【正文】 第一章 總 論 項目名稱及承辦單位：養(yǎng)老中心綜合項目：石家莊開發(fā)有限公司法人代表： 擬建場址：項目擬建場址位于易縣城西2公里處112國道南側。： 石家莊開發(fā)有限公司，成立于2002年3月，注冊資本1000萬元人民幣，三級開發(fā)資質。公司擁有雄厚的實力和經驗豐富、高素質的專業(yè)技術人員，主要經營房地產開發(fā)與經營、建筑施工等。公司實行集團化管理，公司下設開發(fā)部、策劃部、工程部、預算部、材料部、財務部、辦公室。子公司有顧問公司、物業(yè)公司、建筑公司和水電公司，總資產7500萬元。在石家莊市房地產開發(fā)企業(yè)中，是信譽良好、經營業(yè)績顯著的房地產開發(fā)企業(yè)。公司自2002年10月開發(fā)建設成片商品樓以來，除合作建設項目以外，還獨自投資人民幣4700萬元的鹿泉市商業(yè)步行街正在加緊施工，目前銷售已經達到70％，贏得了市政府及業(yè)主的一致好評。獨立投資人民幣2000多萬元的平山縣楊家橋鄉(xiāng)大坪水力發(fā)電站，也要在今年汛期前竣工發(fā)電。這些項目贏得了社會廣泛的支持和贊譽。還有多個項目正在運做中。為謀求長遠的發(fā)展，公司堅持“以人為本，精益求精”的原則，積極拓展人才儲備。目前，公司現有員工213人，其中管理技術人員69人，具有高級技術職稱6人，中級技術職稱19人，員工平均年齡為28歲。就在這樣一支年輕隊伍的帶領下，公司率先實現了網絡辦公自動化及樓盤信息網絡化。開發(fā)有限公司在總裁朱俊江先生的領導下，發(fā)揚“忠誠、團結、敬業(yè)、高效”的企業(yè)精神，“大膽開拓、勇于創(chuàng)新”，依法經營，在激烈的市場競爭中，經營規(guī)模不斷擴大，經濟效益快速增長，社會知名度大大提高，并被政府授予 “重合同守信用單位”的榮譽稱號。 朱俊江先生是易縣人，這次回鄉(xiāng)投資，就是想做點事情，回報家鄉(xiāng)人民的養(yǎng)育之恩，為家鄉(xiāng)的現代化建設、為把家鄉(xiāng)建設成為“和諧社會”貢獻自己的一份力量。 編制依據易縣縣委、縣政府關于加快縣城建設的戰(zhàn)略發(fā)展精神；項目土地劃撥出讓地形圖；石家莊開發(fā)有限公司策劃構想建設部1997年《建設項目可行性研究報告內容和深度規(guī)定》；建設部建標[2000]205號《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；建設單位提供的設計構想依據資料及關于易州乾榮養(yǎng)老中心的建設思想和使用要求；d、國家有關規(guī)劃設計定額、設計標準及規(guī)范。 編制原則根據上級有關部門的文件精神，認真貫徹國家有關規(guī)定、標準、規(guī)范；積極進行實地考察，充分了解“易州乾榮養(yǎng)老中心”目前基本的基礎設施及有關情況，結合縣城總體規(guī)劃原則，根據當地實際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。根據“易州乾榮養(yǎng)老中心”的發(fā)展規(guī)劃，結合目前有的平面布置，立足長遠發(fā)展，合理進行“易州乾榮養(yǎng)老中心”工程建設，積極采用新技術、新材料，節(jié)約能源，節(jié)省投資，注重環(huán)境保護?！耙字萸瑯s養(yǎng)老中心”工程方案在適于居住、經濟等基本要求下，注意整體布置，進一步改善生活環(huán)境。 項目建議書的工作范圍本項目建議書根據項目建設特點，對項目市場前景、建設的必要性、建設規(guī)模、工程方案、投資估算、財務評價、風險分析等內容進行研究，在此基礎上完成了項目建議書。 項目建議書的工作概況我公司組成了項目建議書編制小組，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項目進行了實地考察，了解“易州乾榮養(yǎng)老中心” 項目基本情況，重點了解了“易州乾榮養(yǎng)老中心”項目對目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應情況；搜集了國家、省、市、縣有關政策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據該工程現狀進行了多個方案的比較，并提出了推薦方案，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項目建設方案的建設規(guī)模及對水、暖、電的需求進行了初期設計。重點對小區(qū)建設的必要性、市場前景、工程方案、投資估算、效益分析等諸多方面進行綜合分析、論證，全面考察項目建設的必要性、可行性。在此基礎上完成了該項目的項目建議書報告。 項目建議書本項目規(guī)劃擬建設為現代化養(yǎng)老居所社區(qū)，其中包括老年居所、商業(yè)及健身中心等其他附屬設施。