【正文】 項目占地面積項目規(guī)劃占地面積為300畝。 為展現(xiàn)英國園林風格和人文風情，景觀設計按水陸兩條主要景觀軸線發(fā)展，最后匯聚到中央湖區(qū)?！局髁粜汀抗?8～88/平方米，別墅207～315/平方米。其余房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)則歸開發(fā)公司所有，期滿后歸村民。 浙江天目山九思湖畔（度假式養(yǎng)老公寓）地理位置：臨安市天目山風景區(qū)九思村。公寓內(nèi)還應有各種生活服務、休閑娛樂、醫(yī)療保健設施，有專門的服務人員和醫(yī)務人員。日本率先提出了要建立“照料社會”的發(fā)展目標，突出反映了國際社會對人口老齡化及由此加劇的老齡問題的重視。設施應符合無障礙建設要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內(nèi)外活動等日常生活需求。預計到2015年，約占總?cè)丝诘?6%；，約占總?cè)丝诘?8%。到2015年，基本形成以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐，布局合理、規(guī)模適度、形式多樣、功能完善、基本滿足老年人需求的社會養(yǎng)老服務體系。鼓勵有條件的村居規(guī)劃建設老年人集中居住服務區(qū)。積極穩(wěn)妥推進養(yǎng)老保險基金投資運營，實現(xiàn)基金保值增值。實現(xiàn)新農(nóng)保制度全覆蓋，提高基礎養(yǎng)老金水平。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人口規(guī)模將會翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠。 老年公寓的發(fā)展空間據(jù)統(tǒng)計，淄博市1987年開始進入老齡化城市行列，截至2012年12月31日，%，高于全國、全省老年人口比例。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。根據(jù)經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）的人口發(fā)展預測，到2030 年，中國65 歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。 項目核心設備列表表32 項目核心設備列表序號名稱單位數(shù)量投入（萬元）備注一基本診療設備　　　　1供氧裝置套2100國產(chǎn)2中心呼叫系統(tǒng)裝置套645國產(chǎn)3呼吸機臺10160進口4心電圖機臺624國產(chǎn)5多功能監(jiān)護儀臺8188飛利浦IntelliVue MP60，進口6顯微鏡臺260國產(chǎn)7自動生化分析儀臺228國產(chǎn)8血液氣體分析儀臺236國產(chǎn)9尿分析儀臺3159國產(chǎn)10電子血球計數(shù)儀臺372國產(chǎn)11離心機分析天平臺315國產(chǎn)12電除顫器和心臟起搏器臺10國產(chǎn)13電冰箱臺1500685國產(chǎn)14洗衣機臺10065國產(chǎn)15紫外線燈臺101國產(chǎn)16蒸餾器臺51國產(chǎn)17高壓滅菌設備臺5國產(chǎn)18降溫烘干設備臺2國產(chǎn)19常水、熱水、凈分過濾系統(tǒng)套150國產(chǎn)20凈物存放、消毒滅菌密閉設備臺5060國產(chǎn)21養(yǎng)老床臺70501410國產(chǎn)22治療車臺10010國產(chǎn)23搶救車臺1080國產(chǎn)24救護車臺284國產(chǎn)25中央空調(diào)套15380國產(chǎn)二大型設備　　　　1康復校正設備臺100530　2截癱輔助設備臺150320　3CT模擬定位機臺2220GE LightSpeed RT 美國4MRI核磁共振儀臺3950　5智能數(shù)字信息系統(tǒng)臺2450　三其他　　　四合計　　6369　四、項目環(huán)境分析 市場環(huán)境分析我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。吉祥塔內(nèi)供藥師佛主要是令世人遠離疾病、痛苦、兵災及戰(zhàn)爭，闔家吉祥圓滿；舍利塔內(nèi)供釋迦摩尼佛和佛骨舍利，象征著正法久住世界和平；極樂塔內(nèi)供阿彌陀佛西方三圣，人生畢業(yè)時往生極樂世界，不再受輪回之苦，寄存亡者靈骨晝夜四時聽經(jīng)聞法。