【正文】 方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。這種能適應人的一生各個階段的住宅最能適應老齡社會。隨后，從住宅，建筑和城市三個方面開展工作。所謂通用住宅（圖1c），就是在設計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐步地來實現(xiàn)。如果子孫也在同一棟樓里，則比住在單獨的老齡住宅里有更多的優(yōu)越性。許多國家實踐多年，最后證明，這種想法很難行得通。每個國家都希望為老百姓提供合適的住房。其中，占該地區(qū)總人口的比例將由目前的20%增加到33%，占總人口的比例將由目前的8%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴重的3個國家是西班牙、意大利和日本。 世界人口的老齡化據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中，60歲以上老年人在總人口中所占比例以意大利為最高，達23%，%和日本的22%，%%。過去，由于我國對人口年齡結構變化給城市、環(huán)境帶來的影響缺乏認識，缺乏客觀的、長遠的、戰(zhàn)略性的指導思想，不能把城市建設、環(huán)境作為一個綜合的整體來看待。通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨立房子、聯(lián)排公寓或別墅構成。連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動、服務、醫(yī)療照料。如果老人需要24小時護理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復設施，患有長期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個人關照，老年之家，受保護照料等。 按照老年人對服務要求的不同分類A、提供給具備獨立生活能力的老人居住的健康住宅這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（Self－h(huán)elping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。D類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護理和監(jiān)護的老人住宅。因為老年住宅與普通住宅之間的差異性，如消費群的專一性――它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設計的特殊性――住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設施等方面符合老人的生理特點，社區(qū)活動的廣泛性――在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。B、老年教育方面建筑：老年大學、圖書閱覽室、書畫協(xié)會等。當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。老年住宅課題研究報告（可行性報告）第一部分:市場概述人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行“老年住宅”這個課題研究的最終目的。C、老年文娛方面建筑：老年活動中心、俱樂部、老年之家等。 如何建設老年住宅？不同的老年住宅有其各自的設計原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具備三個基本要素：A、住宅設計必須要照顧到老年人特殊的身體狀況；B、無論是單獨的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設施；C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”，就是通過改造住宅空間來適應人生不同階段居住需求；２、老年住宅的分類 進制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類1986年國際慈善機構（HTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類型：A類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。E類：專為體力尚且健全而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅。如果老年人能夠獨立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨立生活的方式。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時保安服務，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇。護理院的其它名稱有：專業(yè)護理設施，康復之家，護理設施，長期照料設施。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院。社區(qū)活動有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術、手工、演出等。因此，這些大量的對中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設施，對老年人的居住與活動卻帶來不便和不利。不過該組織預測，盡管以老人在全國總人口中所占比例為標準統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。表一世界60歲以上人口占總人口的比率增長情況年 份1950196019701980199020002010全世界發(fā)達地區(qū)發(fā)展中國家中 國資料來源：中國老齡科學研究中心 老年住宅的演進過程從總體上說，發(fā)達國家的老年住宅經(jīng)歷三個發(fā)展階段：無障礙老齡住宅、混合的演變式住宅、適應老齡社會的通用住宅。如何為老年人提供住房？過去的想法是，為他們專門設計和建造所謂“無障礙老齡住宅”（圖1a）。因為：第一，無障礙老齡住房造價昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。（3）適應老齡社會的通用住宅大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，相當一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。所有這些考慮的實現(xiàn)當然要增加投資，但據(jù)日本估計，全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的10%。因為建筑和城市是針對各種人的，所以20年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對具體人的，所以考慮較晚。反映老年住宅市場的指標和維度借鑒對象：日本 宏觀政策解決老年人的住房問題，對每個國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟建設都具有重大的意義。為解決低收入者住房問題建設公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技術上給予援助。貼息由財政部門承擔。對一些特殊性質(zhì)的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結構體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢斦a貼或低息貸款。二是突出重點，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產(chǎn)業(yè)技術開發(fā)研究的重點方向和目標，從高層住宅工業(yè)化體系、節(jié)能化體系到現(xiàn)在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，集中優(yōu)勢兵力協(xié)同攻關，各個擊破，可以在較短的時間內(nèi)達到目標。（2）住宅產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范日本的住宅區(qū)，在規(guī)劃設計方面，非常重視居住生態(tài)和環(huán)境建設，公益設施配套都比較齊全。