【正文】 湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 前言 風(fēng)云激蕩，雷霆萬(wàn)鈞，我們是時(shí)代的捕風(fēng)者，靜聽市場(chǎng)的些許脈搏。我們是五礦地產(chǎn)進(jìn)軍湖南二線城市的拓荒者，志懷高遠(yuǎn) ,踏韌堅(jiān)實(shí)。 進(jìn)入 2020，房地產(chǎn)行業(yè)激流暗涌，政策千變。我們既面臨前所未有的挑戰(zhàn)，也迎來(lái)更多的機(jī)遇。面對(duì) 2020，嘉麒房產(chǎn)在面對(duì)挑戰(zhàn)的同進(jìn)開始迅速成長(zhǎng)，在高起點(diǎn)發(fā)展的同時(shí)繼續(xù)走低成本擴(kuò)張之路。湘潭，因其位于長(zhǎng)株潭一體化之重心、是歷史名城，是房地產(chǎn)三線城市新戰(zhàn)場(chǎng)，而成為這次調(diào)查對(duì)像。 本報(bào)告通過(guò)對(duì)湘潭市區(qū)位、人口、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、交通等宏觀因素的分析，結(jié)合對(duì)目前湘潭市房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)、供求情況、城市規(guī)劃、政策環(huán)境及土地供應(yīng)等情況的調(diào)研，進(jìn)一步掌握湘潭房地產(chǎn)的基礎(chǔ)現(xiàn)狀及未來(lái)有可能的發(fā)展方向，從而為嘉麒房產(chǎn)立足湘潭，擴(kuò)展整個(gè)湖南二三線城市提供準(zhǔn)確的信息支撐并形成堅(jiān)實(shí)的決策參考。同時(shí)為公司的利潤(rùn)最大化，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等尋求盡可能多的支撐。 本報(bào)告主要采用 實(shí)地觀察、實(shí)地采盤的方法。收集重點(diǎn)區(qū)域的重點(diǎn)樓盤信息。 并對(duì)這些信息篩選、分析、整理 而形成結(jié)論。 目錄 一．０８年房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析 ……………………… ..……………………………… 3 １．2020年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān) 鍵詞 …………………………………………………… 4 ２．０８年湖南房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ……………………………………………………………… .4 二．湘潭市場(chǎng)房地產(chǎn)背景分析 …………………………………………………………… 7 １．湘潭市城市概況 ……………………………………………………………………… 7 ２．湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ……………………………………………………………… .7 ３．湘譚市住宅市場(chǎng)分析 …………………………………………………………… ..… 10 三、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)樓盤 SWOT 分析 ……………………………………………………… .17 1．區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)樓盤競(jìng)爭(zhēng)力論述 ……………………………… .……………………… ..17 2．調(diào)查結(jié)果所解讀的政策信息 ………………………………………………………… .20 3．結(jié)論和建議 …………………………………………………………………………… .22 四．湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ……………………………………………………………… 25 １．發(fā)展方向預(yù)測(cè) ………………………………………………………………………… .25 ２．產(chǎn)品類型預(yù)測(cè) ………………………………………………………………………… 25 ３．需求量預(yù)測(cè) ………………… ………………………………………………………… .26 ４．價(jià)格預(yù)測(cè) ……………………………………………………………………………… .26 五．總結(jié)語(yǔ) …………………………………………………………………………………… 27 六．附錄 …………………………………………………………………………………… ...29 1．新景家園案例分析 2．調(diào)查報(bào)告表 一、０８年房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析 1． 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞 經(jīng)過(guò) 07 年 9 月以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是風(fēng)風(fēng)雨雨。結(jié)合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，十七大有關(guān)房地產(chǎn)的政策決議以 及 08 年前幾個(gè)月的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，可以初步判斷 2020 年以及未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的幾個(gè)關(guān)鍵詞： 1宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)乎社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)乎國(guó)家的長(zhǎng)治久安、國(guó)計(jì)民生。