【正文】 和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔(dān)者。社會(huì)養(yǎng)老基本情況隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進(jìn)入老齡化社會(huì)，石家莊市又是我國較早進(jìn)入人口老齡化的城市之一。收回資金后，在圍繞北京周邊地區(qū)建設(shè)多個(gè)養(yǎng)老中心，利用集團(tuán)化、信息化管理，連鎖經(jīng)營方式控制服務(wù)質(zhì)量的管理及采購，從而降低運(yùn)營成本提高服務(wù)質(zhì)量。這是一所集養(yǎng)、醫(yī)、護(hù)、康復(fù)、娛樂為一體的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目建議書本項(xiàng)目規(guī)劃擬建設(shè)為現(xiàn)代化養(yǎng)老居所社區(qū)，其中包括老年居所、商業(yè)及健身中心等其他附屬設(shè)施。 項(xiàng)目建議書的工作范圍本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目市場前景、建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、工程方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上完成了項(xiàng)目建議書。 編制依據(jù)易縣縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神；項(xiàng)目土地劃撥出讓地形圖；石家莊開發(fā)有限公司策劃構(gòu)想建設(shè)部1997年《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定》；建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)構(gòu)想依據(jù)資料及關(guān)于易州乾榮養(yǎng)老中心的建設(shè)思想和使用要求；d、國家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)定額、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。目前，公司現(xiàn)有員工213人，其中管理技術(shù)人員69人，具有高級(jí)技術(shù)職稱6人，中級(jí)技術(shù)職稱19人，員工平均年齡為28歲。獨(dú)立投資人民幣2000多萬元的平山縣楊家橋鄉(xiāng)大坪水力發(fā)電站，也要在今年汛期前竣工發(fā)電。公司實(shí)行集團(tuán)化管理，公司下設(shè)開發(fā)部、策劃部、工程部、預(yù)算部、材料部、財(cái)務(wù)部、辦公室。第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位：養(yǎng)老中心綜合項(xiàng)目：石家莊開發(fā)有限公司法人代表： 擬建場址：項(xiàng)目擬建場址位于易縣城西2公里處112國道南側(cè)。子公司有顧問公司、物業(yè)公司、建筑公司和水電公司，總資產(chǎn)7500萬元。這些項(xiàng)目贏得了社會(huì)廣泛的支持和贊譽(yù)。就在這樣一支年輕隊(duì)伍的帶領(lǐng)下，公司率先實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化及樓盤信息網(wǎng)絡(luò)化。 編制原則根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門的文件精神，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；積極進(jìn)行實(shí)地考察，充分了解“易州乾榮養(yǎng)老中心”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。 項(xiàng)目建議書的工作概況我公司組成了項(xiàng)目建議書編制小組，對(duì)“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，了解“易州乾榮養(yǎng)老中心” 項(xiàng)目基本情況，重點(diǎn)了解了“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目對(duì)目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應(yīng)情況；搜集了國家、省、市、縣有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據(jù)該工程現(xiàn)狀進(jìn)行了多個(gè)方案的比較，并提出了推薦方案，對(duì)“易州乾榮養(yǎng)老中心”項(xiàng)目建設(shè)方案的建設(shè)規(guī)模及對(duì)水、暖、電的需求進(jìn)行了初期設(shè)計(jì)。一期項(xiàng)目場址擬在易水北岸建設(shè)12棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、部分總服務(wù)中心的設(shè)施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設(shè)多層養(yǎng)老住宅樓和急救中心，南部荊軻山旅游公園；三期擬在項(xiàng)目場址東部建設(shè)養(yǎng)老中心，南部建設(shè)SPA溫泉康復(fù)中心，112國道南側(cè)旅游接待中心，培訓(xùn)學(xué)校。