【正文】 山東省大力推動(dòng)老齡事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展 11 項(xiàng)目建設(shè)必要性 12 項(xiàng)目建設(shè)是順應(yīng)我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展方向的需要 12 項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求 13 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量的需要 13 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提升區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平的需要 14 項(xiàng)目建設(shè)可行性 14 項(xiàng)目所處背景環(huán)境利好支撐項(xiàng)目可行 14 項(xiàng)目發(fā)展策略合理保障項(xiàng)目可行 17 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)模式合理支撐項(xiàng)目可行 18 項(xiàng)目效益可觀保障項(xiàng)目可行 21三、項(xiàng)目整體規(guī)劃 23 項(xiàng)目整體規(guī)劃 23 項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介 24 項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額估算 27 項(xiàng)目核心設(shè)備列表 28四、項(xiàng)目環(huán)境分析 30 市場(chǎng)環(huán)境分析 30 中國(guó)人口老齡化的發(fā)展 30 觀念的變化 31 社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多 31 現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化 31 老年公寓的發(fā)展空間 31 政策環(huán)境分析 32 行業(yè)政策 32 行業(yè)規(guī)劃 34 社會(huì)環(huán)境分析 35 行業(yè)案例分析 35 杭州金色年華 35 浙江天目山九思湖畔（度假式養(yǎng)老公寓） 36 上海綠地21城孝賢坊 36五、項(xiàng)目燃料供應(yīng)、利用 38六、項(xiàng)目廠址選擇 39 廠址現(xiàn)狀 39 地點(diǎn)與地理位置 39 項(xiàng)目占地面積 39 改、擴(kuò)建項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)址利用情況 39 廠址條件 40 地形、地貌條件 40 地理位置 40 氣候環(huán)境條件 40 交通運(yùn)輸環(huán)境 40 社會(huì)環(huán)境條件 41 法律支持條件 41 公共設(shè)施條件 42 征地拆遷條件 42 施工條件 42七、建筑工程方案 43 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 43 基本原則 43 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 43 項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù) 43 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 45 建筑方案 46 主體工程 46 48 配套設(shè)施 52 項(xiàng)目招標(biāo) 53 項(xiàng)目招標(biāo)依據(jù) 53 招標(biāo)范圍 53 本項(xiàng)目采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式 53 招標(biāo)組織形式 53八、智能化、信息系統(tǒng)建設(shè) 55 智能化系統(tǒng)概況 55 概述 55 設(shè)計(jì)原則 55 綜合安保管理系統(tǒng) 57 系統(tǒng)描述 57 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 57 入侵報(bào)警系統(tǒng) 57 出入口控制系統(tǒng) 57 護(hù)理辦公專有系統(tǒng) 58 系統(tǒng)描述 58 床位呼叫系統(tǒng) 58 智能一卡通系統(tǒng) 58 護(hù)理示教系統(tǒng) 59 數(shù)字會(huì)議系統(tǒng) 59 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 59 綜合布線系統(tǒng) 59 系統(tǒng)描述 59 布點(diǎn)原則 59 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 60 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 60 公共廣播系統(tǒng)(含背景音樂及緊急廣播) 60 系統(tǒng)描述 60 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 61 信息發(fā)布及查詢系統(tǒng) 61 大屏幕顯示系統(tǒng) 61 信息查詢系統(tǒng) 61 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 61 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 62 系統(tǒng)描述 62 設(shè)計(jì)原則 62 需求分析 62 系統(tǒng)組成 62 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 62 電源與接地系統(tǒng) 63 智能照明控制系統(tǒng) 63 智能化系統(tǒng)集成 63九、節(jié)水節(jié)能措施 64 能耗分析 64 水耗總量 64 建筑照明耗電 64 生產(chǎn)辦公及其他設(shè)備耗電量 65 耗電總量 66 煤炭分析 66 節(jié)能設(shè)計(jì) 66 設(shè)計(jì)依據(jù) 66 節(jié)能措施 67 建筑節(jié)能 68 空調(diào)節(jié)能 69 電氣節(jié)能 69 給排水節(jié)能 69 節(jié)能管理制度 70十、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 71 項(xiàng)目廠址環(huán)境現(xiàn)狀 71 