國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控只是控制不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的苗頭，所以政策還是有條件的支持和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2金融從緊 為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家開始實(shí)行從緊的貨幣政策。金融是房地產(chǎn)的命脈，抓住了房地產(chǎn)金融，就能很有成效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，進(jìn)而引導(dǎo)其向健康的方向發(fā)展。 3關(guān)注民生 最近的汶川大地震 充分體現(xiàn)了中央政府越來(lái)越重視民生問(wèn)題。 07 年部分地區(qū)房?jī)r(jià)的飆升已經(jīng)不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了，已經(jīng)上升到社會(huì)問(wèn)題了。住宅消費(fèi)需求在現(xiàn)在以及未來(lái)幾年都是強(qiáng)勁的增長(zhǎng)的，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)讓消費(fèi)者望而卻步，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 4城鄉(xiāng)一體化加劇 城鄉(xiāng)融合加劇，為房地產(chǎn)企業(yè)提供巨大的發(fā)展契機(jī)。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于又好又快的發(fā)展趨勢(shì)；城鎮(zhèn)化的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化是 43％， 2020 年以后會(huì)達(dá)到60％，因此住宅的消費(fèi)市場(chǎng)在未來(lái)幾年是很旺盛的。城市化會(huì)引起區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和大量農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，也會(huì)引起 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。戶口的轉(zhuǎn)變就意味著生活居住方式的改變。城市化必然引出房地產(chǎn)的大量發(fā)展機(jī)遇。 80 年代深圳翻天覆地的前后變化是 個(gè)極端的、典型的、經(jīng)典的的例子。 5重視物權(quán) 《物權(quán)法》從根本上確定了房屋屬于私有財(cái)產(chǎn)并受法律保護(hù)。 6旺市趨冷 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需過(guò)旺的局面逐漸趨向理性，部分地區(qū)價(jià)格增幅放緩。 7微利時(shí)代 CPI 的持續(xù)上漲，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，造成開發(fā)成本的增加，門檻提高，房地產(chǎn)行業(yè)將從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”。 8異地開發(fā) 為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 、增加利潤(rùn)點(diǎn)、搶占市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)公司大力進(jìn)軍異地開發(fā)，搶灘邊際市場(chǎng)是 08 年許多房地產(chǎn)公司的主題。 9融資困難 金融信貸收緊，土地的稀缺，單價(jià)的上漲，招拍掛程序的執(zhí)行，使房地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨著資金緊缺的難題。負(fù)債率高，現(xiàn)金和銀行存款少。 10競(jìng)爭(zhēng)激化 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步激烈化。房地產(chǎn)企業(yè)要在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下制定適合現(xiàn)狀的營(yíng)銷、管理、投資政策。市場(chǎng)洗牌已經(jīng)開始，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰規(guī)則導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)出局 ２、 2020 年湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2020 年一季度，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ，開發(fā)投資和土地供應(yīng)增幅加快 , 住房消費(fèi)和房地產(chǎn)信貸增幅減慢 , 緩解了住房供應(yīng)緊張的局面，市場(chǎng)供求趨于平衡 ,房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。 1房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。 08 年一季度，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，投資總量占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %，居全國(guó)第十三位、中部地區(qū)第四位。投資增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，與全國(guó)增速持平，居全國(guó)第十八位、中部地區(qū)第四位。