【正文】 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （一）項(xiàng)目名稱 養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目性質(zhì) 新建 （三）項(xiàng)目建設(shè)單位 養(yǎng)老服務(wù)中心 （四）項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址 市東環(huán)路與朝陽路交匯處 （五）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模： 設(shè)置總床位 1000 張，規(guī)劃用地面積 ㎡（約合 畝），建筑用地面積 ㎡（約合 畝），代征道路面積 ㎡（約合 畝），總 建筑總面積 21050 ㎡。養(yǎng)老中心 ㎡，醫(yī)療中心 3120 ㎡，優(yōu)撫中心 5616 ㎡ 。 建設(shè)內(nèi)容： 土建，室內(nèi)室外裝飾裝修，給排水、強(qiáng)弱電、消防監(jiān)控、設(shè)備購置、道路、停車場(chǎng)、綠化、景觀等。 （六）總投資及資金籌措 總投資為 7836 萬元，其中：工程費(fèi)用 6273 萬元，其他費(fèi)用 1190 萬 2 元，預(yù)備費(fèi) 373 萬元。 項(xiàng)目單位自籌 7836 萬元。 （七）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ㎡ 建筑用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 養(yǎng)老中心 ㎡ 醫(yī)療中心 ㎡ 3120 優(yōu)撫中心 ㎡ 5616 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 35 6 設(shè)置床位 張 1000 7 項(xiàng)目總投資 萬元 7836 建設(shè)投 資 萬元 7836 工程費(fèi)用 萬元 6273 其他費(fèi)用 萬元 1190 預(yù)備費(fèi) 萬元 373 8 資金來源 單位自籌（萬元） 萬元 7836 9 建設(shè)工期（月） 月 24 10 投資利潤率 % 11 投資利稅率 % 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=13%） 萬元 1115 3 14 投資回收期 年 含建設(shè)期 （八）工期計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)工期計(jì)劃為從 2021 年 3 月至 2021 年 2 月，總工期為 24個(gè)月。 二、 編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》 《 國家十二五發(fā)展規(guī)劃綱要 》 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》 (國辦發(fā)〔 2021〕 19 號(hào) ) 《國務(wù)院辦公廳全國老年委和國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加速發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》 (國辦發(fā)〔 2021〕 6 號(hào) ) 《財(cái)政部、國家稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》 (財(cái)稅〔 2021〕 97 號(hào) ) 《湖北省人民政府 關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定》 鄂政發(fā)[2021]55 號(hào) 襄陽市城市總體規(guī)劃 《 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》 《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》 《 市老齡事業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》 老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ JGJ122－ 99） 老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范（ MZ008— 2021） 4 其它相關(guān)技術(shù)規(guī)范及規(guī)定 國家發(fā)展與改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（計(jì)辦投資[2021]15 號(hào)） 國家現(xiàn)行有關(guān)政策和法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及規(guī) 程 國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (第三版 ) 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。 三、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 養(yǎng)老服務(wù)中心是經(jīng) 市民政局棗民發(fā) [2021]47 號(hào)文件批準(zhǔn)組建的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，該中心依托北京三眾鑫盛醫(yī)藥科技有限公司投資興建。 北京三眾鑫盛醫(yī)藥科技有限公司 創(chuàng)立于 1948 年，轉(zhuǎn)制于 1993 年，擁有固定資產(chǎn) 2 億多元，是一家具有生產(chǎn)軟膠囊、粉針劑、水針劑、滴眼劑、口服液、 保健茶、 沖劑、片劑、膠囊、干混懸劑等劑型能力的大型企業(yè)，是以經(jīng)營醫(yī)療保健產(chǎn)品為主，以經(jīng)營醫(yī)療保健產(chǎn)品為主的健康產(chǎn)業(yè)，是中國內(nèi)地最大的軟膠囊生產(chǎn)基地之一，名列中國工業(yè)企業(yè) 500 強(qiáng)，醫(yī)藥行業(yè)50 家最佳經(jīng)濟(jì)效益企業(yè)。 5 第 二 章 項(xiàng)目 建設(shè)背景及必要性 一、建設(shè)背景 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。自 1999年我國 步入老齡化社會(huì)以來，人口老齡化加速發(fā)展，老年人口基數(shù)大、增長快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢(shì)，需要照料的失能、半失能老人數(shù)量劇增。第六次全國人口普查顯示，我國 60 歲及以上老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?%，到 2050 年的將達(dá)到 億占總?cè)丝诘?