【正文】 2009年6月太原房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)太原易居房地產(chǎn)研究所太原房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ——2009年6月本月導(dǎo)讀 2易居視點(diǎn) 2后市走勢(shì)預(yù)測(cè) 2數(shù)字樓市 2第一篇 市場(chǎng)背景篇 2第一章、政策資訊 2一、政策法規(guī) 2二、市政動(dòng)態(tài) 2三、市場(chǎng)資訊 2第二篇 市場(chǎng)分析篇 2第一章、土地市場(chǎng) 2一、本月公告土地分析 2二、本月成交地塊分析 2三、重點(diǎn)地塊分析 2第二章、商品房市場(chǎng) 2一、市場(chǎng)綜述 2二、供求關(guān)系分析 2三、供應(yīng)量分析 2四、成交量分析 2五、成交均價(jià)分析 2第三章、商品住宅市場(chǎng) 2一、市場(chǎng)綜述 2二、供求關(guān)系分析 2三、供應(yīng)量分析 2四、成交量分析 2五、成交均價(jià)分析 2第四章、辦公市場(chǎng) 2一、市場(chǎng)綜述 2二、市場(chǎng)成交量分析 2三、成交價(jià)格分析 2第五章、商業(yè)市場(chǎng) 2一、市場(chǎng)綜述 2二、市場(chǎng)成交量分析 2三、成交價(jià)格分析 2第六章、產(chǎn)品分析 2一、產(chǎn)品綜述 2二、案例分析 2第七章、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)篇 2一、營(yíng)銷(xiāo)透視 2二、媒體分析 2第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 2一、小店區(qū) 2二、杏花嶺區(qū) 2三、萬(wàn)柏林區(qū) 2四、迎澤區(qū) 2五、尖草坪區(qū) 2六、晉源區(qū) 2本月導(dǎo)讀《山西省人民政府關(guān)于鼓勵(lì)和培育住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》公積金、建筑報(bào)批手續(xù)、小產(chǎn)權(quán)房屋以及行政事業(yè)收費(fèi)等新規(guī)出臺(tái)詳情請(qǐng)見(jiàn)P9本月土地市場(chǎng)放量供應(yīng)全月共有9塊土地掛牌出讓。詳情請(qǐng)見(jiàn)P18本月商品房市場(chǎng)供求兩旺商品房供應(yīng)成交均大幅增長(zhǎng)，供求關(guān)系緊張程度緩解詳情請(qǐng)見(jiàn)P24易居視點(diǎn)2季度來(lái)的市場(chǎng)回暖，使得6月的太原房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方對(duì)于未來(lái)的預(yù)期發(fā)生了較為明顯的變化。6月樓市，漲價(jià)的項(xiàng)目比比皆是。由于部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，打壓了剛性需求購(gòu)房者的積極性，造成6月市場(chǎng)成交量有所減小。另外，由于5月部分項(xiàng)目為了達(dá)到快速銷(xiāo)售的目的，大量將小戶(hù)型產(chǎn)品拋售，造成6月的產(chǎn)品供應(yīng)中出現(xiàn)大面積戶(hù)型居多而小面積戶(hù)型偏少的局面，市場(chǎng)產(chǎn)品供求失衡明顯。6月太原市住宅市場(chǎng)整體依然處在調(diào)整期，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，在目前的條件下，自住以及改善性需求消費(fèi)者可以選擇合適項(xiàng)目出手買(mǎi)房。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了本輪市場(chǎng)調(diào)整后，房?jī)r(jià)短期內(nèi)有所下行的空間極為有限。開(kāi)發(fā)商也應(yīng)抓住這個(gè)難得的市場(chǎng)機(jī)遇盡快出貨，切不可為了一時(shí)的利益盲目提價(jià)。后市走勢(shì)預(yù)測(cè)6月的住宅市場(chǎng)，數(shù)據(jù)面上供求總量均有所提升。但是從市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，除了幾個(gè)品牌大盤(pán)在價(jià)格有所上漲的前提下依舊保持了較為樂(lè)觀(guān)的去化量，眾多小盤(pán)的去化仍以中小面積戶(hù)型為主。另外，由于房?jī)r(jià)的上漲，使得購(gòu)房者因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題二無(wú)奈選擇了小產(chǎn)權(quán)房。6月市場(chǎng)需求仍以剛性需求占主要地位，改善型和投資型需求有所提升，但仍未能達(dá)到較大比例。我們認(rèn)為，后市仍將以剛性需求釋放為主，而隨著整體經(jīng)濟(jì)的逐步回暖，今后（3季度）如果不出現(xiàn)大的政策變化（如緊縮貨幣政策）或通脹預(yù)期可以降低的情況下，后市太原樓市的改善型需求將逐步增加。而房?jī)r(jià)將隨著這部分需求的釋放以及投資性需求的出現(xiàn)而保持溫和上漲的態(tài)勢(shì)。對(duì)于3季度的市場(chǎng)，謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)應(yīng)該成為我們未來(lái)一段時(shí)期的行為依據(jù)。