為了保證認證的公正性、權威性，優(yōu)良部品認定有一套從產(chǎn)品標準、性能測試、專家評價、機構認定、推廣普及、售后服務、保險賠償?shù)确矫娴姆椒ê统绦颉?老年住宅的可行性參考指標宏觀指標：n 國家的醫(yī)療技術水平；n 國家關于老年人權利義務的法律法規(guī)；n 國家對老年人的醫(yī)療保障制度；n 國家對老年人的生活保障制度；n 國家相關的財政、金融、稅收政策；中觀指標：n 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度；n 科技型住宅的大眾化程度；n 各地區(qū)對開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定；n 支持老年人購房的金融工具的運用；微觀指標：n 老年人的收入與消費水平；n 老年人的消費偏好和精神追求；n 老年人的生活娛樂方式和時間分配；n 老年人的文化教育水平；老年住宅市場的準入條件我國的老齡化進程與經(jīng)濟發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎成為全面實施社會主義現(xiàn)代化建設的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。目前，老年住宅的建設是業(yè)界研究的一個課題，雖然國家建設部和民政部已經(jīng)出臺《老年人建筑設計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。 亞洲國家的老年住宅（1）日本的老年住宅從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。日本在老人福利與居住問題之對策上均表現(xiàn)了“先進”的姿態(tài)與成果。據(jù)統(tǒng)計，1990年已有87%的人口住在公共組屋內(nèi)，%，%。C、與父母鄰居補助辦法（Housing Grant for FamilyStaying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或2公里距離內(nèi)購置二手組屋時，便可申請此項補助款。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動中心，社區(qū)老人服務及設施網(wǎng)絡上不遺余力。而另一方面，因為政府支配了房屋市場底層的結果，存在著50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個單元的居住面積僅16至33平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置。①“家有長者” 優(yōu)先配屋計劃申請書內(nèi)成員應為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。另外有居屋及自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。房屋署的屋主聯(lián)絡主任會與長者保持聯(lián)絡，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與社會活動。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務設施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護機構最缺乏。老年人口的增多意味著適應這一人群住房需求的增多。盡管這個行業(yè)的70%是以媽媽―爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監(jiān)督機制來保證養(yǎng)老機構的高質(zhì)量服務。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機構進行審查，只有符合審核標準、質(zhì)量評估達標的護理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助。一方面是政府對養(yǎng)老機構的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項目。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。” 而丹麥的《老年人住宅法》對住戶標準作了規(guī)定：老年住宅應設有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設計，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時緊急通訊聯(lián)絡裝置，必要時設有公共娛樂室，方便老年人交往。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。如果根據(jù)國外老年住宅的演進過程來預測國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進入真正的上升期，還需要10年左右的時間。據(jù)統(tǒng)計，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。第三個階段：高峰階段 2025年 ─ 2055年，％增長到30％，比2000年翻了兩番。當前國內(nèi)老年設施狀況項目居住對象自理程度護理方式功能組成老年公寓在一定幫助下能獨立生活的健康老人自理最低幫助管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人自理或辦自理最低幫助半護理管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護理居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務用房護理院生活不能自理、需要半護理或全護理的老人半自理或不能自理半護理全護理護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標準層設集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復、管理以及服務用房等老年設施綜合體各種類型均包括綜合A、購買房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%，%。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。C、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園――中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城――目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 目前國內(nèi)老年設施的形式目前有大型的退休社區(qū)――北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務的老年公寓――浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）；按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院――上海松江社會福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前主要參與上海高端住宅項目的投資。境外設計公司：美國SASAKI設計公司、丹麥KAB集團與大型醫(yī)院合作設立護理醫(yī)療中心、家政服務中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務、房屋置換服務、婚介中心 政策環(huán)境2002年，建設部根據(jù)《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設工作為重點，抓好《老年人建筑設計規(guī)范》、《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》的貫徹實施工作。(2)老年公寓的布局不合理。(3)老年公寓的價位偏高?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老