【正文】 助照料式住宅和家庭護理機構 )六大居住社區(qū)。 在太陽城中心，無論您選擇哪種住宅，都會享受到積極活躍的老年生活方式。 在太陽城中心，每人每年享用綜合會所的費用為 140 美元。住在太陽城中心的居民，大約三分之一是活躍的高爾夫球愛好者，因為高爾夫球是一種最適于老年人的健身運動。因為太陽城中心的高爾夫球場共有 126 個洞，比標準的 18 洞球場大得多，球洞也多得多，以利眾多老人同時活動。在社區(qū)內(nèi)，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過 80 種以上，例如，您曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城 里，您可以到木工坊去做您喜歡的木匠活，也可以到縫紉坊去做縫紉活等等。當然，這個延長十歲，不一定很科學，也可能是商業(yè)宣傳的用語。對一個擁有張 100 床位的老年公寓來說, 折算下來每月至少需要 3 一 4 名居住者。據(jù)不久前的統(tǒng)計 , 生活在陪助型公寓中的老人 , 2/3 的年收人只有 $25000 左右 , 但這些公寓每年就需要支付左右。開發(fā)商可以為老年人提供更多的舒適性 , 但租金的回報使業(yè)主不能負擔成本。事實上 , 美國當今 85 歲左右的老年人一般都經(jīng)歷過經(jīng)濟大蕭條時代 ,對食品短缺和大量失業(yè)記憶猶新 , 對每年花上上萬美元住老年公寓的觀念 難以接受。 為了吸引這兩代人消費老年公寓 , 開發(fā)商重點對美國家庭中的成年孩子（ 20 年之后的潛在客戶）進行不遺余力的營銷 , 聘有全天候的市場經(jīng)理負責協(xié)調(diào)客戶從獲得宣傳材料開始到去老年公寓社區(qū)參觀的所有事情 ,并且經(jīng)常組織各種適合老年人的活動以吸引潛在客戶的注意力。 2000 年 1月份 , 芝加哥地區(qū)一個老年公寓項目 Maravilla in Vernon hills落成 , 它營造了另一種居住氛圍。 不同的經(jīng)營策略 美國一家大型房地產(chǎn)信托投資公司 — 太平洋海灣物業(yè)公司 3 年前小規(guī)模地進人老年公寓市場 , 經(jīng)營一類對 入住 者年齡進行嚴格限制的自住型老年公寓?，F(xiàn)在公司準備每年平均開放 5所新的老年公寓設施 , 集中在市場進人障礙非常之高、人口密集的地區(qū) ,比如加里福尼亞州南 部靠近洛杉磯的地區(qū) , 那是一個老年公寓市場需求很大但開發(fā)成本也高得使許多開發(fā)商到了望而卻步的地方。他們遠離土地價格昂貴的大都市 , 選擇居住人口僅有 5000 人左右的小鎮(zhèn) , 所建造的陪助型公寓一般只容納 12 戶左右 , 由于規(guī)模過小而不受一些類似美國殘疾人法等法律的限制 , 采取許特經(jīng)營方式 , 也非常成功。 老年公寓發(fā)展 的限制因素 在賓州西南地區(qū) , 老年公寓被過度開發(fā)和競爭局面不斷擴大的內(nèi)在原因是開發(fā)商按照自己的人口調(diào)查結論進行決策 , 但是也缺少必要的政府監(jiān)控。 9 對過度開發(fā)的一個限制是 ,與醫(yī)療有關的物業(yè)需要國家醫(yī)療管理部門的批準。同時 , 醫(yī)療保健優(yōu)先支付制度對提供醫(yī)療保健服務的老年公寓出租有很大影響 , 像提供較高保健服務的美國太陽保健園就受此影響而瀕臨倒閉。據(jù) NIC (Network Information Center) 估計 , 老年公寓設施每年平均增長幅度超過 10%, 現(xiàn)在超過 28000 個老年公寓設施遍及全國。但是到了 2000 年 , 資金開始緊縮。 華爾街金融市場很早就對這類帶醫(yī)療設施的物業(yè)投注了極大熱情。 總體上看 , 現(xiàn)在美國特護型老年公寓已經(jīng)飽和 , 陪助型老年公寓投資己呈現(xiàn)下降趨勢 , 只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報。 Pulte Homes 公司在 2001 年以 17億美元通過并購 Del Webb 公司，獲得了 Sun City 品牌。 Meadowmont Retirement munity (Meadowmont 退休住區(qū)有限公司 ) 該公司是目前美國最為專業(yè)的老年住宅建造商之一。該住宅項目規(guī)模龐大，有自理型老人居住的適老化住宅，有輔助生活型老年住宅，還有特護型老年住宅。該社區(qū)專門為退休的老人設計建造的。普通社交活動空間 43566 平方英尺；公共廚房 4879 平方英尺；零售商業(yè)面積 1273 平方英尺；健身房 1499 平方英尺；游泳池 3246 平方英尺。其中出租房屋使用權方式最為靈活，它可以根據(jù)當?shù)叵M者的消費觀念，創(chuàng)造地衍生出多種即滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)經(jīng)營的租賃方式。 4，美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境 養(yǎng)老金 養(yǎng)老的支付來源是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運行的關鍵。