【正文】 目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護(hù)老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老 機(jī) 構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量 。如果老人對(duì)入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能 滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會(huì)的營(yíng)利機(jī)構(gòu)這一事實(shí) ， 值得我們仔細(xì)研究和探討。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹 麥 為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80 年 代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則?！? 而丹麥的《老年人住宅法》對(duì)住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無 障礙設(shè)計(jì)，必須保 證 平均每戶建筑面積在 67 平方米以上，必須有 24 小時(shí)緊急通 訊 聯(lián)絡(luò)裝臵，必要時(shí)設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。 （ 3）德國(guó)的老年住宅 德 國(guó) 的老年住宅分為兩種體系。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對(duì)象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)臵服務(wù)網(wǎng) 點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。 （ 4）法國(guó)的老人住宅 人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國(guó)，當(dāng) 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時(shí)候，法國(guó) 60 歲以上老年人已占人口的10%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)。法國(guó)也是歐洲人口老齡化國(guó)家的典型。 特 色 鮮明的老年酒店式公寓是法國(guó)解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需 要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒 店 式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長(zhǎng)住或短住。 小結(jié)： 在國(guó)內(nèi)，老年住宅這個(gè)特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國(guó) 老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢(shì)。 當(dāng)然，目前國(guó)內(nèi)的政策環(huán)境、金融環(huán)境和社會(huì)保障制度還未達(dá)到支持老年住宅全速發(fā)展的程度。如果根據(jù)國(guó)外老年住宅的演進(jìn)過程來預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國(guó)老年住宅的發(fā)展要進(jìn)入真正的上升期，還需要 10 年左右的時(shí)間。 第二部分：國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)研究 國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然 是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的 發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù) 統(tǒng) 計(jì)， 1995 年我國(guó)共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上 老 年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。民政部等 14 個(gè)部委提出，到本 世 紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26 萬個(gè)， 85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化 、 成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供 需 的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國(guó)老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我 國(guó) 是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一， 1999年 成 為老年型的國(guó)家。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是， 80 歲以上高 齡 老人已高達(dá) 1100 萬，并以年均 5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。中國(guó)老年人口 規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上 前 所未有的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國(guó)家是自然老齡化，而我國(guó)則是政 策 性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第 一 階段：過渡階段 1982 年 ─ 2020 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長(zhǎng)到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長(zhǎng)到 ％。 2020 年比 1982 年老年人口幾 乎 翻了一番。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快 于 總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng) ％的速度。 第 二 階段：發(fā)展階段 2020 ─ 2025 年 60 歲 以上老年人口 由 億增長(zhǎng)到 億，比重由％增長(zhǎng)到 ％。從 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人 口 凈增了二億多，翻了兩番半多。 第 三 個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲 以上的老年人口由 億增長(zhǎng)到 億，比重由％增長(zhǎng)到 30％，比 2020 年翻了兩番。 從 區(qū) 域來看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣 西 、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%， 遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接近 7%。 表二： 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè) (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國(guó)內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù) 有 關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老 年 人相比較，我國(guó)只有 42020 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住 宅 ，投資總額在 160 億到 200 億元。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程度 護(hù)理方 式 功能組成 老年 公寓 在 一 定幫助 下 能 獨(dú)立 生 活的健 康 老 人 自理 最 低 幫 助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂 、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無 生 活來源 的 老 人 自理或 辦自理 最 低 幫 助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而 生 活又不 能 自 理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室 、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半 護(hù) 理或全 護(hù) 理 的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買原公有住房的占%。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買經(jīng) 濟(jì) 適用房 %和 %,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %和%?？h購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共 不超過 %?？梢钥闯?，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅 速 ，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來源的主要方式之一。 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。說明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房 來 源的主要途徑。 %%%%%%%%%%%國(guó)內(nèi)老年人居住模式自建住宅 % % % %購(gòu)買商品房 % % % %購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 % % % %購(gòu)買原有公房 % % % %租用公房 % % % %租用商品房 % % % %其他 % % % %合計(jì) 市 鎮(zhèn) 縣 C、租 房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的 一 種住房消費(fèi)形式。 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有%和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。居 住 在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng) 濟(jì) 適用房。 目前國(guó)內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì) 上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國(guó)內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園 —— 中國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大的長(zhǎng)者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽(yáng)城 —— 目 前國(guó)內(nèi)最大的退休社區(qū)。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在 2500— 5000 元 /平方米，到 2020 年 6 約一期銷 售 率達(dá)到 %，到 2020 年一期基本售罄。 東 方 太陽(yáng)城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。 一個(gè)最新的對(duì)成都高收入 老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠 承 受單價(jià)格為 1000— 2020 元／平方米，總價(jià)為 10— 15 萬的商 品 房。 成都老人購(gòu)買住宅可承受單價(jià)%%%1000元以下1000—2020元2020元以上 成都老人購(gòu)買住宅可承受總價(jià)%%%10萬元以下10—15萬—20萬 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓 （ 籌劃中）； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì) 福 利院； 各 地 均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 老年住宅市場(chǎng)環(huán)境分 析 環(huán)境 融資機(jī)構(gòu) 國(guó)內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級(jí)城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房 地 產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。 房地產(chǎn)基金：國(guó)內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個(gè)別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項(xiàng)目。嘉德臵地集團(tuán)旗下嘉 茂 基金將在中國(guó)成立住宅發(fā)展基金，該基金關(guān)注價(jià)位在5000～ 20200 元／平方米的不同檔次的商品房投資，并將首先投向上海、北京和廣州等城市。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前主要參與上海高端住宅項(xiàng)目的投資。美國(guó)雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國(guó)洛克菲勒等著名的跨國(guó)房產(chǎn)投 資基金也紛紛進(jìn) 入 上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密型合作意向。 房地產(chǎn)投資信托：國(guó)內(nèi)正在運(yùn)行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤 信 托投資公司和北京國(guó)際信托有限公司推出的針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房 的 信托計(jì)劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)融資的上限為 2億 元 人民幣。 規(guī)劃設(shè)計(jì)資源 真正意義上的老年住宅在國(guó)內(nèi)的發(fā)展是非常有限的，所以擁有設(shè)計(jì)與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)非常少，從這方面來說，國(guó)外一些知名的建筑事務(wù)所和專門建設(shè)、經(jīng)營(yíng)老年住宅的房地產(chǎn)企業(yè)擁有較 多 的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。 境外設(shè)計(jì)公司：美國(guó) SASAK I 設(shè)計(jì)公司、美國(guó) 建筑事務(wù) 所 、丹麥 KAB 集團(tuán) 社區(qū)服務(wù)資源 與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就 業(yè) 中心、旅游服務(wù)、房屋臵換服務(wù)、婚介中心 政策環(huán)境 2020 年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》和《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要》，以規(guī)范為 老 年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點(diǎn)，抓好《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市道 路 和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》的貫徹實(shí)施工作。 老年住宅開發(fā)的障礙、難點(diǎn)以及應(yīng)對(duì)策略分析 障礙： (1)老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求 。 發(fā) 達(dá) 國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。我國(guó)目前只有 %的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分 老 齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安臵的老年人也 不 到地區(qū)人口總數(shù)的 1%。 (2)老年公寓的布局不合理。 目 前 老年公寓