【正文】 社區(qū)，是必要的。 “十二五”期間，資助社會力量興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位 10000 張。非營利性社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)還可享受免交征地管理費(fèi)，適當(dāng)減免城建行政事業(yè)性收費(fèi)等規(guī)費(fèi)優(yōu)惠。（3）為鼓勵(lì)扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，省規(guī)定，凡創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的，注冊 資本均可按法定最低注冊資本執(zhí)行；養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在辦理年度檢驗(yàn)和工商登記事項(xiàng)時(shí)，依法從快從簡辦理。要充分發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，通過用地保障、信貸支持、補(bǔ)助貼息和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)、公益慈善組織及其他社會力量加大投入，參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)行和管理。鼓勵(lì)民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的服務(wù)設(shè)施，開展社會養(yǎng)老服務(wù)。（2）《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20222022 年）》指出：充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，為各類服務(wù)主體營造平等參與、公平競爭的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會養(yǎng)老服務(wù)可持續(xù)發(fā)展。頤生養(yǎng)老區(qū)以“仁” 、“孝” 為核心價(jià)值，以高檔化、人性化的服務(wù)設(shè)施和關(guān)懷服務(wù)奉行對老人之孝，以“替天下兒女盡孝，為天下父母皆有”為己任，以“親情、和諧”的家文化為依托，倡導(dǎo)“健康、快樂”的老年新生活。傳統(tǒng)的敬老院養(yǎng)老模式，子女養(yǎng)老模式，無法適應(yīng)老年社會的發(fā)展。預(yù)計(jì)到 2022 年， XX 市 60 歲以上老年人口總量將增加到 140 萬人，占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?%。從國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“ 沉睡” 階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會化、市場化的道路。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 7 第二章 項(xiàng)目申辦因由和目的第一節(jié) 項(xiàng)目申辦因由到 2022 年底，中國 65 歲以上老人所占比例已經(jīng)達(dá)到 %，超過世界平均水平。環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 開發(fā)區(qū)磁山。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模磁山“頤生苑 ”養(yǎng)老社區(qū)，占地面積 平方米，地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 平方米 。這座金河集團(tuán)自己的商務(wù)大廈氣魄弘大、設(shè)計(jì)新穎，風(fēng)格獨(dú)特， 位置優(yōu)越，吸引了眾多高端客戶競相入駐興業(yè)，形成 XX 開發(fā)區(qū)新的商務(wù)中心，成為魅力 XX 一道亮麗的風(fēng)景線?，F(xiàn) 有員工 1300 人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員 450 多人。營業(yè)期限：2022 年 11 月 16 日至 2029 年 11 月 15 日投資方簡介：XXXX 置業(yè)有限公司是 金河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司下屬的具有獨(dú)立法人資質(zhì)的現(xiàn)代化企業(yè)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、園林綠 化、酒店、旅游、溫泉洗浴、物業(yè)管理等。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 1 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總　 論第一節(jié) 投資方概況單位名稱： 單位住所： 法定代表人：注冊資本：壹仟萬元實(shí)收資本：壹仟萬元公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：前置許可經(jīng)營項(xiàng)目：主食、熱菜、涼菜（有效期至 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 2 2022 年 7 月 15 日）；溫泉浴、游泳館、浴室、足?。ㄓ行谥?2022 年 9 月 14 日）；住宿（有效期至 2022 年 9 月 13 日）。金河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司始創(chuàng)于 1982 年 4 月，2022 年 6 月 18日，經(jīng)省工商局核準(zhǔn)組建。近幾年來，金河集團(tuán)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持 20%以上的年增 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 3 長，成為 XX 民營企業(yè)中的佼佼者。第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)XXXX 置業(yè)有限公司關(guān)于委托我公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、 規(guī)定要求；國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20222022 年） 》；《省民政廳關(guān)于社會福利機(jī)構(gòu)審批管理工作的實(shí)施意見》（魯民【2022】31 號）；《XX 市養(yǎng)老服 務(wù)機(jī)構(gòu)等級管理暫行辦法》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國電力出版社）； 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 4 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版（中國計(jì)劃出版社）；省建筑工程消耗量定額；1省安裝工程消耗量定額；1建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。