【導(dǎo)讀】第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析………………………南昌城市規(guī)劃到2020年，城區(qū)常住人口達(dá)到300萬人，每年增加15萬人。素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級(jí)以上科研院所62家，各類專業(yè)人才萬人，中級(jí)職稱以上人員占全市人口的3％。1986年，國務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。今年將會(huì)出臺(tái)《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實(shí)施細(xì)則》、《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法》等政策，和。已經(jīng)出臺(tái)的《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺(tái)將對(duì)南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進(jìn)作用。南昌在全國城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力50強(qiáng)中，名列26強(qiáng)；2020年在全國27個(gè)省會(huì)城市中，南昌GDP總量位居第14位。企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。一季度全市肉豬出欄萬頭，與上年同期基本持平；水產(chǎn)品產(chǎn)量萬噸，增長%。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為2020年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。

　　

【正文】 海街、時(shí)代廣場 10 萬平方米的四大主題流行商業(yè)街 ④ 數(shù)億美金筑就的新國際生活 四、優(yōu)劣勢分析 優(yōu) 勢 ① 交通暢通， 2 2 20 215 路等 數(shù)十條公交線路匯集 ； ② 地理位置優(yōu)越，交通便利； ③ 良好的大環(huán)境，合理的市場定價(jià)； ④ 豪擁八一廣場南昌最驕傲生活版圖 ⑤ 方便的購物、就醫(yī)、教育環(huán)境。 劣 勢 ① 規(guī)模大，市場壓力大； ② 周邊環(huán)境較差； ③ 營銷人員培訓(xùn)不系統(tǒng)，知識(shí)并不全面，技巧不夠； 五、綜合評(píng)述 恒茂國際華城自 2020 年 10 月底開 盤以來引起消費(fèi)者注目，并在網(wǎng)上、報(bào)紙、電視上全方位廣告攻勢打響，氣勢磅礴，王者之氣盡顯，帶來了江西樓市的新一輪沖擊波；出現(xiàn)一期銷售的火爆場面。 （三）、朝陽洲板塊 ★板塊構(gòu)成 ：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和部分外湖以及撫河故道。 劃分為三個(gè)梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩 ★ 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ： 得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。 周邊生活配套的成 熟完善，交通方便。 市中心地段，人氣較旺。 劣勢 ： 南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)。 政府對(duì)朝陽洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 朝陽洲板塊可以稱為縱向發(fā)展有潛力的高尚生活板塊。以遠(yuǎn)東國際花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，它帶動(dòng)了朝陽 洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，并引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。樓市主要特點(diǎn)如下： 對(duì)于其它板塊，被業(yè)界人士稱之為“大鱷”、“狼”的外來房地產(chǎn)企業(yè)而言，朝陽洲板塊盡管沒有完全意義上的大盤出現(xiàn)，而且大多數(shù) 樓盤也都是由本土中小開發(fā)商傾力打造。 朝陽洲土地開發(fā)有其局限性，特別是政府在 2020 年 2020 年對(duì)該區(qū)域土地實(shí)行限制政策。 在房價(jià)的拉動(dòng)上，地段是主要因素，但通過樓盤配套設(shè)計(jì)，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理售后服務(wù)等亦足以彌補(bǔ)相關(guān)缺陷。 ★ 樓盤點(diǎn)擊： 朝陽洲板塊樓盤個(gè)數(shù)在南昌市所有地產(chǎn)板塊中僅次于市中心板塊，但近來由于受到市政府對(duì)土地出讓的限制，新開個(gè)案較少， 2020 年，除了中山佳苑、豐源嘉會(huì)和藍(lán)灣半島新上市外，還包括今年萊茵半島、東方桃苑的上市，目前在售樓盤基本為以前未售完的樓盤 ，其主要的在售樓盤個(gè)案見表： 樓盤名稱 建筑面積（萬㎡） 住宅類型 均價(jià) （元 /㎡） 中山佳苑 萬 小高層、高層 3600 遠(yuǎn)東國際花園 8 萬 高層 3660 水印都市 萬 高層 2630 千禧頤河園 萬（二期） 多層、小高層 2950 善居名門 8 萬 高層 2800 象湖源 40 萬 多層、小高層、高層 3350 藍(lán)灣半島 萬 高層 3500 東方桃苑 8 萬 多層、高層 3300 萊茵半島 23 萬 多層、高層 3100 ★ 發(fā)展態(tài)勢分析： 朝陽洲板塊是當(dāng)前南昌地產(chǎn)板塊中發(fā)展最為成熟的板塊區(qū)域，曾經(jīng) 板塊樓市一度影響南昌樓市，由于土地出讓的限制以及其它各大板塊的異軍突起（樓盤開花），朝陽洲板塊熱度不及其它板塊，新開個(gè)案較少，對(duì)未來南昌樓市影響將不明顯，但隨著紅谷灘板塊樓市日益發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)其毗鄰板塊朝陽洲板塊的再度開發(fā)。 ★典型樓盤分析 遠(yuǎn)東國際花園 項(xiàng)目概況 遠(yuǎn)東國際花園位于南昌市城西，南臨洪城路，與洪城大市場毗鄰，有 4 路、19 路、 112 路、 117 路從小區(qū)門口經(jīng)過，但在小區(qū)門口無站臺(tái)。項(xiàng)目地塊呈長方形，占地約 120 畝，總建筑面積 14 萬㎡，該開發(fā)項(xiàng)目分二期進(jìn)行。一期遠(yuǎn)東世紀(jì)花園占地 萬㎡ ，總建筑面積 萬㎡，目前已有 15 棟多層，已于 2020年底全面竣工，售馨，現(xiàn)已有部分業(yè)主入住。二期遠(yuǎn)東國際花園占地 萬㎡，建筑面積 萬㎡，為 4 排 6 棟 1618 層高層，二期于 2020 年 6 月 8 日開盤，共推出 518 套精裝修商品房。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由美國 ASL 設(shè)計(jì)事務(wù)所江西省建筑設(shè)計(jì)總院設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)參照國家建設(shè)部關(guān)于《 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程示范區(qū)及規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料高品質(zhì)、物業(yè)管理高水平的原則興建，整個(gè)設(shè)計(jì)導(dǎo)入現(xiàn)代歐陸建筑風(fēng)格，突出現(xiàn)代開放、健康等的概 念，強(qiáng)化綠化及景觀設(shè)計(jì)，追求生活質(zhì)量，體現(xiàn)中西文化精髓的完美交融。 規(guī)劃及環(huán)境設(shè)計(jì)： ① 功能分區(qū)明確，人車分流； ② 單體形式： 4 排 6 棟 1618 層高層連排布局，重視立面、屋面色彩， 突出陽臺(tái)與窗的細(xì)部。 ③ 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采用點(diǎn)線面結(jié)合，立體空間設(shè)計(jì)。 ④ 道路設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)結(jié)合，打破呆板的行列式構(gòu)圖，達(dá)到豐富空間，實(shí)施步移景異的效果。 ⑤ 小區(qū)采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)技術(shù)，對(duì)小區(qū)購物等生活提供現(xiàn)代化的服務(wù)。 ⑥ 小區(qū)設(shè)計(jì)引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。 ⑦ 小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì)風(fēng)格與周圍的環(huán)境設(shè)計(jì)互相滲透，幽雅獨(dú)特，成為 小區(qū)購物、視覺、集會(huì)、娛樂中心。 ⑧ 小區(qū)內(nèi)設(shè)置南昌唯一的恒溫游泳池。是該小區(qū)區(qū)別于其他樓盤最明顯的優(yōu)勢。 戶型和價(jià)格 一期遠(yuǎn)東世紀(jì)花園其價(jià)格是 17802280 元 /㎡，均價(jià)在 2020 元 /㎡，二期遠(yuǎn)東國際花園系精裝修，銷售均價(jià) 3500 元 /㎡。 物業(yè)管理 一期自己成立遠(yuǎn)東物業(yè)管理公司管理該小區(qū)，首次推行智能化物業(yè)管理，并把它作為主賣點(diǎn)之一，管理費(fèi)為： 元 /㎡ .月。遠(yuǎn)東世紀(jì)花園榮獲 2020 年“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”。成為江西唯一獲此殊榮的商品房住宅小區(qū)。 二期項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢和賣點(diǎn) ： ① 遠(yuǎn)東世紀(jì) 花園一期的成功開發(fā)，樹立了企業(yè)形象，創(chuàng)立了遠(yuǎn)東品牌。 ② 朝陽新區(qū)配套逐漸完善，已形成相當(dāng)規(guī)模和人氣。 ③ 遠(yuǎn)東物業(yè)引入國內(nèi)先進(jìn)物業(yè)管理理念，且已成功，取得很大成效。 ④ 二期引進(jìn)美國的設(shè)計(jì)概念，住宅精裝修，交房即可入住，避免裝修擾民及其它問題。 ⑤ 小區(qū)設(shè)計(jì)引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。 ⑥ 小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì)風(fēng)格與周圍的環(huán)境設(shè)計(jì)互相滲透，幽雅獨(dú)特，成為小區(qū) 購物、視覺、集會(huì)、娛樂中心。 ⑦ 小區(qū)內(nèi)有南昌唯一的恒溫游泳池。 ⑧ 經(jīng)過一期的總結(jié)后具有更強(qiáng)的市場研究和專業(yè)化營銷策劃能力。 ⑨ 洪城大市場周邊有潛在客戶。 劣勢： ① 周邊環(huán)境差，且市政配套少。 ② 無自然景觀。 ③ 單價(jià)高。 （四）、京東板塊 ★ 板塊構(gòu)成 ：主要由民營科技園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和城東片區(qū)組成 ★ 優(yōu)劣勢分析 ： 優(yōu)勢： 京東板塊通過郊區(qū)人民政府和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)近 20 年的努力經(jīng)營，現(xiàn)已成為處南昌老城區(qū)之外，配套設(shè)施最齊全，規(guī)劃最完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最合理的居住區(qū)。 城東新規(guī)劃“一帶、兩軸、六區(qū)”、基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，高新企業(yè)的集聚地。 劣勢 ： 由于南昌市政府大力發(fā)展紅谷灘新區(qū)，現(xiàn)已停止京東板塊所有土地出讓，故京東板塊無后續(xù)發(fā)展趨勢。 目前生 活配套設(shè)施尚不完善，交通設(shè)施也不是十分方便特別是靠艾溪湖區(qū)域交通車輛少。 ★ 樓盤點(diǎn)擊： 現(xiàn)有京東板塊樓盤不多，包括京東安居工程在內(nèi)共計(jì) 7 個(gè)，且多數(shù)樓盤已進(jìn)入尾盤銷售， 現(xiàn)將其樓盤基本情況列入下表： 樓盤名稱 建筑面積 （萬㎡） 住宅類型 均價(jià) 廬山花園 多層、小高層 2600 萬科四季花城 25 花園洋房、陽光公寓、別墅 3200（花園洋房） 青春家園 多層、小高層 1880（多層） 逸翠雅居 小高層 2300 爵士館 萬 高層 萬 / 萬 京東安居 工程 多層 1500 ★ 樓市特點(diǎn)及發(fā)展態(tài)勢分析： 由于高新區(qū)良好的發(fā)展依托，加上青山湖文化廣場、香江家居建材城、亞洲第一高摩天塔、南昌海洋世界、新華圖書超市、青山湖大道的整體改造等市政工程的規(guī)劃實(shí)施。從 2020 年 2020 年初、京東板塊從一度百花綻放，成為南昌樓市中最突出的亮點(diǎn)，特別在 2020 年上半年達(dá)到熱點(diǎn)高潮，其影響力領(lǐng)跑全城樓市。但隨著紅谷灘樓盤的“全面開花”和城南板塊“大盤”的異軍突起，整個(gè)南昌樓市發(fā)生了轉(zhuǎn)移，紅谷灘板塊及城南板塊樓市位居南昌第一線，而高新區(qū)曾經(jīng)的輝煌在去年“國慶花博會(huì)”期間走到 頂峰，幾乎沒什么新個(gè)案，現(xiàn)階段高新板塊的幾個(gè)樓盤基本都是去年來未售完的個(gè)案項(xiàng)目，且樓盤已呈現(xiàn)“現(xiàn)房、尾房”之姿，區(qū)域上鏡率降低，媒體關(guān)注度下降，市民購房熱情減少，現(xiàn)有余房較多的處于市場“中低價(jià)位、中低品質(zhì)”的檔位，其特定的消費(fèi)群可來自一部分中檔及現(xiàn)房的消費(fèi)者，因而摸清現(xiàn)房購房者的消費(fèi)心理是關(guān)鍵。京東板塊的拓展方向?qū)⑹乔嗌胶幕瘡V場南向的城東片區(qū)，其中， 安居房將成為此板塊的市場主體。 ★ 經(jīng)典樓盤分析 —— 萬科四季花城 項(xiàng)目概況 南昌萬科四季花城位于南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)火炬大道東，艾溪湖畔?？傉嫉孛娣e 900 畝， 一 期 規(guī)劃占地面積 410 畝，規(guī)劃總建筑面積約 25 萬平方米，是目前南昌市開發(fā)規(guī)模最大的住宅小區(qū)。四季花城由江西萬科益達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。江西萬科益達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司和江西 益達(dá)投資有限公司共同組建的合資公司，按照萬科模式進(jìn)行管理。南昌四季花城一區(qū)計(jì)劃分為五期開發(fā) 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 南昌四季花城由奧地利卡爾－法賽爾－陳建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)一區(qū) 410 畝規(guī)劃方案，四季花城的產(chǎn)品主要為低層、低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品層數(shù)以 3－5 層為主，并且將引進(jìn)南昌目前市場上所沒有的產(chǎn)品，例如聯(lián) 排別墅、情景花園等。 