【正文】 質資源豐富，景觀奇特?！邦U生苑”采用人防與技防相結合的安全防范模式，封閉式管理，24 小 時警衛(wèi)及車輛管理，營造安心生活。62 至 107 平方米的黃金建筑面積，精雕細琢的房型設計，充分考慮和滿足老年人生活特點?！笆濉蹦?， 老年人口將達 1923 萬，需要養(yǎng)老床位 萬張。 “十二五”期間，資助社會力量興辦非營利性養(yǎng)老服務機構床位 10000 張。（3）為鼓勵扶持養(yǎng)老服務機構，省規(guī)定，凡創(chuàng)辦養(yǎng)老服務企業(yè)的，注冊 資本均可按法定最低注冊資本執(zhí)行；養(yǎng)老服務企業(yè)在辦理年度檢驗和工商登記事項時，依法從快從簡辦理。鼓勵民間資本投資建設專業(yè)化的服務設施，開展社會養(yǎng)老服務。頤生養(yǎng)老區(qū)以“仁” 、“孝” 為核心價值，以高檔化、人性化的服務設施和關懷服務奉行對老人之孝，以“替天下兒女盡孝，為天下父母皆有”為己任，以“親情、和諧”的家文化為依托，倡導“健康、快樂”的老年新生活。預計到 2022 年， XX 市 60 歲以上老年人口總量將增加到 140 萬人，占總人口的比例將上升到 %。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌的社會化、市場化的道路。環(huán)境保護本項目建設地點位于 XX 開發(fā)區(qū)磁山。這座金河集團自己的商務大廈氣魄弘大、設計新穎，風格獨特， 位置優(yōu)越，吸引了眾多高端客戶競相入駐興業(yè)，形成 XX 開發(fā)區(qū)新的商務中心，成為魅力 XX 一道亮麗的風景線。營業(yè)期限：2022 年 11 月 16 日至 2029 年 11 月 15 日投資方簡介：XXXX 置業(yè)有限公司是 金河實業(yè)集團有限公司下屬的具有獨立法人資質的現(xiàn)代化企業(yè)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、園林綠 化、酒店、旅游、溫泉洗浴、物業(yè)管理等。金河實業(yè)集團有限公司始創(chuàng)于 1982 年 4 月，2022 年 6 月 18日，經(jīng)省工商局核準組建。第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)XXXX 置業(yè)有限公司關于委托我公司編制本項目可行性研究報告的委托書；國家、省、市有關政策、法律、法規(guī)、 規(guī)定要求；國家現(xiàn)行有關技術設計規(guī)范和標準；國家發(fā)改委關于項目可行性研究報告內容和深度的規(guī)定要求；《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（20222022 年） 》；《省民政廳關于社會福利機構審批管理工作的實施意見》（魯民【2022】31 號）；《XX 市養(yǎng)老服 務機構等級管理暫行辦法》；《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社）； 養(yǎng)老社區(qū)建設項目 4 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版（中國計劃出版社）；省建筑工程消耗量定額；1省安裝工程消耗量定額；1建設單位提供的基礎數(shù)據(jù)資料。 該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有 較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項目的建設。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動效應。按照要求，全市床位數(shù)年均增 長 10%以上，每年需增長 2630 張，2022 年需達到 42022 張（考慮 2022 年老年人口達到 140 萬）。二、項目建設必要性產(chǎn)業(yè)政策分析本項目建設符合國家《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2022 年本）》第一類“ 鼓勵類 ”第三十七 項“其他服務業(yè)”第 10 款“ 養(yǎng)老服務”，為國家鼓勵類建設項目。推動社會專業(yè)機構以輸出管理團隊、開展服務指導等方式參與養(yǎng)老服務設施運營，引導養(yǎng)老機構向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展。對新辦的非營利性養(yǎng)老服務機構建設用地，經(jīng)依法批準，可采用劃撥或協(xié)議出讓的方式供地，土地出讓金可按不低于國家規(guī)定的最低標準收取。對床位 50 張以上新建養(yǎng)老服務機構，各區(qū)范圍內按每張床位 5000 元、其他縣市按每張床位 4000 元標準給予一次性建設補助，改擴建及租賃用房 5 年（含）以上的減半資助。而“十一五” 末，包括敬老院、福利院在內，總共只有 萬張養(yǎng)老床位，其中 萬張為敬老院和城市福利院擁有，真正為全社會老年人提供服務的養(yǎng)老床位只有近 萬張，養(yǎng)老床位實際缺口為 萬張。高級不銹鋼智能控制單元門，地板式采暖，地溫空調系統(tǒng)，無障礙設施，粉末噴涂斷橋鋁合金門窗，處處彰顯品質和檔次。高品質的專業(yè)物業(yè)管理隊伍，全天候相應機制，確保居家無憂。水系發(fā)達，山下大大小小分布 5 個以上小型水庫，加之瀑布、溪流，形成完善山水景觀大格局。