是一組由19 棟 510 層小體量建筑圍合而成的中心綠 化庭院， 規(guī)劃總戶數(shù)600 戶。 該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有 較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化， 單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動效應(yīng)。 “十二五”時(shí)期，我國將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長高峰，60 歲以上的老年人將新增 800 萬，總數(shù)將由 億增加到 億，老年人口比重將由 %增加到 16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。按照要求，全市床位數(shù)年均增 長 10%以上，每年需增長 2630 張，2022 年需達(dá)到 42022 張（考慮 2022 年老年人口達(dá)到 140 萬）。現(xiàn)在城市緊張、嘈雜的生活環(huán)境，又讓老年人找不到晚年生活的樂趣。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性產(chǎn)業(yè)政策分析本項(xiàng)目建設(shè)符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》第一類“ 鼓勵(lì)類 ”第三十七 項(xiàng)“其他服務(wù)業(yè)”第 10 款“ 養(yǎng)老服務(wù)”，為國家鼓勵(lì)類建設(shè)項(xiàng)目。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 10 鼓勵(lì)有條件或新建的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)行公建民營，通過公開招投標(biāo)選定各類專業(yè)化的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營。推動社會專業(yè)機(jī)構(gòu)以輸出管理團(tuán)隊(duì)、開展服務(wù)指導(dǎo)等方式參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運(yùn)營，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展。地方各級政府要切實(shí)履行基本公共服務(wù)職能，強(qiáng)化在社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的支出責(zé)任，安排財(cái)政性專項(xiàng)資金，支持公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對新辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用劃撥或協(xié)議出讓的方式供地，土地出讓金可按不低于國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)收取。非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、管道燃?xì)?、通信，按居民使用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行；其他有關(guān)行業(yè)，凡是有價(jià)格浮動和優(yōu)惠的，可按規(guī)定執(zhí)行非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)最低價(jià)格。對床位 50 張以上新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，各區(qū)范圍內(nèi)按每張床位 5000 元、其他縣市按每張床位 4000 元標(biāo)準(zhǔn)給予一次性建設(shè)補(bǔ)助，改擴(kuò)建及租賃用房 5 年（含）以上的減半資助。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 13 第三章 需求分析與機(jī)構(gòu)規(guī)模第一節(jié) 需求分析從 2022 年到 2022 年，我國 60 歲以上的老年人口將由 億增加到 億，比重將由 %增加到 16%。而“十一五” 末，包括敬老院、福利院在內(nèi)，總共只有 萬張養(yǎng)老床位，其中 萬張為敬老院和城市福利院擁有，真正為全社會老年人提供服務(wù)的養(yǎng)老床位只有近 萬張，養(yǎng)老床位實(shí)際缺口為 萬張。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 14 第二節(jié) 機(jī)構(gòu)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容建設(shè)物一覽表樓號 地上建筑面積（m 2） 地下建筑面積（m 2）1 號樓 2 號樓 3 號樓 4 號樓 5 號樓 6 號樓 7 號樓 8 號樓 9 號樓 10 號樓 11 號樓 12 號樓 13 號樓 14 號樓 15 號樓 51016 號樓 17 號樓 18 號樓 19 號樓 合計(jì) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 15 二、建設(shè)規(guī)模指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)1 規(guī)劃用地面積 m22 總建筑面積 m23 地上總建筑面積 m24 地下總建筑面積 m25 建筑密度 %6 容積率 7 綠地率 %停車位 460 個(gè)地上停車位 175 個(gè)8其中地下停車位 285 個(gè)9 總戶數(shù) 600 戶注：經(jīng)建設(shè)單位請示開發(fā)區(qū)管委同意本方案遵照《XX 市城市 規(guī)劃管理若干規(guī)定》設(shè)計(jì)，并符合老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求。高級不銹鋼智能控制單元門，地板式采暖，地溫空調(diào)系統(tǒng)，無障礙設(shè)施，粉末噴涂斷橋鋁合金門窗，處處彰顯品質(zhì)和檔次?！邦U生苑”提供一站式的菜單服務(wù)，涵蓋保健、購物、餐飲、家政、陪護(hù) 等各個(gè)方面，足不出戶，一個(gè) 電話 ，就可享到子女一般的貼心服務(wù)。高品質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍，全天候相應(yīng)機(jī)制，確保居家無憂。磁山位于XX 開發(fā)區(qū)古 現(xiàn)辦事處境內(nèi)，古稱牟山，因?yàn)樗?dāng)年是中國古代牟子國屬地中的一座高山峰，因國名而名之山名。水系發(fā)達(dá)，山下大大小小分布 5 個(gè)以上小型水庫，加之瀑布、溪流，形成完善山水景觀大格局。磁山所在的 XX 經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)及 XX 市乃至 半島是中國經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)之一。