【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。臨沂城市房地產(chǎn)市場研究報告本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于臨沂世聯(lián)怡高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此根據(jù)合同規(guī)定以任何載體所體現(xiàn)的工作報告、圖表的知識產(chǎn)權(quán)均屬于乙方，甲方對此知識成果享有永久使用權(quán)。未經(jīng)雙方協(xié)商同意或司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制，雙方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其復(fù)制文本。 2本報告是嚴(yán)格保密的。（一）（一） 臨沂城市宏觀概括（三）（三） 臨沂各板塊房地產(chǎn)發(fā)展情況（二）（二） 臨沂市房地產(chǎn)發(fā)展總體情況目目 錄錄contents（四）（四） 臨沂別墅市場分析（五）（五） 臨沂花園洋房市場分析（六）（六） 臨沂專業(yè)市場分析（七）（七） 政策專題研究（八）（八） 開發(fā)建議3本報告是嚴(yán)格保密的。 第一部分第一部分 臨沂城市宏觀概括臨沂城市宏觀概括p城市發(fā)展概括p城市規(guī)劃與建設(shè)p城市宏觀經(jīng)濟(jì)p人口規(guī)模與家庭結(jié)構(gòu)4本報告是嚴(yán)格保密的。一、城市發(fā)展概括一、城市發(fā)展概括5本報告是嚴(yán)格保密的。 臨沂市位于山東省的東南部 ,東部連接日照 ,地近黃海 ,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊。南北最大長距 228公里，東西最寬度 161 公里，總面積 17184平方公里，是山東省人口最多、面積最大的市。地處聯(lián)結(jié)半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會城市群經(jīng)濟(jì)圈的重要戰(zhàn)略位置上。東靠日照港、嵐山港和連云港，屬新亞歐大陸橋東方橋頭堡范疇，處于山東和江蘇兩個經(jīng)濟(jì)大省的交界處，南北交匯，海陸兼濟(jì)，發(fā)展空間廣闊。城市城市區(qū)位區(qū)位臨沂市位于山東省的東南部，處于山東和江蘇交界處，是山東省人口最多、面積最大的市6本報告是嚴(yán)格保密的。城市城市定位定位省會城市群經(jīng)濟(jì)圈省會城市群經(jīng)濟(jì)圈魯南蘇北先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)魯南蘇北先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)　　　建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱河生態(tài)城、新興旅游城市、交通運(yùn)輸主樞紐城市、魯南制造業(yè)基地和區(qū)域性金融中心，打造在國內(nèi)外具有影響力和競爭力的聯(lián)結(jié)半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會城市群經(jīng)濟(jì)圈、魯南蘇北制造業(yè)聚集區(qū)，加快建設(shè)富強(qiáng)美麗的 “ 大臨沂、新臨沂 ” 。現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、新現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、新興旅游城市、交通運(yùn)輸主樞紐城市興旅游城市、交通運(yùn)輸主樞紐城市7本報告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略戰(zhàn)略機(jī)遇機(jī)遇十二五時期，我市將以十二五時期，我市將以 ““ 一個中心城市、兩個示范一個中心城市、兩個示范區(qū)區(qū) ”” 為重點，打造魯南經(jīng)濟(jì)文化中心為重點，打造魯南經(jīng)濟(jì)文化中心十二五時期，我市將以 “ 一個中心城市、兩個示范區(qū) ” 為重點，打造魯南經(jīng)濟(jì)文化中心。 一個中心城市一個中心城市 即魯南蘇北區(qū)域性特大中心城市， 兩個示范區(qū)兩個示范區(qū) 即“ 兩型 ” 社會建設(shè)改革示范區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)率先發(fā)展示范區(qū)。全國商貿(mào)物流中心 ——“ 十二五 ” 末，力爭城區(qū)市場交易額突破 2023億元，地產(chǎn)品率超過 50%，打造全國最大的現(xiàn)代專業(yè)市場集群和國際性商品集散中心。