn)略性舉措全面實施，全市開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)工作會議精神將進一步得到落實，新的工業(yè)園區(qū)建設(shè)將步伐， 原工業(yè)園區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，園區(qū)經(jīng)濟對全市經(jīng)濟增長的貢獻會明顯增強。三是城區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整和城市發(fā)展規(guī)劃的重新制訂，我市城市空間布局將進一步優(yōu)化，功能定位更加明確，將給全市經(jīng)濟社會發(fā) 展帶來許多新機遇。 二、房地產(chǎn)體制管理 改革開放以來，南昌市市緊緊圍繞發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)形成新的經(jīng)濟增長點為中心任務(wù)，深化住房制度改革，以出售公有住房為突破口，推進和完善住房公稅金制度，穩(wěn)步提高公有住房租金，促進住房供應體制的改革。同時以搞活住宅業(yè)為重點，發(fā)展經(jīng)濟適用住房建設(shè)，加強房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷管理，發(fā)展和培育房 地產(chǎn)二、三級市場，推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化，強化房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，健全法制，依法行政，有力地推動南昌市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資開發(fā)軟環(huán)境 在房地產(chǎn)投資開發(fā)軟環(huán)境的各項影響因素中，相對而言，政治穩(wěn)定性法制的健全性，政策的優(yōu)惠性更加重要，可謂 “軟中有硬 ” 一、政治穩(wěn)定性 改革開放以來，在黨和政府的正確領(lǐng)導下，我國政權(quán)保持了政治上的高度穩(wěn)定性和主權(quán)的獨立性、完整性，這為包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的整個社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的前提條件。 二、法制的健全性： 除國家固有的房地產(chǎn)法制的建設(shè)外，南昌市在不斷加 強法制建設(shè)、提高法制的健全性方面做出了顯著的成績： ◆ 八大突破 房改房上市，暫免收土地收益金。凡按房改政策購買的公有住房， 2020 年底前出售的，視同商品房上市交易，暫免收土地出讓金。 不成套住房可以按 1996 年房改政策向職工出售。 公房承租允許有償轉(zhuǎn)讓。以房屋出租人同意，依法合理取得且不屬于清房范圍的公有住房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，受讓人可按房改政策購買所受讓承租權(quán)的公有住房。 1999 年底以前的歷史遺留發(fā)證問題終告解決。 個人購房契稅減半征收。 住房公積金繳存比例和貸款額度均有所提高 。 住房補貼即將發(fā)放。加快實施住房分配貨幣化進程，從 2020 年上半年開始對市直機關(guān)、事業(yè)單位的無房和住房未達標的職工發(fā)放住房補貼。 物管企業(yè)負擔減輕。對住宅的物業(yè)管理企業(yè)實行營業(yè)稅先征再由財政部門等額貼補，即由財政部門將從上一年所征企業(yè)營業(yè)稅等額的款項核退給各物業(yè)管理企業(yè)。 ◆ 六項創(chuàng)新 房產(chǎn)交易稅費 “一單清 ”； 購房落戶范圍擴大。非本市個人購買存量成套住房，可參照購買商品房入戶規(guī)定辦理本市城鎮(zhèn)常住戶口； 房屋置換簡便易行； 房屋拆遷貨幣安置； 完善住房供應體系； 建立預警機制 和價格指導體系。 三、土地出讓可調(diào)空性 同去年相比，南昌市土地市場有了大變化。首先，國有土地出讓 “招標拍賣 ”方式已被 “掛牌出讓 ”所取代。這種出讓方式的轉(zhuǎn)變，能夠給予開發(fā)商足夠的思考空間，理性地進行決策，真正從源頭上避免了樓市泡沫的產(chǎn)生。另外，上半年土地供應明顯放緩。 1－ 6 月份共出讓土地 14宗，供應總量為 1137 畝，只占到全年計劃供應總量的 1／ 3。業(yè)內(nèi)人士指出，政府土地市場的宏觀調(diào)控，已取得初步成效。 第三章 南昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢深度分析 一、房地產(chǎn)總需求量呈現(xiàn)樂觀態(tài)勢 2020 年提出的至 2020 年的戰(zhàn)略目標，市區(qū)人口由 170 萬增加至 280 萬，人均住宅面積 20 平方米，則未來 10 年內(nèi)南昌新增人口所需住宅總面積為 2200 萬 M2。 、商場、文教、醫(yī)療、衛(wèi)生等，則房產(chǎn)需求總量應在 200 萬 M2以上。 3．南昌市二手房交易量快速增長，今年可達 60 萬㎡，本城區(qū)市民住房的更新?lián)Q代，