【正文】 最后，綜上所述，懇請易縣計委立項實施。 建議因為項目規(guī)模大，投資大，建設(shè)周期長。 評價結(jié)論本項目的建設(shè)符合國家及易縣當前的產(chǎn)業(yè)政策，符合易縣城市規(guī)劃的要求，項目建成后有較好的經(jīng)濟效益和一定的社會效益。財務(wù)分析結(jié)果表明經(jīng)濟效益較好。資金籌集項目本身比較大，應(yīng)該利用各個平臺籌資，形式多樣，可以合作開發(fā)，可以劃片進行，可以政府企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，還可以去招商引資。由于當?shù)芈糜苇h(huán)境資源、建筑材料資源、風景資源、交通資源、文化歷史資源等比較雄厚，所以在發(fā)展空間上自由度比較大，可以打出的主題比較多。比如說老年康復(fù)中心一期運作不理想的話，可以中止這個主題，更換為其他主題。每個階段考慮多個方案來應(yīng)對發(fā)生各種不確定因素帶來的各種風險?？蓜?chuàng)造近2萬個工作崗位，帶動周圍的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建筑、醫(yī)療、餐飲、旅游、娛樂等行業(yè)得發(fā)展，因此可以說綜合經(jīng)濟效益巨大。經(jīng)濟效益項 目數(shù) 據(jù)占地面積2000畝（）總建筑面積容積率總投資額項目操作年限7年投資回報率7%建設(shè)期七年，到建成時能容納近萬名老人和家屬，每年可創(chuàng)造近兩億的消費額。社會各界來此開會的都是領(lǐng)導(dǎo)、都是精英，我們提供良好的服務(wù)和旅游休閑，必定將易州的風土人情撒播到華北地區(qū)乃至全國各地。送出去的是服務(wù)，帶回來的是理念。教育培訓(xùn)中心的社會服務(wù)培訓(xùn)，直接從偏遠山區(qū)輸出勞動力，經(jīng)過培訓(xùn)輸送到北京等大城市，他們會將外地的財富源源不斷地帶回家鄉(xiāng)。他們大部分來自北京，少部分來自天津、保定、石家莊和周邊縣城，這些人群的不斷流動，必然產(chǎn)生信息、交通和現(xiàn)金的流動，也必將帶動當?shù)氐南M、就業(yè)和稅收，帶動項目的投資機會，帶動我們地區(qū)的信息和產(chǎn)品的外流。人群教育水平底，生存技能素質(zhì)比較差。只要宣傳策劃得當，應(yīng)該可以變不利因素為有利因素。不利因素分析（一）緊鄰墓地的不利清西陵盡管漂亮，但是終究是一塊墓地。（五）本地的社會資源本地悠久的歷史文化，眾多的古跡，秀麗的山川，便利的交通。創(chuàng)造了一個項目的實施條件。假如，我們的老年中心能接受到1000名老人，每個老人按照10000元一年的費用計算，那末一年的營業(yè)額就是1000萬。（三）北京等城市的市場北京、保定、石家莊、天津這幾年經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，在城市工作的主體人群平時都忙于工作，沒有時間和精力來照顧老人和孩子。獲得健康長壽的生活是每個人對子女，老人，自己的美好心愿。相信每一個到這里的老人都能安享天年。來到這里，呼吸新鮮的空氣，安靜的鄉(xiāng)村，享受明媚的陽關(guān)，清涼的泉水。解放思想,更新觀念，把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高到發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，擴大就業(yè),維護社會穩(wěn)定。但是，由于我省長期受計劃經(jīng)濟觀念的影響，對發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)缺乏足夠的認識，民辦養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)未得到應(yīng)有的重視；國辦養(yǎng)老機構(gòu)改革滯后，人員包袱重，社會效益和經(jīng)濟效益不高；國家有關(guān)促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策落實不到位，投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會資金不足；對老年人的社會化服務(wù)水平低，難以滿足人民群眾對養(yǎng)老服務(wù)日益增長的需要。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，建立和完善社會養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)文化生活需要，促進經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。