魯南蘇北先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū) —— 構(gòu)建以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)為主體的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，打造先進(jìn)制造業(yè)集聚發(fā)展、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出、核心競爭力強(qiáng)的新型工業(yè)強(qiáng)市。全國文明生態(tài)城市 —— 加快大水城建設(shè)，深入開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，不斷提高居民生活品質(zhì)和幸福指數(shù)，建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會和諧文明、經(jīng)濟(jì)文化要素集聚、輻射能力強(qiáng)的宜居宜業(yè)現(xiàn)代化城市。全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地 —— 做大做強(qiáng)沂蒙特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，打造安全高效、特色鮮明、在全國有較高知名度和影響力的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地。8本報告是嚴(yán)格保密的?！?現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|３區(qū)及郯城、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭 9縣，有 250個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 9544個行政村 。臨沂市政府正積極創(chuàng)建臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計局蘭山區(qū)蘭山區(qū)羅莊區(qū)羅莊區(qū)行政行政區(qū)域區(qū)域臨沂市現(xiàn)轄三區(qū)九縣，土地面積為臨沂市現(xiàn)轄三區(qū)九縣，土地面積為 沂南縣平邑縣平邑縣河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)臨沭縣臨沭縣費縣費縣 莒南縣莒南縣蒼山縣蒼山縣郯城縣郯城縣沂水縣沂水縣蒙陰縣蒙陰縣9本報告是嚴(yán)格保密的。北部臨膠東半島經(jīng)濟(jì)板塊西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)板塊東部臨港經(jīng)濟(jì)板塊中心城市 經(jīng)濟(jì)圈南部臨長三角經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局布局臨臨 沂未來五年將形成以中心城區(qū)沂未來五年將形成以中心城區(qū) 為圓為圓 心、四板心、四板塊輻塊輻 射射 發(fā)發(fā) 展展 的布局的布局西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)板塊： 將充分發(fā)揮生態(tài)文化資源豐富的環(huán)境優(yōu)勢和毗鄰省會城市經(jīng)濟(jì)圈的市場優(yōu)勢，大力發(fā)展新能源、新醫(yī)藥、新材料等新興產(chǎn)業(yè)和文化旅游業(yè)、特色生態(tài)農(nóng)業(yè)，重點發(fā)展食品、紡織、機(jī)械、化工、木業(yè)、建材等支柱產(chǎn)業(yè)集群。中部城市經(jīng)濟(jì)圈： 以蘭山、羅莊、河?xùn)|三區(qū)和臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心區(qū)，突出臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的帶動作用，積極吸納費縣、臨沭、沂南、莒南、郯城相鄰區(qū)域納入中心城市經(jīng)濟(jì)圈 。南部臨長三角經(jīng)濟(jì)板塊： 十二五期間，將積極承接長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展生態(tài)、綠色和有機(jī)農(nóng)業(yè)，重點發(fā)展食品、化工、家電、紡織服裝、礦業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)面向長三角地區(qū)的能源原材料基地、重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和休閑旅游基地。東部臨港經(jīng)濟(jì)板塊： 借近海臨港的優(yōu)勢，將大力發(fā)展鋼鐵深加工、機(jī)械制造、現(xiàn)代化工、有色金屬、食品加工、臨港物流和紅色生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)，著力打造精品鋼鐵深加工基地、臨港物流貿(mào)易基地、高端裝備制造業(yè)基地、有機(jī)肥料生產(chǎn)基地、現(xiàn)代化工工業(yè)基地、新能源產(chǎn)業(yè)基地。