數(shù)字樓市2009年6月，供求矛盾得到緩解。資料來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商品房成交均價(jià)為5196元/平方米，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司2009年6月，太原市商品住宅成交均價(jià)為4786元/平方米，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)2009年6月山西房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)間來(lái)源政策名稱(chēng)主要內(nèi)容6月7日山西省政府辦公廳山西征收農(nóng)用地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大幅提高n 山西省人民政府辦公廳下發(fā)通知，在未正式出臺(tái)新的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)前，每征收一畝農(nóng)用地，暫由用地單位在現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，按各縣(市、區(qū))平均征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的五倍提高征地補(bǔ)償費(fèi)用，劃入縣級(jí)被征地農(nóng)民社保資金財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)用于支付社保費(fèi)用。n 用地單位支付的社保費(fèi)用中，60%用于支付農(nóng)民個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，40%用于支付農(nóng)村集體應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。6月9日山西省建設(shè)廳山西省將專(zhuān)項(xiàng)整治非法建設(shè)項(xiàng)目n 山西省從6月9日起到10月31日對(duì)建設(shè)單位安全生產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作進(jìn)行檢查。n 本次檢查將依法查處非法建設(shè)項(xiàng)目，堅(jiān)決關(guān)閉取締非法運(yùn)營(yíng)的城市市政公用企業(yè)，停產(chǎn)停業(yè)整頓證照不全或者存在重大安全隱患的建筑施工企業(yè)、市政公用企業(yè)和在建工程項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)具備安全生產(chǎn)條件的建筑施工企業(yè)、市政運(yùn)營(yíng)企業(yè)和在建工程項(xiàng)目的監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)建筑施工安全和城市市政運(yùn)營(yíng)安全生產(chǎn)狀況的穩(wěn)定好轉(zhuǎn)。6月10日山西省政府《山西省人民政府關(guān)于鼓勵(lì)和培育住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》n 調(diào)整住房公積金貸款政策。個(gè)人住房公積金貸款按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率執(zhí)行，最長(zhǎng)貸款期限由20年延長(zhǎng)到30年，最高貸款額度可根據(jù)各市房?jī)r(jià)情況適當(dāng)提高；開(kāi)展個(gè)人住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，允許住房公積金繳存人在全省范圍內(nèi)異地申請(qǐng)辦理公積金貸款。n 建立建設(shè)手續(xù)限時(shí)辦結(jié)，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)監(jiān)管，保障性住房供應(yīng)申請(qǐng)、審核、公示和輪候，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格和廉租住房租金審批4項(xiàng)市場(chǎng)管理制度。n 開(kāi)展城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上房屋權(quán)屬登記試點(diǎn)。城市建成區(qū)集體土地上建設(shè)的房屋，凡符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的，按同類(lèi)地段地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金及繳清相關(guān)稅費(fèi)，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，可申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬登記。n 規(guī)范行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金的收取。