【正文】 和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活 動(dòng) 造成不便。 (3)老年公寓的價(jià)位偏高。 有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá) 2020－ 3000 元，很多老年人只好望洋 興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費(fèi)用不超過(guò) 1000 元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》 2020 年 18 期）。北京市 2020 年調(diào)查顯示， 50 歲以上的常住人口中， 60％以上表示近 期 或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860 元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400－ 500 元（《老年住房專題會(huì)議論文集》 2020 年）。可見，在我國(guó)目前 廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià) 位 要適合廣大中低收入老年人的承受能力。 (4)大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。 一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。 (5)政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。 目前國(guó)內(nèi)對(duì)老年人住宅、購(gòu)房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入不足，管理不善的問(wèn)題。 應(yīng)對(duì)策略分析： 多 年 以來(lái) ，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會(huì)福利的色彩，長(zhǎng)期處于市場(chǎng)外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道運(yùn)行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。同時(shí)，老齡產(chǎn)業(yè)作為相對(duì)薄弱的新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的起步時(shí)期，更需要政府的 大 力扶持。從目前來(lái)看，政府應(yīng)主要采取三個(gè)方面的對(duì)策： （ 1） 制 度對(duì)策 ，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機(jī)制。為此，一方面要建立和完善社會(huì)保障制度，這是形成老 齡 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的重要基礎(chǔ)。另一方面，要改變 排斥市場(chǎng)，國(guó) 家 包攬 的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場(chǎng) 機(jī)制為主要的資源配臵手段，推動(dòng) 老 齡 產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運(yùn)行機(jī)制。 （ 2） 法 律對(duì)策 ，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律制度和法規(guī)體系。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會(huì)保障的法律，積極維護(hù)老年人口的合法權(quán)益，又要為維護(hù)自身利益和規(guī)范自身發(fā)展，尋求必要的法律制度保障。政府的宏觀管理與調(diào)控，也應(yīng)有法可依。因此目前應(yīng)盡快出臺(tái)諸如《老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理?xiàng)l例》、《老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)規(guī)范條例》等法規(guī)，并輔之以相關(guān)部門和產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供法律依據(jù)，使老齡產(chǎn) 業(yè) 的管理步入法制化的軌道。 （ 3） 政 策支持 ，即促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策。這些政策主要包括財(cái)政財(cái)策（專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價(jià)格政策（價(jià)格保護(hù)、價(jià)格限制等）、外資政策（鼓勵(lì)和吸收外資的進(jìn)入等），此外，政府還可以通過(guò)設(shè)立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會(huì)福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)的股票和債券、接納社會(huì)捐贈(zèng)等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。針對(duì)一些與老年福利和老年救助有關(guān)的老齡產(chǎn)業(yè)，還可以根據(jù)具體情況，采取一些特殊的支持政策。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導(dǎo)致的各項(xiàng)政策 的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡 產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。 最后，應(yīng)注意老齡產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)戰(zhàn)略對(duì)策的互促與互補(bǔ)。在制度和法規(guī)建設(shè)尚不完備、市場(chǎng)化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)以政府的宏觀政策調(diào)控為主要指導(dǎo)。隨著改革的推進(jìn)，制度和法規(guī)不斷完善，市場(chǎng)的基本規(guī)則和必要政策，均已納入制度和法規(guī)中而被固定下來(lái)，將長(zhǎng)期、規(guī)范、客觀地發(fā)揮作用。這時(shí)的政策則更多是針對(duì)一些具體情況而實(shí)施的較為靈活的、應(yīng)變性、臨時(shí) 性 的調(diào)控手段。 國(guó)內(nèi)老年 住宅經(jīng)營(yíng)模式分析 處 理 好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，是市場(chǎng)化運(yùn)行的必然要求和重要標(biāo)志。能否獲得合理的利潤(rùn)，反映產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對(duì)象和其中的一些服務(wù)內(nèi)容，具有社會(huì)福利的特點(diǎn)。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須認(rèn)真處理好福利與盈利的關(guān)系。