：健身廣場、戶外影視小廣場、門球場、四季觀景平臺、游廊、休憩亭、漫步山道、小果園。未來，本苑將建設專業(yè)針對高血壓、腦中風等老年疾病的康復護理醫(yī)院，成為本市醫(yī)保定點單位，發(fā)展有機食品加工，依托苑旁“天明寺”以及苑內(nèi)吉祥塔、舍利塔和極樂塔開展相關旅游業(yè)務，為本苑的長期穩(wěn)健發(fā)展奠定扎實的經(jīng)濟基礎與產(chǎn)業(yè)鏈服務環(huán)境。 項目效益可觀保障項目可行經(jīng)過謹慎財務測算，項目達產(chǎn)后，%，%，%，稅后財務內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅前財務內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅后財務凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），稅前財務凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），（含建設期3年），（含建設期3年），盈虧平衡點（營業(yè)規(guī)模達到率）%。（3）強化審計監(jiān)督 有效落實財務把關監(jiān)控，加強財務人員職業(yè)道德教育，財務部門要認真執(zhí)行年度經(jīng)費預算，嚴格審核、報銷，按規(guī)履行財務監(jiān)控把關職能。要想提高人力資本的價值，就必須有一套完善的、可行的、便于操作的人力資源激勵機制，而績效考核和薪酬系統(tǒng)建設則是建立有效的人力資源激勵機制的重要環(huán)節(jié)，因為這是其他環(huán)節(jié)如聘任、培訓、獎懲、職務任用與升降等正確實施的基礎與依據(jù)。（2）通過個人信息帶動護理信息的管理，并為相關科研服務，構(gòu)建基地的數(shù)字化神經(jīng)網(wǎng)絡。認真落實財務管理和信息管理的要求；進一步加強基地環(huán)境、后勤配套實施的改造，著力為老年人及工作人員營造良好的生活和工作環(huán)境。（3）合理布局，科學設置各服務項目。同時，基地將聘請一系列老年人生理疾病及心理疏導研究專家，并與相關科研院校開展相關科研課題，根據(jù)基地的老年人結(jié)構(gòu)特點量身打造特色護理方案，通知針對高級會員，還將提供私人方案定制及實施服務。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一?！渡綎|財政提高孤兒基本生活保障補助標準》提出，受近年來物價上漲等因素影響，孤兒養(yǎng)育成本大幅增加，為切實保障好孤兒基本生活，對濟南、淄博、東營、煙臺、威海市社會散居和機構(gòu)集中供養(yǎng)孤兒省級補助標準提高到每人每月344元和440元。同時，本項目將以“區(qū)域示范項目、國內(nèi)優(yōu)秀項目”為發(fā)展目標，對本區(qū)域養(yǎng)老服務起到帶頭作用，進一步提升本區(qū)域養(yǎng)老服務水平，為山東省老齡工作的順利開展與深入推行做出應有的貢獻。高齡病殘老人或生活不能自理的老人可由護理員照顧生活起居，進行特殊服務，身體較好的老人可以經(jīng)常進行健康體育鍛煉，參加文化娛樂活動和醫(yī)療保健等知識的學習。據(jù)統(tǒng)計，%的老年人愿意入住養(yǎng)老院，%。從2011年到2015年，平均每年增加老年人860萬；%增加到16%。 山東省大力推動老齡事業(yè)進一步發(fā)展“十一五”期間，山東省老齡事業(yè)快速發(fā)展，全省各級、各部門堅持“黨政主導、社會參與、全民關懷”的老齡工作方針，以保障和改善老年民生為出發(fā)點，積極推進養(yǎng)老保障和服務、老年人權(quán)益保障、老年人文化體育活動和教育、老齡產(chǎn)業(yè)、老有所為管理服務五個方面的體系建設，基本完成《山東省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》確定的任務目標，老齡事業(yè)有了長足發(fā)展，；居家養(yǎng)老服務開始起步，從業(yè)人員素質(zhì)不斷提高。而目前中國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足1000 億元，供需之間存在巨大商機。