【正文】 泰和集團(tuán)山東泗水項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究報(bào)告前言上海晏子房地產(chǎn)策劃咨詢有限公司很榮幸能與福建省泰和集團(tuán)股份有限公司合作，擔(dān)當(dāng)山東泗水項(xiàng)目營(yíng)銷策劃顧問(wèn)。我司在接觸本項(xiàng)目后便著重考慮產(chǎn)品定位這一關(guān)鍵問(wèn)題，而在策劃定位之前，我司率先開展了針對(duì)泗水縣和周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，并撰寫本市場(chǎng)研究報(bào)告，通過(guò)本報(bào)告的數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)研究為今后產(chǎn)品定位作理論依據(jù)，在此向開發(fā)商提交。調(diào)研的目的調(diào)研的方法研究的對(duì)象Part1 宏觀數(shù)據(jù)及土地屬性研究一、About山東山東一山一水一圣人，泰山從這里崛起，黃河從這里入海，孔子在這里誕生。孔廟黃河入?？谔┥缴綎|位于中國(guó)東部沿海，黃河下游，近海域面積17萬(wàn)平方公里。，轄17個(gè)市140個(gè)縣（市、區(qū)）。山東錦繡壯美，資源豐富，歷史悠久，名人輩出。山東農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)體系完備，國(guó)民經(jīng)濟(jì)位于全國(guó)前列，有良好的投資環(huán)境。（一）、歷史悠久山東是中華文明發(fā)祥地之一。目前發(fā)現(xiàn)的最早的山東人——“沂源人”，可以把山東的歷史上推到四五十萬(wàn)年以前。商朝建立以前，山東是商族活動(dòng)的中心，商前期的五次遷都，有三次在山東境內(nèi)。西周封邦建國(guó)時(shí)，周公旦封于魯（今山東境內(nèi)），另外尚有曹、滕、衛(wèi)諸國(guó)，所以現(xiàn)在山東又簡(jiǎn)稱“魯”。1949年6月，山東全境解放，山東省人民政府成立，下轄14個(gè)市（包括濟(jì)南、青島、徐州、濰坊4個(gè)省轄市）、140個(gè)縣、2個(gè)辦事處、2個(gè)特區(qū)。至2005年底，全省劃分為濟(jì)南、青島、淄博、棗莊、東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊、濟(jì)寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤17個(gè)地級(jí)市，縣級(jí)單位140個(gè)（市轄區(qū)49個(gè)、縣級(jí)市31個(gè)、縣60個(gè)），鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)單位1931個(gè)（街道辦事處460個(gè)、鄉(xiāng)277個(gè)、鎮(zhèn)1194個(gè)）。（二）、山水壯美山東省地處中國(guó)東部、黃河下游，境域東臨海洋，西接大陸。京杭大運(yùn)河在境內(nèi)自東南向西北縱貫魯西平原，黃河在境內(nèi)自魯西南向東北斜貫魯西北平原。山東地形，中部突起，為魯中南山地丘陵區(qū)；東部半島大都是起伏和緩的波狀丘陵區(qū)；西部、北部是黃河沖積而成的魯西北平原區(qū)，是華北大平原的一部分。，占全國(guó)海岸線的1/6，僅次于廣東省，居全國(guó)第二位，沿海岸線有天然港灣20余處。（三）、經(jīng)濟(jì)大省初步核算，2010年山東省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中，%；，%；，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效，：：?？h域經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步壯大，地方財(cái)政收入過(guò)10億元的縣（市、區(qū)）達(dá)到70個(gè)，其中過(guò)30億元的11個(gè)。（四）、旅游大省山東省旅游業(yè)發(fā)展迅速，%。其中，%；,%。，%，其中，,%。A級(jí)旅游景區(qū)已達(dá)458家，其中，5A級(jí)景區(qū)6家，新增3家；4A級(jí)景區(qū)109家，新增34家。