【正文】 第三部分：國內(nèi)老年住宅消費市場研究 國內(nèi)老年住宅消費市場研究 國內(nèi)城市老年人口比例、住宅現(xiàn)狀及收入分析 國內(nèi)城市老年人口比例 據(jù) 世 界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％ 以上（ 60 歲以上人口）或 7％（ 65 歲以上人口）時，標 志著這個國家或地區(qū)進入老年型社會。正是因為利潤薄弱，沒人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以市場上僅有的產(chǎn)品銷售看好是肯定的。根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護理中心、家政服務中心、老人再就業(yè)中 心 、旅游服務、房屋臵換服務以及婚介中心等。 這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達到“學〃養(yǎng)〃住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項目。 輔助生活服務可以由獨立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分， 由靠近或?qū)儆趯ｉT護理院的自成一體的居住機構提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨立又獲得個 人 照顧的混合模式。無論是私人經(jīng)營還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的服務對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國該行業(yè)發(fā) 展 的動力。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨立、隱私和選擇的環(huán)境中結合了住所、生活服務和簡單的醫(yī)療 護理。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務的收費方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設施，如 社 區(qū)醫(yī)院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學等等。 a、自住型老年公寓（ Indepe nde ntli ving），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務有關的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設 施，甚至可以 完 全容納一個高爾夫球場。國外目 前存在的經(jīng)營模式有老年公寓和輔助生活機構兩種，國內(nèi)目前 還 只有老年公寓。 盈 利 性則表現(xiàn)在收費服務方面，如： 固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收 費，主要是針 對 入住的環(huán)境來制定收費標準； 經(jīng)常性收費的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務程度的不同 來 制定收費標準； 不 固 定收費體現(xiàn)在某些特殊服務方面。所以，入 住 福利型養(yǎng)老院的大多是沒有或只有很少經(jīng)濟收入的孤寡老人。 政府、慈善機構合作經(jīng)營管理 我國的養(yǎng)老設施，過去多是政府投資的福利事業(yè)單位。但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務內(nèi)容，具有社會福利的特點。隨著改革的推進，制度和法規(guī)不斷完善，市場的基本規(guī)則和必要政策，均已納入制度和法規(guī)中而被固定下來，將長期、規(guī)范、客觀地發(fā)揮作用。針對一些與老年福利和老年救助有關的老齡產(chǎn)業(yè)，還可以根據(jù)具體情況，采取一些特殊的支持政策。政府的宏觀管理與調(diào)控，也應有法可依。為此，一方面要建立和完善社會保障制度，這是形成老 齡 產(chǎn)業(yè)市場需求的重要基礎。 目前國內(nèi)對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機構普遍存在資金投入不足，管理不善的問題。 (4)大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全。 有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達 2020－ 3000 元，很多老年人只好望洋 興嘆。 目 前 老年公寓和養(yǎng)老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。 老年住宅開發(fā)的障礙、難點以及應對策略分析 障礙： (1)老年公寓的建設供不應求 。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產(chǎn)投 資基金也紛紛進 入 上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊密型合作意向。 老年住宅市場環(huán)境分 析 環(huán)境 融資機構 國內(nèi)目前的融資機構多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房 地 產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價格在 2500— 5000 元 /平方米，到 2020 年 6 約一期銷 售 率達到 %，到 2020 年一期基本售罄。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有%和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng) 濟 適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和%。 從 區(qū) 域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣 西 、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總人口的7%， 遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接近 7%。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快 于 總人口年均增長 ％的速度。本世紀中葉， 60 歲以上的老年人口將達到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。民政部等 14 個部委提出，到本 世 紀末社區(qū)服務設施要發(fā)展到 26 萬個， 85%的街道都要有一所老年公寓。 第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究 國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構社會福利的一部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然 是以非營利社會福利為主體。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據(jù)老年人的需 要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒 店 式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。在規(guī)劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設，以便在設臵服務網(wǎng) 點和急救站時，兩者能共用。 （ 3）德國的老年住宅 德 國 的老年住宅分為兩種體系。產(chǎn)業(yè)的主體是社會的營利機構這一事實 ， 值得我們仔細研究和探討。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機構的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老 機 構的服務質(zhì)量 。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權要求政府對養(yǎng)老 機 構采取鼓勵和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務。該鼓勵監(jiān)督機制體現(xiàn)在兩個方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評估體系 ， 一是相對獨立的監(jiān)察員體制。