因此，磁山的旅游業(yè)發(fā)展定位必須高瞻遠矚，順應甚至引領區(qū)域旅游業(yè)的未來，未來磁山旅游度假區(qū)將成為以磁山三個主峰為觀景平臺，融入甲骨文文化內涵的“中國 地形地貌 養(yǎng)老社區(qū)建設項目 19 XX 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南面有福萊山和 鳳臺山，海拔分別為 米和 米， 東靠夾河，北臨黃海，形成西南東北傾斜的平原區(qū)，高程一般在 4 到 8 米。膠東斷塊是由膠北、膠南兩個塊隆和膠萊中生代凹陷組成的復式向斜構造。二、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況XX 市社會 經(jīng)濟發(fā)展狀況XX 市是全國首批十四個沿海開放城市和中國十大商貿(mào)港口之一，是國家重點環(huán)渤海經(jīng)濟圈內的主要城市，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與日本、韓國隔海相望，地理位置優(yōu)越，城市鐵路、公路、海運、通 訊事業(yè)發(fā)達，自古以來，就是中國對外通商的重要口岸。人均生產(chǎn)總值 62264 元，增長 %。“十一五”末，全區(qū)完成生產(chǎn)總值 780 億元，年均增長 24%，三次產(chǎn)業(yè)結構為 ：：；人均 GDP 達到39 萬元，比 “十五”末增加 萬元，增長 114%；全區(qū)完成財政總收入 億元，地方財政收入 30 億元，年均增長分別為 24%和29%；2022 年，固定資產(chǎn)投資完成 240 億元，達到歷史最高峰，“十一五” 期間累 計完成投 資 1112 億元,為“ 十五 ”期間的 倍。制造業(yè)競爭力進一步提高，資金密集型、技術密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，高技術企業(yè)占據(jù)全區(qū)工業(yè)企業(yè)的主導地位。三、配套條件公路：由 XX 至北京的 206 國道，由中國最北端黑龍江省同江市至中國最南端海南省三亞市的沈海高速公路，均從 XX 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)過。正在建設220KV 變電站。中心規(guī)劃以公寓、多層為主，依山沿湖展開設計，以達到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之間擁有較大的樓間距，以保證具有良好的的采光和開闊的視野，同時也使中心內四季擁有良好的通風效果，從而達到高檔次、高品質的要求。（3）老年住宅的專用化由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一般的住宅產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在各個細部針對老年人特征的專用設計上。關節(jié)活動的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機敏的反應能力缺乏；持久力降低；③老年人骨骼脆弱，關節(jié)組織呈現(xiàn)了彈性減弱。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為四個年齡段： 養(yǎng)老社區(qū)建設項目 29 健康活躍期：60—64 歲自立自力期：65—74 歲行為緩慢期：75—84 歲照顧關懷期：85 歲以上75 歲以下的健康老人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出貢獻。（2）要有安全性住宅內總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。老年住宅產(chǎn)品的設計原則由于人口比例中老年人增多，社會人口流動性加強，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設施。老年社區(qū)的設計要求（1）項目選址由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質量則躍升到首位。（4）色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團應采用不同的色彩，利于老人辨認。一般應選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化 纖及散發(fā)有害有毒氣味 養(yǎng)老社區(qū)建設項目 37 的裝修材料。地面材料應防滑， 即便有水 時，也不 應發(fā)生打滑的情況，并應采用摔倒 時可減輕撞擊力的材料，同時應便于清潔、防污。如果在臥室和衛(wèi)生間之間設有臺階就更加危險，老年人夜間起夜的次數(shù)比較多，在黑暗的環(huán)境和不完全清醒的狀態(tài)下很容易忽視臺階的存在。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺退進 ，以方便老年人 取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 為宜?？筛鶕?jù)需要設置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應留有放膝蓋的地方。在經(jīng)常通行的地方應安裝水平行走時使用方便的扶手，或預留出可安裝扶手的位置并在墻面相應位置做好加固措施。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙?。?）電氣設計老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行，電氣設計的首要內容。廚房排油煙機的開關應設置在老年人使用方便的位置上。