北部臨膠東半島經(jīng)濟(jì)板塊： 將積極對接膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，主動接受膠東半島高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和輻射帶動作用，重點發(fā)展食品、機(jī)械、電動車、新材料等先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化旅游服務(wù)業(yè)，加快建設(shè)優(yōu)勢突出、特色鮮明的高端產(chǎn)業(yè)體系，培育形成一批專業(yè)性和配套能力強(qiáng)的高端產(chǎn)業(yè)基地。10本報告是嚴(yán)格保密的。陸 ： 境內(nèi)以 4條 過境國道 和 14條 省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到 340公里 。臨沂是中國公路通車?yán)锍套铋L的地級市，高速公路通車?yán)锍倘〉谝唬慌R沂長途汽車站，是亞州規(guī)模最大的汽車站，日發(fā)客車 500多輛，居亞洲第一?？?： 臨沂機(jī)場，總建面 ，年旅客吞吐量 65萬人次以上，每周 180個班次，開辟北京、上海、廣州、青島的直飛航班。 09年航空貨郵量 ，客運(yùn)量 次，分別增長 %和 % 。海 ： 臨沂距日照港、連云港港口不足 100公里。 臨沂市已形成空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。到 2023年將臨沂市建設(shè)成為魯東南地區(qū)重要的鐵路、公路和民航相互銜接的綜合性運(yùn)輸樞紐，成為魯東南地區(qū)最大的客貨流集散中心和商貿(mào)物流中心 。對外對外交通交通臨沂市已形成空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)臨沂市已形成空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)11本報告是嚴(yán)格保密的。 目前臨沂市區(qū)路網(wǎng) “ 三環(huán)、八縱、八橫 ” 的布局基本形成?！?內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán) ：由沂蒙路、解放路、東興路、 內(nèi)環(huán)路圍合而成；—— 中環(huán)中環(huán) ：由蒙山大道、沂河路、北城新區(qū)青年路、東環(huán)路圍合而成；—— 外環(huán)外環(huán) ：東西南北四個方向的外環(huán)路圍合而成。—— 八縱、八橫八縱、八橫 ：即由南北方向、東西方向各八條城市主干道組成的城市道路系統(tǒng)。交通交通現(xiàn)狀現(xiàn)狀 臨沂市對內(nèi)路網(wǎng)形成臨沂市對內(nèi)路網(wǎng)形成 ““ 三環(huán)、八縱、八橫三環(huán)、八縱、八橫 ”” 的格局的格局12本報告是嚴(yán)格保密的。歷史：歷史： 臨沂市古稱瑯琊郡、沂州府，其歷史可上溯至 2500多年前，為山東省歷史文化名城。臨沂有厚重的歷史文化、豐富的文化資源。漢晉文化、紅色文化與當(dāng)代文化共存互依，書法文化、兵學(xué)文化、孝文化、商文化根深葉茂。人文：人文： 臨沂是一代名相諸葛亮、書圣王羲之、書法家顏真卿、算圣劉洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故鄉(xiāng)。他們燦若星辰，光照千秋，折射著沂蒙大地人杰地靈、鐘靈毓秀的光輝。左寶貴左寶貴王羲之王羲之諸葛亮諸葛亮劉洪劉洪曾子曾子荀子荀子天宇自然博物館華東革命烈士陵園銀雀山漢墓竹簡博物館蒙山龜蒙頂 國際影視城王羲之故居歷史歷史人文人文臨沂市為山東省歷史文化名城，涌現(xiàn)出一大批享譽(yù)臨沂市為山東省歷史文化名城，涌現(xiàn)出一大批享譽(yù)國內(nèi)外的杰出人物國內(nèi)外的杰出人物13本報告是嚴(yán)格保密的。紅色之都 ： 臨沂與井岡山、延安、西柏坡等紅色之城一道被列為全國 8個紅色旅游重點城市。立足豐厚的紅色旅游資源，臨沂致力打造全國聞名的 “ 紅色之都” ，并規(guī)劃了以蘭山區(qū)為核心的城市風(fēng)光游，貫穿九縣的沂蒙風(fēng)情游以及地處沂水的特種旅游線路。綠色水城 ： 千里沂河從臨沂城中縱穿而過 ，正被打造成為臨沂的藍(lán)色中央公園。臨沂市政府正規(guī)劃把濱河景區(qū)建設(shè)成為在國際知名、在全國有影響，游覽、休閑、娛樂、會務(wù)等功能最齊全，適合于不同階層、不同品位的具有沂蒙山區(qū)特色，又有現(xiàn)代化服務(wù)理念的最具吸引力的旅游區(qū)。旅游旅游資源資源臨沂市依托沂蒙精神與濱水生態(tài)城建設(shè)，借助豐富臨沂市依托沂蒙精神與濱水生態(tài)城建設(shè)，借助豐富的旅游資源，正著力打造的旅游資源，正著力打造 ““ 紅色之都紅色之都 綠色水城綠色水城 ””14本報告是嚴(yán)格保密的。