省級(jí)旅游度假區(qū)23家,新增8家。二、About泗水泗水縣位于山東省中南部，泰沂山區(qū)南麓，縣界東靠平邑，西接曲阜，南臨鄒城，北連新泰，西北與寧陽(yáng)搭界。縣境東西最大橫距46公里。總面積1118平方公里。泗水縣位置圖（一）、歷史沿革泗水是泗河文化的發(fā)祥地，歷史悠久。虞夏為徐州之域，商為卞明國(guó)，周秦為魯卞邑，隋始置泗水縣至今。1948年6月，泗水解放，泗水縣屬魯南第一專署。1950年5月，屬泰安專區(qū)。1956年屬濟(jì)寧專區(qū)。1983年10月1日，屬泰安地區(qū)。1985年5月1日始，屬濟(jì)寧市。（二）、行政區(qū)劃全縣轄2個(gè)街道辦事處(濟(jì)河街道辦事處、泗河街道辦事處)，10鎮(zhèn)（金莊鎮(zhèn)、泗張鎮(zhèn)、泉林鎮(zhèn)、苗館鎮(zhèn)、星村鎮(zhèn)、柘溝鎮(zhèn)、中冊(cè)鎮(zhèn)、楊柳鎮(zhèn)、高峪鎮(zhèn)、圣水峪鎮(zhèn)）1鄉(xiāng)（大黃溝鄉(xiāng)），592個(gè)行政村（居）、其中20個(gè)社區(qū)居委會(huì)、598自然村。泗水縣行政圖（三）、泗水旅游2010 年泗水縣被評(píng)為“山東省最佳旅游生態(tài)示范縣”，已建成國(guó)家A級(jí)旅游景區(qū)6處，省級(jí)旅游強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個(gè)、特色村4個(gè)。全年接待國(guó)內(nèi)外游客76萬(wàn)人次，；西侯幽谷新增投資5700萬(wàn)元，完成民俗村一期主體、酒吧一條街主體、網(wǎng)球會(huì)館、環(huán)山水電和山區(qū)綠化等工程。萬(wàn)紫千紅新增投資9800萬(wàn)元，入口景觀、區(qū)內(nèi)道路、配套別墅酒店、辦公樓及職工宿舍樓等投入使用，正在建設(shè)五星級(jí)度假養(yǎng)生酒店、自駕游露營(yíng)地。舉辦了中國(guó)泉鄉(xiāng)（泗水）首屆泉水節(jié)、首屆儒陶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇和第八屆桃花旅游節(jié)，協(xié)助省市成功舉辦首屆尼山世界文明論壇，尼山圣源書院成為永久會(huì)址。中國(guó)泉林在泗水縣泗水縣城東二十五公里，位于泗河源頭的泉林鎮(zhèn)泉林御苑風(fēng)景區(qū)，是一處以觀泉賞景、親水、品魚、休閑度假為主的生態(tài)型園林景區(qū)，為“省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)”。泉林因名泉薈萃，泉多如林而得名。泉林實(shí)景據(jù)記載，泉林有“名泉七十二，大泉數(shù)十，小泉多如牛毛。” 晝夜涌流不息，孔子面對(duì)川流不息的泉水，曾發(fā)出“逝者如斯夫，不舍晝夜”的慨嘆，《山東通志》、《山東運(yùn)河備覽》都把它列為山東諸泉之冠。清康熙稱其為“泉源勝地”，為泗水十景之一，乾隆皇帝贊曰：“四泉流作泗河源，乳竇靈根今古翻。混混從無(wú)舍晝夜，是之取爾子輿言?！睆木攀昶鹂h政府為保護(hù)這一珍貴的資源，開始投資進(jìn)行保護(hù)開發(fā)建設(shè)，恢復(fù)了大量景點(diǎn)，九八年泉林泉群風(fēng)景區(qū)被列為“省級(jí)風(fēng)景”。西侯幽谷西侯幽谷地處泗城北8公里，中冊(cè)鎮(zhèn)西侯村北。此處群山相連，溝壑縱橫，幽谷深邃，峰回路轉(zhuǎn)，松柏蓊郁，蔽日清樾內(nèi)有綿延近20里的大型峽谷三條，扇形分開，龍骨張揚(yáng)，被譽(yù)為“魯南第一大峽谷”，為泗水十二景之一。西侯幽谷實(shí)景泗水縣西侯幽谷綜合開發(fā)項(xiàng)目是省內(nèi)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約10億元，于2006年4月份開工建設(shè)。這個(gè)旅游項(xiàng)目主要包括建設(shè)生態(tài)旅游服務(wù)區(qū)、海岱國(guó)際會(huì)展中心、外國(guó)人居住區(qū)、西侯村新農(nóng)村改造、葡萄酒莊園、五星級(jí)酒店等。目前已完成投資2億元，海岱國(guó)際會(huì)展中心、外國(guó)人居住區(qū)、西侯村新村、葡萄酒莊園于5月18日同時(shí)開工建設(shè)。