【正文】 態(tài)環(huán)境變美了，城市形象變靚了，古城X的知名度、美譽度大大提高，自2002年一舉奪得“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“全國文明城市工作先進城市”三塊金牌，接著又相繼獲得了“國家園林城市”、“中國人居環(huán)境獎”、“國家節(jié)水型城市”、“國家暢通工程B類優(yōu)秀城市”和2006年榮獲的“聯(lián)合國人居獎”等一塊塊沉甸甸的城市獎牌，并已連續(xù)五年被臺灣電電公會評選為臺商極力推薦的十佳城市之一。根據(jù)X市建設百萬人口城市的總體要求和發(fā)展規(guī)劃，必須進一步推進城市化的發(fā)展進程，加快X市的發(fā)展步伐。潤揚長江大橋的全線貫通，使X至鎮(zhèn)江的天塹變通途。從宏觀政策上看，在二000年全省城市工作會議上，我省勾勒出南京、蘇錫常、徐州三大都市圈，作為南京都市圈重要增長極的X，提出了要在蘇中地區(qū)率先崛起，使X盡快從中等城市發(fā)展成為一個大城市。黨的十一屆三中全會確定改革開放方針以來，特別是黨中央實施“建設上海浦東，推動長江三角洲和長江沿江地區(qū)開放與經(jīng)濟發(fā)展”戰(zhàn)略以來，X作為長江下游的重要沿江城市，經(jīng)濟和社會事業(yè)得到了迅速的發(fā)展。X市風景優(yōu)美、文物古跡眾多，是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一，1998獲 “全國優(yōu)秀旅游城市”稱號，2002年被評為“國家環(huán)保模范城市”、 “國家衛(wèi)生城市”和“國家文明城市工作先進市”，是長江三角洲重要的對外開放城市和旅游城市。第二章 項目建設背景和必要性第一節(jié) 項目建設背景一、X市概況X位于X省中部，江淮平原南端，南臨長江，北負淮河，中貫京杭大運河。做好與地方政府、財政、金融等各相關部門的協(xié)調(diào)工作，爭取更多的政策傾斜，支持、促進公道鎮(zhèn)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。資金來源由中國X國際經(jīng)濟技術合作公司和XX房地產(chǎn)公司自籌及申請銀行貸款來解決。項目勞動安全措施落實。并能適應公道鎮(zhèn)整體發(fā)展要求。公道鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)建立本項目，具備發(fā)展老年服務產(chǎn)業(yè)的基礎條件。二、可行性研究內(nèi)容本報告根據(jù)對XX湖天倫樂園進行可行性研究，研究工作力求切合實際，本著“經(jīng)濟合理、技術可行”的原則，以當前實際需求、資金籌措能力及規(guī)劃發(fā)展等為基礎，對項目的市場及建設方案的技術、功能、經(jīng)濟等方面進行分析，根據(jù)國家有關規(guī)定確定合理的建設規(guī)劃和投資。中國項目開拓銀發(fā)朝陽產(chǎn)業(yè)，以CCRC（連續(xù)型退休社區(qū)）為基本，進一步引入教育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、咨詢顧問、休閑度假等工作機會，用規(guī)模降低養(yǎng)老成本，為入住的老年人搭建發(fā)揮才智、服務社會、享樂養(yǎng)老的平臺。 2003年，在中非論壇上，X引起中央及省領導的重視，提出要把X打造成走出去的龍頭企業(yè)。第二節(jié) 承辦單位概況中國X國際經(jīng)濟技術合作公司是經(jīng)國務院批準成立的大型外經(jīng)貿(mào)企業(yè)，是集國際國內(nèi)工程承包、工程咨詢、房地產(chǎn)、國際貿(mào)易、勞務合作為一體的綜合性跨國經(jīng)營集團，擁有50多個分支機構，其中有境外機構30多個，是X省的重點企業(yè)之一。建設進度：本項目建設期8年（2011～2018年）。⑵公共服務組團：包括學校、醫(yī)院及護理、老年娛樂機構及酒店等。二、項目基本情況建設地點本項目擬對X市公道鎮(zhèn)X湖西岸河東村地塊進行開發(fā)建設，項目位于X市區(qū)以北約18公里，距公道鎮(zhèn)區(qū)東北部約4公里，東臨X湖，北靠高郵湖，南連穎水河，自然生態(tài)條件十分良好。對這一現(xiàn)象，有專家指出：這是對世界濱水開發(fā)潮流的呼應，也是濱水城市發(fā)展積累到一定階段的必然出路。后工業(yè)化時代的城市濱水區(qū)的更新開發(fā)作為城市重要空間的開發(fā)實踐，契合時代發(fā)展脈搏，伴隨著城市功能的再造和升級。