【正文】 ③老年住宅的專用化由于老年。在老年社區(qū)的規(guī)劃中，導(dǎo)入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂(lè)社區(qū)轉(zhuǎn)變，使社區(qū)不單具有老少康樂(lè)的功能，而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。②老年住宅社區(qū)的功能多樣化要緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也吸引到社區(qū)中來(lái)，以溝通活躍社區(qū)的氣氛。其次，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂(lè)中心等），對(duì)豐富老年住宅的功能提供了條件。在住宅的情感性價(jià)值上，老年住宅產(chǎn)品需要的一種淡雅、和諧、交流，充滿關(guān)懷和生氣的居住氛圍，如何建筑布局、建筑設(shè)計(jì)、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮氣沉沉的氛圍，與建筑形態(tài)的確定有莫大的關(guān)聯(lián)。獨(dú)立建筑可以保證住戶的獨(dú)立性，不受干擾而且便于統(tǒng)一管理，但是就老年人心理特點(diǎn)而言，集中居住又極易造成老年人的孤離感和遺棄感，不利于健康居住氛圍的形成；混合居住可以消除孤離感，但是卻難以顧及老年住宅的特殊需要，而且干擾性大。另一個(gè)重要的問(wèn)題是專用設(shè)計(jì)的一次性建成和階段性加載的選擇，一次性建成方便了客戶但加大了成本，分階段的通用建筑雖然可以降低產(chǎn)品成本，但是卻增添了用戶的麻煩，以及要承擔(dān)前瞻設(shè)計(jì)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。 混合居住模式可以在一定出程度上減低老年居住者的孤獨(dú)感。 設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，建造成本低，不需另外置地和進(jìn)行單體設(shè)計(jì)2. 日后房屋的改造為住戶帶來(lái)麻煩，改造材料可能會(huì)因?yàn)榻ú牡陌l(fā)展而與原設(shè)計(jì)不兼容混 合 的 演 變 式 住 宅將老年人住宅融入一般建筑中，在建筑中按一定比例設(shè)置老人專用層或?qū)Ｓ梅?. 通用設(shè)計(jì)使專用性降低，難以為老年人提供全面細(xì)致的功能3. 前瞻性設(shè)計(jì)具有時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，之前設(shè)計(jì)可能會(huì)在日后的實(shí)際使用中不適用2. 所有改變均可在原住宅進(jìn)行，使用者年老后不需移居他地，節(jié)省了開(kāi)支，并滿足了歸屬感的需要1. 成長(zhǎng)型居住空間，降低了專用設(shè)計(jì)的一次性投入，房屋使用功能的靈活性大2. 老年人的密集型居住模式與醫(yī)院式管理所不利于老年人的心理健康以及良好生活氛圍的形成通 用 住 宅房屋設(shè)計(jì)具有前瞻性，老年人專用設(shè)計(jì)已經(jīng)隱含或可加載在原有房屋中，一般住宅可以簡(jiǎn)便地順利向老人住宅過(guò)渡1. 設(shè)計(jì)難度大，需要對(duì)老年人特征進(jìn)性深入研究3. 造價(jià)高，難以普及2. 方便統(tǒng)一管理1. 針對(duì)老年人的專用設(shè)計(jì)，為居住者提供全面、科學(xué)的照顧2.三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析分類特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)無(wú)障礙專住型老齡住宅根據(jù)老人特點(diǎn)專門(mén)設(shè)計(jì)，建筑具有獨(dú)立性1.在這些國(guó)家中老齡住宅大致有無(wú)障礙專住型老齡住宅，混合的演變式住宅和適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅三種類型。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，物質(zhì)生活水平的提高以及居住觀念的轉(zhuǎn)變，中國(guó)傳統(tǒng)文化的消極作用將會(huì)漸漸弱化，人們將會(huì)從更現(xiàn)實(shí)的角度審視老年住宅產(chǎn)品的存在價(jià)值。而長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)人對(duì)老年住宅的認(rèn)識(shí)不足，將其和養(yǎng)老院、托養(yǎng)院等同起來(lái)，將把父母送入其中視為一種不負(fù)責(zé)任的行為，以致引來(lái)遺棄父母的非議。正面影響中國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)者的正面影響影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一、中國(guó)傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對(duì)安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。事實(shí)上，無(wú)論是老年購(gòu)房者或是替父母購(gòu)房的年輕購(gòu)房者，在實(shí)施購(gòu)房行為的時(shí)候或多或少地受到中國(guó)傳統(tǒng)文化的影響，這種影響既有正面的推動(dòng)，也有負(fù)面的影響。針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值。3)針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。營(yíng)銷方式的轉(zhuǎn)變。針對(duì)老年住宅消費(fèi)群的以上特征，在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷時(shí)可以使用以下策略：1)大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。 這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi)市是很不利的。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。 當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守，老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過(guò)來(lái)這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。 