%，有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有 2360 多萬老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的任務(wù)十分繁重。 近年來，在黨和政府的高度重視下，各地出臺(tái)政策措施，加大資金支持力度 ，使我國的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)取得了長足發(fā)展。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，老年人的精神文化生活日益豐富。截至2021年底，全國各類收養(yǎng)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已達(dá) 4萬個(gè) ,養(yǎng)老床位達(dá) 。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步改善，社區(qū)日間照料服務(wù)逐步拓展，已建成含日間照料功能的綜合性社區(qū)服務(wù)中心 萬個(gè)，留宿照料床位 萬張，日間照料床位 萬張。以保障三無、五保、高齡、獨(dú)居、空巢、失能和低收入老人為重點(diǎn)，借助專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)組織，提供生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健等服務(wù)的居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)初步形成。 6 加 強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，已越來越成為各級(jí)黨委政府關(guān)心、社會(huì)廣泛關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。 但是，我國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍然處于起步階段，還存在著與新形勢(shì)、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題 ,如缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能單一，難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁等等。 市市區(qū)人口 20 萬人，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū)現(xiàn)有 60 歲以上老人近 30000 人， 他們或年老體衰喪失勞動(dòng)能力，或患有多種老年性疾病，有 5000 多名老人基本失能。 但是 市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量有限，難以滿足社會(huì)需要。根據(jù)市區(qū)的實(shí)際，建設(shè)一所具有一定規(guī)模的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)中心，為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）該項(xiàng)目建設(shè)符合國家及省市有關(guān)政策及發(fā)展規(guī)劃 國家“十二五”規(guī)劃綱要確立了“建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系”的目標(biāo)?！?中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)要“發(fā)展適度普惠型的老年福利事業(yè)”。 《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政 7 策，但在具體的發(fā)展過程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問題，需要國家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。 中共湖北省委 湖北省人民政府《關(guān)于 進(jìn)一步加強(qiáng)老齡工作的意見》鄂發(fā) [2021]21 號(hào)，提出要加快基本養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)。進(jìn)一步加快城市公辦福利機(jī)構(gòu)建設(shè)，積 加快基本養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)。 極推動(dòng)全國示范性養(yǎng)老基地建設(shè)，充分發(fā)揮其示范引導(dǎo)作用。有條件的市（州） 、 縣（市、區(qū)）要加快建設(shè)政府主辦的集中供養(yǎng)“三無”老人、居家養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái)、民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)等多功能于一體的老年公寓或福利中心。 襄陽市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老齡工作的實(shí)施意見》提出要加快社會(huì)養(yǎng)老體系建設(shè)。從完善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系、加快基本養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)、大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù) 、支持社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范化 5 個(gè)方面提出了具體要求。 該項(xiàng)目建設(shè)是 加強(qiáng) 市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是應(yīng)對(duì)人口老齡化、保障和改善民生的必然要求，符合國家、省市政策和規(guī)劃。 （二）符合 市城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境功能規(guī)劃 “ 十二五 ” 期間， 市提出圍繞建設(shè) “ 中等規(guī)?，F(xiàn)代田園風(fēng)光城市 ” 的發(fā)展定位，優(yōu)化城鄉(xiāng)布局、 提升服務(wù)功能、增強(qiáng)綜合實(shí)力，加速城鄉(xiāng)融合，著力開發(fā)新城區(qū)，改造 老城區(qū)，建設(shè)小城 鎮(zhèn)， 8 形成 “ 一主（中心城區(qū)）、兩翼（吳店、興?。?、 多極（建制鎮(zhèn)、中心集鎮(zhèn)） ” 齊頭并進(jìn)的發(fā)展新格局，走資源節(jié)約、環(huán) 境友好、經(jīng)濟(jì)高效、文明和諧、城鎮(zhèn)布局科學(xué)、城鄉(xiāng)互促共進(jìn)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路。 