【正文】 ％） 套 數(shù) （套） 面 積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 254 27132． 26 14． 47 295 40395． 5 21． 54 551 71321． 84 38． 02 175 22776． 06 12． 14 75 10458． 55 5． 58 122 15485． 71 8． 26 住宅按單套 價(jià)格 劃分 50 萬元以上 所 占 比 例 （％） 4050 萬元 所 占 比 例 （％） 3040 萬元 所 占 比 例 （％） 2030 萬元 所 占 比 例 （％） 1520 萬元 所 占 比 例 （％） 15 萬元以下 所 占 比 例 （％） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) 面積 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） （套） （ ㎡ ） 206 37133． 05 19． 80 299 44382． 37 23． 66 392 50852． 65 27． 11 368 36770． 84 19． 60 105 7882． 78 4． 20 102 10548． 23 5． 62 住宅按戶型 劃分 四室二廳以上 （含復(fù)式、別墅） 所 占 比 例 （％） 三室二廳 所 占 比 例 （％） 三室一廳 所 占 比 例 （％） 二室二廳 所 占 比 例 （％） 二室一廳 所 占 比 例 （％） 二室一廳以下 所 占 比 例 （％） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （ 套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 330 53771． 16 28． 67 677 94684． 57 50． 48 7 787． 26 0． 42 310 30933． 73 16． 49 17 1403． 27 0． 75 131 5989． 93 3． 19 第二部分 南昌市房地產(chǎn)住宅市場分析 第一章 南昌市房地產(chǎn)市場歷史回顧 一、 南昌市商品房市場發(fā)育進(jìn)程特點(diǎn) 南昌房地產(chǎn)市場相對落后沿海大城市 35 年，南昌房地產(chǎn)雛形形成于 20 世紀(jì) 80 年未至 90 年代初，當(dāng)初房地產(chǎn)的開發(fā)多是舊城改造，單位建房或團(tuán)體購房，商品房很少，如大士院拆遷還建房，僅有少量的商品房出售。這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范、促進(jìn)作用。 繁榮的市場背后必然有著政策的支持與促動(dòng)。此外，在今年的樓市中，不再形成一個(gè)樓盤獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是同眾多高品質(zhì)的樓盤共同爭奪市場的多種格局。青山湖憑其風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境 優(yōu)勢、便捷的交通、周邊良好的生活配套被評為消費(fèi)者最喜歡的人居板塊之一。而作為其發(fā)展的標(biāo)志之一 —— 地產(chǎn)業(yè)在紅谷灘新區(qū)無疑走到了南昌樓市的最前面，其潛力無比巨大，繼上海綠地 —— 濱江豪園打響了紅谷灘樓市的第一炮后，鹿景名居、理想家園、洪城時(shí)代廣場、江信國際花園也不甘示弱紛紛響應(yīng)，掀起了購房熱潮，特別引人注目的是今年 4 月南昌規(guī)模最大的樓盤總建達(dá)到 100 萬平方米的萬達(dá)星城隆重開幕，強(qiáng)勢推出。紅谷灘板塊樓市在經(jīng)過較長 一段是的沉默之后，終于在本年度全面“爆發(fā)”。南昌樓市持續(xù)走旺。商品房空置面積 萬平方米，其中商品住宅空置量 萬平方米，分別比上年年底下降了 49%和 45%。 今年一季度，江西省完成商品房投資 萬元，商品房銷售額 萬元，商品房新開工面積 萬㎡，商品房竣工面積 67 萬㎡，商品房銷售面積 萬㎡。而南昌市作為江西省的省會(huì)中心城市， 2020 年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上年增長 %。 市場前沿動(dòng)態(tài)： 近年來 ,隨著南昌新都市框架的初步構(gòu)架 ,花園城市建設(shè)的深入推進(jìn) ,舊城改造的持續(xù)進(jìn)行 ,紅谷灘新區(qū)的全力開發(fā) ,為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間。 20 12 朝陽板塊最后一塊土地的的拍賣，并不意味著朝陽洲已經(jīng)沒有了可供開發(fā)的土地。 而且“改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)，發(fā)展新城區(qū)” —— 2020 年，南昌城市區(qū)域規(guī)劃對連接中心老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的朝陽洲板塊，提出了限制口號。按地段位置，該板塊已明顯劃分為三個(gè)梯度消費(fèi)：中山橋至撫河橋?yàn)榈谝惶荻?，撫河橋至司馬廟立交橋?yàn)榈诙荻?，司馬廟立交橋至建設(shè)橋?yàn)榈谌荻龋诔栔奕筇荻乳g出讓的土地已經(jīng)不多。 朝陽： 以遠(yuǎn)東世紀(jì)花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，帶動(dòng)了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。而且為了加快 啟動(dòng)房地產(chǎn)市場，激活住房二、三級市場，南昌市房管局通過降低二手房入市的門檻，實(shí)行稅肥減免，簡化辦事程序，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入多級聯(lián)動(dòng)的良性發(fā)展軌道。事實(shí)表明， 2020 年南昌市的商品房銷售面積為 萬平方米， 2020 年 萬平方米， 2020 年商品房預(yù)銷售達(dá)到了 萬平方米，如此可以看出我省商品房銷售面積呈直線上漲 ,且商品房銷售面積大于同期竣工面積 ,房地產(chǎn)業(yè)需求潛力巨大 。隨著人們生活水平的提高，換房、提前消費(fèi)等觀念也愈受到老百姓的認(rèn)同，從而增加住房需求。 江西省房地產(chǎn)發(fā)展： 江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長黃隆規(guī)認(rèn)為 ,江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展勢頭主要源于江西省房地產(chǎn)業(yè)起步晚、發(fā)展?jié)摿Υ?，房產(chǎn)政策扶持力度大： 一是 2020 年我省實(shí)行住房制度改革，房地產(chǎn)業(yè)真正開始了市場化運(yùn)作，比沿海發(fā)達(dá)地區(qū)整整晚了 8 年。央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提醒各商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán) 禁發(fā)放 “零首付 ”個(gè)人住房貸款。 3 月，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》。 5 月 13 日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知，通知主要包括六方面的內(nèi)容：調(diào)整和完善住房公積金決策體系；規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置；規(guī)范住房公積金 銀行專戶和個(gè)人賬戶管理；強(qiáng)化住房公積金歸集，加大個(gè)人貸款發(fā)放力度；健全和完善住房公積金監(jiān)督體系；加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅法紀(jì)，切實(shí)維護(hù)住房公積金繳存人的合法權(quán)益。落實(shí)住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴(kuò)大個(gè)人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為 2020 年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。 2 月 4 日，國家建設(shè)部在滬召開的 2020 年全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費(fèi)中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)。 