一期項目場址擬在易水北岸建設12棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、部分總服務中心的設施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設多層養(yǎng)老住宅樓和急救中心，南部荊軻山旅游公園；三期擬在項目場址東部建設養(yǎng)老中心，南部建設SPA溫泉康復中心，112國道南側旅游接待中心，培訓學校。多層養(yǎng)老住宅樓之間空地為大型綠地廣場。項目地塊總分九個：第一部分北側鄰112國道50畝為旅游服務中心；第二部分比鄰南側到易水河畔400畝為養(yǎng)老中心一期（健身中心）；第三部分是沿易水南側長塊300畝養(yǎng)老中心二期（急救中心）；第四部分是東部沿南水北調300畝為養(yǎng)老中心三期（SPA溫泉康復中心）；第五部分為南部荊軻山周圍300畝為荊軻山旅游公園；第六部分為荊軻山旅游公園北側200畝為政企會議中心；第七部分為度假中心北側200畝教育培訓中心；第八部分為度假中心北側偏西50畝物業(yè)服務中心；第九部分為沿易水200畝做休閑長廊；項 目數 據占地面積2000畝（）總建筑面積容積率總投資額項目操作年限7年投資回報率7%《榮譽》養(yǎng)老中心這個項目堅持來源于社會，還報于人民的思想，按照社會和市場相結合的新形式，采取福利和微利并存的辦法，收養(yǎng)、收住社會孤老、企業(yè)孤老，并進行日間、周間及短期的托老服務；收治患有老年疾病的老年病人和臨終關懷的老人。這是一所集養(yǎng)、醫(yī)、護、康復、娛樂為一體的綜合養(yǎng)老機構。養(yǎng)老中心由“老年公寓”、“綜合服務項目”、“養(yǎng)老服務培訓中心”組成。面向北京、保定、石家莊和周邊縣城的、首先富裕起來的老年人群，提供全方位的服務。殯葬代理急救保障健身康復文化娛樂生活居住“老年公寓”采取“產權”或“居住權”的銷售辦法，或者“回收產權”銷售方式，從而達到快速回籠資金的目的。收回資金后，在圍繞北京周邊地區(qū)建設多個養(yǎng)老中心，利用集團化、信息化管理，連鎖經營方式控制服務質量的管理及采購，從而降低運營成本提高服務質量。養(yǎng)老中心可以與當地政府民政部門聯辦，使市場養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結合起來，達到“老有所養(yǎng)”的目的。目前，我國沒有養(yǎng)老方面的法律法規(guī)，建立有中國特色的養(yǎng)老模式是我們大家研究的一個課題。我們要抓住這個機遇，迅速規(guī)?；碱I大城市周邊市場，走出一條我們自己的開發(fā)模式，從而帶動我國內陸地區(qū)整個養(yǎng)老市場。社會養(yǎng)老基本情況隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進入老齡化社會，石家莊市又是我國較早進入人口老齡化的城市之一。據有關資料統(tǒng)計，目前我市60歲以上的老年人現有20多萬，占市區(qū)人口的12％，已高出全國、全省平均比例。另據預測，今后一個時期，老年人口還將以年均3％的速度持續(xù)增加。從國情上決定我國目前不可能像發(fā)達國家那樣以高福利政策集中供養(yǎng)眾多老人。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng)老方式，因此家庭始終是養(yǎng)老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔者。而家庭結構的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護理需求正在逐步擴大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當今社會的一種追求及時尚。為不斷延長老年人的生命、提高其生活質量，國內已興建多個老年公寓等社會福利機構；建立具有閱覽室、棋牌室、健身室、文藝室、室外活動場和老年人學校的“星光老年之家”388個；自去年10月1日起，石家莊市111名百歲壽星，每人每月均可領到100元營養(yǎng)補貼。所以，建設養(yǎng)老中心已經屬于市場化行為。　　項目建設基本條件《榮譽》養(yǎng)老中心坐落在易州西部的生態(tài)園區(qū)。養(yǎng)老中心由辦公樓、老年公寓、醫(yī)療中心、物業(yè)樓、花園、球場等組成。項 目數 據占地面積（1000畝）建筑面積 容積率總投資《乾榮》教育培訓基地項 目數 據占地面積（200畝）建筑面積容積率總投資1800萬元（1500元/平方米）“教育”是我國改革開放以來，需要進一步研究的一個大問題。迅速提高貧困地區(qū)人民的文化水平和勞動技能，是政府和我們每個人的責任。我們可以從貧困地區(qū)招攬富余勞動力，經過培訓，向北京等大城市輸送?；蚪⒎衔覀兊貐^(qū)情況的專業(yè)教育體系，如旅游職業(yè)學校，開展易州及西部山區(qū)的旅游事業(yè)。