【正文】 2 項目建設(shè)是順應(yīng)我國養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展方向的需要 12 項目建設(shè)將進(jìn)一步滿足日益增長的養(yǎng)老需求 13 項目建設(shè)是進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量的需要 13 項目建設(shè)是進(jìn)一步提升區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平的需要 14 項目建設(shè)可行性 14 項目所處背景環(huán)境利好支撐項目可行 14 項目發(fā)展策略合理保障項目可行 17 項目管理運(yùn)營模式合理支撐項目可行 18 項目效益可觀保障項目可行 21三、項目整體規(guī)劃 23 項目整體規(guī)劃 23 項目服務(wù)內(nèi)容簡介 24 項目年營業(yè)額估算 27 項目核心設(shè)備列表 28四、項目環(huán)境分析 30 市場環(huán)境分析 30 中國人口老齡化的發(fā)展 30 觀念的變化 31 社會上的“空巢家庭”逐漸增多 31 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化 31 老年公寓的發(fā)展空間 31 政策環(huán)境分析 32 行業(yè)政策 32 行業(yè)規(guī)劃 34 社會環(huán)境分析 35 行業(yè)案例分析 35 杭州金色年華 35 浙江天目山九思湖畔（度假式養(yǎng)老公寓） 36 上海綠地21城孝賢坊 36五、項目燃料供應(yīng)、利用 38六、項目廠址選擇 39 廠址現(xiàn)狀 39 地點(diǎn)與地理位置 39 項目占地面積 39 改、擴(kuò)建項目現(xiàn)有場址利用情況 39 廠址條件 40 地形、地貌條件 40 地理位置 40 氣候環(huán)境條件 40 交通運(yùn)輸環(huán)境 40 社會環(huán)境條件 41 法律支持條件 41 公共設(shè)施條件 42 征地拆遷條件 42 施工條件 42七、建筑工程方案 43 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 43 基本原則 43 項目總體規(guī)劃方案 43 項目規(guī)劃依據(jù) 43 規(guī)劃設(shè)計方案描述 45 建筑方案 46 主體工程 46 48 配套設(shè)施 52 項目招標(biāo) 53 項目招標(biāo)依據(jù) 53 招標(biāo)范圍 53 本項目采用邀請招標(biāo)的方式 53 招標(biāo)組織形式 53八、智能化、信息系統(tǒng)建設(shè) 55 智能化系統(tǒng)概況 55 概述 55 設(shè)計原則 55 綜合安保管理系統(tǒng) 57 系統(tǒng)描述 57 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 57 入侵報警系統(tǒng) 57 出入口控制系統(tǒng) 57 護(hù)理辦公專有系統(tǒng) 58 系統(tǒng)描述 58 床位呼叫系統(tǒng) 58 智能一卡通系統(tǒng) 58 護(hù)理示教系統(tǒng) 59 數(shù)字會議系統(tǒng) 59 辦公自動化系統(tǒng) 59 綜合布線系統(tǒng) 59 系統(tǒng)描述 59 布點(diǎn)原則 59 系統(tǒng)設(shè)計 60 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 60 公共廣播系統(tǒng)(含背景音樂及緊急廣播) 60 系統(tǒng)描述 60 系統(tǒng)設(shè)計 61 信息發(fā)布及查詢系統(tǒng) 61 大屏幕顯示系統(tǒng) 61 信息查詢系統(tǒng) 61 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 61 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 62 系統(tǒng)描述 62 設(shè)計原則 62 需求分析 62 系統(tǒng)組成 62 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 62 電源與接地系統(tǒng) 63 智能照明控制系統(tǒng) 63 智能化系統(tǒng)集成 63九、節(jié)水節(jié)能措施 64 能耗分析 64 水耗總量 64 建筑照明耗電 64 生產(chǎn)辦公及其他設(shè)備耗電量 65 耗電總量 66 煤炭分析 66 節(jié)能設(shè)計 66 設(shè)計依據(jù) 66 節(jié)能措施 67 建筑節(jié)能 68 空調(diào)節(jié)能 69 電氣節(jié)能 69 給排水節(jié)能 69 節(jié)能管理制度 70十、環(huán)境影響評價 71 項目廠址環(huán)境現(xiàn)狀 71 項目建設(shè)期環(huán)境影響 71 施工期廢水影響分析 71 施工對周圍環(huán)境空氣的影響 71 施工期噪聲影響分析 72 施工期固廢的影響 72 營運(yùn)期環(huán)境影響分析 72 水土流失來源及防治措施 74 環(huán)境影響評價結(jié)論 74 建設(shè)項目對環(huán)境要素影響性質(zhì)識別 77 