【正文】 等項目，都是占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，均規(guī)劃有高端商務寫字樓；而江北片區(qū)已經(jīng)推出的有新世界中心、時代豪苑等，更是創(chuàng)造了寫字樓市場價格的新高，而即將推出的還有武漢天地項目，漢陽片區(qū)鐘家村商圈除了閩東?國際城、錦繡長江等大型綜合物業(yè)外，還有200萬方的國際博覽中心已經(jīng)開始動工，其出現(xiàn)必將帶動漢陽片區(qū)高端寫字樓市場的飛速發(fā)展。在2006年，盤龍城第一企業(yè)社區(qū)項目開始啟動，產(chǎn)品特色與光谷相似，而漢陽沌口開發(fā)區(qū)在未來也將規(guī)劃大片特色型商務空間。結合武漢市商務寫字樓2006年的發(fā)展軌跡，我們對2007年寫字樓的市場特征及價格趨勢進行如下分析：寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點、線面結合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。三、2007年市場展望——中部崛起推動寫字樓市場發(fā)展進入“快車道”“中部崛起”對武漢經(jīng)濟發(fā)展的推動作用開始顯現(xiàn)，多項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2006年是湖北經(jīng)濟近十年以來發(fā)展最好的一個年份。在2006年的寫字樓市場，城市綜合體一躍成為寫字樓市場新的主角。在出租率以及銷售價格上，建設大道上的寫字樓表現(xiàn)更為搶眼。而傳統(tǒng)第二代商務樓由于使用成本較高，人性化設計缺乏，導致空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經(jīng)營轉向租售并舉，如武漢廣場、世貿(mào)大廈、瑞通廣場、漢元中心等第二代商務樓都開始對外銷售，價格差距較大。第四代商務樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎上有較大拔高，并在目標客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。住商樓一般處在商務區(qū)，或臨近商務區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。典型代表為：政府機關辦公樓、單位改建出租商務樓。第二章 項目宏觀環(huán)境分析投資機會孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此我們也需要把提供的產(chǎn)品做得更具有差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。分析：比較而言，地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。車流速度較快也不利于聚集人氣。路網(wǎng)交通：公共交通描述：區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達，可順利到達武漢各個城區(qū)。江漢區(qū)對區(qū)域的規(guī)劃為商務區(qū)。較小的建筑間距，對私密性產(chǎn)生一定影響，同時設計時在視覺通道應有所考慮。地塊附近沒有可帶來較高附加值的自然景觀資源。區(qū)域內(nèi)消費地點較為集中，且有明顯時間段。一面臨城市主干道，另外三面直接與其它地塊接壤地塊形狀分析： 較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；一面臨城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也面臨較大的噪音干擾；三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒有車輛出入的天然緩沖區(qū)；地塊縱深不足，無法同時滿足大進深要求的建筑和大進深廣場的需要； (3) 地塊經(jīng)濟指標地塊經(jīng)濟指標描述：此地塊為商業(yè)二級，居住一級，市場價值折算到樓面地價住宅約2300，商業(yè)3000地塊經(jīng)濟指標分析：較高的土地價值決定了區(qū)域物業(yè)的檔次在中高檔消費特征：(1) 人口特征：人口特征描述：狹義區(qū)域內(nèi)流動人口大于居住人口。三、項目背景地塊指標：(1) 地塊技術指標：項目占地：㎡總建筑面積：㎡上部建筑面積: ㎡地下室面積: ㎡1~4層裙房商網(wǎng)面積: ㎡住宅面積: ㎡寫字樓面積: ㎡地塊技術指標分析：較小的地塊規(guī)模使地上停車位有限，而地下停車相對充足。結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項目進行投資分析和風險分析。超高的容積率限制了建筑形式必定是群樓+多棟點式塔樓的組合方式，而點式高層住宅由于無法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場淘汰的境況。流動人口中主要以區(qū)域內(nèi)企業(yè)衍生出商務人士占主導區(qū)域內(nèi)流動人口中以高知年輕人群占主導。區(qū)域內(nèi)多為商務相關消費。項目縱深方向環(huán)境比較雜亂，人流也比較混雜。 (2) 商業(yè)氛圍：商業(yè)氛圍描述：項目立地所在金融一條街基本為商業(yè)真空帶。