u臨沂市地處山東省和江蘇省交界處，受省內(nèi)半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會城市經(jīng)濟(jì)圈的輻射影響，以及積極打造魯南經(jīng)濟(jì)文化中心的機(jī)遇，這均為臨沂提供了很大的發(fā)展空間；u臨沂市內(nèi)外交通四通八達(dá)，產(chǎn)業(yè)布局定位清晰，可以有效指導(dǎo)和預(yù)測臨沂房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向；u臨沂市歷史文化豐富，人文氣息濃厚，旅游資源豐富，為臨沂地產(chǎn)行業(yè)打造 “ 依河而居 ” 、 “ 旅游居住 ” 的特色產(chǎn)品提供了可能。小結(jié)小結(jié) 臨沂市城市發(fā)展空間較大，房產(chǎn)發(fā)展前景明朗臨沂市城市發(fā)展空間較大，房產(chǎn)發(fā)展前景明朗15本報告是嚴(yán)格保密的。二、城市規(guī)劃與建設(shè)二、城市規(guī)劃與建設(shè)16本報告是嚴(yán)格保密的。臨沂城區(qū)直徑不超過臨沂城區(qū)直徑不超過 2公里的小城，東方紅影院公里的小城，東方紅影院是這座古城的中心，城市發(fā)展緩慢，幾無規(guī)劃是這座古城的中心，城市發(fā)展緩慢，幾無規(guī)劃 1984年前的市區(qū)只是一個由東方紅廣場為圓心、直徑不超過兩公里的 “ 彈丸之地 ” 。四座古老的城門圈定了當(dāng)時的城區(qū)范圍。當(dāng)時的東門在現(xiàn)在的蘭山路與沂州路交匯處東 100米左右，東關(guān)煤球廠附近；西門在現(xiàn)在的蘭山路西段，富民小區(qū)南西關(guān)煤球廠附近；南門在現(xiàn)在的沂州路與解放路交匯處附近；北門在現(xiàn)在的沂蒙路北段，惟一齋醬園門前。東方紅影院、沂州路、 “ 七女 ” 商店、沂河老石橋成為老臨沂人揮之不去的記憶。城市規(guī)劃演變城市規(guī)劃演變（（ 1984年以前年以前））17本報告是嚴(yán)格保密的。臨沂老城適度向南發(fā)展，城市規(guī)模依舊較小，這臨沂老城適度向南發(fā)展，城市規(guī)模依舊較小，這期間臨沂西郊批發(fā)市場誕生并有了較快發(fā)展期間臨沂西郊批發(fā)市場誕生并有了較快發(fā)展1984年，隨著臨沂市 (縣級 )的恢復(fù)，臨沂批發(fā)市場的發(fā)育和城市經(jīng)濟(jì)體制改革的實施，臨沂城市建設(shè)進(jìn)入較快發(fā)展階段。城市建設(shè)由滿足居民社會基本需求轉(zhuǎn)向提高城市環(huán)境質(zhì)量、增強(qiáng)服務(wù)功能。位于解放路與沂蒙路交會處的臨沂百貨大樓一度成為上世紀(jì) 80年代末最繁華的商業(yè)中心。而矗立于解放路上的鐘樓大廈曾是上世紀(jì) 90年代初臨沂城的標(biāo)志性建筑。城市規(guī)劃演變城市規(guī)劃演變（（ 19841994））18本報告是嚴(yán)格保密的。城市建設(shè)步入穩(wěn)步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施投資額增幅迅猛，城市建設(shè)步入穩(wěn)步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施投資額增幅迅猛，但城市總體規(guī)劃仍沒有一個較為明晰的發(fā)展方向，完全照但城市總體規(guī)劃仍沒有一個較為明晰的發(fā)展方向，完全照搬小城鎮(zhèn)發(fā)展思路，城市發(fā)展陷入瓶頸搬小城鎮(zhèn)發(fā)展思路，城市發(fā)展陷入瓶頸 1994年 12月國務(wù)院正式批準(zhǔn)臨沂地區(qū)撤地建市，城市建設(shè)由此步入穩(wěn)步發(fā)展階段。污水處理廠、管道燃?xì)狻⑷嗣駨V場、城市主要道路等一大批城市重點項目相繼建成。截至 2023年，國貿(mào)大廈、交警指揮大廈、電信大樓、新華書店等數(shù)十座高樓大廈相繼崛起。期間，全市城市基礎(chǔ)設(shè)施累計完成投資 ，其中2023年完成投資 元，是 1995年的 4倍。城市規(guī)劃演變城市規(guī)劃演變（（ 19942023））19本報告是嚴(yán)格保密的。2023年臨沂城市規(guī)劃實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，當(dāng)年審議通過了年臨沂城市規(guī)劃實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，當(dāng)年審議通過了 《《 臨沂市臨沂市城市總體規(guī)劃修編綱要城市總體規(guī)劃修編綱要 》》 ，確定了，確定了 ““ 一河五片、北上東進(jìn)、組團(tuán)一河五片、北上東進(jìn)、組團(tuán)發(fā)展發(fā)展 ”” 的規(guī)劃布局，從此城市發(fā)展思路逐漸明晰，瓶頸得以突破的規(guī)劃布局，從此城市發(fā)展思路逐漸明晰，瓶頸得以突破2023年初，臨沂市委、市政府提出建