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 78 施工期間環(huán)境保護(hù)措施 78 運(yùn)營期間環(huán)境保護(hù)措施 80 環(huán)境管理措施 83 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 83 特殊環(huán)境影響 84十一、職業(yè)安全衛(wèi)生消防 85 職業(yè)安全衛(wèi)生 85 設(shè)計依據(jù) 85 主要危害因素與危害程度 85 安全措施方案 86 消防 87 設(shè)計依據(jù) 87 消防措施 87 火災(zāi)報警系統(tǒng) 87 滅火系統(tǒng) 88 消防知識教育 88十二、項目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項目管理 89 組織機(jī)構(gòu) 89 人力資源配置 89 人員招聘 89 人員培訓(xùn) 90 領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn) 90 技術(shù)人員培訓(xùn) 90 項目管理 92 項目管理 92 資金管理 92十三、項目實施進(jìn)度 93 建設(shè)工期 93 項目實施進(jìn)度安排 93 項目實施進(jìn)度表 93十四、投資估算與資金籌措 95 項目總投資估算 95 投資估算依據(jù) 95 建設(shè)投資估算 95 流動資金估算 96 項目總投資 98 資金籌措及投資計劃 99十五、財務(wù)評價 101 計算依據(jù)及相關(guān)說明 101 項目測算參考依據(jù) 101 項目測算基本設(shè)定 101 總成本費(fèi)用估算 102 直接成本 102 工資及福利費(fèi)用 103 折舊及攤銷 103 修理費(fèi) 106 財務(wù)費(fèi)用 106 其他費(fèi)用 106 總成本費(fèi)用 106 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 109 營業(yè)收入 109 銷售稅金及附加費(fèi)用 109 損益及利潤及分配 110 盈利能力分析 112 投資利潤率與投資利稅率 112 財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期 112 項目現(xiàn)金流量表 113 盈虧平衡分析 116 敏感性分析 117十六、經(jīng)濟(jì)效益及社會效益分析 118 經(jīng)濟(jì)效益 118 社會效益 118十七、項目風(fēng)險分析及應(yīng)對措施 120 項目風(fēng)險構(gòu)成 120 市場風(fēng)險 120 技術(shù)風(fēng)險 120 工程風(fēng)險 120 資金風(fēng)險 120 外部協(xié)作條件風(fēng)險 120 社會風(fēng)險 120 其他風(fēng)險 121 項目風(fēng)險應(yīng)對措施 121 風(fēng)險回避 121 風(fēng)險控制 121 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 121 后備措施 121十八、項目綜合結(jié)合及建議 123 項目綜合研究結(jié)論 123 項目建議 123十九、附錄 125XX XX一、項目總論 項目基本情況項目名稱：XX項目可行性研究報告；項目性質(zhì)：新建；建設(shè)地址：；經(jīng)營期限：本項目經(jīng)營期限不設(shè)上限；所屬行業(yè)：老年護(hù)理服務(wù)；基本情況：XX項目建設(shè)地址為xxxx，項目整體規(guī)劃300畝，整體占地面積200001㎡，㎡，為專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，建成后將開放7000張養(yǎng)老床位，實現(xiàn)460名孤兒領(lǐng)養(yǎng)撫育，共有員工1512人，其中，專業(yè)護(hù)理人員總數(shù)1450人。本項目現(xiàn)已建成4000㎡養(yǎng)老公寓，開放養(yǎng)老床位100張，本次投資中，將把此公寓進(jìn)行重新裝修與改建，建成能容納460名孤兒生活、學(xué)習(xí)的“千禧孤兒撫養(yǎng)中心”，為這些兒童營造充滿關(guān)愛、和諧、溫馨的成長環(huán)境，為國家下一代健康成長貢獻(xiàn)自己的力量。項目本著優(yōu)質(zhì)服務(wù)、創(chuàng)造一流品牌的理念，對相關(guān)材料環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。建立了新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險（以下簡稱“新農(nóng)保”）制度并開展試點(diǎn)，全面建立企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險省級統(tǒng)籌制度，建立并全面實施城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險制度。圖26 我國老年人消費(fèi)需求展望數(shù)據(jù)來源：WIND資訊其中，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)將作為老年人生活的必要保障服務(wù)提供行業(yè)，也將獲得較為廣闊的發(fā)展空間，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅瑩?jù)推算，2015年我國老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。