收取行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金的商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在商品房預(yù)、銷(xiāo)售后按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的下限收取。6月10日太原市政府《太原市非本地戶(hù)籍人口租賃房屋治安管理規(guī)定》n 居住證將全面取代暫住證。凡離開(kāi)常住戶(hù)籍所在地，到太原市居住的人員都需辦理居住登記、申領(lǐng)居住證。n 連住五年可轉(zhuǎn)常住戶(hù)口。連續(xù)居住5年以上并申領(lǐng)居住證的，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)審定無(wú)違法犯罪記錄的，按照戶(hù)籍管理規(guī)定可申辦太原市常住戶(hù)口。n 城中村小旅館實(shí)行日租房管理。n 租賃人員信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理。6月17日太原市政府《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理工作方案》n 規(guī)劃、監(jiān)察部門(mén)將對(duì)2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理。是否調(diào)整容積率指標(biāo)、是否改變土地使用性質(zhì)是此次檢查的重點(diǎn)。n 明年年底前，太原市將針對(duì)容積率管理中存在的問(wèn)題建章立制，進(jìn)行長(zhǎng)效管理。6月25日山西省國(guó)土資源廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部 〈關(guān)于深入推動(dòng)保增長(zhǎng)保紅線(xiàn)行動(dòng)切實(shí)做好土地保障與監(jiān)管工作的緊急通知〉的通知》n 從6月5日開(kāi)始用三個(gè)月的時(shí)間，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展進(jìn)一步嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違法占地建住宅專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。對(duì)國(guó)有土地和集體土地上的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建住宅在建項(xiàng)目進(jìn)行全面的排查梳理，特別是占用耕地和基本農(nóng)田的。對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)違法行為一律叫停，依法依規(guī)及時(shí)進(jìn)行查處，并啟動(dòng)共同機(jī)制，請(qǐng)求相關(guān)部門(mén)協(xié)助停水、停電。資料來(lái)源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市房地產(chǎn)相關(guān)政策密集出臺(tái)。從內(nèi)容上看，涉及行業(yè)政策、行政制度、房產(chǎn)及土地管理的諸多方面。從目的上看，體現(xiàn)在幾個(gè)點(diǎn)上： 太原乃至山西房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂程度，已經(jīng)到了很?chē)?yán)重的程度了。對(duì)于市場(chǎng)整頓的話(huà)題也是年年有，年年新，但年年鮮有成效。希望這次的清理、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，能夠真正達(dá)到理順行業(yè)管理制度，保障行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用。 嚴(yán)格落實(shí)土地政策，執(zhí)行耕地保護(hù)并保護(hù)農(nóng)民利益。 城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上房屋權(quán)屬登記試點(diǎn)制度的頒布，一方面體現(xiàn)出政府為了為了整頓市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)混亂局面的決心而勇于采取試點(diǎn)，另一方面，“試點(diǎn)”也就意味著只是為了積累經(jīng)驗(yàn)，一直以來(lái)的“小產(chǎn)權(quán)”的轉(zhuǎn)正問(wèn)題，可能還需要在積累經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，尋找出更合理，妥善的解決方法。太原“小產(chǎn)權(quán)房”大批量的清理和整頓，預(yù)計(jì)還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。二、市政動(dòng)態(tài)2009年6月山西房地產(chǎn)相關(guān)市政動(dòng)態(tài)時(shí)間來(lái)源事件主題主要內(nèi)容6月2日太原市交通局太原市“大交通”指日可待n 客貨運(yùn)出租同步發(fā)展。城市是人流物流的集散地，一個(gè)完整的出租體系，既包括客運(yùn)出租，還應(yīng)包括貨運(yùn)出租，兩者應(yīng)同步發(fā)展。