港澳臺路段的政府規(guī)劃為港澳臺特色風情街。地塊周邊沒有人流據(jù)點，且車流速度較快。市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎設施完備。消費特征：商務類供給與需求都很旺盛。商業(yè)氛圍：金融一條街上的商業(yè)真空帶。因此，對宏觀經(jīng)濟及寫字樓市場環(huán)境的把握，是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。第二代商務樓，有中央空凋，有商務中心，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標準高，有豎向交通安排：但不能24小時全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務代理服務，不能提供全天工作人員餐飲空間。典型代表為：兆富國際大廈、鵬程時代。典型代表：新世界中心、時代豪苑、中建工行廣場等。市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺，商業(yè)區(qū)、商務區(qū)寫字樓價格懸殊。建設大道沿線商務區(qū)寫字樓銷售價格基本集中在11000～13000元/之間，租賃價格集中在75元/㎡?月左右，總體來看呈上升趨勢。城市綜合體在沿海發(fā)達城市已經(jīng)成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場發(fā)展的重要方向。2006年，正是湖北“十一五”乃至今后更長發(fā)展周期的一個精彩開局，湖北經(jīng)濟發(fā)展?jié)u入佳境。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟穩(wěn)步增長的重要支撐。一環(huán)：由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個大型商圈、眾多高級住宅區(qū)和政府部門等，武漢市商務樓供應市場開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務區(qū)，沿線分布著武漢廣場、中商廣場、新時代商務中心等多個高級寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務寫字樓有崛起之勢，如將于2007年推出的徐東聯(lián)邦中心2期，還有中北路春樹里項目、和黃武重改造項目及永清街的武漢天地，都將會產(chǎn)生大量高端商務樓。線面結合：線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對集中的還有建設大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設大道沿線是武漢最成熟的商務區(qū)，將與建設中的CBD商務區(qū)相連，形成線面的有機結合。初步估計，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務寫字樓的供應流不下于百萬方，將成為供應市場新主流。江南片區(qū)中建?工行廣場也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了7000元/㎡銷售均價。商務寫字樓的消費主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實現(xiàn)。小結：隨著“中部崛起”以及“8+1”城市圈發(fā)展政策的提出，武漢的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化。一、寫字樓類供給分析1）供應結構高檔寫字樓占金融街現(xiàn)有寫字樓比重56%，隨著民生銀行大廈等項目的上市，高檔寫字樓比重將超過80%。對產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。這些外來企業(yè)也將逐步影響本地企業(yè)入住。因此，我們認為，擁有中檔寫字樓的硬件標準，具有高檔寫字樓的軟件服務，同時在現(xiàn)有市場的基礎上有所創(chuàng)新的個性化寫字樓，將獲得成功。2）區(qū)域內(nèi)酒店結構以高端為主本區(qū)域內(nèi)五星級酒店客房數(shù)和四星級酒店客房數(shù)分別高達787間、390間，所占比例之和高達79％?；诩兪袌龇治?，我們得出：高星級酒店為最匹配立地區(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的酒店。產(chǎn)品類型項目名稱開盤時間均價（元/㎡）產(chǎn)品總量/套銷售情況商務公寓華美國際485021068%陽光新天地52002645個月售罄產(chǎn)權式酒店陽光新天地5800336開盤兩個月售罄酒店式公寓圣淘沙6000806%小結商務公寓、產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。高檔住宅區(qū)，如萬豪國際、兩湖總都；中高檔主題酒吧，如紅色戀人高中檔休閑餐飲：三五淳酒店、藍色天空；甲級寫字樓：如瑞通廣場等高級酒店：如香格里拉大飯店等。主要以國內(nèi)知名企業(yè)、金融機構雇員和公職機構人員為主。區(qū)域判斷武漢最為集中的高檔商務及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務和文化交流區(qū)。