本項(xiàng)目位于 市 東環(huán)路與朝陽路交匯處， 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃符合 市城鄉(xiāng)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局已同意其平面規(guī)劃。 根據(jù) 市環(huán)境功能規(guī)劃，項(xiàng)目所排污水經(jīng)過沉淀后通過管道排入市政污水管網(wǎng)，截流至當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S進(jìn)一步處理后排入附近河流；所在區(qū)域環(huán)境空氣為二類功能區(qū)；聲環(huán)境質(zhì)量為 2 類功能區(qū)。從項(xiàng)目所在地的各項(xiàng)功能區(qū)劃看，項(xiàng)目實(shí)施后不會(huì)對(duì)大氣、地下水、地表水及聲環(huán)境造成明顯的影響，區(qū)域各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)可以滿足功能區(qū)劃的要求；項(xiàng)目擬建地符合環(huán)境功能區(qū)劃。 （三）有利于塑造特色文化、提升 形象。 養(yǎng)老敬老是中華民族的傳統(tǒng)美德。實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”，是解決目前我國人口老齡化的工作目標(biāo)。 近些年來 ， 不少城市尤其是南方城市 憑借豐富的旅游資源 、 自然資源 、 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展 老年 產(chǎn)業(yè)，提升 了 城市的知名度與影響力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展， 如 瓊海 就是一個(gè)典型 。 該項(xiàng)目 的實(shí)施，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，對(duì)于塑造特色文化、提升 形象，發(fā)展 老齡產(chǎn)業(yè)具有積極深遠(yuǎn)的意義。 （四）加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是適應(yīng)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求的必由之路。 9 長期以來，我國實(shí)行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨 著計(jì)劃生育基本國策的實(shí)施，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“ 421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對(duì)專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。 （五）加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。 目前，我國城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約 3300 萬，占老年人口總數(shù)的19％。由于現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈和生活節(jié)奏加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，照護(hù)失能、半失能老年人力不從心，迫切需要通過發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)來 解決。 綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 湖北省 養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè) 項(xiàng)目，按照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》 (2021 年本 )2021 年修改版， 的要求， 老年人、未成年人活動(dòng)場(chǎng)所、兒童福利、優(yōu)撫收養(yǎng)性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施 項(xiàng)目屬于國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 結(jié)合《關(guān)于發(fā)布實(shí)施 限制用地項(xiàng)目目錄（ 2021 年本 和 禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2021 年本） 的通知》（國土資發(fā) [2021]296 號(hào)）的要求，擬建項(xiàng)目不屬于禁止項(xiàng)目。項(xiàng)目用地主要為一般農(nóng)田， 所以擬建項(xiàng)目既不屬于限制用地項(xiàng)目目錄的范疇，用地也不屬于保護(hù)性耕地，用地附合國家用地政策。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。 10 第三章 老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 一、 市場(chǎng)需求 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然號(hào)稱夕陽工程，但它是個(gè)朝陽行業(yè)。隨著老齡化的進(jìn)程會(huì)越來越大，市場(chǎng)前景廣闊。 一是中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上（ 60 歲以上人口）或7％（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū) 進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著， 1998 年版）。目前我國 60 歲以上老年人口已達(dá) 億，占全國總?cè)丝诘?10％以上，到 21 世紀(jì)中葉將超過 4億，占全國總?cè)丝诘?28％，即每 4 個(gè)人中就有一位老年人。目前我國 65歲以上老人數(shù)已超過 1 億（占總?cè)丝诘?％），到 2050 年將增加到 4 億（占總?cè)丝诘?％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，需要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 二是社會(huì)上的“空巢家庭”逐 漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位