目前，我市貨運(yùn)出租五花八門(mén)，造成了一些問(wèn)題。在組建太原市貨運(yùn)出租公司的問(wèn)題上，市交通局已取得市法制辦、編辦的支持。貨運(yùn)出租公司成立后，散裝運(yùn)輸要改為箱式貨運(yùn)，車(chē)型要基本統(tǒng)一，不僅可以減少粉塵污染，還能減少景觀(guān)污染。n 建立綜合運(yùn)輸體系。“大交通”的最終目的是要建立綜合運(yùn)輸體系，讓各種交通方式的優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮，讓各種交通方式有效銜接。實(shí)施“大交通”后，太原綜合運(yùn)輸體系要整體規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一調(diào)度，充分發(fā)揮各種交通運(yùn)輸方式的優(yōu)勢(shì)。6月3日太原市規(guī)劃局龍城新區(qū)規(guī)劃網(wǎng)上公示n 重要的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃范圍東起太榆路、西至濱河?xùn)|路，北起龍城大街北側(cè)300米，南至南環(huán)高速防護(hù)林帶和武宿機(jī)場(chǎng)用地北邊界，總面積約14平方公里。龍城大街的沿線(xiàn)將集中發(fā)展商業(yè)、金融、商務(wù)、新聞出版等行業(yè)，還將新建龍城公園，并以此為核心大力開(kāi)發(fā)建設(shè)龍城新區(qū)。n 多層次開(kāi)發(fā)土地。新區(qū)將充分考慮到龍城大街兩側(cè)土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值，“迄大道——沿內(nèi)心——趨自然”分層次合理布局城市各類(lèi)土地。龍城大街南北兩側(cè)將分別設(shè)置公共設(shè)施開(kāi)發(fā)帶、生活服務(wù)帶和居住生活帶等。n 珠狀串聯(lián)特色園。新區(qū)內(nèi)將沿龍城大街由東向西形成不同功能組團(tuán)，包括空港物流園區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、核心商業(yè)區(qū)和生態(tài)商務(wù)區(qū)。6月3日太原市規(guī)劃局太原樞紐西南環(huán)線(xiàn)方案網(wǎng)上公示n 太原樞紐西南環(huán)線(xiàn)工程起點(diǎn)為太原市北部西山支線(xiàn)的汾河車(chē)站，終點(diǎn)為晉中市太中銀鐵路的北六堡站，全長(zhǎng)約53．5公里。全線(xiàn)建設(shè)總工期計(jì)劃4年，投資總額120億。n 太原樞紐西南環(huán)線(xiàn)建成后，增加了鐵路運(yùn)輸組織的機(jī)動(dòng)靈活性，實(shí)現(xiàn)客貨分流。西南環(huán)線(xiàn)出于太原市中心邊緣區(qū)，連接了未來(lái)主城、新城、晉陽(yáng)生態(tài)區(qū)和城北工業(yè)組團(tuán)以及晉中市榆次區(qū)，對(duì)發(fā)展市郊客運(yùn)具有獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)。6月3日太原市規(guī)劃局太原市汾東教育城片區(qū)用地規(guī)劃修改方案公示n 汾東教育城片區(qū)位于小店區(qū)南側(cè)，規(guī)劃范圍北起四號(hào)線(xiàn)，南到十八號(hào)線(xiàn)，西起唐槐路，東到三號(hào)線(xiàn)。規(guī)劃區(qū)北側(cè)有太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，東北側(cè)有武宿機(jī)場(chǎng)，西側(cè)為小店新城，隔汾河有晉陽(yáng)古城，東側(cè)為榆次經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。n 按照修改后的規(guī)劃方案，整個(gè)片區(qū)也進(jìn)行了精心定位，要打造成為太原城市戰(zhàn)略發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，太原人才孕育的搖籃，以及城市生態(tài)的重要協(xié)調(diào)區(qū)域。6月3日山西省建設(shè)廳山西78萬(wàn)平米既有居住建筑開(kāi)始進(jìn)行節(jié)能改造n 國(guó)家下達(dá)山西省到“十一五”期末要完成460萬(wàn)平方米的既有居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造任務(wù)。今年我省計(jì)劃完成改造206萬(wàn)平方米。截至4月底，我省共確定改造工程項(xiàng)目69個(gè)，；。n 截至4月底。太原、長(zhǎng)治市還率先明確了市級(jí)財(cái)政既改補(bǔ)貼政策，已列入市級(jí)財(cái)政預(yù)算計(jì)劃。其中，待太原市人大批準(zhǔn)后執(zhí)行，該市每平方米擬補(bǔ)貼90元。6月8日太原市汾河景區(qū)管理委員會(huì)汾河濕地公園將北延n 汾河濕地公園北延補(bǔ)充段，南起濕地公園堵頭堰，北到太古嵐鐵路橋，面積約200萬(wàn)平方米。n 在設(shè)計(jì)上，汾河濕地公園北延補(bǔ)充段的總體布局為“一心一區(qū)兩帶十六景”，即以汾河為核心，建設(shè)1個(gè)體育健身園區(qū)，同時(shí)，在濱河?xùn)|、西兩岸，打造兩帶特色景觀(guān)生態(tài)長(zhǎng)廊，分布親水平臺(tái)等16個(gè)特色景觀(guān)