【正文】 除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。而老年人專用住宅則有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù) (但一般不包括醫(yī)療和護(hù)理服務(wù) )，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場(chǎng)所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。 由美國(guó)的老年地產(chǎn)的形成可以總結(jié)如下關(guān)于成熟老年住宅的主要發(fā)展階段及特征： 3，美國(guó)老年地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀 , 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的分類狀況 美國(guó)具有設(shè)施完善的老年住宅體系。由于我國(guó)各城市存在著較大的差異，應(yīng)該允許各個(gè)城市的專門老年住宅的形式多種多樣，有的老年公寓還可能兼有以上兩種或三種專門老年住宅的功能。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進(jìn)行 24 小時(shí)的醫(yī)護(hù)，使這個(gè)養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院的職能。因?yàn)檫@些老人一天到晚躺在床上不能行動(dòng)，一般不需要帶有客廳和廚房。也就是要從硬件條件和軟件條件兩個(gè)方面努力提高養(yǎng)老院的水平，使老人們?cè)陴B(yǎng)老院里住得好，生活得舒適，使許多老年 人愿意住養(yǎng)老院。據(jù)出國(guó)調(diào)查資料顯示，美國(guó)和英國(guó)的養(yǎng)老院，都是一個(gè)老人住一套一居室，包括一間臥室、一間客廳、一廚、一衛(wèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止 2020年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院 4500多個(gè)，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院 37000多個(gè)。 普 通型養(yǎng)老院 5 有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會(huì)工作”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。 美國(guó)大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時(shí)間，已成為一個(gè)老年社區(qū)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家。 在我國(guó)各地，已逐步建成一批老年社區(qū)。除了本身構(gòu)成完整的自成體系的服務(wù)功能外，海域一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣具有從事細(xì)胞的功能，具有對(duì)外的交通、通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共設(shè)施和行政管理功能，與社會(huì)形成共享的發(fā)展格局。這是它區(qū)別于一般地產(chǎn)的主要因素。 老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。 4），在服務(wù)特征上，老年公寓有較為完善、配套、系統(tǒng)的生活、娛樂、保健、醫(yī)療等服務(wù)。 2）， 在經(jīng)濟(jì)特征上，老年公寓形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。主要特征有： 1），在時(shí)間特征上，老年公寓的入住群體入住時(shí)間較長(zhǎng)。這種公寓，可以出售，也可以出租。 一般的情況是，在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩 幢樓，按照適于老年人居住的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，稱為老年公寓。 除了絕大多數(shù)老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人 住在老年住宅中養(yǎng)老。上個(gè)世紀(jì)是人類社會(huì)篇章中最為壯觀也最為精彩的一章。因此，在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達(dá)的分工體系早在上個(gè)世紀(jì)六十年代就開始走上歷史舞臺(tái)。 1 老年居住社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 一、養(yǎng)老地產(chǎn)概論 1. 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念 2. 養(yǎng)老地產(chǎn)的崛起 二、美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 1. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的歷史 2. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀 3. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境 三、美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析 1. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主體 2. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式 3. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的贏利模式 4. 