項(xiàng)目建成后將形成以峽谷景觀 西侯幽谷為背景，以會(huì)展中心為龍頭，以高檔星級(jí)賓館為服務(wù)平臺(tái)的集生態(tài)旅游、會(huì)展、商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)為一體的高檔商務(wù)休閑度假區(qū)。安山寺安山寺是我國(guó)古老的著名古剎，座落于風(fēng)景秀麗的生態(tài)旅游名鎮(zhèn)泗張鎮(zhèn)境內(nèi)，距離泗水縣城東南15公里處，S244省道右側(cè)。寺院始建于唐貞觀二十三年（公元649年），明清三次重修，乃東魯佛教圣地。寺院依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅，歷來(lái)為旅游避暑名勝之地。西侯幽谷實(shí)景除了上述旅游景點(diǎn)外，泗水縣還有龍門山、鳳仙山、雷澤湖、萬(wàn)紫園、圣公山、黃山林場(chǎng)、大云寺、華胥湖、卞邑古橋等。附：泗水縣旅游景點(diǎn)分布圖相關(guān)資料：濟(jì)寧市召開迎高鐵時(shí)代加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)2011年5月17日，濟(jì)寧市召開迎接高鐵時(shí)代、加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)，這是山東省五個(gè)高鐵沿線城市、三個(gè)跨線城市中第一個(gè)召開高鐵旅游大會(huì)的城市。在會(huì)上，濟(jì)寧市對(duì)外發(fā)布了《濟(jì)寧市關(guān)于迎接高鐵時(shí)代加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》?！兑庖姟肥紫戎赋鲆獙?shí)現(xiàn)高鐵與旅游景點(diǎn)客運(yùn)零換乘，京滬高鐵曲阜綜合客運(yùn)站集長(zhǎng)途客運(yùn)、城市公交、出租車服務(wù)于一體，開通發(fā)往濟(jì)寧市區(qū)、周邊縣市及外地市的客運(yùn)班車，方便乘客中轉(zhuǎn)換乘。其次，要優(yōu)化旅游環(huán)境。第三，完善旅游配套設(shè)施。 《意見》旨在充分利用京滬高鐵的運(yùn)能，大幅度提高濟(jì)寧地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能和檔次，尤其是在旅游業(yè)的檔次上以發(fā)展品質(zhì)旅游為方向，主要任務(wù)是完善旅游配套設(shè)施，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，打造城市品牌，使高鐵成為濟(jì)寧市旅游發(fā)展的新引擎，把濟(jì)寧建設(shè)成為國(guó)際知名的旅游目的地。 京滬高鐵曲阜東站位于曲阜市東南部，設(shè)在息陬鎮(zhèn)，距離曲阜市中心約6公里，距離泗水縣中心約23公里?？梢哉f(shuō)京滬高鐵所帶來(lái)的旅游業(yè)推動(dòng)力中，泗水縣的得以是僅次于曲阜市的。曲阜市已經(jīng)是國(guó)內(nèi)知名的旅游地區(qū)，以三孔為代表，古跡名勝是主要的旅游項(xiàng)目，而泗水縣則以風(fēng)景名勝為主要旅游資源，恰與曲阜市優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。（四）、泗水特產(chǎn)216。 泗濱砭石砭石是以石治病的通用名稱，砭石中又以山東泗水之濱繁榮泗濱砭石療效為最佳。上品砭石有安神、調(diào)理氣血、疏通經(jīng)絡(luò)的作用，是加工制作醫(yī)療器械的上品（主要用來(lái)制作刮痧板、砭錐、砭砧等，近來(lái)被加工成各類飾品，但依然屬于中醫(yī)健康保健類范疇，而并非純飾品或珠寶）。砭石及其制作的飾品216。 魯灰“魯灰”顧名思義——來(lái)自山東的灰色石頭。魯灰石材現(xiàn)已廣泛用于外墻干掛、室內(nèi)裝修、地面鋪裝、日碑美碑、出口臺(tái)面，次料可用于路邊石。魯灰火燒面顏色灰白、拋光面灰黑色，顆粒細(xì)小、紋理致密，屬花崗巖系列，，耐酸耐堿，輻射小，經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測(cè)為A類裝飾材料。表面可加工成火燒面、荔枝面、自然面、斧印面、拋光面、仿古面、噴砂面，拉絲面、機(jī)刨面?！