或依靠大城市建立貴族學校，采取封閉式管理，高質量教學。或建立政企培訓基地，為政府或企業(yè)提供繼續(xù)學習的地方。每位父母都會珍惜孩子上大學的機會，在當今知識經濟的時代，沒有良好的高等教育基礎，在社會上就沒有競爭力。教育部公布的最新數字顯示，2006年全國報考大學的人數將達900萬，%，這意味著至少有400萬學生會高考落榜，正是這些落榜學生給大學招生產業(yè)帶來至少2000億的市場，帶來無限的商機。 　　占地1000畝地老年人康復中心，可容納近萬名老年人，可創(chuàng)造近2000個工作崗位?？傊覀冞@個地區(qū)遠離城市，風景如畫，空氣清新，充滿鄉(xiāng)村氣息，是一個建設良好教育氛圍的地方。學校的教育方向分四部分養(yǎng)老服務培訓中心家政培訓就業(yè)中心政企培訓基地教育基地（旅游學校、勞動力輸出培訓學校）對于（1）（2）部分來說，我們不但給上學的學生找到了上學接受教育培訓的機會，而且畢業(yè)后直接安排到老年人康復中心需要的工作崗位上。這樣一來，解決了學生和家長為上學找不到工作的后顧之憂。同時我們還可以在城市建立聯系家政和需要照顧老人或小孩工作的根據地。幫助受訓學生找到工作。一是可以擴大學校的影響，二是可以增加學校的招生。對于（4）部分來說，接受教育的學生可直接安排到荊軻公園工作，或者為易縣的旅游事業(yè)輸送人才。同樣也可以解決學生的安排問題。該項目的運作計劃與招生生源相配合，比如第一期計劃招生種類和人數(可參考安排就業(yè)的能力來考慮)，根據人數確定一期建設的規(guī)模，從而制定投資計劃和回收期限。同樣運作二期，三期。最終完成事先整個的想法。教學的質量是整個計劃的關鍵因素，一定要在下面的流程圖安排就業(yè)調整教學內容方法教學反饋安排就業(yè)接受教育 完成教學的內容和質量的不斷完善，并最終生存、成長為一個有規(guī)模，有信譽，有內容，有理想的教育基地。《易水河畔》生態(tài)旅游休閑中心和《荊軻公園》項 目數 據占地面積（500畝）建筑面積1000平方米園林依靠山、水自然風景，綠化、景觀、小品、雕塑等農業(yè)生態(tài)園區(qū)總投資1000萬元易州的古老文化，依山傍水的地形，帝王看好的風水，四通八達的交通，都是我們可以充分利用的條件，緊鄰大城市是開展旅游事業(yè)的好地方。 易水河畔文化長廊園區(qū) 生態(tài)園區(qū) 農業(yè)采摘園 荊軻風景山區(qū)（爬山俱樂部）在緩緩流淌的易水河畔修建一個文化休閑長廊是九個有機組合部分必不可少的畫龍點睛之筆。盡管該部分不能產生的直接的經濟效益，但是她的建成對提升整個區(qū)域的品質起到催化劑的作用。況且該園區(qū)中有一個農業(yè)采摘園，她對于度假村的開放。同樣可以帶來可觀的收入。南部的荊軻塔公園建成開放后同樣可以帶來一定的收入?！肚ぁ窌h中心與度假中心項 目數 據占地面積（50畝）建筑面積容積率總投資5340萬元（2000元/平方米）政企會議接待區(qū)設有以下功能：1． 賓館2． 休閑娛樂區(qū)3． 體育健身區(qū)4． 美食中心5． 度假中心（SPA水療、溫泉、按摩）利用建成的各大園區(qū)的整體優(yōu)勢，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務，悠久的歷史文化氛圍，配套完善的設施。吸引北京、天津、保定、石家莊、太原市等各地的政府機關和企業(yè)會議。接待會議過程中，同時還可以招商引資該項目的操作程序可以和政府或其他公司共同投資興建，項目的回收期較長，十年左右，但收益率可觀?！肚瑯s》總服務中心項 目數 據占地面積（50畝）建筑面積1萬平方米容積率總投資2000元（2000元/平方米）總服務中心設有以下功能： 物業(yè)服務區(qū) 商業(yè)購物區(qū) 車輛服務區(qū) 康復中心（急救中心）該項目是配套設施，是必須興建的。投資回收期緩慢。但是，他的功能完備與否影響到老年人康復中心的運轉，所以必須認真搞好。一期：總用地面積200000m2住宅套數180戶總建筑面積145000m2容積率住宅建筑面積120000m2商業(yè)等建筑面積5000 m2地下建筑面積20000m2綠化率% 主要經濟指標a、總投資： 11600萬元，其中：建安費 7540萬元，其它工程費用 1800萬元，預備費 500萬元，建設期貸款利息 600萬元；b、建設周期：2年 投資估算與資金籌措本項目固定資產總投資為11600萬元，企業(yè)擬自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用預售房款。經濟效益：銷售收入 18750萬元（要減去20%，=15000萬元）利潤總額 3400萬元凈利潤額 2040萬元投資利潤率 %投資回收期 3年說明:因為養(yǎng)老中心有部分不進行產權銷售的公寓，所以，應該減去10%的；產權銷售率按90%計算；這樣總共就要減去20%的銷售收入。本項目建設符合國家老年產業(yè)政策