養(yǎng)老中心由“老年公寓”、“綜合服務(wù)項(xiàng)目”、“養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)中心”組成。養(yǎng)老中心可以與當(dāng)?shù)卣裾块T聯(lián)辦，使市場養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結(jié)合起來，達(dá)到“老有所養(yǎng)”的目的。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，目前我市60歲以上的老年人現(xiàn)有20多萬，占市區(qū)人口的12％，已高出全國、全省平均比例。而家庭結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時(shí)老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時(shí)間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護(hù)理需求正在逐步擴(kuò)大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當(dāng)今社會(huì)的一種追求及時(shí)尚。養(yǎng)老中心由辦公樓、老年公寓、醫(yī)療中心、物業(yè)樓、花園、球場等組成?；蚪⒎衔覀兊貐^(qū)情況的專業(yè)教育體系，如旅游職業(yè)學(xué)校，開展易州及西部山區(qū)的旅游事業(yè)。教育部公布的最新數(shù)字顯示，2006年全國報(bào)考大學(xué)的人數(shù)將達(dá)900萬，%，這意味著至少有400萬學(xué)生會(huì)高考落榜，正是這些落榜學(xué)生給大學(xué)招生產(chǎn)業(yè)帶來至少2000億的市場，帶來無限的商機(jī)。這樣一來，解決了學(xué)生和家長為上學(xué)找不到工作的后顧之憂。對(duì)于（4）部分來說，接受教育的學(xué)生可直接安排到荊軻公園工作，或者為易縣的旅游事業(yè)輸送人才。最終完成事先整個(gè)的想法。盡管該部分不能產(chǎn)生的直接的經(jīng)濟(jì)效益，但是她的建成對(duì)提升整個(gè)區(qū)域的品質(zhì)起到催化劑的作用?！肚ぁ窌?huì)議中心與度假中心項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)占地面積（50畝）建筑面積容積率總投資5340萬元（2000元/平方米）政企會(huì)議接待區(qū)設(shè)有以下功能：1． 賓館2． 休閑娛樂區(qū)3． 體育健身區(qū)4． 美食中心5． 度假中心（SPA水療、溫泉、按摩）利用建成的各大園區(qū)的整體優(yōu)勢，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務(wù)，悠久的歷史文化氛圍，配套完善的設(shè)施。投資回收期緩慢。本項(xiàng)目建設(shè)符合國家老年產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、高收入家庭的養(yǎng)老住房需求。第二章 社會(huì)和市場調(diào)查與需求預(yù)測 社會(huì)和市場調(diào)查改革開放二十年來，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點(diǎn)，社會(huì)老齡化已經(jīng)提到議事日程上來了。易縣縣委、縣政府十分注重本縣社會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺(tái)了一系列非常優(yōu)惠的政策，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。易州地理交通河北省易州地處保定西北部，河北省易州總面積約2534平方公里，管轄七鎮(zhèn)二十鄉(xiāng),469個(gè)行政村。易縣西部太行山區(qū)礦產(chǎn)資源極為豐富，初步探明的礦點(diǎn)達(dá)87處，有金、銀、銅、鐵、錳、花崗巖、玄武巖、麥飯石、石灰石、蛭石等27個(gè)品種，而膨潤土、紫翠硯石、金紅石則為本縣特有的礦產(chǎn)資源，特別是河沙、石灰、石米等三類建材成為京、津、石、保等大中城市建設(shè)的貨源地，在毛主席紀(jì)念堂、亞運(yùn)村、京深高速公路建設(shè)中做出了貢獻(xiàn)。中標(biāo)天安門廣場鋪裝工程的易縣產(chǎn)151花崗巖被《人民日?qǐng)?bào)》譽(yù)為“中華大地第一石”。目前，全縣有林面積133萬畝，森林覆蓋率35%，居太行山山區(qū)縣之首。水利水電資源豐富。當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展最突出的問題表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是農(nóng)村的交通、通訊、自來水、農(nóng)田水利設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足；二是文化、教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)發(fā)展滯后；三是農(nóng)民收入水平明顯偏低，增收難度偏大。大力開展植樹造林活動(dòng)，％，被國家林業(yè)局授予“全國造林工程先進(jìn)單位”。該縣有10余萬農(nóng)民靠特色農(nóng)業(yè)走上了脫貧致富的快車道。