據(jù)統(tǒng)計，排在前 30 名的輔助生活機構供應商擁有全國約 24%的床位數(shù)。 1980 年到 1990 年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了 24%。今后如何強化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就 是 貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題?，F(xiàn)在這計劃已在 25 個長者租戶較多的公共屋中推行。 C 、 提供特別服務 為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構提供服務。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。某些大廈的設計與新屋混為一體，除 了 配備各種服務設施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。 香 港 政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長 者老 得 其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、 提供長者更多的公屋 香港近年來興建了一系列專為老者而設的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長者可與他們 成 年的子女分別于同但不同的單位里居住。社區(qū)發(fā)展部在 社 區(qū)提供了以下多項老人服務項目： a、 交 友服務 b、 輔 導與顧問服務 c、 日間中心 d、 餐 食服務 e、 老 人俱樂部 f、 健 康教育╱健康檢查 g、 家 庭護理 h、 老 人優(yōu)待 i、 居 住照顧 以上這些居住照顧之設施及社區(qū)服務，新加坡政府及學者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設施、服務未來發(fā)展 亦 有預測，并訂定相關計 劃。 建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、 Executi ve 型及上下二樓型，面積約為 105 ㎡、 120 ㎡、 145 ㎡、 165 ㎡，附有二套至二套半的浴廁設備。新加 坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視 ， 簡要說明如下： A、 多 代家庭組屋辦法（ MultiTi er Fami ly Housing Sc heme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達售價的 90%、較長的償還期、訂 金 額度減少、提前三年之優(yōu)先權等。一方面是因為人口老化較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。 隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程 度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如 此 可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關系大致可 分 為： A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁 所 或簡易烹調(diào)設備。 ６、國外老年住宅市場的狀況 歐美各國由于傳統(tǒng)個人主義的影響注重發(fā)展社會養(yǎng)老設施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。 這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老設施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設施的修建。在筑波還專門投資新建了檢測中心，配備了先進的檢測儀器和設備。在住宅單體設計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區(qū)管理上突出安全與服務到位。 三是財政金融強有力的支持，調(diào)動企業(yè)開發(fā)應用新產(chǎn)品和新技 術 的積極性，降低風險，增強市場競爭力。財政提供的融資資金來源主要有三個方面： 郵政儲蓄歸集的資金； 各種退休金、保險費； 政府債券。在日本，凡是居民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標準內(nèi)，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30%左 右。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。這 種 能適應人的一生各個階段的住宅最能適應老齡社會。隨后，從住宅，建筑和城市三個方面開展工作。所謂通用住宅（圖1c） ，就是在設計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐步地來實現(xiàn)。如果子孫也在同一棟樓里，則比住在單獨的老 齡 住宅里有更多的優(yōu)越性。許多國家實踐多年，最后證明，這種想法很難行得通。每個國家 都希望為老百姓提供合適的住房。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億 人 增加到 億人，占該地區(qū)總人口的比例將由 目前的 20%增加到 33%，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總人口的比例將由目前的 8%增加到 19%，屆時人口老齡 化 問題最嚴重的 3 個國家是西班牙、意大利和日本。 世界人口的老齡化 據(jù) 世 界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60歲以上老年人在總人口中所占比例以意大利為最高，達 23%，其次為 希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的%。過去，由于我國對人口年齡結構變化給城市、環(huán)境帶來的影響缺乏認識，缺 乏客觀的、長遠的、戰(zhàn)略性的指導思想，不能把城市建設、環(huán)境作為一個綜合的整體來看待。 通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨立房子、聯(lián)排公寓或別墅構成。 連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動、服務、醫(yī)療照料。如果老人需要 24 小時護理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復設施，患有長期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。 輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個人關照，老年之家，受保護照料等。 按照老年人對服務要 求的不同分類 A、提供給具備獨立生活能力的老人居住的健康住宅 這 種 類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（ Self－h(huán)e l ping Age d P e ople）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不 需 要其它幫助的老年人。 D 類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護理和監(jiān)護的老人 住 宅。因為老年 住 宅與普通住宅之間的差異性，如消費群的專一性 —— 它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設計的特殊性 —— 住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設施等方面符合老人的生理特點，社區(qū)活動的廣泛性 —— 在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“ 關 懷住宅”。 B、 老年教育方面建筑：老年大學、圖書閱覽室、書畫協(xié)會等。 當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料 和 精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設施的“ 有 效需求”遠遠超過“有效供給”。 老年住宅課題研究報告（可行性報告） 目 錄 第一部分 :市場概述 ..................