按照國際劃分標準，我省已于1996年即進入老齡化社會。項目實施后能在很大程度上改善周圍區(qū)域的城市面貌，能為老年人家庭提供一個高標準的生活居住環(huán)境，極大的提升他們的生活水平，還可為社會提供一定的商業(yè)及活動場所，創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，對改善易縣形象、對改善易縣的投資環(huán)境、對促進易縣的經(jīng)濟發(fā)展和科技進步，具有十分重要的意義。 綜合評價綜上所述,此項目一期具有較好的贏利能力和一定的抗風險能力,在財務(wù)上是可行的。 不確定性分析本項目就售房價格、工程投資、土地費用和售房周期對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響進行不確定性分析如下：項 目10%5%05%10%售房價格%%%%%工程投資%%%%%售房周期%%%%% 以上計算表明，售房價格對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響最為敏感，工程投資次之。%，基準收益率按8%考慮。銷售費用：按銷售收入的2%計算；稅金：營業(yè)稅按收入的5%，城市建設(shè)維護費按營業(yè)稅的7%，%計算。結(jié)合本項目的實際情況，價格定為：住宅樓 1500 元/每平米；臨街商業(yè) 2500 元/每平米；地下室（住宅） 900 元/每平米，項目的總成本由建設(shè)投資、財務(wù)費用、產(chǎn)權(quán)交易費用和銷售費用組成。一期項目收入由住宅樓銷售、臨街商業(yè)銷售、地下車位出售組成。（5）社會募捐來的部分財物。（3）老齡委（辦）、民政局部分行政福利性撥款。（2）收取部分服務(wù)費用，可以是成本+6%盈利來收取。本項目一期建設(shè)投資11600萬元，其中：建設(shè)方自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用售房款。根據(jù)市場預(yù)測，本項目年全部售完。銷售包括住宅、臨街商業(yè)、地下室（以下銷售比例均以可用于銷售部分的面積為基數(shù)）。、政策。建設(shè)期貸款利息(1).2000*% = (2).2000*%=(3). = 210萬元 估算投資總額及其構(gòu)成本項目總投資： 11600萬元，其中：建安費 7540萬元，其它工程費用 1800萬元，預(yù)備費 500萬元，建設(shè)期貸款利息 600萬元； 資金籌措及投資計劃本項目總投資11600萬元，其中自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用預(yù)售房款。設(shè)備購置費按設(shè)備原價加6%的運輸保管費計算，安裝工程費按一九九六年《河北省安裝工程概算定額》過渡辦法的通知和近幾年類似工程經(jīng)濟指標加權(quán)平衡編制。 編制依據(jù)1999年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標；1994年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標；2000年《河北省建筑工程概算費用定額、河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》；2003年《河北工程建設(shè)造價信息》、保定市《工程造價信息》第二期。須組織強有力的基建班子負責本項目的實施。招標范圍、招標組織形式及招標方式詳見附表：“建設(shè)項目招標方案申請表”。 招投標該擬建項目為國家發(fā)展計劃委員會3號令《工程建設(shè)項目招標規(guī)范和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定必須進行招標的項目。其余由石家莊開發(fā)有限公司投資1500萬元，占總投資的 %。經(jīng)營辦法（1）福利經(jīng)營部分由易縣民政局投資500萬元，用于非盈利性養(yǎng)老服務(wù)范圍。讓孤寡老人更多地地感受到社會的關(guān)愛。社會服務(wù)（1）養(yǎng)老中心作為志愿者行動服務(wù)基地，為社會各界提供了向孤寡老人獻愛心的場所，弘揚了尊老、敬老、愛老的民族精神。（5）生活多彩：有不同興趣愛好的老人可以根據(jù)自己的愛好參加各種興趣小組的活動，使自己的特長得以發(fā)揮?！　。?）獨具特色的治療飲食是養(yǎng)老中心的又一特色。