【正文】 老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的? 開發(fā)商要在老年住宅產(chǎn)品中獲取發(fā)展，根源還在于要打開更多的籌資渠道，才能打通資金循環(huán)的良性通道。但是，我們要認(rèn)識到，目前的消費力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時間并不短。 小結(jié)： 目前，國內(nèi)老年住宅的經(jīng)營模式仍然停留在福利或是微利的層面上，歷史的原因造成現(xiàn)在占決大多數(shù)的老人消費能力弱，而且消費觀念老舊。 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗少的情況下，開發(fā)商不可能獨自承擔(dān)所有 的 服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機構(gòu) ， 也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。 國內(nèi)老年 住宅的物業(yè)管理方式 很多開發(fā)商認(rèn)為，老年住宅的建設(shè)費用和維護費用是普通住宅的五倍，物業(yè)管理的難度可想而知。但同時必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。 大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國的太陽城、安妮〃馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅 等 等都是著名的老年聚集住宅。 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式 目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營方式是最適合國內(nèi)開發(fā)商 的 運做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長點。盡管輔助生活一般不提供 24 小時的專業(yè)醫(yī)療護理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下 的 藥物治療。 輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。輔助生活機構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所具有的 高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。 輔助生活機構(gòu) 美 國的輔助生活機制是在 80 年代中期由北歐模式發(fā)展起來的，它是護理院的補充。 我國第一個老年公寓 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。 根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃 衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。 b、 陪 助型老年公寓（ Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢 、 喂藥和其它個人生活方面的需求。經(jīng)營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和 特 護型老年公寓三種類型。 老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在 55 歲以上。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。 專業(yè)公司經(jīng)營管理 這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。 體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些 服 務(wù)方面。 混合型養(yǎng)老院 這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利 的 性質(zhì)但也有盈利的能力。 由于收費低廉 ，其所擁有的娛樂設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入 60 歲的新型老年人的要求。近年來，福利事業(yè)的社會化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng) 老 設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。這樣，既調(diào)動了全社會參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會福利 和 社會公平 —— 這一社會主義生產(chǎn)目的的根本要求。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，必須認(rèn)真處理好福利與盈利的關(guān)系。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。這時的政策則更多是針對一些具體情況而實施的較為靈活的、應(yīng)變性、臨時 性 的調(diào)控手段。在制度和法規(guī)建設(shè)尚不完備、市場化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)以政府的宏觀政策調(diào)控為主要指導(dǎo)。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導(dǎo)致的各項政策 的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應(yīng)該由專門機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡 產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的專項規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進(jìn)入等），此外，政府還可以通過設(shè)立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)的股票和債券、接納社會捐贈等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。因此目前應(yīng)盡快出臺諸如《老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理條例》、《老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)規(guī)范條例》等法規(guī)，并輔之以相關(guān)部門和產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供法律依據(jù)，使老齡產(chǎn) 業(yè) 的管理步入法制化的軌道。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會保障的法律，積極維護老年人口的合法權(quán)益，又要為維護自身利益和規(guī)范自身發(fā)展，尋求必要的法律制度保障。另一方面，要改變 排斥市場，國 家 包攬 的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場 機制為主要的資源配臵手段，推動 老 齡 產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。從目前來看，政府應(yīng)主要采取三個方面的對策： （ 1） 制 度對策 ，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機制。 應(yīng)對策略分析： 多 年 以來 ，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會福利的色彩，長期處于市場外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場經(jīng)濟軌道運行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。 (5)政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。 一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多?？梢姡谖覈壳?廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價 位 要適合廣大中低收入老年人的承受能力。如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費用不超過 1000 元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》 2020 年 18 期）。 (3)老年公寓的價位偏高。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。 (2)老年公寓的布局不合理。 發(fā) 達(dá) 國家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。 境外設(shè)計公司：美國 SASAK I 設(shè)計公司、美國 建筑事務(wù) 所 、丹麥 KAB 集團 社區(qū)服務(wù)資源 與大型醫(yī)院合作設(shè)立護理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就 業(yè) 中心、旅游服務(wù)、房屋臵換服務(wù)、婚介中心 政策環(huán)境 2020 年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》，以規(guī)范為 老 年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點，抓好《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》、《城市道 路 和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》的貫徹實施工作。 房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤 信 托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對經(jīng)濟適用房 的 信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機構(gòu)融資的上限為 2億 元 人民幣。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前主要參與上海高端住宅項目的投資。 房地產(chǎn)基金：國內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項目。 成都老人購買住宅可承受單價%%%1000元以下1000—2020元2020元以上 成都老人購買住宅可承受總價%%%10萬元以下10—15萬—20萬 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓 （ 籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會 福 利院； 各 地 均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 東 方 太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園 —— 中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城 —— 目 前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。居 住 在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng) 濟 適用房。 %%%%%%%%%%%國內(nèi)老年人居住模式自建住宅 % % % %購買商品房 % % % %購買經(jīng)濟適用房 % % % %購買原有公房 % % % %租用公房 % % % %租用商品房 % % % %其他 % % % %合計 市 鎮(zhèn) 縣 C、租 房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的 一 種住房消費形式。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共 不超過 %。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項目 居住對象 自理程度 護理方 式 功能組成 老年 公寓 在 一 定幫助 下 能 獨立 生 活的健 康 老 人 自理 最 低 幫 助 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂 、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無 生 活來源 的 老 人 自理或 辦自理 最 低 幫 助半護理 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而 生 活又不 能 自 理的老人 半自理或不能自理 半護理 居住單元（臥室 、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房 護理院 生活不能自理、需要半 護 理或全 護 理 的老人 半自理或不能自理 半護理 全護理 護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟適用房的占 %，購買原公有住房的占%。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù) 有 關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老 年 人相比較，我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。 第 三 個階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲 以上的老年人口由 億增長到 億，比重由％增長到 30％，比 2020 年翻了兩番。 第 二 階段：發(fā)展階段 2020 ─ 2025 年 60 歲 以上老年人口 由 億增長到 億，比重由％增長到 ％。 2020 年比 1982 年老年人口幾 乎 翻了一番。中國老年人口 規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上 前 所未有的。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80 歲以上高 齡 老人已高達(dá) 1100 萬，并以年均 5%的速度遞增。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化 、 成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供 需 的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 據(jù) 統(tǒng) 計， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上 老 年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。如果根據(jù)國外老年住宅的演進(jìn)過程來預(yù)測國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進(jìn)入真正的上升期，還需要 10 年左右的時間。 小結(jié)： 在國內(nèi)，老年住宅這個特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引