城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險參保率在2010年基礎上提高3個百分點，城鄉(xiāng)最低生活保障實現(xiàn)應保盡保。而到2020 年， 億，老年人口占比超過17%。綜合而言，項目總投資來源明確，材料供應可以保障，護理技術(shù)及設備先進，其建設運營不存在其他重大問題。綜合而言，項目經(jīng)濟社會效益明顯，符合我國產(chǎn)業(yè)政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對山東省老齡事業(yè)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量和水平、提高社會公共養(yǎng)老服務體系做出重大貢獻，對于山東省的經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要意義。車流主要從南側(cè)出入口進出，北側(cè)為物流出入口，場地周邊形成環(huán)形消防和交通通道，建筑物四周均可供消防車通行，設置停車位100個以及自行車棚兩個。項目建設所需的項目申報、土建工程等前期籌備工作從2013年8月開始實施，待資金到位后開始正式建設?！癤X”苑名中，千禧1000中的1代表自己的健康身心，后邊的3個笑臉分別代表金錢、地位、榮譽，也代表一切幸福生活的源泉。公共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己開伙。其中，公司其中擁有36畝地的產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，為項目的整體建設與運營，公司將在未來對該地塊的土地性質(zhì)變更為住宅用地，并且辦理剩余264畝住宅用地的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。 項目經(jīng)濟及社會效益經(jīng)過謹慎財務測算，項目達產(chǎn)后，%，%，%，稅后財務內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅前財務內(nèi)部收益率（全部投資）%，稅后財務凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），稅前財務凈現(xiàn)值FNPV（I=5%），（含建設期3年），（含建設期3年），盈虧平衡點（營業(yè)規(guī)模達到率）%。（2）項目原輔料供應及使用問題項目日常運營所需護理耗材、食用原料以及相關有關老年人用品等原輔料目前在市場上供應充足，可以實現(xiàn)就近采購。圖21 我國老齡化速度概況資料來源：中國老齡委、北京華經(jīng)縱橫咨詢有限公司我國20世紀50年代第一次生育高峰出生人口相繼進入老年。 我國社會保障體系進一步完善“十一五”時期，是建國以來社會保障體系建設發(fā)展最快的時期，社會保障制度建設取得突破性進展——覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系框架基本形成，公布了《中華人民共和國社會保險法》，修訂了《工傷保險條例》。近年來，國家加大對社會養(yǎng)老服務體系建設的投入力度，大力鼓勵社會力量參與，老齡服務基礎設施建設得到快速發(fā)展。以上數(shù)據(jù)顯示，中國的老年群體已經(jīng)成為一支重要的消費大軍。為全面提升“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的水平，讓老年人生活得更加幸福、更有尊嚴，“十二五”期間，山東省各級政府高度重視人口老齡化問題，不斷加強對老齡工作的領導，政策體系日趨完善，制度保障更加有力，老年消費趨于旺盛，老齡事業(yè)發(fā)展的市場化程度明顯提高，使得本省老齡事業(yè)在政治、經(jīng)濟、社會、文化、輿論等方面具備了更加有利的發(fā)展環(huán)境。本項目建成后，將以老年人需求為設計及運營核心，強調(diào)老人的參與性，注重老人的感受。因此，必須探討建造功能設施完備的、較高標準的新型老年公寓，提升養(yǎng)老水平，以區(qū)別原來建立的敬（養(yǎng)）老院形式的老年公寓。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務機構(gòu)建設用地，經(jīng)依法批準可使用集體所有的土地。