站著的老人走起來為目標，根據(jù)老人身體、智力上的不同情況，制定有針對性的、不同的益智、康復(fù)訓(xùn)練的方法，并有專業(yè)醫(yī)師指導(dǎo)康復(fù)期病人的康復(fù)訓(xùn)練，使老人的肢體、語言功能得到恢復(fù)，智力得到開發(fā)?！　。?）特色之三是康復(fù)鍛煉?！　。?）特色服務(wù)之二是星級護理服務(wù)。養(yǎng)老中心提供的服務(wù)（1）全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)是養(yǎng)老中心服務(wù)的特色之一。大到建筑設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)標準，社區(qū)文化建設(shè)的有效措施，小到為老人洗澡。為讓業(yè)主更加放心，在購房時我們會讓業(yè)主購買一步到位，把物業(yè)服務(wù)標準落在紙上。 服務(wù)管理物業(yè)管理是項目開發(fā)不可分割的重要組成部分，目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)存在的許多問題在很大程度上是由于物業(yè)管理服務(wù)不到位引起的。 本項目投資額度高、工作量大、工程質(zhì)量要求較高，針對這些，公司將明確項目經(jīng)理，聘請高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和得力管理人員。項目建成后，將由專門的物業(yè)公司管理。項目所在場址，實屬養(yǎng)老的黃金地段。 電氣配電選用節(jié)能型配電設(shè)備，照明采用高效節(jié)能燈具，配低耗電量省電型鎮(zhèn)流器，分區(qū)計量合理控制。 給排水供暖主要動力設(shè)備盡量在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，供水、供暖系統(tǒng)均安裝計量和節(jié)流裝置。以集中綠地和分散綠化巧妙結(jié)合，適當輔以小品形成豐富的景觀，并充分利用城市景觀綠化帶，既美化了所內(nèi)的環(huán)境，又可以達到防塵、降噪的目的。相反通過項目的實施，可以大大提高土地利用率。第七章 抗震、土地利用及綠化 抗震本項目按近震設(shè)計，抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，根據(jù)省市地震局的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位盡快到地震局辦理本項目的相關(guān)手續(xù)。廢棄物集中堆放在小區(qū)設(shè)置的垃圾箱及定點堆放處，由專人收集運至市政規(guī)定的垃圾站。雨水采用外排水排入小區(qū)雨水干管后匯入城市雨水管網(wǎng)。 三廢治理方案建筑物建成后，采用雨水、生活污廢水分流制，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管道，進而匯入市政管網(wǎng)，由城市污水處理站統(tǒng)一處理。 環(huán)境保護項目實施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾采用定點集中堆放，及時清理外運的方式處理，以保護環(huán)境。第六章 環(huán)境保護 本項目對環(huán)境的影響本項目對環(huán)境的主要污染物為生活污水、生活垃圾。設(shè)有線電視網(wǎng)絡(luò)。整個社區(qū)內(nèi)部以局域網(wǎng)連接，總控室設(shè)服務(wù)器，連接到寬帶因特網(wǎng)。 紅外防盜報警系統(tǒng)每棟建筑四周設(shè)紅外防盜報警系統(tǒng)，連接總控室室。 消防報警在配電室及其它重要場所，設(shè)置消防自動報警裝置，并與小區(qū)消防總控制聯(lián)網(wǎng)。地基承載力：第一層：亞粘土 120140kN/m2第二層：細砂、中砂 180190kN/m2第三層：亞粘土 190200kN/m2 場地氣象條件氣溫：年平均氣溫：℃極端最高氣溫： ℃極端最低氣溫：℃最冷時段氣溫：11月至次年3月最熱時段氣溫：6月下旬至8月上旬濕度：年平均相對溫度：62%降雨量：年平均降雨量：日最大降雨量：年平均風速：主導(dǎo)風向：夏季東南風 冬季西北風凍土深度：54cm冬至日射角：第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 消防系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)消防系統(tǒng)。第二層：細砂、中砂，經(jīng)6m厚，有亞粘土，薄夾層，為中密。