4）區(qū)域流動人群特征明顯區(qū)域內(nèi)流動人群消費特征明顯，購買能力強，現(xiàn)階段以商務相關為消費主體，在流動方向和時間段上有一定規(guī)律。建筑規(guī)模：面積18000平米，單層面積為3000平。交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。項目500米范圍內(nèi)無成熟的商業(yè)氛圍，缺乏有效消費群體支撐。建筑尺寸：臨街面約為120米，縱深約50米。路網(wǎng)分布：毗鄰次級主干道，立地周邊有緩沖路網(wǎng)。賣場周邊路網(wǎng)分布較為適合，項目位于建設大道于新華路交匯處，流動人群大，有北湖廣場等自然先天的有效人群滯留和聚集區(qū)。我們對立地應屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務進程都應為圍繞此范圍：經(jīng)營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗式運營，符合區(qū)域的主流商務需求客群特征：高消費力，購買習慣理性，流動有一定規(guī)律性定位檔次：高檔及較高檔商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運營費用服務對象：區(qū)域內(nèi)為主，輔以區(qū)域外五、住宅類區(qū)域代表樓盤一覽表項目名稱總規(guī)模(㎡)地段總戶數(shù)(戶)開盤時間均 價（元/㎡）銷售周期在 售銷售率怡景花園73581江岸沿江大道蘆溝橋路1號299600013個月售完萬松名門40000建設大道與萬松園路的交匯處405433011個月售完中環(huán)大廈64581江漢臺北路云林街31號33234009個月售完金色華府140000解放公園路83號1250480010個月售完萬豪國際89718西北湖路3－85號386600013個月售完大江園豪宅產(chǎn)品延續(xù)面積從160—300㎡戶型設計，充分展示豪宅風格；普通住宅商品房以三室二廳二衛(wèi)120—160㎡作為產(chǎn)品在市場上的主力供應面。品質(zhì)化：金融一條街濃厚的商務氛圍和土地價值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。而目前高速發(fā)展，強調(diào)單一服務性的經(jīng)濟型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競爭風險也是可以預見的。商 業(yè)：符合區(qū)域商務需求的展示性和體驗性消費是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢。其次，銀行對于寫字樓的個人客戶的按竭只做到6成10年，對企業(yè)客戶的按竭只做到5成5年，相對于住宅立項商務公寓金融支持的寬松，寫字樓項目如此之低的按竭成數(shù)必然造成部分資金不足客戶的流失，尤其是本案前期的期房銷售，更影響客戶的信心。分析結論綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，本項目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應在推廣中充分利用就一點，著力渲染。寫字樓： 高等級寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是市場運作較為成熟產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質(zhì)化競爭嚴重等問題，整體目標群體較窄。經(jīng)濟型酒店（主指高性價比）為行業(yè)市場新興熱點：是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務氛圍及高度的便捷性來吸引商務客群，面臨概念導入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體相對較窄。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟型酒店一并分析。高品質(zhì)住宅(適度的總價)可被市場接受區(qū)域的高便捷性決定高品質(zhì)住宅可被市場認可，主要客群定位為城市較高收入階層，目標群體廣。主要通過生態(tài)化的商務環(huán)境、人性化的產(chǎn)品細部處理和軟性服務給予體現(xiàn)。這是大面積、大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)的顯著特點。力創(chuàng)精品。三、項目實施進度安排從2007年1月至2009年6月全面完成。投資計劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可以根據(jù)本項目的實際情況作如下安排：項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押銀行獲得銀行貸款支持。l 為保證項目開盤熱銷形象的建立，應將銷售難度較小的住宅樓先行投入市場，預計在6個月內(nèi)可銷售完畢；l 寫字樓在2008年三季度借勢開盤銷售，預計18個月完成；l 商業(yè)部分采用先招商后銷售的策略，預計在2009年三季度可進入銷售，周期9個月；l 車庫在項目施工基本完成后進入銷售，預計周期6個月。設定IC