棒敾摇痹串a(chǎn)地為泗水縣柘溝鎮(zhèn)，經(jīng)勘探總儲(chǔ)量為40億立方米，年開采量為30萬(wàn)立方米，其中最大最優(yōu)質(zhì)的魯灰礦山為泗水縣魯灰石材有限公司開采，“魯灰”商標(biāo)也為其所有。泗水縣新政府大樓外立面正是使用魯灰干掛裝飾216。 農(nóng)產(chǎn)品泗水縣是山東省花生重點(diǎn)產(chǎn)區(qū),年出口花生及制品2萬(wàn)噸,已成為出口創(chuàng)匯拳頭產(chǎn)品,暢銷10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。泗水有著豐厚的花生資源,品種優(yōu)良多樣,具體品種有:小白沙、傳統(tǒng)米、大雜米等。除此之外，泗水縣還盛產(chǎn)蘋果、土豆、大蒜、銀杏、西瓜、地瓜、櫻桃等，其中由農(nóng)行泗水縣支行扶持發(fā)展的“泗水地瓜”，成為中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志產(chǎn)品。這是是泗水縣農(nóng)產(chǎn)品首個(gè)“金字”品牌。泗水大櫻桃泗水西瓜三、數(shù)說(shuō)泗水（一）、城市綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展——初步核算，按可比價(jià)格計(jì)算，%。，%；，%；，%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、增長(zhǎng) %；，%；，%；，%。：：，與上年同期相比，、第三產(chǎn)業(yè)提高 。 與周邊縣級(jí)市相比，泗水縣的GDP有較大差距。，%，但與周邊曲阜、兗州等城市相比仍然較低。 億元、 億元、 億元。 億美元，其中出口8500 萬(wàn)美元，%，實(shí)際利用外資1384 萬(wàn)美元，增長(zhǎng)37%。城市人口——2010年末總?cè)丝?20315人，其中城鎮(zhèn)人口168404人。在總?cè)丝谥?，男性人?20019人，女性人口300296人。全年出生人口6898人，‰；死亡人口3731人，‰，全年凈增加人口3167人，‰。城市土地——2009 年5 月份，泗水縣將全縣二次調(diào)查土地利用現(xiàn)狀成果上報(bào)國(guó)土資源部，經(jīng)過(guò)此次調(diào)查， 公頃， 公頃， 公頃， 公頃， 公頃。農(nóng)業(yè)—— 萬(wàn)噸， 萬(wàn)噸，實(shí)現(xiàn)“七連增”。用足用好上級(jí)“三農(nóng)”扶持政策， 億元的21 個(gè)農(nóng)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。泗水縣被列入國(guó)家級(jí)扶貧互助資金試點(diǎn)縣，新發(fā)展扶貧互助試點(diǎn)村20 個(gè)、達(dá)到46 個(gè)；發(fā)放各類惠農(nóng)補(bǔ)貼5590 萬(wàn)元。工業(yè)——2010年泗水縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益的同步提高。新增規(guī)模企業(yè)53 家、達(dá)到264 家，實(shí)現(xiàn)銷售收入、利稅分別為136 億元、17 億元，分別增長(zhǎng)22%、26%。截至目前泗水縣共有國(guó)內(nèi)上市企業(yè)六家，分別是雨潤(rùn)集團(tuán)、娃哈哈集團(tuán)、康師傅集團(tuán)、康得新集團(tuán)、匯源集團(tuán)以及海螺水泥。第三產(chǎn)業(yè)——2010年泗水縣把發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，全力打造跨越發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)。城區(qū)的舜和商業(yè)街、龍城商業(yè)區(qū)投入使用，銀座商城正式落戶，建設(shè)和改造農(nóng)家店380 家、中心店4 家、配送中心2 家，組建鎮(zhèn)級(jí)超市5 個(gè)、村級(jí)超市15 個(gè)。招商引資——2010年泗水縣招商引資工作呈現(xiàn)出招商項(xiàng)目總量大、投資企業(yè)實(shí)力強(qiáng)、引進(jìn)資金結(jié)構(gòu)優(yōu)的顯著特點(diǎn)。