從上至下分三層：第一層：，其下為亞粘土，厚度約為5m，黃褐色。 地質(zhì)條件擬建場址位于太行山前沖洪積丘陵區(qū)，巖土主要為中砂層和粉質(zhì)粘土層，無不良地質(zhì)構(gòu)造，條件較好，能夠滿足一般工程荷載要求。：本項目自備鍋爐。：采用污、廢分流制，廢水經(jīng)室外化糞池處理后，排入市政管網(wǎng)。外線工程：由箱式變電站向相應(yīng)組團采用電纜供電，小區(qū)內(nèi)所有電纜走電纜溝，自變電站引出低壓電纜以放射式結(jié)合樹干式向各建筑物供電，弱電外線亦由弱電機房經(jīng)電纜溝，引至各建筑物。防雷接地系統(tǒng)：本小區(qū)建筑均為三類防雷建筑，在建筑物屋頂設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極，變壓器中性點直接接地，進出建筑物的金屬管道均與接地極可靠焊接。照明及電力系統(tǒng)：小區(qū)路燈及戶內(nèi)燈具盡量選用節(jié)能型燈具及節(jié)能型控制方式，戶內(nèi)空調(diào)，熱水器等大功率設(shè)備采用　用回路供電。變配電系統(tǒng)：本小區(qū)均為多層建筑，負荷為三級負荷，一期建筑面積145000m2。 電氣工程設(shè)計現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)、規(guī)范⑴《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ/T1692⑵《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794⑶《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB503032002⑷《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5020094⑸《低壓配電設(shè)計規(guī)范》 GB5005495⑹《10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》⑺《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》其它相關(guān)專業(yè)提供的條件相關(guān)行業(yè)部門及建設(shè)單位的要求。對產(chǎn)生噪聲的水泵、送排風等動力設(shè)備選用低噪聲低震動型，采取減震吸聲措施，如水泵、風機設(shè)減震器、軟接頭，送排風管上設(shè)消聲器等。需排煙房間和走廊依靠可開啟外窗或通風采光窗井進行自然排煙。水泵房、動力站換熱機房的設(shè)備用房按需設(shè)置機械通風。住宅廚房設(shè)脫排油煙機排風，同一垂直方向的廚房合同用一個豎風道并集中到屋頂排放。采暖設(shè)計負荷估算如下：面積（M2）熱負荷面積指標（W/M2）熱負荷（KW）熱負荷合計（KW）一期工程住宅1200042底層商業(yè)500050地下室20000本項目采暖熱媒采用50/40℃低溫采暖熱水，由動力站換熱機房提供，流量約500M3/hr，系統(tǒng)定壓及補水由換熱機房統(tǒng)一解決；換熱機房所需一次熱源采用小區(qū)地熱井提供的58℃熱水，流量約500M3/hr；換熱機房設(shè)換熱機組，總換熱量2200 KW。住宅部分設(shè)可分戶計量的新雙管采暖系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)低溫熱水地板敷設(shè)采暖系統(tǒng)。按衛(wèi)生及消防要求設(shè)置通風系統(tǒng)。乾榮養(yǎng)老中心位于易縣城西2公里，由多層住宅（部分底商）、別墅及其配套設(shè)施組成。建設(shè)單位對本工程的規(guī)劃設(shè)計要求。 暖通設(shè)計1. 國家及河北省現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定和標準：《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB500192003《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB500961999《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 GB5017693《民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)程》 DB13(J)2420002. 建設(shè)單位提供的可研任務(wù)書及使用功能要求和有關(guān)文件：建設(shè)單位提供