410 畝規(guī)劃中還將包括一所高品質(zhì)學(xué)校、幼兒園、休閑娛樂設(shè)施和完善的商業(yè)配套。四季花城將引進(jìn)萬科 14 年來在全國各大城市的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)把國外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念帶進(jìn)來，把 “ 生態(tài)住宅 ” 、 “ 綠色住宅 ” 、 “ 親水住宅 ”帶進(jìn)來，提前得住宅產(chǎn)品的檔次，提高南昌市民的居住品質(zhì)。 物業(yè)管理 萬科集團(tuán)的物業(yè)管理公司是業(yè)內(nèi)第一個(gè)通過 ISO9002 第三方國際質(zhì)量認(rèn)證的。物業(yè)管理是小區(qū)品質(zhì)的最重要因素之一。四季花城將采用萬科物業(yè)管理。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢和賣點(diǎn)： 位于艾溪湖畔，風(fēng)景較優(yōu)美。 萬科在全國的品牌影響。 萬科的全國房地產(chǎn)開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)。 萬科前期針對(duì)消費(fèi)者做的各種宣傳在消費(fèi)群心目中的影響。 規(guī)模優(yōu)勢。 開發(fā)商與北師大聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一分部，保證教學(xué)質(zhì)量；另有小學(xué)、幼兒園； 劣 勢： 交通不方便，目前只有 5 路公交車從項(xiàng)目附近通過。 周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配套、生活配套、商業(yè)配套等都比較欠缺。 地處郊區(qū)，但價(jià)格相對(duì)偏高。 綜合評(píng)述 萬科是首次投資江西房地產(chǎn)開發(fā)市場， 江西省、南昌市和南昌高新區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)萬科投資南昌表示了極大的關(guān)注； 在政策和資金給予了極大的優(yōu)惠， 使其投資利潤率有了根本性的保證，同時(shí)，萬科憑其強(qiáng)大的品牌影響力及其先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，必將對(duì)南昌房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，抬高整個(gè)京東片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)門檻，進(jìn)而提升京東片區(qū)的整體房價(jià)，從而提升整個(gè)南昌市樓盤的質(zhì)量 。 （五）、紅谷灘板塊 ★ 板塊組成 ：紅谷灘中心區(qū)，鳳凰洲片區(qū)以及紅角洲片區(qū) ★ 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ： 區(qū)位優(yōu)勢，該區(qū)域是南昌近幾年發(fā)展變化最快之地，“一江兩岸”的實(shí)施，使紅谷灘將成為新南昌的 CBD 中心區(qū)域。 高起點(diǎn)的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了板塊價(jià)值，南昌市的總體發(fā)展規(guī) 劃奠定了紅谷灘的發(fā)展后勁。 紅谷灘建設(shè)者水平高，樓盤規(guī)模大，品質(zhì)高。上海綠地、大連萬達(dá)、上海西部等外地品牌企業(yè)，江信、江投、洪城等本地破具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)在此造樓，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同開發(fā)，打造一個(gè)高檔居住區(qū)。 市政建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)及日趨完善的配套設(shè)施，可持續(xù)發(fā)展空間較大。 劣勢 ： 配套設(shè)施尚未完全到位。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位、不健全。 人氣尚未形成火候。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 供應(yīng)量大。由于市政府給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，使開發(fā)商加快了開發(fā)進(jìn)度，近一年將有 160 萬平方米的樓盤面市，為南昌市各板塊之最。 產(chǎn)品呈多樣化。既有以“賓江豪園”為代表的面向高收入階層的豪宅，又有以“理想家園”為代表的面向工薪階層價(jià)位的樓盤，還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，但中高檔樓盤占了三分之二以上的份額。 樓盤規(guī)模大。絕大多數(shù)樓盤的規(guī)模都在 15 萬㎡以上，其中以萬達(dá)星城 100 萬㎡為最。 ★ 樓盤點(diǎn)擊： 自從賓江豪園打響了紅谷灘樓市第一槍之后，新開個(gè)案不斷增多，到目前