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)經(jīng)營(yíng) 5. 美國(guó)商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)公司的治理狀況 6. 美國(guó)商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)公司的風(fēng)險(xiǎn)分析 四、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 1. 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的宏觀環(huán)境 2. 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求分析 3. 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀 2 一，養(yǎng)老地產(chǎn) 1，養(yǎng)老地產(chǎn)的概念 養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的概念。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。人類先后經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動(dòng)加劇，進(jìn)而使得每一階段的人口比例 3 失調(diào)，這是老齡化產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。為此，世界各國(guó)（含我國(guó)）的城市都根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際需要，建設(shè)和發(fā)展一批專門供老年人居住的老年住宅。這種公寓主要按老兩口住在一起來設(shè)計(jì)的，因而一室一廳一廚一衛(wèi)的一室戶占有一定比重，又考慮老人有時(shí)要與親人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室戶仍然占有主體地位。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會(huì)比原來自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域 ，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對(duì)老年人周到的照顧和服務(wù)，必會(huì)受到不少老年人的歡。它不同于托老所的流動(dòng)性。敬老院、福利院是以國(guó)家、集體供養(yǎng)為主，屬福利救濟(jì)型，而老年公寓是以個(gè)人繳費(fèi)為主，絕大多數(shù)老年人要用自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費(fèi)或其他經(jīng)濟(jì)收入，交付老年公寓的各項(xiàng)費(fèi)用。 4 5），在產(chǎn)權(quán)特征上，老年公寓的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可以擁有所有權(quán)，也可以只具有使用權(quán)，入住 的老人則是租賃的形式。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。 2），空間環(huán)境上與居民行為上表現(xiàn)為聚集化得獨(dú)立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美統(tǒng)稱為養(yǎng)生住區(qū)。 4），其優(yōu)勢(shì)在于便于為老年人集中提供專門服務(wù)，提高資源的利用效率，并為老人創(chuàng)造豐富多樣的同齡交流環(huán)境。例如，北京太陽(yáng)城就是迄今北京規(guī)模最大的老年社區(qū)，它的總建筑面積為 18 萬平方米。為此，專門介紹一下美國(guó)較大的老年社區(qū) —— 佛羅里達(dá)州的太陽(yáng)城中心。因此，國(guó)內(nèi)外住養(yǎng)老院的，主要是單身老人?？偟恼f來，一是數(shù)量少，二是水平低。相比之下，差距甚大。 醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院 在西方國(guó)家，醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。養(yǎng)老院對(duì)這些老人進(jìn)行 24 小時(shí)的醫(yī)護(hù)，包括診斷、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便、洗臉、洗澡直至睡覺翻身 (有的病人自己無力翻身 )，都由醫(yī)護(hù)人員進(jìn)行護(hù)理。 世界各國(guó)城市眾多，情況各異。 二，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn) 1，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的歷史 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)從無到有，隨著其地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展，如今已形成非常成熟的體系。日前，美國(guó)老年住宅模式主要有五種類型：獨(dú)立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年社區(qū)。 美國(guó)的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護(hù)型老年公寓和特護(hù)型老年公寓。美國(guó)老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心 (NC)估計(jì)，美國(guó)的老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過 10%，現(xiàn)在有超過 28000 個(gè)老年公寓遍及全國(guó)。