處理這一關(guān)系的基本原則是，應(yīng)允許所有從事老齡產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體合法盈利，對(duì)于這些利潤(rùn)，可以通過(guò)政策或法規(guī)的引導(dǎo)，使之“取之于老齡產(chǎn)業(yè)，用之于老齡產(chǎn) 業(yè)”；針對(duì)一些特殊的“福利”項(xiàng)目，政府實(shí)施必要的政策支持或干預(yù)。這樣，既調(diào)動(dòng)了全社會(huì)參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會(huì)福利 和 社會(huì)公平 —— 這一社會(huì)主義生產(chǎn)目的的根本要求。 政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)管理 我國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施，過(guò)去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來(lái)，福利事業(yè)的社會(huì)化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng) 老 設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。 純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院 這種純粹福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常不以盈利為目的，主要依靠 政 府或者企業(yè)提供所有的建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)管理的資金。 由于收費(fèi)低廉 ，其所擁有的娛樂(lè)設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入 60 歲的新型老年人的要求。所以，入 住 福利型養(yǎng)老院的大多是沒有或只有很少經(jīng)濟(jì)收入的孤寡老人。 混合型養(yǎng)老院 這是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利 的 性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機(jī)構(gòu)的背景，在經(jīng)營(yíng)方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同 而 有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 體現(xiàn)福利的方面如娛樂(lè)設(shè)施全免費(fèi)，每個(gè)月免費(fèi)體檢等等一些 服 務(wù)方面。 盈 利 性則表現(xiàn)在收費(fèi)服務(wù)方面，如： 固定收費(fèi)的內(nèi)容有入住時(shí)的一次性收費(fèi)和每月收 費(fèi)，主要是針 對(duì) 入住的環(huán)境來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)常性收費(fèi)的內(nèi)容有護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，根據(jù)服務(wù)程度的不同 來(lái) 制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 不 固 定收費(fèi)體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。 專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理 這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。國(guó)外目 前存在的經(jīng)營(yíng)模式有老年公寓和輔助生活機(jī)構(gòu)兩種，國(guó)內(nèi)目前 還 只有老年公寓。 老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住者的年齡必須在 55 歲以上。一般來(lái)說(shuō)，老年公寓不提供公共用餐的場(chǎng)所、不組織娛樂(lè)活動(dòng)、不提供交通工具。經(jīng)營(yíng)管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和 特 護(hù)型老年公寓三種類型。 a、自住型老年公寓（ Indepe nde ntli ving），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè) 施，甚至可以 完 全容納一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。 b、 陪 助型老年公寓（ Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢 、 喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。 c、特護(hù)型老年公寓（ acute care），除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特 別 為老年癌癥患者提供治療的房間。 根據(jù)中國(guó)老齡科研中心的調(diào)查：對(duì)于國(guó)內(nèi)入住公寓的老年人來(lái)說(shuō)，對(duì)服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護(hù)”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃 衛(wèi)生、定時(shí)送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書報(bào)、陪伴老人、代理購(gòu)物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價(jià)格方面，老年人入住老年住宅的時(shí)候，最先考慮到的是一次性交納費(fèi)用的承擔(dān)能力，如房屋總價(jià)；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費(fèi)用、提供服務(wù)的收費(fèi)方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如 社 區(qū)醫(yī)院、娛樂(lè)中心、老年人活動(dòng)中心、老齡大學(xué)等等。 我國(guó)第一個(gè)老年公寓 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國(guó)開放的民營(yíng)福利企業(yè)。目前，全國(guó)雖然 有 不同規(guī)模的老年公寓 600 多家，但并沒有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè) 來(lái)發(fā)展，國(guó)內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生利潤(rùn)的卻是鳳 毛 麟角。 輔助生活機(jī)構(gòu) 美 國(guó)的輔助生活機(jī)制是在 80 年代中期由北歐模式發(fā)展起來(lái)的，它是護(hù)理院的補(bǔ)充。輔助生活在一個(gè)爭(zhēng)取最大限度滿足個(gè)人獨(dú)立、隱私和選擇的環(huán)境中結(jié)合了住所、生活服務(wù)和簡(jiǎn)單的醫(yī)療 護(hù)理。盡管參加輔助生活的老人可能無(wú)法獨(dú)立生活，但他們的健康狀況還不需要護(hù)理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。