政策環(huán)境 2020 年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當(dāng)中，出臺了許多重要政策，可概括為： 方向性宏觀調(diào)控 ，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點(diǎn)，政策更細(xì)致。 一季度，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 一季度，高于 30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖區(qū)增長 %、東湖區(qū)增長 %、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)增長 %、新建縣增長 %、安義縣增長 %、南昌縣增長 %、灣里區(qū)增長 32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢頭。 一季度，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，增速比重工業(yè)快 個(gè)百分點(diǎn)，總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的 %， 一改上年重工業(yè)快于輕工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。分行業(yè)看，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)和煙草制造業(yè) 6 大支柱行業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長的中堅(jiān)力量。 （三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長 經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn) 一季度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 制造業(yè)拉動(dòng)作用明顯。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。 畜牧、水產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。全年初步安排糧食種植面積 萬畝，比上年增加 萬畝，增長 %。 （二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 糧食種植面積恢復(fù)性增長 一季度全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強(qiáng)，企業(yè)家信心倍增。三次產(chǎn)業(yè)之比由去年同期的 :: 調(diào)整為 ::。據(jù)測算，一季度全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，比上年同期提高 2 個(gè)百分點(diǎn)，增速創(chuàng) 8 年來同期新高。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)上行。新中國的第一架飛機(jī)，第一輛輪式拖拉機(jī)，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南昌在全國城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)中，名列 26 強(qiáng)； 2020 年在全國 27 個(gè)省會(huì)城市中，南昌 GDP 總量位居第 14 位。 今年將會(huì)出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實(shí)施細(xì)則》、《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn) 市場起到規(guī)范和促進(jìn)作用。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀(jì)念館為代表的 名勝 旅游；有以八一起義紀(jì)念館等為代 表 的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代 表 的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有 “小廬山 ”的美譽(yù) 。各類醫(yī)院 79 所。廣播電臺 3 座，電視臺 4 座。 南昌市人口狀況一覽表 區(qū)縣 面積 (公里 ) 人口 人口密度 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點(diǎn)大學(xué) 南昌大學(xué)在內(nèi)的 20 余所高等院校， 2020 年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達(dá)到 萬人， 81 所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供 3 萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所 62 家，各類專業(yè)人才 萬人，中級職稱以上人員占全市人口的 3％。 南昌市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目研究報(bào)告 第一部分 市場分樣研究 第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………… 一、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………………………………………………………… .. 第二節(jié)、南昌市房地產(chǎn)市場分析 一、 南昌市整體市場概況 ……………………………………………………… .. 二、南昌市房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 ……………………………………………… .. 三、南昌市房地產(chǎn)未來展望 ……………………………………………………………………………… .. 第三節(jié) 、南昌市板塊市場分析 ………………………………… .. 第四節(jié)、南昌市消費(fèi)者行為分析 ……………………………………… . 一 、 消費(fèi)者特征分析 ……………………………………………………………………………………… 二 、 消費(fèi)者心理習(xí)慣特征 ………………………………………………… . 三、買方市場需求特征 ……………………………………………………………………… .. 第五節(jié)、綜合評述 …………………………………………………… .. 第二部分 產(chǎn)品與價(jià)格研究 第一節(jié)、產(chǎn)品分析 …………………………………………………………………… . 第一節(jié)、 價(jià)格 分析 ……………………………………………………… . 第一部分 市場分樣研究 第一節(jié)、 宏觀環(huán)境研究 一、 南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 人文環(huán)境 人口環(huán)境分析： 至 2020 末，全市常住人口為 470 多人，其中城區(qū)人口 萬人，郊縣人口 萬人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。南昌城市規(guī)劃到 2020 年，城區(qū)常住人口達(dá)到 300 萬人，每年增加 15 萬人。全市共有公共圖書館、博物館 22 家，專業(yè)藝術(shù)演 出 團(tuán)體 12 個(gè)。全年出版報(bào)紙 億份，雜 志 億份，各類圖書 億 冊 。 1986 年，國務(wù)院命 名南昌市為歷史文化名城。 行業(yè)環(huán)境 城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。 加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟(jì)適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實(shí)施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會(huì)得到很好的解決，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市。改革開放以來，南昌的工業(yè)經(jīng)濟(jì)有了飛速的發(fā)展， 形成 飛機(jī)制造、汽車制造、冶金、機(jī)電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工 程 、新材料等為代 表 的新興高新