【正文】 2003重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一章 重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況一．地理環(huán)境和居住結(jié)構(gòu)分析（一）地理環(huán)境分析重慶市位于中國(guó)西南部，長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，是一座舉世聞名的山城，最突出的特點(diǎn)是地形起伏有致，立體感強(qiáng)。重慶轄區(qū)主要分布在長(zhǎng)江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔400米。地勢(shì)從南北兩面向長(zhǎng)江作山谷狀傾斜，起伏較大，多呈現(xiàn)“一山一嶺”，“一山一槽二嶺”的形貌。，設(shè)15個(gè)區(qū)、12個(gè)縣和4個(gè)市。獨(dú)特的地形，造就了重慶是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特點(diǎn)，又有顯著的農(nóng)村特征。城市不是放射型發(fā)展，而是組團(tuán)式建設(shè)。各組團(tuán)相對(duì)自成一體,自發(fā)形成商業(yè)中心、居住區(qū)、行政辦公區(qū)等功能區(qū)。（二）居住結(jié)構(gòu)分析由于交通的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特色。市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，重慶人乘坐最多的交通工具仍是公交車(chē)，幾乎占了1/2，其次是中巴車(chē)約占1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，經(jīng)常乘坐計(jì)程車(chē)占15%，擁有私家車(chē)6%。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域”，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。雖然，重慶沒(méi)有上海原來(lái)“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的居住結(jié)構(gòu)趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來(lái)的傳統(tǒng)居住結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)不易發(fā)生重大變化。隨著全市路橋一票制的實(shí)行，南岸與北部新城環(huán)境交通的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中南岸和北部新城的比重已有較大提高，逐步形成了渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北部新城四分天下的格局。 二．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一） GDP持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好外部環(huán)境1995年至2003年間，在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對(duì)西部地區(qū)投入力度的推動(dòng)下，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速平穩(wěn)，，按可比價(jià)格計(jì)算，%，是重慶成立直轄市七年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的一年。穩(wěn)健運(yùn)行、增長(zhǎng)勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望2004年，隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將保持快速、穩(wěn)健勢(shì)頭。同時(shí)，2003年，全市GDP約11%的增幅中，房地產(chǎn)就占了近4%。加上相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)GDP直接與間接貢獻(xiàn)在5%以上。房地產(chǎn)首次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改變了重慶過(guò)于單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為重慶發(fā)展成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)中心奠定了基礎(chǔ)。重慶市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值曲線圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)逐步實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 ： ： ： ：。，%；，%；，%。顯示出第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要得益于第二、第三產(chǎn)業(yè)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)中，新興產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游、信息服務(wù)、廣告、社會(huì)服務(wù)等行業(yè)發(fā)展明顯加快，就業(yè)人員快速增加，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)顯著。第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，表明了重慶經(jīng)濟(jì)更有活力，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也向現(xiàn)代型方向好轉(zhuǎn)。重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（%）年份199519961997199819992000200120022003第一產(chǎn)業(yè)16第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）（三）重慶市基礎(chǔ)建設(shè)情況1996至2003年期間重慶市強(qiáng)化了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),尤其是加大了對(duì)交通運(yùn)輸郵電、市政設(shè)施及住宅建議的投資力度，從而極大的改善了城市面貌和投資環(huán)境。2003年全年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資493億元，%。%，年內(nèi)，渝長(zhǎng)、長(zhǎng)涪、渝合、長(zhǎng)梁、梁萬(wàn)、渝黔一期高速公路相繼建成并投入使用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機(jī)場(chǎng)航站區(qū)擴(kuò)建、寸灘港口碼頭及三峽庫(kù)區(qū)碼頭擴(kuò)建等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，集水運(yùn)、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步得到完善。各重大投資項(xiàng)目主要有“半小時(shí)主城”、長(zhǎng)江一路改造、大坪循環(huán)道改造、中興路——石板坡立交、渝澳大橋二期工程、四公里立交橋等。受土地價(jià)格、三材價(jià)格上漲及大規(guī)模拆遷建設(shè)等諸多因素影響，2003年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，投資增速繼續(xù)高走，各月投資增幅均保持在30%以上。，%，%。其中。（四）居民收入穩(wěn)定增加，生活水平不斷提高城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。