2004年喜獲”中國人居環(huán)境獎”,2006年又成為“聯(lián)合國人居獎”的城市。不斷發(fā)展服務業(yè)，拉動內(nèi)需，把擴大內(nèi)需與經(jīng)濟增長、社會建設、民生改善和提高開放水平結合起來，推動發(fā)展方式根本性轉(zhuǎn)變，進一步推動X經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。 XX湖天倫樂園可行性研究報告 XX房地產(chǎn)公司二○一○年十二月目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項目概況 1第二節(jié) 承辦單位概況 4第三節(jié) 可行性研究工作概況 5第四節(jié) 研究結論 7第二章 項目建設背景和必要性 11第一節(jié) 項目建設背景 11第二節(jié) 項目建設的必要性 15第三章 發(fā)展前景及需求分析 20第一節(jié) X市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展目標 20第二節(jié) X市公道鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀 22第三節(jié) 項目發(fā)展目標及前景分析 23第四章 總體規(guī)劃及建設條件 27第一節(jié) 總體規(guī)劃 27第二節(jié) 建設用地規(guī)劃 28第三節(jié) 項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容 29第四節(jié) 建設條件 32第五章 建設方案 39第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與安全衛(wèi)生 44第一節(jié) 環(huán)境保護 44第二節(jié) 節(jié)能及安全 50第七章 項目組織、經(jīng)營與管理 53第一節(jié) 項目組織 53第二節(jié) 項目建設管理 54第八章 項目實施進度及招標 57第一節(jié) 總體建設進度計劃 57第二節(jié) 項目招標 58第九章 投資估算與資金籌措 62第十章 財務分析及評價 66第十一章 社會效益分析 72第十二章 風險分析 74第一章 總 論項目名稱：XX湖天倫樂園建設內(nèi)容：養(yǎng)老住宅組團、公共服務組團、商品交易組團及配套建設等投資總額：建設單位： 技術合作公司（X）XX房地產(chǎn)公司建設地址：X市公道鎮(zhèn)X湖西岸聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系地址： 第一節(jié) 項目概況一、項目由來欲得天下者，先得長三角。通過近兩年時間的廣泛調(diào)研、對國內(nèi)外養(yǎng)老模式的比較分析和向政府主管等部門的匯報請示，在X市委、市政府領導的關心和支持下，初步形成了“創(chuàng)新X養(yǎng)老模式，加快搶占長三角地區(qū)老年服務產(chǎn)業(yè)制高點”的基本思路和方案，以及籌建“XX湖天倫樂園”初步思路。XX湖天倫樂園能落戶在這里，可謂既得天時、地利，又得人和。從美國舊金山的“漁人碼頭”到英國倫敦的“牛津港再造”，從日本的“大阪復興”到馬拉西亞的“海岸開發(fā)”，無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，都把濱水地區(qū)的開發(fā)列為重中之重。X及時調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與到全球濱水開發(fā)的浪潮中來，把目光轉(zhuǎn)向目前蘇中地區(qū)尚未開發(fā)的天然資源X湖。⑶商品交易組團：包括老年商品交易中心、會展中心、創(chuàng)意中心及其它輔助建筑。本項目建設周期為8年。X至今已有30年的經(jīng)營歷史，具有對外承包工程勞務合作經(jīng)營權、進出口貿(mào)易經(jīng)營權、國家建設部確定的房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)，國家商務部確定的承擔國家援外成套項目施工任務和物資項目A級實施企業(yè)資格。為此，省委省政府采取一系列有效措施，對其進行了資產(chǎn)資本的整合：原X省建材資產(chǎn)管理公司、X省建設總公司、X省成套設備公司、X省建達公司先后被其重組；祿口國際機場10億資產(chǎn)劃撥并入；與此同時，省財政按年財政收入的一定比例分三年增資擴股。