2. 運營補貼《關于加快社會養(yǎng)老服務體系建設的意見》指出，對民辦非營利性和公建民營養(yǎng)老服務機構(gòu)按自理、半自理和完全不能自理老年人分別按每人每年360元、600元和720元標準給予運營補助。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。164處養(yǎng)老機構(gòu)中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村居敬老院90處，床位6076張；老年公寓、托老所等社會養(yǎng)老機構(gòu)73處，床位6918張。（2）加強細節(jié)管理，全面提高護理質(zhì)量。同時，本項目將提供完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。 項目管理運營模式合理支撐項目可行1. 信息化運營 降低服務成本本項目建成后，將充分應用最先進的IT技術(shù)實現(xiàn)數(shù)字化智能養(yǎng)老院的高效管理。（7）全面的苑長查詢系統(tǒng)，為苑長提供全面的基地運行經(jīng)濟信息和臨床信息數(shù)據(jù)，為苑長提供決策依據(jù)。項目建成后，將實行“統(tǒng)一領導、集中管理”的財務管理體制，即機構(gòu)的財務活動在機構(gòu)負責人及總會計師領導下，由機構(gòu)財務部門集中管理。兩個采購小組按部門申報項目組織公開招標，進行多輪談判、貨比三家、集體決定、按規(guī)簽約。三、項目整體規(guī)劃 項目整體規(guī)劃XX項目建設地址為淄博市淄川區(qū)泰和西路，項目整體規(guī)劃300畝，整體占地面積200001㎡，㎡，為專業(yè)養(yǎng)老護理機構(gòu)，建成后將開放7000張養(yǎng)老床位，實現(xiàn)460名孤兒領養(yǎng)撫育，共有員工1512人，其中，專業(yè)護理人員總數(shù)1450人。為了滿足華北巨大的老年人服務需求，項目將開放7000張養(yǎng)老床位，雇傭?qū)I(yè)護理人員總數(shù)1450人，具體服務內(nèi)容如下：、適老住宅式養(yǎng)生別墅、候鳥養(yǎng)生式休閑度假養(yǎng)老酒店、精神維系式有機種植、教育培訓式綠化種植、會員制百歲工程進入社區(qū)、義工實習式助老服務、以醫(yī)代養(yǎng)式康復護理、一對一老少結(jié)合教養(yǎng)合一式養(yǎng)育機制（養(yǎng)老苑和孤兒院結(jié)合）；：服務中心、老年營養(yǎng)餐廳、老年中醫(yī)門診、理療按摩室、室內(nèi)健身房、公共電子閱覽室、書畫室、聲樂室、乒乓球館；：本項目周邊為本市有機果蔬種植示范基地，本苑將與其進行合作，部分產(chǎn)品進入本苑食堂，部分經(jīng)過清洗挑揀后進入本苑有機食品銷售部，以供不同老年人的食用需求，同時，本苑在東北自有500畝有機大米種植基地，可以供給苑內(nèi)所有需求。：為更好的服務于苑內(nèi)老年人，本項目將組建有一批由護理員和護士組成的高素質(zhì)養(yǎng)老服務團隊，基地護理員都將經(jīng)過專業(yè)的養(yǎng)老護理培訓和專業(yè)護理設備操作培訓，同時，基地的臨床護理經(jīng)驗護士團隊是由專業(yè)的護理學院、護校、衛(wèi)校畢業(yè)的護士與醫(yī)療機構(gòu)退休護士組成，他們都有著專業(yè)護士執(zhí)業(yè)資格及更高水平的護理技能，并有專業(yè)護理人員和老人交談，消除老人的孤獨和寂寞感，使老人從生理和心理上得到滿足，在這里幸福地歡度晚年。其中，集體公寓收費構(gòu)成為：床位費500元+伙食費500元+管理費140元=1140元； 獨棟養(yǎng)老公寓收費構(gòu)成為：床位費1000元+伙食費800元+管理費300元=2100元； 壽靈山中藥養(yǎng)生苑收費構(gòu)成為：床位費500元+伙食費500元+管理費200元=1200元。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。按照聯(lián)合國的傳統(tǒng)標準，60 歲以上老年人口占比達到10%，或是65 歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_到7%，則意味著這個國家進入老齡化社會，我國在1999 年已達到這個標準；60 歲以上老年人口占比達到14%，為老齡社會，我國