長(zhǎng)沙市完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn) ,占全省投資總 量的 %，永州市、益陽(yáng)市、常德市、湘西、張家界市的增幅高于全省平均增幅，湘潭市、株洲市、湘西州、衡陽(yáng)市、郴州市、邵陽(yáng)市、婁底市的增幅低于全省平均增幅，岳陽(yáng)市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 從上表看出，湖南省房地產(chǎn)投資還在繼續(xù)上漲，部分城市增長(zhǎng)比例還比較大，雖然 部分城市增長(zhǎng)比例低于 30%，但依然在保持著較快的增長(zhǎng)?？焖僭鲩L(zhǎng)的房地產(chǎn)投資資金，說(shuō)明很多三四級(jí)城市有很多商機(jī)，這些機(jī)遇也同樣值得我公司去考察和評(píng)估。 2 房地產(chǎn)用地供應(yīng)快速增加。 全省加大民生用地供應(yīng)力度，緩和土地市場(chǎng)供求矛盾。 08 年一季度，全省供應(yīng) 房地產(chǎn)用地 公頃，同比增加 %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的 %。其中，住宅用地 公頃，同比增加 %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)；商服用地 公頃，同比增加 %。全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)提速，供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房用地 公頃，同比增長(zhǎng) 倍，占住宅用地總量的 %。全省房地產(chǎn)用地平均出讓單價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，其中住宅用地平均出讓單價(jià) 萬(wàn)元 /畝，商服用地平均出讓單價(jià) 萬(wàn)元 /畝。 3房地產(chǎn)貸款增幅回落。 隨著國(guó)家從緊貨 幣政策的實(shí)施，全省房地產(chǎn)貸款增幅從高位逐月回落，房地產(chǎn)金融運(yùn)行趨向平緩。房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款重點(diǎn)向普通住房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)傾斜，一季度全省經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款增加 億元，占同期新增住房開發(fā)貸款的 %。二是商業(yè)銀行重點(diǎn)支持個(gè)人住房貸款，進(jìn)一步壓縮商業(yè)用房開發(fā)貸款。 4商品房供應(yīng)量平穩(wěn)增長(zhǎng)。 08 年一季度，全省商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 31％，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)。商品房新開工面積 1003 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅下降 個(gè)百分 點(diǎn)。商 品房竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)。 5住房消費(fèi)增幅明顯回落，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。 一季度，全省商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 24%，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)，全省商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)觀望態(tài)度依然持續(xù)。全省商品住宅平均銷售價(jià)格 元 /平方米，同比上漲 %，價(jià)位在全國(guó)排 23 位，預(yù)期未來(lái)還會(huì)保持上漲。全省商品房空置面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %。 一、 湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析 １ ．湘潭市城市概況 1自然環(huán)境分析 湘潭位于中國(guó)湖南省的中部，這里人杰地靈、物華天寶，是一代偉人毛澤東、著名軍事家彭德懷、黃公略、陳賡、譚政的故鄉(xiāng)，也是世界文化名人齊白石的故鄉(xiāng)。的兩個(gè)世紀(jì)以來(lái)，她一直被史學(xué)家稱為 “中國(guó)內(nèi)地商埠之巨者 ”，有 “金湘潭 ”的美譽(yù)。如今，經(jīng)過(guò)勤勞、勇敢的湘潭人民 40 多年的奮斗，已經(jīng)把這座千年古城建設(shè)成為了中國(guó)長(zhǎng)江流域開放開發(fā)帶中頗具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開放城市。為加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，湘潭市確立了以開放帶動(dòng)推進(jìn) “強(qiáng)工富市 ”實(shí)施的發(fā)展戰(zhàn)略，正以她良好的投資環(huán)境展示在國(guó)內(nèi)外友人面前，吸引著眾多的有識(shí) 之士來(lái)湘潭投資興辦企業(yè)。 （ 1）行政區(qū)劃 湘潭市與省會(huì)長(zhǎng)沙和株洲相互間距離 40 余公里，并呈 “品 ”字狀分布，使這一地區(qū)成為湖南省交通、文化、科技、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的 “金三角 ”地區(qū)，也成為廣大內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，通往廣州、上海等沿海地區(qū)的重要通道之一。 湘潭市下轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市和岳塘、雨湖兩個(gè)城市區(qū)，總面積 5016 平方公里，人口 270 多萬(wàn)，其中市區(qū)面積 282 平方公里，人口 60 多萬(wàn)。 （ 2）交通 條件 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過(guò)，常年可行駛千噸級(jí)貨輪。湘潭距岳陽(yáng)城陵磯港 200 多公里，出口貨物 可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長(zhǎng)江出海。 公路：北京至深圳的 107 國(guó)道和上海至昆明的 320 國(guó)道均在市區(qū)交匯，并分別穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到長(zhǎng)沙部分已完成。 空港：市中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里，由高速公路至機(jī)場(chǎng)只需 30 分鐘。 鐵路：中國(guó)南北大動(dòng)脈北京至廣州的京廣鐵路和東西大動(dòng)脈上海至昆明的湘黔鐵路通過(guò)市境，市內(nèi)十余家大中型企業(yè)均有專線鐵路與它們相連。湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中。 （ 3）生態(tài)農(nóng)業(yè) 湘潭屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，溫和的氣候，充沛的雨量，肥沃的土地，為湘潭的農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)提供了良好的生態(tài)環(huán)境，她一直是中國(guó)的商品糧生產(chǎn)基地和湖南省瘦肉型牲豬基地。所轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)市被列為全國(guó) “糧、豬 ?百?gòu)?qiáng) ?縣 ”之列。湘潭無(wú)論是農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平，農(nóng)田有效灌溉面積和旱澇保收面積占耕地比重，農(nóng)業(yè)人口人均用電量，還是主要農(nóng)產(chǎn)品人均產(chǎn)量，均居湖南省前列。著名的農(nóng)副產(chǎn)品有茶葉、曬黃煙、蠶繭、柑桔等，特別是盛產(chǎn)湘蓮，湘潭縣被命名為 “中國(guó)湘蓮之鄉(xiāng) ”。豐富的資源為深度加工和聯(lián)合開發(fā)利用提供了廣闊的市場(chǎng)與前景。 4） 旅游資源 在湘潭這塊美麗的土地上，大自然造就了昭山、東臺(tái)山、雨湖、韶山等秀麗迷人的風(fēng)景；歷史 塑造了 像 云門寺、關(guān)圣殿、魯班殿那樣的名勝古跡；培育了一大批歷史名人 .誕生了毛澤東、彭德懷、陳賡、譚政、蕭三、齊白石、張?zhí)煲淼扔⒉?；也產(chǎn)生過(guò)楊度、劉道一、曾國(guó)藩等歷史人物。他們的故居和紀(jì)念 館及湘潭的風(fēng)光名勝構(gòu)成的獨(dú)特人文景觀，每年吸引著數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的游客。 （ 以上信息來(lái)源于中國(guó)城市網(wǎng) ） 2湘潭市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況分析 湘潭是中國(guó)和湖南重要的工業(yè)基地。工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。她是全國(guó)重要的機(jī)電、電纜、錳、氟化鹽、系列塔式起重機(jī)、精細(xì)化工等產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，冶金工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)在全省同行業(yè)中也具有極其重要地 位。全市擁有 2020 來(lái)家工業(yè)企業(yè)，其中大中型企業(yè)有 58 家，僅生產(chǎn)區(qū)占地面積 60 多萬(wàn)平方米以上的企業(yè)就有 10 余家。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理體制正加緊改革，迅速與現(xiàn)代化企業(yè)制度接軌。農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城市個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)也得到迅猛發(fā)展。 “十五 ”期間湘潭市 國(guó)民 生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %， 2020 年達(dá) 億元， 比 2020年增長(zhǎng) %， 2020 年 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元， 同比 增長(zhǎng) %，增速僅次于長(zhǎng)沙而居全省第二 ， 2020 年湘潭市國(guó)民 生 產(chǎn)總值達(dá) 億元，比 2020 年增長(zhǎng) %，在全省總量排位由第十一位上升到第七位 。 人均 GDP 增長(zhǎng)率略高于國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率，湘潭主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)“十一五”期間占全省比重加大，位次前移。 目前 全市已基本已形成了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)升級(jí)的 6 大支柱產(chǎn)業(yè)： ① 以湘潭電機(jī)廠、湘潭電纜廠、江麓機(jī)械廠為龍頭的機(jī)電工業(yè)； ② 以湘潭鋼鐵公司、湘鄉(xiāng)鋁廠、湖南鐵合金廠為龍頭的冶金工業(yè)； ③ 以湖南南天實(shí)業(yè)股份有限公司、湘潭化學(xué)醫(yī)藥工業(yè)集團(tuán)公司為龍頭的化學(xué)工業(yè)； ④ 以湘潭紡織印染廠、湘潭化纖廠為龍頭，以聚酯切片為基礎(chǔ)的紡織工業(yè)； ⑤ 以湘鄉(xiāng)水泥廠、湖南省建筑陶瓷總廠為龍頭的建材工業(yè) ；⑥ 以江南機(jī)器廠為龍頭，微型轎湘潭市歷年GDP%%%%