從道路交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑風(fēng)格、綠化、景觀、材料等全面考慮，以真正意義的為老人全心全意的服務(wù)宗旨，為老年人提供一個集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒造、設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會福利機(jī)構(gòu)。對研發(fā)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)性項目用地，實行與工業(yè)項目用地同等的供地方式。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。本項目將以不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)護(hù)理質(zhì)量和安全管理，把缺陷管理作為最基礎(chǔ)的管理手段，鼓勵非懲罰的不良事件報告，以查找缺陷為手段，以整改缺陷為目標(biāo)，強(qiáng)化零缺陷意識，對生命高度負(fù)責(zé)，全面提高基地各項工作質(zhì)量。提高服務(wù)運(yùn)營效率，實現(xiàn)老年人從入住到日常生活的全部服務(wù)過程的管理，設(shè)計合理的工作流程，達(dá)到護(hù)理人員時間安排的準(zhǔn)確定位、高效分配以及物資的合理有效分配，降低護(hù)理成本和運(yùn)營成本。（1）堅持領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制堅持領(lǐng)導(dǎo)集中理財、議財、管財制度并將之作為組織的一項重要工作，列入議事日程，堅持領(lǐng)導(dǎo)分工負(fù)責(zé)制，明確各級領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)分工與審批權(quán)限，避免因各自為政而導(dǎo)致財權(quán)和財力分散，對大項經(jīng)費(fèi)支出要逐級申請、列會研究，嚴(yán)格落實單位領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)合審批負(fù)責(zé)制，同時實行組織定期議財制度，根據(jù)年度工作任務(wù)進(jìn)展情況和經(jīng)費(fèi)使用情況、定期分析財務(wù)工作形勢和理財方向，及時總結(jié)用財經(jīng)驗，針對性地查找管理上的薄弱環(huán)節(jié)，及時研究調(diào)控措施和解決辦法，防范各種資金風(fēng)險。XX主要服務(wù)對象為淄博市周邊縣市，服務(wù)半徑為200公里，未來，隨著項目整體運(yùn)營的不斷優(yōu)化，品牌建設(shè)的不斷強(qiáng)化，XX的服務(wù)半徑將擴(kuò)大到山東省內(nèi)的各市縣，并建設(shè)專業(yè)康復(fù)護(hù)理醫(yī)院，實現(xiàn)連鎖運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。：1000畝地大棚種植，每個老人或會員或志愿者，都可以負(fù)責(zé)一塊屬于自己的3分地，可以種植自己喜好的蔬菜水果或其他。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。其中指出，從2011年到2015年，平均每年增加老年人860萬；%增加到16%。實行有利于促進(jìn)就業(yè)的社會保障政策，建立社會保障待遇水平與繳費(fèi)情況相掛鉤的參保繳費(fèi)激勵約束機(jī)制。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、康復(fù)護(hù)理、老年家政、老年旅游等養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)加快發(fā)展；老年服裝、食品、保健品、交通工具、健身和康復(fù)器材等老年用品的生產(chǎn)企業(yè)達(dá)到2000多家，年產(chǎn)值378億元；積極實施以提供老年通信服務(wù)產(chǎn)品為內(nèi)容的“銀齡通信工程”，養(yǎng)老服務(wù)信息化平臺建設(shè)得到加強(qiáng)。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)包括老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)和其他類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老年公寓的設(shè)施要方便、舒適、安全。該模式選址主要在生態(tài)良好、風(fēng)景優(yōu)美的村落，由公司出資，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對村民的住房進(jìn)行改建裝修或重建。孝賢坊居綠地21城的西北部，處于綠地大道、香榭麗大道、春天大道的圍合圈內(nèi)，首批開發(fā)總占地面積為35萬平方米，住宅總建筑面積達(dá)到約26萬平方米，共有2000多戶，分為玫瑰園聯(lián)排別墅區(qū)和合歡園電梯公寓區(qū)，兩者的房源數(shù)量分別為536套和1900套。 