這些老人可以和輔助人員一道分擔(dān)日常生活活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，在輔助人員的幫助下享受個(gè)人生活的獨(dú)立和自由。輔助生活機(jī)構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價(jià)格法規(guī)的制約，同時(shí)也不提供護(hù)理院所具有的 高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。無(wú)論是私人經(jīng)營(yíng)還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的服務(wù)對(duì)象大多是個(gè)人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國(guó)該行業(yè)發(fā) 展 的動(dòng)力。 輔助生活的宗旨是在老人需要時(shí)向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個(gè)人日常生活活動(dòng)上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。服務(wù)還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂(lè)和交通。盡管輔助生活一般不提供 24 小時(shí)的專業(yè)醫(yī)療護(hù)理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下 的 藥物治療。 輔助生活服務(wù)可以由獨(dú)立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分， 由靠近或?qū)儆趯ｉT護(hù)理院的自成一體的居住機(jī)構(gòu)提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴(kuò)展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨(dú)立又獲得個(gè) 人 照顧的混合模式。 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式 目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)方式是最適合國(guó)內(nèi)開發(fā)商 的 運(yùn)做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 這是一種集中經(jīng)營(yíng)模式，與傳統(tǒng)的老年公寓、養(yǎng)老院相比，在結(jié)構(gòu)上溶入社區(qū)之中，在功能上尊重社區(qū)自主，在內(nèi)容上重視社區(qū)文化休閑，在實(shí)施上運(yùn)用社區(qū)各項(xiàng)資源，倡導(dǎo)一種更積極主動(dòng)的生活方式，真正達(dá)到“只要在此生活， 生命最少延長(zhǎng)十年”的 目 的。 大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國(guó)的太陽(yáng)城、安妮〃馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅 等 等都是著名的老年聚集住宅。 這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個(gè)社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購(gòu)物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)到“學(xué)〃養(yǎng)〃住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項(xiàng)目。但同時(shí)必須依托文化素質(zhì)相對(duì)較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因 此 在對(duì)市場(chǎng)的選擇、推廣和銷售方面將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。 國(guó)內(nèi)老年 住宅的物業(yè)管理方式 很多開發(fā)商認(rèn)為，老年住宅的建設(shè)費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用是普通住宅的五倍，物業(yè)管理的難度可想而知。根據(jù)國(guó)內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中 心 、旅游服務(wù)、房屋臵換服務(wù)以及婚介中心等。 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗(yàn)少的情況下，開發(fā)商不可能獨(dú)自承擔(dān)所有 的 服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu) ， 也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來(lái)進(jìn)行。 老年住宅物業(yè)管 理的收入結(jié)構(gòu) 老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個(gè)部分構(gòu)成：日常物業(yè)管理費(fèi)、醫(yī)療服務(wù)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)、配套設(shè)施使用費(fèi)、特殊護(hù)理費(fèi)以 及 其他因個(gè)人需要產(chǎn)生的收費(fèi)。 小結(jié)： 目前，國(guó)內(nèi)老年住宅的經(jīng)營(yíng)模式仍然停留在福利或是微利的層面上，歷史的原因造成現(xiàn)在占決大多數(shù)的老人消費(fèi)能力弱，而且消費(fèi)觀念老舊。正是因?yàn)槔麧?rùn)薄弱，沒人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以市場(chǎng)上僅有的產(chǎn)品銷售看好是肯定的。但是，我們要認(rèn)識(shí)到，目前的消費(fèi)力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時(shí)間并不短。 在有限的發(fā)展歷程中，嘗試以銷售方式回收 利潤(rùn)并獲取成功的不過(guò)兩家，從他們的操作模式中，不難發(fā)現(xiàn)，老年住宅無(wú)論是在設(shè)計(jì)、宣傳、銷售乃至資金回收方面的操作過(guò)程都比普通住宅要困難。 開發(fā)商要在老年住宅產(chǎn)品中獲取發(fā)展，根源還在于要打開更多的籌資渠道，才能打通資金循環(huán)的良性通道。 第三部分：國(guó)內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 國(guó)內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 國(guó)內(nèi)城市老年人口比例、住宅現(xiàn)狀及收入分析 國(guó)內(nèi)城市老年人口比例 據(jù) 世 界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％ 以上（ 60 歲以上人口）或 7％（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo) 志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝?