【正文】 項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為300畝。 為展現(xiàn)英國(guó)園林風(fēng)格和人文風(fēng)情，景觀設(shè)計(jì)按水陸兩條主要景觀軸線發(fā)展，最后匯聚到中央湖區(qū)?！局髁粜汀抗?8～88/平方米，別墅207～315/平方米。其余房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)則歸開(kāi)發(fā)公司所有，期滿后歸村民。 浙江天目山九思湖畔（度假式養(yǎng)老公寓）地理位置：臨安市天目山風(fēng)景區(qū)九思村。公寓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療保健設(shè)施，有專門的服務(wù)人員和醫(yī)務(wù)人員。日本率先提出了要建立“照料社會(huì)”的發(fā)展目標(biāo)，突出反映了國(guó)際社會(huì)對(duì)人口老齡化及由此加劇的老齡問(wèn)題的重視。設(shè)施應(yīng)符合無(wú)障礙建設(shè)要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內(nèi)外活動(dòng)等日常生活需求。預(yù)計(jì)到2015年，約占總?cè)丝诘?6%；，約占總?cè)丝诘?8%。到2015年，基本形成以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐，布局合理、規(guī)模適度、形式多樣、功能完善、基本滿足老年人需求的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。鼓勵(lì)有條件的村居規(guī)劃建設(shè)老年人集中居住服務(wù)區(qū)。積極穩(wěn)妥推進(jìn)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)基金保值增值。實(shí)現(xiàn)新農(nóng)保制度全覆蓋，提高基礎(chǔ)養(yǎng)老金水平。未來(lái)20年，我國(guó)人口老齡化日益加重，到2030年全國(guó)老年人口規(guī)模將會(huì)翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。 老年公寓的發(fā)展空間據(jù)統(tǒng)計(jì)，淄博市1987年開(kāi)始進(jìn)入老齡化城市行列，截至2012年12月31日，%，高于全國(guó)、全省老年人口比例。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）的人口發(fā)展預(yù)測(cè)，到2030 年，中國(guó)65 歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。 項(xiàng)目核心設(shè)備列表表32 項(xiàng)目核心設(shè)備列表序號(hào)名稱單位數(shù)量投入（萬(wàn)元）備注一基本診療設(shè)備　　　　1供氧裝置套2100國(guó)產(chǎn)2中心呼叫系統(tǒng)裝置套645國(guó)產(chǎn)3呼吸機(jī)臺(tái)10160進(jìn)口4心電圖機(jī)臺(tái)624國(guó)產(chǎn)5多功能監(jiān)護(hù)儀臺(tái)8188飛利浦IntelliVue MP60，進(jìn)口6顯微鏡臺(tái)260國(guó)產(chǎn)7自動(dòng)生化分析儀臺(tái)228國(guó)產(chǎn)8血液氣體分析儀臺(tái)236國(guó)產(chǎn)9尿分析儀臺(tái)3159國(guó)產(chǎn)10電子血球計(jì)數(shù)儀臺(tái)372國(guó)產(chǎn)11離心機(jī)分析天平臺(tái)315國(guó)產(chǎn)12電除顫器和心臟起搏器臺(tái)10國(guó)產(chǎn)13電冰箱臺(tái)1500685國(guó)產(chǎn)14洗衣機(jī)臺(tái)10065國(guó)產(chǎn)15紫外線燈臺(tái)101國(guó)產(chǎn)16蒸餾器臺(tái)51國(guó)產(chǎn)17高壓滅菌設(shè)備臺(tái)5國(guó)產(chǎn)18降溫烘干設(shè)備臺(tái)2國(guó)產(chǎn)19常水、熱水、凈分過(guò)濾系統(tǒng)套150國(guó)產(chǎn)20凈物存放、消毒滅菌密閉設(shè)備臺(tái)5060國(guó)產(chǎn)21養(yǎng)老床臺(tái)70501410國(guó)產(chǎn)22治療車臺(tái)10010國(guó)產(chǎn)23搶救車臺(tái)1080國(guó)產(chǎn)24救護(hù)車臺(tái)284國(guó)產(chǎn)25中央空調(diào)套15380國(guó)產(chǎn)二大型設(shè)備　　　　1康復(fù)校正設(shè)備臺(tái)100530　2截癱輔助設(shè)備臺(tái)150320　3CT模擬定位機(jī)臺(tái)2220GE LightSpeed RT 美國(guó)4MRI核磁共振儀臺(tái)3950　5智能數(shù)字信息系統(tǒng)臺(tái)2450　三其他　　　四合計(jì)　　6369　四、項(xiàng)目環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境分析我國(guó)自1999年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。吉祥塔內(nèi)供藥師佛主要是令世人遠(yuǎn)離疾病、痛苦、兵災(zāi)及戰(zhàn)爭(zhēng)，闔家吉祥圓滿；舍利塔內(nèi)供釋迦摩尼佛和佛骨舍利，象征著正法久住世界和平；極樂(lè)塔內(nèi)供阿彌陀佛西方三圣，人生畢業(yè)時(shí)往生極樂(lè)世界，不再受輪回之苦，寄存亡者靈骨晝夜四時(shí)聽(tīng)經(jīng)聞法。：健身廣場(chǎng)、戶外影視小廣場(chǎng)、門球場(chǎng)、四季觀景平臺(tái)、游廊、休憩亭、漫步山道、小果園。未來(lái)，本苑將建設(shè)專業(yè)針對(duì)高血壓、腦中風(fēng)等老年疾病的康復(fù)護(hù)理醫(yī)院，成為本市醫(yī)保定點(diǎn)單位，發(fā)展有機(jī)食品加工，依托苑旁“天明寺”以及苑內(nèi)吉祥塔、舍利塔和極樂(lè)塔開(kāi)展相關(guān)旅游業(yè)務(wù)，為本苑的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展奠定扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)環(huán)境。 項(xiàng)目效益可觀保障項(xiàng)目可行經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，%，%，%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），（含建設(shè)期3年），（含建設(shè)期3年），盈虧平衡點(diǎn)（營(yíng)業(yè)規(guī)模達(dá)到率）%。（3）強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督 有效落實(shí)財(cái)務(wù)把關(guān)監(jiān)控，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德教育，財(cái)務(wù)部門要認(rèn)真執(zhí)行年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算，嚴(yán)格審核、報(bào)銷，按規(guī)履行財(cái)務(wù)監(jiān)控把關(guān)職能。要想提高人力資本的價(jià)值，就必須有一套完善的、可行的、便于操作的人力資源激勵(lì)機(jī)制，而績(jī)效考核和薪酬系統(tǒng)建設(shè)則是建立有效的人力資源激勵(lì)機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，因?yàn)檫@是其他環(huán)節(jié)如聘任、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲、職務(wù)任用與升降等正確實(shí)施的基礎(chǔ)與依據(jù)。（2）通過(guò)個(gè)人信息帶動(dòng)護(hù)理信息的管理，并為相關(guān)科研服務(wù)，構(gòu)建基地的數(shù)字化神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。認(rèn)真落實(shí)財(cái)務(wù)管理和信息管理的要求；進(jìn)一步加強(qiáng)基地環(huán)境、后勤配套實(shí)施的改造，著力為老年人及工作人員營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境。（3）合理布局，科學(xué)設(shè)置各服務(wù)項(xiàng)目。同時(shí)，基地將聘請(qǐng)一系列老年人生理疾病及心理疏導(dǎo)研究專家，并與相關(guān)科研院校開(kāi)展相關(guān)科研課題，根據(jù)基地的老年人結(jié)構(gòu)特點(diǎn)量身打造特色護(hù)理方案，通知針對(duì)高級(jí)會(huì)員，還將提供私人方案定制及實(shí)施服務(wù)。1990年開(kāi)辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一?！渡綎|財(cái)政提高孤兒基本生活保障補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》提出，受近年來(lái)物價(jià)上漲等因素影響，孤兒養(yǎng)育成本大幅增加，為切實(shí)保障好孤兒基本生活，對(duì)濟(jì)南、淄博、東營(yíng)、煙臺(tái)、威海市社會(huì)散居和機(jī)構(gòu)集中供養(yǎng)孤兒省級(jí)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)提高到每人每月344元和440元。同時(shí)，本項(xiàng)目將以“區(qū)域示范項(xiàng)目、國(guó)內(nèi)優(yōu)秀項(xiàng)目”為發(fā)展目標(biāo)，對(duì)本區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)起到帶頭作用，進(jìn)一步提升本區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平，為山東省老齡工作的順利開(kāi)展與深入推行做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。高齡病殘老人或生活不能自理的老人可由護(hù)理員照顧生活起居，進(jìn)行特殊服務(wù)，身體較好的老人可以經(jīng)常進(jìn)行健康體育鍛煉，參加文化娛樂(lè)活動(dòng)和醫(yī)療保健等知識(shí)的學(xué)習(xí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%的老年人愿意入住養(yǎng)老院，%。從2011年到2015年，平均每年增加老年人860萬(wàn)；%增加到16%。 山東省大力推動(dòng)老齡事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展“十一五”期間，山東省老齡事業(yè)快速發(fā)展，全省各級(jí)、各部門堅(jiān)持“黨政主導(dǎo)、社會(huì)參與、全民關(guān)懷”的老齡工作方針，以保障和改善老年民生為出發(fā)點(diǎn)，積極推進(jìn)養(yǎng)老保障和服務(wù)、老年人權(quán)益保障、老年人文化體育活動(dòng)和教育、老齡產(chǎn)業(yè)、老有所為管理服務(wù)五個(gè)方面的體系建設(shè)，基本完成《山東省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》確定的任務(wù)目標(biāo)，老齡事業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展，；居家養(yǎng)老服務(wù)開(kāi)始起步，從業(yè)人員素質(zhì)不斷提高。而目前中國(guó)每年為老年人提供的產(chǎn)品不足1000 億元，供需之間存在巨大商機(jī)。城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保率在2010年基礎(chǔ)上提高3個(gè)百分點(diǎn)，城鄉(xiāng)最低生活保障實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。而到2020 年， 億，老年人口占比超過(guò)17%。綜合而言，項(xiàng)目總投資來(lái)源明確，材料供應(yīng)可以保障，護(hù)理技術(shù)及設(shè)備先進(jìn)，其建設(shè)運(yùn)營(yíng)不存在其他重大問(wèn)題。綜合而言，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，符合我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對(duì)山東省老齡事業(yè)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量和水平、提高社會(huì)公共養(yǎng)老服務(wù)體系做出重大貢獻(xiàn)，對(duì)于山東省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。車流主要從南側(cè)出入口進(jìn)出，北側(cè)為物流出入口，場(chǎng)地周邊形成環(huán)形消防和交通通道，建筑物四周均可供消防車通行，設(shè)置停車位100個(gè)以及自行車棚兩個(gè)。項(xiàng)目建設(shè)所需的項(xiàng)目申報(bào)、土建工程等前期籌備工作從2013年8月開(kāi)始實(shí)施，待資金到位后開(kāi)始正式建設(shè)?！癤X”苑名中，千禧1000中的1代表自己的健康身心，后邊的3個(gè)笑臉?lè)謩e代表金錢、地位、榮譽(yù)，也代表一切幸福生活的源泉。公共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己開(kāi)伙。其中，公司其中擁有36畝地的產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，為項(xiàng)目的整體建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，公司將在未來(lái)對(duì)該地塊的土地性質(zhì)變更為住宅用地，并且辦理剩余264畝住宅用地的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，%，%，%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），（含建設(shè)期3年），（含建設(shè)期3年），盈虧平衡點(diǎn)（營(yíng)業(yè)規(guī)模達(dá)到率）%。（2）項(xiàng)目原輔料供應(yīng)及使用問(wèn)題項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)所需護(hù)理耗材、食用原料以及相關(guān)有關(guān)老年人用品等原輔料目前在市場(chǎng)上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購(gòu)。圖21 我國(guó)老齡化速度概況資料來(lái)源：中國(guó)老齡委、北京華經(jīng)縱橫咨詢有限公司我國(guó)20世紀(jì)50年代第一次生育高峰出生人口相繼進(jìn)入老年。 我國(guó)社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善“十一五”時(shí)期，是建國(guó)以來(lái)社會(huì)保障體系建設(shè)發(fā)展最快的時(shí)期，社會(huì)保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展——覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系框架基本形成，公布了《中華人民共和國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)法》，修訂了《工傷保險(xiǎn)條例》。近年來(lái)，國(guó)家加大對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入力度，大力鼓勵(lì)社會(huì)力量參與，老齡服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速發(fā)展。以上數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的老年群體已經(jīng)成為一支重要的消費(fèi)大軍。為全面提升“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的水平，讓老年人生活得更加幸福、更有尊嚴(yán)，“十二五”期間，山東省各級(jí)政府高度重視人口老齡化問(wèn)題，不斷加強(qiáng)對(duì)老齡工作的領(lǐng)導(dǎo)，政策體系日趨完善，制度保障更加有力，老年消費(fèi)趨于旺盛，老齡事業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化程度明顯提高，使得本省老齡事業(yè)在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、輿論等方面具備了更加有利的發(fā)展環(huán)境。本項(xiàng)目建成后，將以老年人需求為設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)核心，強(qiáng)調(diào)老人的參與性，注重老人的感受。因此，必須探討建造功能設(shè)施完備的、較高標(biāo)準(zhǔn)的新型老年公寓，提升養(yǎng)老水平，以區(qū)別原來(lái)建立的敬（養(yǎng)）老院形式的老年公寓。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用集體所有的土地。2. 運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼《關(guān)于加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見(jiàn)》指出，對(duì)民辦非營(yíng)利性和公建民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按自理、半自理和完全不能自理老年人分別按每人每年360元、600元和720元標(biāo)準(zhǔn)給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬(wàn)平方米，總建筑面積18萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。164處養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村居敬老院90處，床位6076張；老年公寓、托老所等社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)73處，床位6918張。（2）加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理，全面提高護(hù)理質(zhì)量。同時(shí)，本項(xiàng)目將提供完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)模式合理支撐項(xiàng)目可行1. 信息化運(yùn)營(yíng) 降低服務(wù)成本本項(xiàng)目建成后，將充分應(yīng)用最先進(jìn)的IT技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化智能養(yǎng)老院的高效管理。（7）全面的苑長(zhǎng)查詢系統(tǒng)，為苑長(zhǎng)提供全面的基地運(yùn)行經(jīng)濟(jì)信息和臨床信息數(shù)據(jù)，為苑長(zhǎng)提供決策依據(jù)。項(xiàng)目建成后，將實(shí)行“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中管理”的財(cái)務(wù)管理體制，即機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)活動(dòng)在機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及總會(huì)計(jì)師領(lǐng)導(dǎo)下，由機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)部門集中管理。兩個(gè)采購(gòu)小組按部門申報(bào)項(xiàng)目組織公開(kāi)招標(biāo)，進(jìn)行多輪談判、貨比三家、集體決定、按規(guī)簽約。三、項(xiàng)目整體規(guī)劃 項(xiàng)目整體規(guī)劃XX項(xiàng)目建設(shè)地址為淄博市淄川區(qū)泰和西路，項(xiàng)目整體規(guī)劃300畝，整體占地面積200001㎡，㎡，為專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，建成后將開(kāi)放7000張養(yǎng)老床位，實(shí)現(xiàn)460名孤兒領(lǐng)養(yǎng)撫育，共有員工1512人，其中，專業(yè)護(hù)理人員總數(shù)1450人。為了滿足華北巨大的老年人服務(wù)需求，項(xiàng)目將開(kāi)放7000張養(yǎng)老床位，雇傭?qū)I(yè)護(hù)理人員總數(shù)1450人，具體服務(wù)內(nèi)容如下：、適老住宅式養(yǎng)生別墅、候鳥養(yǎng)生式休閑度假養(yǎng)老酒店、精神維系式有機(jī)種植、教育培訓(xùn)式綠化種植、會(huì)員制百歲工程進(jìn)入社區(qū)、義工實(shí)習(xí)式助老服務(wù)、以醫(yī)代養(yǎng)式康復(fù)護(hù)理、一對(duì)一老少結(jié)合教養(yǎng)合一式養(yǎng)育機(jī)制（養(yǎng)老苑和孤兒院結(jié)合）；：服務(wù)中心、老年?duì)I養(yǎng)餐廳、老年中醫(yī)門診、理療按摩室、室內(nèi)健身房、公共電子閱覽室、書畫室、聲樂(lè)室、乒乓球館；：本項(xiàng)目周邊為本市有機(jī)果蔬種植示范基地，本苑將與其進(jìn)行合作，部分產(chǎn)品進(jìn)入本苑食堂，部分經(jīng)過(guò)清洗挑揀后進(jìn)入本苑有機(jī)食品銷售部，以供不同老年人的食用需求，同時(shí)，本苑在東北自有500畝有機(jī)大米種植基地，可以供給苑內(nèi)所有需求。：為更好的服務(wù)于苑內(nèi)老年人，本項(xiàng)目將組建有一批由護(hù)理員和護(hù)士組成的高素質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，基地護(hù)理員都將經(jīng)過(guò)專業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理培訓(xùn)和專業(yè)護(hù)理設(shè)備操作培訓(xùn)，同時(shí)，基地的臨床護(hù)理經(jīng)驗(yàn)護(hù)士團(tuán)隊(duì)是由專業(yè)的護(hù)理學(xué)院、護(hù)校、衛(wèi)校畢業(yè)的護(hù)士與醫(yī)療機(jī)構(gòu)退休護(hù)士組成，他們都有著專業(yè)護(hù)士執(zhí)業(yè)資格及更高水平的護(hù)理技能，并有專業(yè)護(hù)理人員和老人交談，消除老人的孤獨(dú)和寂寞感，使老人從生理和心理上得到滿足，在這里幸福地歡度晚年。其中，集體公寓收費(fèi)構(gòu)成為：床位費(fèi)500元+伙食費(fèi)500元+管理費(fèi)140元=1140元； 獨(dú)棟養(yǎng)老公寓收費(fèi)構(gòu)成為：床位費(fèi)1000元+伙食費(fèi)800元+管理費(fèi)300元=2100元； 壽靈山中藥養(yǎng)生苑收費(fèi)構(gòu)成為：床位費(fèi)500元+伙食費(fèi)500元+管理費(fèi)200元=1200元。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。按照聯(lián)合國(guó)的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，60 歲以上老年人口占比達(dá)到10%，或是65 歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%，則意味著這個(gè)國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)，我國(guó)在1999 年已達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；60 歲以上老年人口占比達(dá)到14%，為老齡社會(huì)，我國(guó)