一是2003年全年城市居民人均可支配收入接近1000美元，已超越人均800美元的基本小康水平；，%。新一輪消費(fèi)熱潮逐步形成，住房、汽車(chē)、電子通訊設(shè)備持續(xù)旺銷(xiāo)。全年商品住宅、汽車(chē)、%、%%，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。城市居民消費(fèi)逐漸向教育、醫(yī)療保健、通訊、居住（不含購(gòu)買(mǎi)住房）等非實(shí)物消費(fèi)傾斜。深化住房制度改革對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生巨大影響，部分收入和很大部分存款投資于住房。最能反映居民家庭生活水平的恩格爾系數(shù)不斷下降，%%，主城區(qū)居民的生活水平已接近實(shí)現(xiàn)“小康”，消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到了明顯改善。充分顯示出重慶市居民特別是主城區(qū)居民生活水平大幅度提高，消費(fèi)需求旺盛，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，使住房、旅游、通訊、教育等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。重慶市1995年至2003年人均GDP變動(dòng)圖 單位：元資料來(lái)源：《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》重慶市1996至2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位：億元（資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）三．人口狀況截止2002年底重慶全市的總?cè)丝跒?107萬(wàn)人，‰，總戶數(shù)約為950萬(wàn)戶。重慶市現(xiàn)已成為中國(guó)人口最多的城市，%，位居全國(guó)第20位。隨著重慶城市化的進(jìn)程，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)渝務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。重慶市主要年份總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）主城區(qū)人口分布變化呈以下特點(diǎn)：（一）渝北區(qū)人口最多，九龍坡區(qū)人口增長(zhǎng)率最快。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長(zhǎng)。隨著舊城區(qū)發(fā)行和新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，渝中區(qū)和大渡口區(qū)的人口開(kāi)始下降，居民開(kāi)始從人口擁擠、土地緊張的渝中區(qū)和工業(yè)污染較重的大渡口區(qū)向外區(qū)遷居；江北、渝北及南岸區(qū)是人口的主要遷入?yún)^(qū)。（二）人口密度與人口變動(dòng)大致相同，渝中區(qū)人口密度仍是最高。全市總的人口密度為375人/平方公里，在八個(gè)主城區(qū)，渝中區(qū)的人口密度為最高，人口密度每平方公里超過(guò)27000人，渝北區(qū)人口密度最低，人口密度每平方公里不到600人。從人口密度上來(lái)看，近兩年內(nèi)，江北區(qū)的人口密度增長(zhǎng)率最高，其次是南岸區(qū)，而渝中區(qū)人口密度增長(zhǎng)率位居主城區(qū)各區(qū)最低值。三區(qū)人口增長(zhǎng)與各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。渝中區(qū)的人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，房屋建筑只能往高處發(fā)展（這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的根本原因），導(dǎo)致房屋居住質(zhì)量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較大。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對(duì)滿足重慶人居家、購(gòu)物的現(xiàn)代需求。與此同時(shí)，渝中區(qū)從功能上來(lái)說(shuō)已愈來(lái)愈趨向于商業(yè)、信息、貿(mào)易為主導(dǎo)的專(zhuān)門(mén)商務(wù)區(qū)，而南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)在發(fā)展自身產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也成為市民選擇居家地的主要地區(qū)。（三）根據(jù)全國(guó)第五次人口普查結(jié)果，同1990年第四次人口普查相比，表現(xiàn)出一定程度上的人口老齡化速度加快。隨著人口老齡化速度的加快，城市居民住宅結(jié)構(gòu)在一定的階段也將發(fā)生相應(yīng)的市場(chǎng)變化。這種結(jié)構(gòu)的變化與一個(gè)地區(qū)的民族、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等多種因素有著密切的關(guān)系。并且與第四次人口普查相比，%，%。其中主城六區(qū)（渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)），%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：《重慶市2000年第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》）（四）人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等導(dǎo)致人口的具體分布呈現(xiàn)出不平衡狀況。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門(mén)、儲(chǔ)奇門(mén)、一號(hào)橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對(duì)而言李子壩地段較為疏松。而南岸區(qū)的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往四周擴(kuò)散，人口密度相對(duì)減少，尤其是從南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐漸稀少。重慶市是一個(gè)重工業(yè)發(fā)展城市，近幾年商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)新舊交替狀況，人員居住與商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)分，加上重慶人對(duì)都市生活的“固著”情結(jié)（如老解放碑人對(duì)解放碑的情結(jié)），導(dǎo)致商業(yè)越發(fā)達(dá)地段，人口密度越大。其次，人口密度與各城區(qū)工業(yè)分布情況、教育分布情況也密切相關(guān)。（五）人口文化程度重慶主城區(qū)人口文化程度結(jié)構(gòu) 有效樣本量小學(xué)及以下初 中高中/中專(zhuān)/技校大學(xué)專(zhuān)科大學(xué)本科研究生或以上人數(shù)百分比(%)6226020024683321（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局人口普查資料）調(diào)查顯示，重慶市主城區(qū)人口的文化程度比重慶市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比。然而，與國(guó)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比，重慶主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，重慶各經(jīng)濟(jì)單位近年來(lái)普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了重慶從業(yè)人員的文化教育水平。