因此，磁山的旅游業(yè)發(fā)展定位必須高瞻遠(yuǎn)矚，順應(yīng)甚至引領(lǐng)區(qū)域旅游業(yè)的未來，未來磁山旅游度假區(qū)將成為以磁山三個(gè)主峰為觀景平臺，融入甲骨文文化內(nèi)涵的“中國 春季干旱多風(fēng)，夏季溫和多雨，秋季天高氣爽，冬季多風(fēng)少雪。地形地貌 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 19 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南面有福萊山和 鳳臺山，海拔分別為 米和 米， 東靠夾河，北臨黃海，形成西南東北傾斜的平原區(qū)，高程一般在 4 到 8 米。全市水資源豐富，水質(zhì)優(yōu)良、市區(qū)地下無開采礦區(qū)，沒有不良動力因素。膠東斷塊是由膠北、膠南兩個(gè)塊隆和膠萊中生代凹陷組成的復(fù)式向斜構(gòu)造。區(qū)內(nèi)主要河流為夾河， 發(fā)流于棲霞靈山一帶，流域面積 2283 平方公里，年平均徑流量 億立方米。二、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rXX 市社會 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rXX 市是全國首批十四個(gè)沿海開放城市和中國十大商貿(mào)港口之一，是國家重點(diǎn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的主要城市，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與日本、韓國隔海相望，地理位置優(yōu)越，城市鐵路、公路、海運(yùn)、通 訊事業(yè)發(fā)達(dá)，自古以來，就是中國對外通商的重要口岸。2022 年，XX 市獲“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”；2022 年 XX 市榮獲了“ 最佳中國魅力城市”，并獲得了“ 中國人居環(huán)境獎(jiǎng)” ；2022 年獲得了“ 聯(lián)合國人居獎(jiǎng)” 和“全國文明城市 ”稱號。人均生產(chǎn)總值 62264 元，增長 %。2022 年 XX 市全市工 業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)比上年上漲 %，原材料燃料動力購進(jìn)價(jià)格上漲 %，房屋銷售價(jià)格上 漲 %?！笆晃濉蹦珔^(qū)完成生產(chǎn)總值 780 億元，年均增長 24%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ：：；人均 GDP 達(dá)到39 萬元，比 “十五”末增加 萬元，增長 114%；全區(qū)完成財(cái)政總收入 億元，地方財(cái)政收入 30 億元，年均增長分別為 24%和29%；2022 年，固定資產(chǎn)投資完成 240 億元，達(dá)到歷史最高峰，“十一五” 期間累 計(jì)完成投 資 1112 億元,為“ 十五 ”期間的 倍。電子信息、機(jī)械制造兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 1993 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 82%。制造業(yè)競爭力進(jìn)一步提高，資金密集型、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，高技術(shù)企業(yè)占據(jù)全區(qū)工業(yè)企業(yè)的主導(dǎo)地位。實(shí)際利用外資 億美元，占建區(qū)以來總量的40%以上，外資項(xiàng)目平均外資投入超過 800 萬美元，項(xiàng)目質(zhì)量和投資規(guī)模均居建區(qū)以來最好水平。三、配套條件公路：由 XX 至北京的 206 國道，由中國最北端黑龍江省同江市至中國最南端海南省三亞市的沈海高速公路，均從 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過。新機(jī)場建成后，飛行區(qū)等 級將達(dá)到 4D（兼顧部分 E 級飛 機(jī)），航站樓 10 萬平方米，滿足年旅客吞吐量 1000—1200 萬人次需要。正在建設(shè)220KV 變電站?？赊k理國際、國內(nèi)直撥電話、電傳、傳真、移動通信、數(shù)據(jù)通信、無線尋呼、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信等多種電信業(yè)務(wù)，為投資者提供分組交換、DDN 、幀中繼、ADSL 和 IP 寬帶上網(wǎng)等服務(wù)。中心規(guī)劃以公寓、多層為主，依山沿湖展開設(shè)計(jì)，以達(dá)到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之間擁有較大的樓間距，以保證具有良好的的采光和開闊的視野，同時(shí)也使中心內(nèi)四季擁有良好的通風(fēng)效果，從而達(dá)到高檔次、高品質(zhì)的要求。（2）老年住宅社區(qū)的功能多樣化要緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 26 吸引到社區(qū)中來，以溝通活躍社區(qū)的氣氛。（3）老年住宅的專用化由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設(shè)計(jì)上有別于一般的住宅產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在各個(gè)細(xì)部針對老年人特征的專用設(shè)計(jì)上。在這一方面，萬科的“ 情景洋房”和“連院別墅”具有獨(dú)到的優(yōu)勢，強(qiáng)化其在這一方面的設(shè)計(jì)，對戶型進(jìn)行改良升級，使其更利于老年人居住，將可受到較好的效果。關(guān)節(jié)活動的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機(jī)敏的反應(yīng)能力缺乏；持久力降低；③老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織呈現(xiàn)了彈性減弱。（3）心理功能特征的變化①一般老人普遍地留戀過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住自己曾長期生活過來的地方。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為四個(gè)年齡段： 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 29 健康活躍期：60—64 歲自立自力期：65—74 歲行為緩慢期：75—84 歲照顧關(guān)懷期：85 歲以上75 歲以下的健康老人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出貢獻(xiàn)。總體來說， 應(yīng)當(dāng)按下列觀點(diǎn)來選擇和確定思路。（2）要有安全性住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。（3）要有健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。在不斷創(chuàng)造機(jī)會加強(qiáng)社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)