XX房地產(chǎn)公司成立于一九九二年，是中國X國際經(jīng)濟技術合作公司旗下的全資子公司，九十年代主要在國際市場開發(fā)建設，二零零零年后逐步轉(zhuǎn)入國內(nèi)市場，先后開發(fā)了高層、小高層、多層、經(jīng)濟適用房、商鋪、別墅等多種商住房近100萬平方米，現(xiàn)具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，已通過ISO9000認證。X“X湖天倫樂園”項目是新時期X重點打造的品牌項目，以國際化的視野、國際化的管理，服務于國際化的目標客戶群。本可行性研究的主要內(nèi)容如下：項目建設的背景和必要性發(fā)展與需求前景分析建設方案及建設條件工程方案及環(huán)境評價項目實施進度計劃及招標組織、經(jīng)營與管理投資估算及資金籌措借款償還方案的確定和分析社會效益分析風險分析第四節(jié) 研究結論一、主要研究結論項目建設具有充分的必要性X市的區(qū)位條件優(yōu)越，地處長江下游北岸，位于南京都市經(jīng)濟圈和上海都市經(jīng)濟圈的交匯地帶，南接南京、鎮(zhèn)江，西連宿遷、安徽，北與淮安、鹽城接壤，東鄰泰州。同時對X經(jīng)濟的快速發(fā)揮，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu)化功能和可持續(xù)功能，對周邊地區(qū)的發(fā)展具有影響、輻射和示范功能。項目建設具有良好的建設條件X市委、市政府以及X市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)政府對項目的建設予以高度重視，政府各部門將給予項目大力支持和配合，可確保項目順利實施，本項目具備良好的開發(fā)建設條件。項目組織、管理、實施進度及招標項目組織機構健全，并將建立完善的項目管理體系。經(jīng)測算，項目計算期內(nèi)，%，高于基準收益率；所得稅后財務凈現(xiàn)值大于0，該項目在財務上可以接受；，項目能較快收回投資。在項目建設過程中，建設單位需加強與地方有關部門的聯(lián)系，如規(guī)劃、土地、交通、消防、供水、供電、環(huán)保、地質(zhì)等部門，確保項目在操作過程中嚴格按照程序辦事。市區(qū)位于京杭大運河與長江交匯處，是長江下游重要的濱江城市，也是X重要的水陸交通樞紐。X市水陸交通基礎設施優(yōu)良，運輸便捷。新的世紀又給X的發(fā)展帶來新的機遇，勾畫出新的藍圖。從宏觀交通上看，X正在形成一個四通八達的現(xiàn)代交通立體網(wǎng)絡。此外沿江高等級公路、X港擴建等一批重大基礎設施的建設構筑了X大發(fā)展的新平臺。在經(jīng)濟全球化的時代，國際資本和生產(chǎn)要素在向全球發(fā)展中國家擴散，隨著中國加入WTO，各地新一輪迎接資本的開發(fā)熱潮正在形成，各地都在比拼發(fā)展載體、城市環(huán)境和綜合經(jīng)濟實力，城市間的競爭日益激烈。X市委、市政府深刻地認識到，2500年的歷史文化底蘊是X的城市之魂，也是X城市發(fā)展的獨特優(yōu)勢。二、人口老齡化背景分析1982年，聯(lián)合國老齡問題世界大會的文件規(guī)定：60歲及60歲以上的人為老年人；而老齡社會，指的是60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上的，就開始進入老齡社會。到2040年，超過法國、德國、意大利、日本和英國目前人口的總和。X省目前已進入老齡化加速發(fā)展階段，加快老齡事業(yè)發(fā)展成為一項重大而緊迫的戰(zhàn)略任務。X是經(jīng)濟大省，文化大省，也是老年人口大省。2020年，老年人口數(shù)量將增加到1648萬人，老齡化水平達21%。因此提供專業(yè)化、多樣化老年服務，緩解供需矛盾，需要以服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式進行：（一）是通過集中需求解決專業(yè)化供給的市場規(guī)模，使專業(yè)化供給機構能夠持續(xù)發(fā)展；（二）是通過專業(yè)化供給培養(yǎng)老年服務的人才、管理團隊并總結經(jīng)驗。在當前全球經(jīng)濟不景氣的情況下，發(fā)展老年服務產(chǎn)業(yè)則成為活躍經(jīng)濟，進一步拉動內(nèi)需的重要突破點，也是加快推進X“兩個率先”的新增長點。老齡事業(yè)配套服務營業(yè)收入7億元。由專業(yè)化機構和社區(qū)的綜合服務來替代家庭勞動力，不但促進了社會分工，而且將家庭勞動外部化，直接產(chǎn)生了GDP。形成向省內(nèi)、長三角和全國范圍內(nèi)實現(xiàn)服務功能輻射，提高老齡事業(yè)的整體社會化水平。