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響 71 施工期廢水影響分析 71 施工對(duì)周圍環(huán)境空氣的影響 71 施工期噪聲影響分析 72 施工期固廢的影響 72 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 72 水土流失來(lái)源及防治措施 74 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 74 建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境要素影響性質(zhì)識(shí)別 77 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 78 施工期間環(huán)境保護(hù)措施 78 運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境保護(hù)措施 80 環(huán)境管理措施 83 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 83 特殊環(huán)境影響 84十一、職業(yè)安全衛(wèi)生消防 85 職業(yè)安全衛(wèi)生 85 設(shè)計(jì)依據(jù) 85 主要危害因素與危害程度 85 安全措施方案 86 消防 87 設(shè)計(jì)依據(jù) 87 消防措施 87 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 87 滅火系統(tǒng) 88 消防知識(shí)教育 88十二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目管理 89 組織機(jī)構(gòu) 89 人力資源配置 89 人員招聘 89 人員培訓(xùn) 90 領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn) 90 技術(shù)人員培訓(xùn) 90 項(xiàng)目管理 92 項(xiàng)目管理 92 資金管理 92十三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 93 建設(shè)工期 93 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 93 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 93十四、投資估算與資金籌措 95 項(xiàng)目總投資估算 95 投資估算依據(jù) 95 建設(shè)投資估算 95 流動(dòng)資金估算 96 項(xiàng)目總投資 98 資金籌措及投資計(jì)劃 99十五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 101 計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明 101 項(xiàng)目測(cè)算參考依據(jù) 101 項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定 101 總成本費(fèi)用估算 102 直接成本 102 工資及福利費(fèi)用 103 折舊及攤銷 103 修理費(fèi) 106 財(cái)務(wù)費(fèi)用 106 其他費(fèi)用 106 總成本費(fèi)用 106 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 109 營(yíng)業(yè)收入 109 銷售稅金及附加費(fèi)用 109 損益及利潤(rùn)及分配 110 盈利能力分析 112 投資利潤(rùn)率與投資利稅率 112 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期 112 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 113 盈虧平衡分析 116 敏感性分析 117十六、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 118 經(jīng)濟(jì)效益 118 社會(huì)效益 118十七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施 120 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成 120 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 120 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 120 工程風(fēng)險(xiǎn) 120 資金風(fēng)險(xiǎn) 120 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) 120 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 120 其他風(fēng)險(xiǎn) 121 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 121 風(fēng)險(xiǎn)回避 121 風(fēng)險(xiǎn)控制 121 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 121 后備措施 121十八、項(xiàng)目綜合結(jié)合及建議 123 項(xiàng)目綜合研究結(jié)論 123 項(xiàng)目建議 123十九、附錄 125XX XX一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目性質(zhì)：新建；建設(shè)地址：；經(jīng)營(yíng)期限：本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限不設(shè)上限；所屬行業(yè)：老年護(hù)理服務(wù)；基本情況：XX項(xiàng)目建設(shè)地址為xxxx，項(xiàng)目整體規(guī)劃300畝，整體占地面積200001㎡，㎡，為專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，建成后將開放7000張養(yǎng)老床位，實(shí)現(xiàn)460名孤兒領(lǐng)養(yǎng)撫育，共有員工1512人，其中，專業(yè)護(hù)理人員總數(shù)1450人。