而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過(guò)父母來(lái)體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí)，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。 對(duì)于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長(zhǎng)得多。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而據(jù)1998年公布的資料，我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。2)老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特有如下幾點(diǎn)：1)老年人收入保障是整個(gè)老年服務(wù)體系中首當(dāng)其沖、至關(guān)重要的組成部分，因?yàn)樗抢嫌兴B(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)、老有所居的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。主要的消費(fèi)以正常的生活開(kāi)支和保健為主，穿、用方面的消費(fèi)則減少。[分析]老人月收入在5001000元比較集中，其他檔相當(dāng)平均，說(shuō)明了現(xiàn)階段大部分老人收入不高，決定其消費(fèi)態(tài)度以節(jié)儉型和保守型為主。[分析]九成老人收入以離退休金為主，子女一般都會(huì)給一些贍養(yǎng)費(fèi)，（因?yàn)樗麄兇蠖鄶?shù)已成立自己的家庭，有自己的負(fù)擔(dān)，所以給的錢(qián)也不多。有些老人在效益不好的企業(yè)退休后，收入較少，常被醫(yī)療費(fèi)用所拖累，收入只用于生活基本開(kāi)銷，其它花費(fèi)相當(dāng)少。專論：廣州市消費(fèi)者委員會(huì)最近針對(duì)老年人投資消費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的分析報(bào)告退休前所從事的職業(yè)工人264人占45%；知識(shí)分子111人占19%；其他（軍人、公務(wù)員、農(nóng)民、無(wú)業(yè)等）214人占36%。其次，近年來(lái)，我國(guó)加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng)者的，資金來(lái)源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會(huì)大幅增加。雖然這些來(lái)源的比重隨時(shí)間的推延會(huì)有所變動(dòng)，但就總體水平而言，將會(huì)隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國(guó)的老年市場(chǎng)成為新興的，潛力巨大的市場(chǎng)。 給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。老年家庭戶居住3－%,%,市高于縣。從以上數(shù)據(jù)中可以看出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買(mǎi)住宅的比重增加迅速（3）目前國(guó)內(nèi)老年人的居住質(zhì)量居住面積2000年人口普查顯示。縣購(gòu)買(mǎi)商品房、%。在65歲以上老年人戶中，％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對(duì)老年夫婦生活的戶占11％，％，％，也就是說(shuō)23％的老年人戶沒(méi)有與成年子女和親屬一起居住。從目前老年人居住情況來(lái)看，％居住在城鎮(zhèn)，％居住在鄉(xiāng)村。這在我國(guó)并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無(wú)力照顧的老人。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。毗鄰模式與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡(jiǎn)單化；對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。獨(dú)居模式老人獨(dú)立居住。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。（1）目前城市老年人的居住模式目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。各區(qū)縣的老年人口比例差異也比較明顯，如最高的東城區(qū)、%，比最低的房山區(qū)高6個(gè)百分點(diǎn)左右。北京市老年人口的分布根據(jù)1990年普查資料顯示，北京市老年人口主要分布在城八區(qū)，占全市老年人口總數(shù)的三分之二以上。預(yù)計(jì)到2025年，北京的老年人口比例接近30%，這一比例遠(yuǎn)高于許多發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。（制表）北京市老年人口發(fā)展趨勢(shì)北京市人口老齡化的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平，在全國(guó)居于領(lǐng)先地位。（2）北京北京市老年人口現(xiàn)狀北京市1990年成為人口老年型城市，目前60歲以上老年人口已達(dá)180萬(wàn)，%。上海最近五年的戶籍人口數(shù)據(jù)顯示，在嚴(yán)格的戶籍控制政策下，上海的戶籍總?cè)丝诒３衷?300－1320萬(wàn)的范圍內(nèi)，而同期老年人口的增加幅度有所上升，；同期，、,老年人口數(shù)量的增加部分集中在高齡階段。在上海市常住人口中，1982年－1990年期間，；1990－2000年期間。（1）上海上海市老年人口構(gòu)成現(xiàn)狀：截止2002年末，％；，％；，％；，％，％；，％，％。撫養(yǎng)比：是指社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)供款一代人與領(lǐng)款一代人的比例。老年人口贍養(yǎng)率：是指65歲以上的人口與1564歲人口的比例。屆時(shí)，中國(guó)將處于“銀發(fā)浪潮”之中，成為嚴(yán)重老齡化國(guó)家。在未來(lái)25年內(nèi)，我國(guó)65歲及以上老年人口的數(shù)量將比現(xiàn)在增長(zhǎng)一倍，再過(guò)15年又將增長(zhǎng)一倍。 （％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。開(kāi)發(fā)商要在老年住宅產(chǎn)品中獲取發(fā)展，根源還在于要打開(kāi)更多的籌資渠道，才能打通資金循環(huán)的良性通道。