此外，重慶市人口的文化水平總體上來(lái)說(shuō)也在不斷的提高。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬(wàn)人中擁有各種受教育程度的人數(shù)出現(xiàn)了如下變化：具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。城市人口文化程度的提高，有助于消費(fèi)市場(chǎng)的引導(dǎo)。四．城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)業(yè)面臨重大機(jī)遇%，低于全國(guó)平均水平。按照政府規(guī)劃將在2005年提高到40%。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。據(jù)測(cè)算，“十五”期間重慶市城鎮(zhèn)居民住宅潛在需求量年均約2000萬(wàn)平方米左右，這必然將成為重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。這種加速城市化的進(jìn)程，政府已由“計(jì)劃”變?yōu)閷?shí)際行動(dòng)。首先政府正加緊進(jìn)行以“八小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來(lái)幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)百萬(wàn)人的衛(wèi)星城市；把渝中區(qū)作為未來(lái)“中央商務(wù)圈”的規(guī)劃建設(shè)和都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)面積的擴(kuò)大等都將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展。其次，舊城改造的大規(guī)模實(shí)施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設(shè)的啟動(dòng)以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的發(fā)展機(jī)遇。五．消費(fèi)水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善從90年代后期起，中國(guó)居民的整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)已從滿足“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變，相當(dāng)一部分高收入的居民群體開(kāi)發(fā)向“富裕型”轉(zhuǎn)變。消費(fèi)重點(diǎn)由衣、食為主轉(zhuǎn)向住、用、行為主。對(duì)于重慶城市居民消費(fèi)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，消費(fèi)需求發(fā)生三個(gè)方面的重要轉(zhuǎn)向，一是基本消費(fèi)逐漸向居住、交通、通訊等領(lǐng)域擴(kuò)展，二是日用品類(lèi)消費(fèi)進(jìn)入更新?lián)Q代時(shí)期，并向品牌化發(fā)展，三是文化教育及知識(shí)產(chǎn)品的消費(fèi)比重明顯增加。反映在支出結(jié)構(gòu)上，日常消費(fèi)中，吃、穿、用消費(fèi)支出下降了12個(gè)百分點(diǎn)，住、行、醫(yī)、教育支出提高了13個(gè)百分點(diǎn)。重慶市是發(fā)展中的新興直轄市，但人均收入與京、津、滬、粵相比仍有一定差距。重慶市主城區(qū)居民家庭消費(fèi)已步入小康階段（根據(jù)恩格爾系數(shù)判斷）。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長(zhǎng)，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民家庭收入的增長(zhǎng)幅度將會(huì)加快。六．重慶各區(qū)域主要商業(yè)狀況綜觀重慶市各行政區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，呈現(xiàn)出多樣性和不平衡性：（一）渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市乃至西南地區(qū)最大的商貿(mào)中心、金融中心、科技中心、水陸交通樞紐。，%；，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)113億元，同比增長(zhǎng)13%。渝中區(qū)有各類(lèi)商品市場(chǎng)67個(gè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)47萬(wàn)平方米，其中具有代表性的朝天門(mén)綜合交易市場(chǎng)，由27個(gè)交易區(qū)組成，市場(chǎng)建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米，主要從事服裝、小商品百貨的批發(fā)。渝中區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還包括有：菜園壩市場(chǎng)群，；新華路家電批發(fā)市場(chǎng)，全年成交額達(dá)10億元；學(xué)田灣小儀器市場(chǎng)，；大坪汽摩配市場(chǎng)，全年成交額達(dá)3億元。解放碑商業(yè)區(qū)集中了重慶市各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)，到集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合商廈，是商家必爭(zhēng)之地。其中具代表性的商場(chǎng)有：重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、新華書(shū)店、大都會(huì)廣場(chǎng)、王府井百貨等。渝中區(qū)作為重慶政治、經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了越來(lái)越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經(jīng)濟(jì)、信息、商貿(mào)、物流、都市旅游為重點(diǎn)成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改變了過(guò)去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費(fèi)心理，人們更愿意在渝中區(qū)工作，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時(shí)渝中區(qū)的開(kāi)發(fā)程度已非常高，二度開(kāi)發(fā)的成本將會(huì)成倍增加，這也是目前渝中區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展后勁不足的主要原因。（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建設(shè)中的北部新城的中心，是重慶市未來(lái)的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。它現(xiàn)有各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1600多個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積80萬(wàn)平方米，據(jù)統(tǒng)計(jì)，。江北區(qū)主要大型的商場(chǎng)分布情況為：建新北路沿線——協(xié)信黃金海岸、重百大樓江北分店、世紀(jì)新都、華聯(lián)商廈和龍湖北城天街，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)方。家樂(lè)福金觀音店，總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)60億元以上，盤(pán)溪蔬菜批發(fā)市場(chǎng)全年成交額達(dá)6億元。黃花園大橋、重慶至涪陵高速公路相繼建成，加之重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建，江北成為重