項目土地綜合利用開發(fā)，可使區(qū)域符合規(guī)劃并滿足城市化建設需求；對拆遷居民給與一定的補償，可改善他們的生活環(huán)境。圍繞“富民強市、建設名城”的目標，X正不斷向“經(jīng)濟強市、文化大市、旅游名市、生態(tài)園林城市”跨越。近幾年來，公道鎮(zhèn)作為X市邗江區(qū)的重要組成部分，借助緊鄰XX湖的地理優(yōu)勢，有利于與主城區(qū)的溝通聯(lián)系，依托主城區(qū)的發(fā)展形成自身發(fā)展的動力，尤其是老齡服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。，%。：：城市功能定位歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲區(qū)域性中心城市之一。公道，是人杰地靈的風水寶地。 公道，是“九龍臨水”的創(chuàng)業(yè)福地。 自然環(huán)境優(yōu)越，盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)大米；生態(tài)環(huán)境極佳，是魚、蝦、蟹、等水產(chǎn)品養(yǎng)殖的理想場所，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。第三節(jié) 項目發(fā)展目標及前景分析一、項目建設發(fā)展目標總體愿景：以綜合性園區(qū)的建設模式，努力打造世界一流、國內(nèi)領先、X特色的養(yǎng)老示范基地。項目以大型專業(yè)養(yǎng)老機構、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為依托，實現(xiàn)高水平養(yǎng)老服務的公平性供給，最終實現(xiàn)服務功能全面覆蓋區(qū)域老齡人口，讓覆蓋區(qū)域的老年人都能快樂地生活。市場導向：集聚養(yǎng)老三種模式，豐富家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老內(nèi)涵，滿足自理、半自理和不能自理老人的需求，立足X，輻射長三角，面向海外群體。樂活養(yǎng)老：樂活概念由美國社會學家保羅. 雷在1998年提出, 并以lifestyles of health and sustainability中每個英文的笫一個字母組合成了“LOHAS”這個新詞匯, 直譯過來就是“健康可持續(xù)性的生活方式”, 意譯過來就是要讓人們快樂地生活, 老有所樂。同時，會更注重社區(qū)人文環(huán)境的打造，讓老人們能夠處處感覺到家的溫馨。老人們可以享受到天倫之樂，兒孫輩也可以找到感情的寄托，幾代人的情感得以維系。如果不愿勞累，也可以請專業(yè)公司來管理。同時，通過現(xiàn)代通訊手段和物聯(lián)網(wǎng)技術加強老人和兒女間的交流與溝通，讓兒女即使是遠在千里之外也能實時獲悉父母的身體健康狀況，能夠更加放心。要想方設法降低他們的失落感。在國外，不少高學歷、高素質(zhì)的退休人士都有較強的意愿來中國養(yǎng)老，如能建立起這樣一個通暢的交流渠道，通過互動型、置換型、侯鳥型養(yǎng)老，將有可能吸引國外的專家學者來中國養(yǎng)老，這既能推動養(yǎng)老機構所在地的產(chǎn)業(yè)升級，又可大大降低人才引進的成本，可謂是一舉多得。%，%。以現(xiàn)在的養(yǎng)老意愿比率，、市場規(guī)模龐大。高端養(yǎng)老需求。老年支付能力分析中國老年人每年的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助等加在一起，城鄉(xiāng)老人可支配的收入2010年達到10000億元人民幣，但在目前市場上，專門為老年人提供的產(chǎn)品和服務尚不足1000億元人民幣。預計到2010年，X省老年人的退休金總收入將達到615億多元。因此，XX湖天倫樂園項目符合當?shù)赜嘘P的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目目標與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。（3）凸顯綜合化、標準化、個性化、品牌化、智本化、高端化，統(tǒng)籌兼顧，邁出堅實步伐。（2）資源共享化。（4）服務社會化。（6）結構秩序化。（8）設施智能化。（10）投資市場化。既滿足低收入老年人養(yǎng)老需求，也滿足高端老年人需求。老年服務產(chǎn)業(yè)服務對象的特殊性，決定了營運過程中需創(chuàng)新營運理念，以實現(xiàn)公平效率兼顧、可持續(xù)經(jīng)營。