年內(nèi)引進(jìn)500 萬(wàn)元以上項(xiàng)目163 個(gè)，總投資180 億元，其中10 億元以上項(xiàng)目3 個(gè)，分別是投資30 億元的浙商工貿(mào)園、投資10 億元的惠豐球墨鑄管、投資10 億元的康得新復(fù)合材料，在集中招引工業(yè)項(xiàng)目的前提下，新興產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、生態(tài)旅游、城市基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域都引進(jìn)了一批大項(xiàng)目。（二）、城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資—— 億元，增長(zhǎng)31%，2011年固定資產(chǎn)投資目標(biāo)再次增長(zhǎng)30%以上?；A(chǔ)建設(shè)——2010 年泗水縣完成26 個(gè)社區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，城市功能進(jìn)一步健全。市政基礎(chǔ)設(shè)施更加配套， 億元，新建泉福路、圣昭路、新城路、圣哲路等11 條城市道路， 公里，鋪設(shè)中興路污水管道1600 米，新增路燈55 盞。通過(guò)招商引資改造道路標(biāo)牌86 個(gè)。2 萬(wàn)噸新水廠建成投入運(yùn)行。 公里，總長(zhǎng)度達(dá)150 公里，初步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)供水一體化。 公里，供熱面積達(dá)80 萬(wàn)平方米， 公里，發(fā)展用戶3000 戶。城市景觀——泗水縣省級(jí)園林城市創(chuàng)建工作迅速啟動(dòng)，2010年啟動(dòng)并完成圣源湖、327 迎賓大道改造一期工程，完成占地90 畝文化公園一期四個(gè)功能廣場(chǎng)建設(shè)，建設(shè)街頭綠地10余處，面積達(dá)到10余萬(wàn)平方米。環(huán)境保護(hù)——目前泗水縣工業(yè)點(diǎn)源治理全面達(dá)標(biāo)，城市生活污水得到有效治理，全縣飲用水源地水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為100%，4處飲用水源地均符合《地表水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。GB/38382002 中Ⅱ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。境內(nèi)空氣質(zhì)量保持在2 級(jí)以上，全縣共投資8900 余萬(wàn)元，建成122 項(xiàng)迎淮治污工程項(xiàng)目。住宅建設(shè)——2010年泗水城區(qū)的濱河水苑、圣融庭院等13 處住宅小區(qū)建設(shè)，開發(fā)面積92 萬(wàn)平方米，完成44 萬(wàn)平方米；建成安置房2300 套、保障性住房310 套。新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)， 億元，實(shí)施示范點(diǎn)25 個(gè)， 萬(wàn)戶、改造危房2725 戶。（三）、人民生活人民收入——據(jù)城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11916元，%。據(jù)農(nóng)村居民抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2010年農(nóng)民人均可支配收入為6069元，%，其中，工資性收入2851元，家庭經(jīng)營(yíng)收入2911元，%%。 與周邊縣市相比，泗水縣人民收入依然較低。社會(huì)保障——2010年泗水縣新增就業(yè)再就業(yè)4560 人，新招錄教師120 人、衛(wèi)生技術(shù)人員28 人，陽(yáng)光安置城鎮(zhèn)退役士兵147 人，%以內(nèi)。社會(huì)福利服務(wù)中心一期開工建設(shè)，縣醫(yī)院新病房樓投入使用，新門診樓開工建設(shè)，特種病醫(yī)院即將竣工。龍城系列學(xué)校投入使用，新建學(xué)生宿舍樓及教學(xué)樓6 處， 萬(wàn)平方米，維修校舍