但是，我們要認(rèn)識(shí)到，目前的消費(fèi)力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時(shí)間并不短。小結(jié)：目前，國(guó)內(nèi)老年住宅的經(jīng)營(yíng)模式仍然停留在福利或是微利的層面上，歷史的原因造成現(xiàn)在占決大多數(shù)的老人消費(fèi)能力弱，而且消費(fèi)觀念老舊。 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗(yàn)少的情況下，開(kāi)發(fā)商不可能獨(dú)自承擔(dān)所有的服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來(lái)進(jìn)行。國(guó)內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方式很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，老年住宅的建設(shè)費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用是普通住宅的五倍，物業(yè)管理的難度可想而知。但同時(shí)必須依托文化素質(zhì)相對(duì)較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國(guó)的太陽(yáng)城、安妮?馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)方式是最適合國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。盡管輔助生活一般不提供24小時(shí)的專業(yè)醫(yī)療護(hù)理，但日常幫助可能包括在專門(mén)的工作人員監(jiān)督下的藥物治療。輔助生活的宗旨是在老人需要時(shí)向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個(gè)人日常生活活動(dòng)上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。輔助生活機(jī)構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價(jià)格法規(guī)的制約，同時(shí)也不提供護(hù)理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。盡管參加輔助生活的老人可能無(wú)法獨(dú)立生活，但他們的健康狀況還不需要護(hù)理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。美國(guó)的輔助生活機(jī)制是在80年代中期由北歐模式發(fā)展起來(lái)的，它是護(hù)理院的補(bǔ)充。我國(guó)第一個(gè)老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。根據(jù)中國(guó)老齡科研中心的調(diào)查：對(duì)于國(guó)內(nèi)入住公寓的老年人來(lái)說(shuō)，對(duì)服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護(hù)”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時(shí)送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書(shū)報(bào)、陪伴老人、代理購(gòu)物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。b、陪助型老年公寓（Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。經(jīng)營(yíng)管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護(hù)型老年公寓三種類型。老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住者的年齡必須在55歲以上。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。 專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。體現(xiàn)福利的方面如娛樂(lè)設(shè)施全免費(fèi)，每個(gè)月免費(fèi)體檢等等一些服務(wù)方面。 混合型養(yǎng)老院這是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。由于收費(fèi)低廉，其所擁有的娛樂(lè)設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。近年來(lái)，福利事業(yè)的社會(huì)化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。這樣，既調(diào)動(dòng)了全社會(huì)參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會(huì)福利和社會(huì)公平――這一社會(huì)主義生產(chǎn)目的的根本要求。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須認(rèn)真處理好福利與盈利的關(guān)系。能否獲得合理的利潤(rùn)，反映產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的健康狀況。這時(shí)的政策則更多是針對(duì)一些具體情況而實(shí)施的較為靈活的、應(yīng)變性、臨時(shí)性的調(diào)控手段。在制度和法規(guī)建設(shè)尚不完備、市場(chǎng)化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)以政府的宏觀政策調(diào)控為主要指導(dǎo)。特別需要注意的是，為了避免政出多門(mén)可能導(dǎo)致的各項(xiàng)政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該由專門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。這些政策主要包括財(cái)政財(cái)策（專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價(jià)格政策（價(jià)格保護(hù)、價(jià)格限制等）、外資政策（鼓勵(lì)和吸收外資的進(jìn)入等），此外，政府還可以通過(guò)設(shè)立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會(huì)福利彩票，