社區(qū)提供貨品齊全的購(gòu)物場(chǎng)所，包括餐飲、郵政和宗教服務(wù)在內(nèi)的完備服務(wù)，以及專業(yè)化的醫(yī)療服務(wù)和豐富的娛樂休閑服務(wù)。美國(guó)太陽(yáng)城中心現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶 萬戶，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。連體別墅中的一套住宅價(jià)位從 9 萬美元到 20 萬美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護(hù)保養(yǎng)的住宅。無論您是初學(xué)者還是高手，都可以參加。根據(jù)美國(guó)一項(xiàng)調(diào)查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長(zhǎng)十歲。市場(chǎng)卻要求開發(fā)商在控制 好成本的前提下、在一合理價(jià)位向老年人提供公寓。 對(duì)老年公寓市場(chǎng)另一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)是認(rèn)為每一個(gè)超過 65 歲的老人都想搬進(jìn)老年公寓。 在提高居住舒適性方面 , 開發(fā)商更是不遺余力。 每個(gè)公寓單元帶廚房 , 配有家具及所有日用品。總之 , 誰(shuí)具備在老年公寓服務(wù)水平和舒適性水平上的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 , 誰(shuí)就會(huì)笑到最后。各州醫(yī)療護(hù)理制度要求不同 , 對(duì)醫(yī)療護(hù)理費(fèi)用支付的許可要求也不同。另對(duì)老年公寓投資貸款人的一項(xiàng)調(diào)查反映出 1999年共貸出 108億美元 , 比 1998 年增長(zhǎng) 15%。但是到了 1998年 , 熱情開始降溫 , 最后導(dǎo)致房地產(chǎn)信托股票的 逐波下降 , 甚至跌破其凈資產(chǎn)的價(jià)值。 Pulte Homes 公司把客戶分為首 次置房、首次換房、二次換房和活躍長(zhǎng)者置房四類，強(qiáng)調(diào)深化對(duì)不同 TCG（目標(biāo)客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的 TCG調(diào)整思路，進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)，實(shí)實(shí)在在地按客戶實(shí)際情況建房，取得了很好的市場(chǎng)成績(jī)。 10 The Cedars of Chapel Hill開始于 2002年五月十五，預(yù)計(jì) 2020 年五 月十五完工。 專門老年社區(qū)的銷售方式要適應(yīng)專門老年住區(qū)市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求，銷售方式即包括出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)，由包括出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)式 酒店銷售（產(chǎn)權(quán)式酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式）。通 常情況下，人們年輕時(shí)工作賺錢，消費(fèi)一部分后，將剩下的儲(chǔ)蓄以支付老年生活。 美國(guó)三大支柱養(yǎng)老金計(jì)劃 美國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老金計(jì)劃分為三大板塊，分別為政府強(qiáng)制性 養(yǎng)老金計(jì)劃、雇主養(yǎng)老金計(jì)劃和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃。在美國(guó)，所有公民都會(huì)有一個(gè)“社會(huì)保障號(hào)”，用這個(gè)號(hào)碼對(duì)應(yīng)著自己的社會(huì)保障養(yǎng)老金，這一社會(huì)保障號(hào)的地位類似于 我國(guó)的身份證號(hào)碼，由此可見養(yǎng)老金在美國(guó)國(guó)內(nèi)的重要地位。當(dāng)然，這種養(yǎng)老金計(jì)劃的覆蓋面也相當(dāng)廣泛，不僅覆蓋公司或機(jī)構(gòu)雇員，也包括了各種形式的自雇用人員，自雇用 人員既是雇員又是雇主，所以要負(fù)擔(dān)所有的社會(huì)保障稅。雇主養(yǎng)老金計(jì)劃又包括私人養(yǎng)老金計(jì)劃和公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃兩個(gè)部分。 在美國(guó)，幾乎每個(gè)公司都有自己的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃，所以也就導(dǎo)致了雇主養(yǎng)老金計(jì)劃的復(fù)雜多樣性。 A，繳費(fèi)確定計(jì)劃（ＤＣ） 繳費(fèi)確定計(jì)劃又稱為“個(gè)人帳戶計(jì)劃”，顧名思義就是這一養(yǎng)老金計(jì)劃期初所交納的費(fèi)用是確定的，而最后獲得的待遇是不確定的。 這一雇主養(yǎng)老金計(jì)劃還有其他很多優(yōu)點(diǎn)，對(duì)雇員有很強(qiáng)的吸引力，尤其是雇員在退休前 12 決定終止養(yǎng)老金計(jì)劃時(shí)，雇員可以靈活的選擇處理帳戶資產(chǎn)的方式，可以將其轉(zhuǎn)移到新的雇主養(yǎng)老金帳戶中，也可以轉(zhuǎn)存入其他基金或保險(xiǎn)公司，或者繼續(xù)留在原養(yǎng)老金帳戶里。 和雇主養(yǎng)老金計(jì)劃類似，繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金計(jì)劃也有紛雜的種類，比較著名的有 401(k)計(jì)劃、 403B計(jì)劃、 457 計(jì)劃、利潤(rùn)分享計(jì)劃、節(jié)儉儲(chǔ)蓄計(jì)劃、購(gòu)買貨幣計(jì)劃、股票所有權(quán)計(jì)劃等等。這種養(yǎng)老金計(jì)劃不實(shí)行個(gè)人帳戶制度。 