廠址條件 地形、地貌條件淄川區(qū)位于淄博盆地中部，其東側(cè)、東南側(cè)、西南側(cè)為中低山區(qū)，局部為山間洼地及河谷地形，北部、西北部則逐漸過渡到低山、丘陵及平原。綠地21城由度假社區(qū)、尊老社區(qū)、國際社區(qū)和商務(wù)社區(qū)四大主題社區(qū)構(gòu)成，總占地約13平方公里。 農(nóng)家樂度假式公寓“城仙居”，是浙江聯(lián)眾鄉(xiāng)村資源開發(fā)有限公司在浙江臨安興建的新型養(yǎng)老模式。同時也為世界各國發(fā)展老齡事業(yè)提供了歷史機(jī)遇。同時，《規(guī)劃》也指出要加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑。對新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，要優(yōu)先安排用地，按規(guī)定給予減免市政公用設(shè)施配套費(fèi)。建立城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險制度，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上全面實施。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。：針對目前現(xiàn)代疾病“糖尿病、肥胖癥、痛風(fēng)、高血壓、癌癥、腦血栓后遺癥、免疫力低下等”本院引進(jìn)世界上非常流行的康復(fù)設(shè)備：光氧動力系列設(shè)備服務(wù)于社會大眾。同時，本項目建成后，將引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)護(hù)理技術(shù)、方案以及設(shè)備設(shè)施，輻射淄博市及周邊縣、市、區(qū)、洲，能極大地減輕政府養(yǎng)老床位不足的壓力，緩解山東省日益緊張的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源需求。項目將由苑長設(shè)定部門目標(biāo)，并設(shè)置績效與薪酬管理委員會，績效質(zhì)詢會統(tǒng)領(lǐng)本基地的績效考核工作，具體由人事部門開展實施。認(rèn)真實施“老年護(hù)理”專業(yè)培訓(xùn)、急救技術(shù)的培訓(xùn)等相關(guān)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)工作，進(jìn)一步強(qiáng)化法律法規(guī)知識的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，每年對相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、工作人員進(jìn)行法律、法規(guī)培訓(xùn)以及倫理知識培訓(xùn)和考核，以合格率100%為工作目標(biāo)。 具體實施方向如下：（1）合理設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，保障老年人護(hù)理需要與安全。從2013年起，淄博市社會散居孤兒基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由每人每月不低于600元提高到不低于720元，福利機(jī)構(gòu)供養(yǎng)孤兒基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由每人每月不低于1003元提高到1533元。同時，本項目建成后也還可以安置部分下崗職工，為他們提供再就業(yè)機(jī)會，為政府和企業(yè)分憂，有利于社會穩(wěn)定，為進(jìn)一步提升居民整體生活質(zhì)量和水平做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。為此，我國政府提出積極發(fā)展老齡服務(wù)業(yè)，積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設(shè)和管理模式。同時社科研究院報告指出，我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向老齡產(chǎn)業(yè)，老年消費(fèi)即將井噴。而2015 年后我國將進(jìn)入人口老齡化迅速發(fā)展階段。預(yù)計項目總投資資金到位時間在2013年10月。 項目承建單位 項目可行性研究報告編寫單位北京華經(jīng)縱橫咨詢有限公司。圖11 項目服務(wù)示意圖“XX”養(yǎng)老苑的特色為綠色無公害食品、礦物質(zhì)水、負(fù)離子空氣、中藥養(yǎng)生、24小時全方位智能監(jiān)護(hù)與護(hù)理、家庭式心理互動與輔導(dǎo)以及臨終關(guān)懷服務(wù)，并通過設(shè)置光氧動力健身房、室內(nèi)外健身器材、棋牌室、臺球室等活動場地，開展老年書畫養(yǎng)生、太極拳、瑜伽禪修等可以老人休閑娛樂健身服務(wù)，配置老年養(yǎng)生茶飲套餐等各項輔助設(shè)施及服務(wù)，真正實現(xiàn)為老年人的幸福萬年保駕護(hù)航的工作目標(biāo)。 項目總投資及來源，其中。其中，發(fā)展中國家的老齡人口預(yù)計將是現(xiàn)在的四倍，這一特殊變化將對全世界各國的每個社區(qū)、團(tuán)體和個人產(chǎn)生巨大影響。圖25 2002—2010年