圖11 項(xiàng)目服務(wù)示意圖“XX”養(yǎng)老苑的特色為綠色無(wú)公害食品、礦物質(zhì)水、負(fù)離子空氣、中藥養(yǎng)生、24小時(shí)全方位智能監(jiān)護(hù)與護(hù)理、家庭式心理互動(dòng)與輔導(dǎo)以及臨終關(guān)懷服務(wù)，并通過設(shè)置光氧動(dòng)力健身房、室內(nèi)外健身器材、棋牌室、臺(tái)球室等活動(dòng)場(chǎng)地，開展老年書畫養(yǎng)生、太極拳、瑜伽禪修等可以老人休閑娛樂健身服務(wù)，配置老年養(yǎng)生茶飲套餐等各項(xiàng)輔助設(shè)施及服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)為老年人的幸福萬(wàn)年保駕護(hù)航的工作目標(biāo)。項(xiàng)目計(jì)劃從2013年10月開始實(shí)施，到2016年9月結(jié)束，建設(shè)期36個(gè)月。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：1．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2006年審核批準(zhǔn)施行；2．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2002年；3.《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，2011年；4.《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；5.《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》；6.《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；7.《中共山東省委、山東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快老齡事業(yè)發(fā)展的意見》；8.《山東省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；9.《淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》。本項(xiàng)目新建及改建的主體工程與輔助工程主要為養(yǎng)老公寓4號(hào)樓、獨(dú)棟養(yǎng)老公寓、孤兒撫養(yǎng)中心、康復(fù)活動(dòng)中心、養(yǎng)生會(huì)所、多功能廳、健身房、公共活動(dòng)區(qū)、閱覽室、禪堂、無(wú)水溫泉、永和茶室、中草藥博物館、會(huì)客室、老年用品超市、有機(jī)食品超市以及綜合服務(wù)樓等組成。 項(xiàng)目總投資及來(lái)源，其中。同時(shí)，本項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)護(hù)理技術(shù)、方案以及設(shè)備設(shè)施，輻射淄博市及周邊縣、市、區(qū)、洲，能極大地減輕政府養(yǎng)老床位不足的壓力，緩解山東省日益緊張的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源需求。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，公司主要完成項(xiàng)目的可研報(bào)告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。（3）項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問題項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采用國(guó)內(nèi)先進(jìn)護(hù)理技術(shù)及相關(guān)設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精確管理、成為省內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范基地。其中，發(fā)展中國(guó)家的老齡人口預(yù)計(jì)將是現(xiàn)在的四倍，這一特殊變化將對(duì)全世界各國(guó)的每個(gè)社區(qū)、團(tuán)體和個(gè)人產(chǎn)生巨大影響。預(yù)計(jì)到2013 年底，我國(guó)60 歲以上老年人口有望超過2 億，2015 億。根據(jù)預(yù)測(cè)，從2015—2035 年的20年間內(nèi)，我國(guó)老年人口比例將增加一倍，達(dá)到20%，2050 年老年人口比例將增加到30%，社會(huì)進(jìn)入深度老齡化階段。圖23 我國(guó)社會(huì)保障“十一五”規(guī)劃主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況資料來(lái)源：《社會(huì)保障“十二五”規(guī)劃綱要》“十二五”時(shí)期，我國(guó)將進(jìn)一步完善社會(huì)保障制度，進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋范圍，穩(wěn)步提高保障水平，2015年，；。圖25 2002—2010年我國(guó)退休人員養(yǎng)老金發(fā)展情況數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND資訊綜上措施都將使得我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的發(fā)展得到越來(lái)越廣的發(fā)展空間。根據(jù)全國(guó)老齡委的數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)老年人市場(chǎng)的年需求達(dá)到1 萬(wàn)億元，2050 年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元。2010 年，我國(guó)老年人退休金總額達(dá)8383億元，2020 年，將達(dá)28145 億元，到2030 年，退休金總額將達(dá)到73210 億元。2012年末，床位381萬(wàn)張，收養(yǎng)各類人員262萬(wàn)人，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)劃，“十二五”期間，我國(guó)將增加日間照料床位和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬(wàn)張，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老床位總數(shù)翻一番；改造30%現(xiàn)有床位，使之達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。65歲以上空巢老人將達(dá)到1000萬(wàn)，空巢率超過70%?！