在待遇確定型養(yǎng)老金計(jì)劃中，多數(shù)雇主都會(huì)規(guī)定一個(gè)年齡限制，比如說在公司工作 10年或 15 年以上，如果雇員達(dá)不到這一條件，就不會(huì)享受雇主的養(yǎng)老金待遇，這樣也就在一定程度上穩(wěn)定了雇員，能夠減少人員流動(dòng)。目前，繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金資產(chǎn)占整個(gè)私人養(yǎng)老金總資產(chǎn)的 40%以上，參加的職工也高達(dá) 60%以上， 新建立的私人養(yǎng)老金計(jì)劃中大多選擇繳費(fèi)確定型。兩者之間的主要區(qū)別是：公務(wù)員退休金計(jì)劃的對(duì)象是 1983年以前參加 工作的公務(wù)員，而聯(lián)邦雇員退休金計(jì)劃則主要是為 1984 年以后參加工作的公務(wù)員設(shè)立的。 前面已經(jīng)提到，美國(guó)在 1935 年通過了社會(huì)保障法案，建立了社會(huì)保障養(yǎng)老金制度，然而當(dāng)時(shí)的聯(lián)邦政府公務(wù)員并未包括在內(nèi)。 3） 第三支柱 —— 個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃 個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃即為個(gè)人退休賬戶養(yǎng)老金，是由聯(lián)邦政府提供稅收優(yōu)惠、個(gè)人自愿參加的養(yǎng)老金計(jì)劃，是美國(guó)社會(huì)保障體系的有力補(bǔ)充。 聯(lián)邦政府對(duì)于第二支柱和第三支柱的養(yǎng)老金計(jì)劃都不提供政府保障，給與的是政策上的支持。第二類就是私營(yíng)醫(yī)療保險(xiǎn) ,包括非盈利性 醫(yī)療保險(xiǎn) (以藍(lán)盾、藍(lán)十字等組織為代表 )與盈利性的商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)兩種 ,是美國(guó)醫(yī)療保障制度的重要組成部分 ,其中開展醫(yī)療保險(xiǎn)的商業(yè)保險(xiǎn)公司就有 1 000 多家 ,目前在美國(guó) 80%以上的國(guó)家公務(wù)員和 74%的私營(yíng)企業(yè)雇員通過購(gòu)療保險(xiǎn)為自己及家人轉(zhuǎn)移疾病風(fēng)險(xiǎn)。 WHO的 1997 年部分國(guó)家醫(yī)療保障制度指標(biāo)排名顯示美國(guó)在被統(tǒng)計(jì)的 191 個(gè)國(guó)家里面人均醫(yī)療支出排名第一位 ,而國(guó)民總體健康水平排名卻只有第 72 位 ,醫(yī)療籌資分配公平性排名在第 55 位左右。那些沒有任何醫(yī)療保險(xiǎn)的人口就是醫(yī)療制度缺乏公平性的最好例證。 美國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)行業(yè)雇員大約有 900 萬人﹐每年生產(chǎn)的產(chǎn)值占 GDP的 14%﹐約 1 萬億美元。醫(yī)療保險(xiǎn)中隱含的政府補(bǔ)貼 。 1995年政府醫(yī)療保險(xiǎn)支出額達(dá)到 1598 億美元﹐占聯(lián)邦財(cái)政總支出的%﹐它是僅次于社會(huì)保障項(xiàng)目的第二大政府財(cái)政支出項(xiàng)目。 不同于醫(yī)療補(bǔ)貼需要進(jìn)行生計(jì)檢驗(yàn)﹐醫(yī)療保險(xiǎn)無需測(cè)定參與者的收入情況。 2）， 美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)福利金 A 部份為 “住院醫(yī)療保險(xiǎn) (HI)﹐ 1993年的支出額為 900億美元。 與強(qiáng)制性的住院醫(yī)療保險(xiǎn)不同﹐補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)是自愿性的。 醫(yī)療補(bǔ)貼 (Medicaid)約占 12%﹐個(gè)人自負(fù)和私人保險(xiǎn)公司支付合占約 44%。 醫(yī)療保險(xiǎn)的 A部份(HI)實(shí)行的是 現(xiàn)收現(xiàn)付 制度 .與醫(yī)療保險(xiǎn)的 A部份 (HI)不同﹐醫(yī)療保險(xiǎn)中的 B部份 “補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn) (SMI)不依賴于工薪稅收入﹐而是一般性財(cái)政收入和自愿投保者每月交納的保險(xiǎn)費(fèi)。 這是二戰(zhàn)期間政府實(shí)行工資和價(jià)格管制的一種意外結(jié)果。 面臨急劇高漲的醫(yī)療費(fèi)用﹐保險(xiǎn)公司投保者便設(shè)法改用其它辦法﹐其中最主要的便是 “按人收費(fèi) (CapitationBased Reimbursement)方法。 5）， 社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn) 16 醫(yī)療保險(xiǎn)方面﹐政府可起重大作用。 政府介入老年人醫(yī)療保險(xiǎn)市場(chǎng)是有充份理由的 。自我雇用的私人業(yè)主﹐醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用的 25%是免稅的。 近 30年來﹐美國(guó)醫(yī)療保健費(fèi)用的急劇上升主要有三個(gè)原因﹕一是人口的老齡化﹔二是醫(yī)療服務(wù) (包括檢查﹐治療﹐護(hù)理 )的復(fù)雜化﹔三是與醫(yī)療保健有關(guān)的價(jià)格上升幅度高于一般的通貨膨脹率。 1990年﹐全美國(guó)醫(yī)院接收急診病人卻無法收費(fèi)這一項(xiàng)的費(fèi)用價(jià)值就達(dá) 100 億美元。 8）， 低收入醫(yī)療保險(xiǎn)種類 目前政府低收入醫(yī)療保險(xiǎn)分為兒童 (Child HealthPlus)及家庭 (FamilyhealthPlus)兩種。 低收入保險(xiǎn)都是以人口數(shù)來計(jì)算的，超過低收入標(biāo)準(zhǔn)的則要自己買保險(xiǎn)，純低收入的甚至連掛號(hào)費(fèi)都不用自行擔(dān)