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應為 3∶1 以下，相 鄰房間之間、房間與通道之間 、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持在 1∶2 以下。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化:①彩度：一般都會降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。①物業(yè) 管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)：： 車行卡與人行卡分離，智能卡系統(tǒng) 樂： 結合可視對講發(fā)布信息②智能家居子系統(tǒng)：（3）信息管理服務功能：通達每戶的小區(qū)寬帶光纖用戶接入網(wǎng)絡，向住戶綜合提供 3 種基本一業(yè)務（普通電話、高速數(shù)據(jù)、有線電視）。設置管道夾墻或管道束來方便檢修；設置洗衣機合理位置及專用水嘴及地漏、插座。當?shù)貧庀髼l件項目所在地屬于中緯度溫帶半濕潤季風大陸氣候，瀕臨黃海，四季分明。污染物排放標準（1）《大氣污染物綜合排放標準》（162971996）中的二級標準；（2）《省半島流域水污染物綜合排放標準》（DB37/6762022）。為減輕施工活動對工程區(qū)域和城市生態(tài)環(huán)境的負面影響，施工期間擬采取如下措施：（1）基礎工程動工前，預算好挖、填土方作業(yè)量，盡可能縮短挖、填土方作業(yè)時間。污水首先經(jīng)過化糞池處理，去除其中的糞便等大部分的固體物質后，滿足 養(yǎng)老社區(qū)建設項目 52 《污水排入城市下水道水質標準》要求的污水經(jīng)城市污水管網(wǎng)送城市污水處理廠處理。因此無論從該區(qū)的總體規(guī)劃，還是從本工程規(guī)劃看，該項目的建設不會對生態(tài)環(huán)境構成較大影響。目前正在研究外保溫，即倒置式屋面，它是將防水層設在保溫層之下，防止防水層直接暴露在大氣中受日曬交替凍融等作用老化，使防水層得到保護，從而大大提高其耐久性。設備選型（1）所用設備必須采用符合國家有關規(guī)定的節(jié)能設備，選用新型高效節(jié)能型，嚴格按設計安裝。因此，對老年住宅物業(yè)管理與老年住宅建設的關系的探討有利于加深我們對老年住宅物業(yè)管理的理解。（2）是老年住宅的長期盈利點由于社區(qū)服務的必要性和重要性，物業(yè)管理的主要工作就不再單是對物業(yè)的管理維護，而是管理與服務并重。（3）選用燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。符合建筑節(jié)能技術發(fā)展方向。年能源消耗明細表二、 節(jié)能措施綜述本項目在建設過程中，必須嚴格執(zhí)行建設部《民用建筑節(jié)能管能源種類 計量單位 年需要實物量 折標系數(shù) 年需要折標煤量（tce）電力 萬 kwh 熱力 Gj 20412 tce /Gj 天然氣 萬 m3 新水 萬 m3 合計 養(yǎng)老社區(qū)建設項目 55 理規(guī)定》、 《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189－2022）和省建設廳頒布的《公共建筑節(jié)能設計標準》、 ，必須達到公共建筑的節(jié)能標準為 50%。噪聲污染防治措施建設項目所有空調系統(tǒng)和通風系統(tǒng)，其風管上均設消聲器；選用的主要設備要求噪音低，運行振動小，所有帶振源的設備，如水泵、 風機等，在其 進出口接管上加設軟接頭，使主體建筑周圍環(huán)境達到 GB30962022 噪聲標準要求。（3）在晴天干燥等揚塵容易形成的天氣條件下進行挖、填方作業(yè)時，可適當灑水作業(yè)。（2）基礎工程施工在基礎工程施工階段（包括挖方、填方、地基處理、基礎施工等），將產(chǎn)生局部水土流失、施工機械設備噪聲（混凝土輸送泵、打樁機、裝載機運行）、施工機械設備尾氣、施工設備（攪拌機等）清洗產(chǎn)生的施工廢水、施工棄土和施工揚塵。三、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀環(huán)境空氣質量現(xiàn)狀XX 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) SO2 全年日平均濃度為，NO2 全年日平均濃度為 ，可吸入顆粒物全年日平均濃度為 ，環(huán)境空氣 質量現(xiàn)狀符合《環(huán)境空氣質量標準》（GB30951996）中的二級標準要求。（3）污水和垃圾處理措施：垃圾處理設計上考慮實行“分類裝放、定時收集、統(tǒng)一運送、集中處理”辦法，設想要求各住戶將有機垃圾和無機垃圾分開裝袋，定時將垃圾送至自家樓宇門口外的分級垃圾桶內，然后由物業(yè)公司定點保潔員定時收集，送至垃圾站。環(huán)保節(jié)能技術磁山養(yǎng)老康復中心在建設過程中，將采用大量新技術新材料，為入住的老年人打造一個健康、聰明、環(huán)保的家園。②明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。從臥室到廁所的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈?？蛷d、臥室和餐廳均應留有空調的安裝位置和專用插座，考慮空調位置時注意不要直接將風吹向人體，尤其是就寢時。開關及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的