笆濉睍r(shí)期，隨著第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰到來(lái)，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理。 項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求近年來(lái)，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的發(fā)展目標(biāo)，山東省各級(jí)政府高度重視老齡事業(yè)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不斷提高的同時(shí)，優(yōu)先保障和改善老年民生，優(yōu)先為老年人提供社會(huì)公共服務(wù)，優(yōu)先讓老年人共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，并不斷建立健全社會(huì)養(yǎng)老保障體系，著力提高養(yǎng)老服務(wù)保障水平，使得省內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)需求空間不斷增長(zhǎng)。本項(xiàng)目將通過建設(shè)現(xiàn)代化養(yǎng)老公寓、精神維系式有機(jī)種植、教育培訓(xùn)式綠化種植、義工實(shí)習(xí)式助老服務(wù)等方式，提供2000張養(yǎng)老床位，能夠緩解本區(qū)域老年居住難及老年人無(wú)人照顧的問題，更好地為老人的生活和健康保駕護(hù)航，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)境，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，共建和諧社會(huì)。公共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己開伙。 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提升區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平的需要為進(jìn)一步滿足居民日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)的需求，鼓勵(lì)扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，山東省規(guī)定，凡創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的，注冊(cè)資本均可按法定最低注冊(cè)資本執(zhí)行；養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在辦理年度檢驗(yàn)和工商登記事項(xiàng)時(shí)，依法從快從簡(jiǎn)辦理。本項(xiàng)目建成后，將成為布局合理、生活、服務(wù)到位、管理科學(xué)、環(huán)境幽雅、充滿生活樂趣的老年之家，并引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的老年公寓設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)理念，購(gòu)置國(guó)內(nèi)外先進(jìn)老年人護(hù)理設(shè)備，對(duì)相關(guān)服務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培養(yǎng)，未來(lái)還將申請(qǐng)?jiān)O(shè)立專業(yè)護(hù)理醫(yī)院，不斷將護(hù)理人性化、專業(yè)化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化，急老年人之所急，想老年人之所想，幫老年人之所需，實(shí)行科學(xué)化、規(guī)范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得開心、健康溫馨、子女放心，真正把老年公寓辦成老年人頤養(yǎng)天年的幸福之家，讓老年人切實(shí)感受到黨和政府的溫暖，共享社會(huì)發(fā)展成果?！笆濉逼陂g，全省新增養(yǎng)老床位25萬(wàn)張，養(yǎng)護(hù)型和醫(yī)護(hù)型床位占到各類養(yǎng)老床位總量的30%以上，實(shí)現(xiàn)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張，實(shí)現(xiàn)日間照料服務(wù)覆蓋全部城市社區(qū)和半數(shù)以上農(nóng)村社區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái)覆蓋全省城鄉(xiāng)社區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老護(hù)理員全員持證上崗。除了財(cái)政補(bǔ)助外，淄博市還將對(duì)民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)給予稅費(fèi)優(yōu)惠待遇，促進(jìn)民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。項(xiàng)目總計(jì)可獲得的資金補(bǔ)貼如下：表21 項(xiàng)目可獲補(bǔ)貼資金說明序號(hào)項(xiàng)目床數(shù)（張）補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)（元/人）收入（萬(wàn)元）1建設(shè)補(bǔ)貼（一次性）70005500 2運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼　　 養(yǎng)老財(cái)政補(bǔ)貼7000　 完全自理老人4000130 半自理老人2000150 完全不能自理老人1000160 孤兒財(cái)政補(bǔ)貼4601973 　合計(jì)　　 3. 市場(chǎng)規(guī)模上升從市場(chǎng)環(huán)境看，本項(xiàng)目涉及行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展呈上升趨勢(shì)：老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。未來(lái)，據(jù)淄博市老齡辦估算，%以上的速度遞增，預(yù)計(jì)到2020年，%；到2045年，老年人口比率將達(dá)到全市總?cè)丝诘?/3左右，老齡化形勢(shì)日益嚴(yán)峻。 項(xiàng)目發(fā)展策略合理保障項(xiàng)目可行1. 打