早在虞舜時(shí)期因有易氏居于易水而得名。隋開皇16年（公元596年）置易縣；明洪武三年，易縣升入易州；清雍正11年升入直隸州；民國二年，降易州為易縣，州治降為縣治，設(shè)縣至今已有1400多年的歷史。家喻戶曉的荊軻刺秦就發(fā)生在這里，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)還”成為后人頌揚(yáng)的千古絕唱，狼牙山五勇士跳崖那驚天地泣鬼神的壯舉更是令世人敬仰。自然和人文景觀眾多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荊關(guān)、洪崖山等五個(gè)景區(qū)200多個(gè)景點(diǎn)，有國家級(jí)文物保護(hù)單位4處（清西陵、燕下都、老子道德經(jīng)幢、紫荊關(guān)），省級(jí)文物保護(hù)單位9處?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化。全縣有大、 中、小型水庫２７座，拒馬河、南易水、北易水、中易水、 漕河５條河流橫貫全縣，豐富的水利、水能資源即帶來灌溉、水電和水產(chǎn)養(yǎng)殖之利,１８． ６７萬公頃廣闊的山場，即為林牧業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件,同時(shí)也為生態(tài)旅游帶來無限機(jī)會(huì)。該縣是全國電氣化縣之一?？h城建設(shè)形成了“五縱四橫”的棋盤式小城鎮(zhèn)格局。良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多域外客商來易縣投資置業(yè)。宏觀必要性：從一個(gè)城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，需大于供，需求出現(xiàn)多樣化，住宅型養(yǎng)老將被普遍看好。但是在很多地方，似乎因?yàn)榻ㄔO(shè)太快的緣故，新建的小區(qū)往往與原有都市環(huán)境不太協(xié)調(diào)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式缺乏從城市設(shè)計(jì)的角度去制定城市開放的程度，也決定了小區(qū)與小區(qū)之間各自為政的狀態(tài)，加上城市統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也趕不上城區(qū)發(fā)展的步伐，而導(dǎo)致城市的局部與整體之間的失衡。根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及環(huán)境條件，以及我們對(duì)城市與社區(qū)關(guān)系的理解，提出了本次總體規(guī)劃指導(dǎo)思想：遵循城市有機(jī)更新的原則，塑造富有人性的肌理空間。在環(huán)境與景觀方面，總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動(dòng)的景觀空間。單體的形象和細(xì)部構(gòu)件都經(jīng)過悉心推敲和把關(guān)，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。立面材料以涂料和面磚結(jié)合，體現(xiàn)新世紀(jì)現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。（3）公共設(shè)施有圖書室、活動(dòng)室、書畫室、多功能廳、康復(fù)健身房、交流中心、電腦機(jī)房、老年大學(xué)和茶社等。（5）養(yǎng)老中心設(shè)有營養(yǎng)室，由專業(yè)營養(yǎng)師為老人配膳，提供流質(zhì)、半流質(zhì)、軟食、鼻飼飲食、勻漿膳食等。住區(qū)空間布局合理。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽臺(tái)或住宅露臺(tái)等，可以由居民種植花卉，增加綠化景觀，豐富建筑物立面景觀。三房以上的套間設(shè)有主臥室衛(wèi)生間。另外還注意到：客廳開門不宜多，過道面積不太??；陽臺(tái)深度大一些、實(shí)用一些；一梯二、三戶；明廚明廁，通風(fēng)采光好；套型設(shè)計(jì)合理，重視自然通風(fēng)，使用變頻恒壓供水設(shè)備；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表戶外計(jì)量。在立面上造型上強(qiáng)調(diào)垂直線條，建筑外立面大虛大實(shí)，光影對(duì)比強(qiáng)烈，具有厚重的雕塑感。建筑市場和建筑法規(guī)的進(jìn)一步完善，使居住產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展階段。養(yǎng)老住宅的開發(fā)建設(shè)，其根本目的還是為了廣大群眾改善養(yǎng)老居住條件，現(xiàn)階段老年住宅的開發(fā)主流還是建設(shè)品質(zhì)不高的老年公寓。 項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目場址位于易縣縣城西面112國道南側(cè)，符合易縣旅游接待重點(diǎn)發(fā)展黃金地帶，是開發(fā)潛力最大的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進(jìn)入老齡化社會(huì)，北京市又是我國較早進(jìn)入人口老齡化的城市之一。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng)老方式，因此家庭始終是養(yǎng)老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔(dān)者。所以，建設(shè)養(yǎng)老中心已經(jīng)屬于市場化行為。另一點(diǎn)就是注重生態(tài)保護(hù)，不僅是小區(qū)建成后的綠化率達(dá)到多少、種了多少花，而且要在住宅的開發(fā)過程和小區(qū)的使用過程中都要注意保護(hù)環(huán)境，使住宅和自然和諧統(tǒng)一。質(zhì)量好的住宅和質(zhì)量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。 市場定位銷售目標(biāo)群體如下：周邊城市（北京、天津、廊坊、保定、石家莊）企事業(yè)單位有穩(wěn)定收入的退休白領(lǐng)人士；本縣城中心區(qū)域動(dòng)遷或欲改善居住條件，愿意搬出市區(qū)中心區(qū)域的首次置業(yè)者；本縣欲改善居住條件的再次置業(yè)者；政府及企事業(yè)單位中層以上退休管理干部；外地來的老年人；其他購房的老年人。多層居住樓之間空地為大型綠地廣場和水面。易水從中穿過，南水北調(diào)貼著東側(cè)流過。又考證說，荊軻塔的修建，實(shí)為佛教產(chǎn)物，但在當(dāng)?shù)貜V傳是為紀(jì)念荊軻而建，在清代樹立的石碑上，確實(shí)刻有“寺與塔為山而設(shè)，為軻而設(shè)也”的記載。合理選擇建筑物單體類型，靈活組織建筑物布局，在總體上既要考慮住戶對(duì)周邊景觀及小區(qū)內(nèi)部景觀的共享，又要在環(huán)境設(shè)計(jì)中體現(xiàn)均好性及獨(dú)特性，為營造一個(gè)內(nèi)外環(huán)境具佳的花園式小區(qū)創(chuàng)造條件。平面布置本項(xiàng)目規(guī)劃用地2000畝，地塊形狀近似一長方形。一期、二期、三期各自均有自己的景觀廣場，且以休閑長廊、帶狀的綠化寬容變化的水懸連接，并由此產(chǎn)生的樓臺(tái)廊榭，小橋流水等等景觀效果，便得空間有松有馳，有動(dòng)有靜，層次豐富、流動(dòng)。別墅區(qū)同樣有一個(gè)獨(dú)立的景觀，這里主要以水景為主，靜靜的水面為居民提供了詩一般的環(huán)境，水面周圍別墅點(diǎn)式，雙聯(lián)、聯(lián)排相結(jié)和，疏密有致，綠樹掩映亭臺(tái)樓閣穿插其中，形成一幅有著小橋流水人家的北國江南風(fēng)味的風(fēng)景園林住區(qū)。養(yǎng)老中心由辦公樓、老年公寓、醫(yī)療中心、物業(yè)樓、花園、球場等組成。建筑設(shè)計(jì)除注重建筑物的外部立面設(shè)計(jì)外，還要強(qiáng)調(diào)住宅內(nèi)部平面分割和功能組合設(shè)計(jì)，要針對(duì)不同群體，根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入、職業(yè)生活模式，家庭結(jié)構(gòu)，文化層次等差異進(jìn)行不同戶型，不同功能的組合設(shè)計(jì)，功能組合要實(shí)用，還應(yīng)考慮室內(nèi)空間的可改性，以滿足不同的需求，提高特點(diǎn)。一期位于北部為多層住宅區(qū)，分別4～6層磚混住宅均設(shè)一層地下室，其中最北端兩棟為底框結(jié)構(gòu)，上托4層磚混。⑴地上部分本工程抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組第一組。⑵基礎(chǔ)部分因無地質(zhì)資料，現(xiàn)擬采用墻下砼條型基礎(chǔ)（底框部分為柱下獨(dú)立基礎(chǔ)），等地質(zhì)資料提供提供后，根據(jù)情況再做調(diào)整。給水采用自備井水直供日用水量5400m3/h。室外采用離心給水鑄鐵管；UPVC排水塑料管室內(nèi)冷水采用PPR管，熱水采用薄壁不銹鋼管住宅冷凝水排水采用UPVC管。 暖通設(shè)計(jì)1. 國家及河北省現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)：《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192003《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》 DB13(J)2420002. 建設(shè)單位提供的可研任務(wù)書及使用功能要求和有關(guān)文件：建設(shè)單位提供的征地界坐標(biāo)及基地地形圖。乾榮養(yǎng)老中心位于易縣城西2公里，由多層住宅（部分底商）、別墅及其配套設(shè)施組成。住宅部分設(shè)可分戶計(jì)量的新雙管采暖系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)低溫?zé)崴匕宸笤O(shè)采暖系統(tǒng)。住宅廚房設(shè)脫排油煙機(jī)排風(fēng)，同一垂直方向的廚房合同用一個(gè)豎風(fēng)道并集中到屋頂排放。需排煙房間和走廊依靠可開啟外窗或通風(fēng)采光窗井進(jìn)行自然排煙。 電氣工程設(shè)計(jì)現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)、規(guī)范⑴《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692⑵《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794⑶《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》