由于現(xiàn)代金融的發(fā)達，人們的儲蓄工具非常豐富，一方面可以購買保守的儲蓄產(chǎn)品，獲得較為穩(wěn)定的未來回報；另一方面，可以選擇更為激進的儲蓄方式，如購買股票、垃圾債券等。因此，從社會角度看，如何構建一個穩(wěn)定高效的金融體系將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵。這三個支柱的格局并不是一開始就形成的，而是不斷發(fā)展完善的。 1），第一支柱 —— 政府強制性養(yǎng)老金計劃 政府強制性養(yǎng)老金計劃又稱為社會保障養(yǎng)老金計劃或公共養(yǎng)老金計劃，是一種普及全美國公民的養(yǎng)老金計劃，也是美國養(yǎng)老金計劃的基石。 美國的政府強制性養(yǎng)老金計劃資金來源于專項稅收 —— 社會保障稅，這項稅收與美國的其他稅收分開管理，專項供給養(yǎng)老金。由于是政府強制型的養(yǎng)老金計劃，所以社會保障稅的征收也是全國強制性統(tǒng)籌，由雇主和雇員共同繳納，比 11 例各為 50%，這是雇主和雇員的法定義務。 政府強制性養(yǎng)老金計劃對受益資格也作了規(guī)定，對年齡的要求為 65 歲，如果想在 65歲之前領取，只能領取全額的一定比例，并且最早也不能在 62 歲之前領取。 2002年，美國參加雇主養(yǎng)老金計劃的人數(shù)已經(jīng)超過了 6000萬，平均領取的退休金約占退休人員總退休收入的 40%左右，截至 2002年底，美國雇主養(yǎng)老金總資產(chǎn)已經(jīng)達到 萬億美元，占到當時美國 GDP的 102%，其重要性由此可見。 ），私人養(yǎng)老金計劃 我們一般意義上說的雇主養(yǎng)老金計劃都是指私人養(yǎng)老金計劃，前面已經(jīng)提到，雇主養(yǎng)老金計劃在上世紀 70年代得到了大發(fā)展， 1974 年，美國國會通過了《雇員退休收入保障法案》，為雇主養(yǎng)老金計劃制訂了標準。當然，雇主養(yǎng)老金計劃也不僅僅是勞資雙方普遍獲益的措施，同時也對活躍金融市場、促進經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。不過從總體上可以分為兩種模式：繳費確定計劃（ＤＣ）和待遇確定計劃（ＤＢ）。目前這兩種方式并存，但在具體組織方式上兩者仍存在較大差 別。繳費確定計劃是指雇主和雇員共同繳納一定比例的費用而形成的養(yǎng)老金帳戶，最后雇員所獲取養(yǎng)老金的多少取決于繳費年限的長短、繳費數(shù)量的多少和投資收益的高低。這種雇主養(yǎng)老金計劃是后來才發(fā)展起來的，美國政府為鼓勵其發(fā)展，給與了稅收優(yōu)惠的政策扶持。如果雇員在退休前死亡，其雇主養(yǎng)老金帳戶所有金額會轉給雇員的家屬。 當然，這 一養(yǎng)老金計劃也會存在不足，首先是由于雇員繳費比例以及繳費年度的差異導致了該養(yǎng)老金計劃金額差距較大，其次是由于政府采取的稅收延遲優(yōu)惠會導致雇員最后在享用養(yǎng)老金時一下子支付數(shù)量可觀的所得稅。這其中又以 401(k)計劃最為知名， 401(k)是美國聯(lián)邦稅法中與養(yǎng)老金計劃有關的條款代碼，這一養(yǎng)老金計劃是由聯(lián)邦政府批準允許雇員在稅前根據(jù)薪金的 一定比例繳款而建立起來的一種養(yǎng)老金計劃。 B，待遇確定計劃（ＤＢ） 所謂待遇確定型養(yǎng)老金計劃是指繳費并不確定，雇員在退休時所獲的待遇是確定的養(yǎng)老金計劃。一般情況下雇員不繳費，繳費額全部由雇主承擔。這種養(yǎng)老金制度與我國目前仍然實行的退休時按工資的一定比例計發(fā)養(yǎng)老金的辦法，有相似之處 ]。與繳費確定型養(yǎng)老金計劃不同的是，在待遇確定養(yǎng)老金計劃中，雇員退休之前不能提前支取養(yǎng)老金；雇員退休前死亡的，雇主不必向其家屬提供養(yǎng)老金，只需一次性支付定額的撫恤金即可。 以上說的兩種養(yǎng)老金計劃是美國私人養(yǎng)老金計劃兩種主要的形式，隨著高新技術產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，采用待遇確定計劃的企業(yè)數(shù)量有所下降，而繳費確定計劃的發(fā)展很快。 13 .），公共部門養(yǎng)老金計劃 所謂公共部門養(yǎng)老金計劃是指聯(lián)邦政府、州以及地方政府為其公務員定制的養(yǎng)老金計劃，這一養(yǎng)老金計劃類似于我國一直采用的行政、衛(wèi)生、教育及企事業(yè)單位養(yǎng)老金計劃。這些養(yǎng)老金計劃統(tǒng)稱為公共部門養(yǎng)老金計劃，這一養(yǎng)老金計劃又分為公務員退休金計劃和聯(lián)邦雇員退休金計劃。 公務員退休金計劃是一個待遇確定型的養(yǎng)老金計劃，由聯(lián)邦政府根據(jù)公務員的工作年限和工資水平為其退休時提供一定的養(yǎng)老金。和私人養(yǎng)老金計劃類似，長期雇員將得到較高的退休金待遇，而短期雇員的退休金待遇則要低一些。直到 1983 年，美國國會修訂 了社會保障法案，規(guī)定聯(lián)邦政府的新雇員全部參加聯(lián)邦社會保障計劃。 1987 年，聯(lián)邦雇員退休金計劃正式建立，范圍覆蓋了所有 1984 年以后參加工作的公務員， 1984年以前參加工作的公務員可以根據(jù)自己的選擇執(zhí)行新制度或者舊制度。按照美國現(xiàn)行法律的規(guī)定，所有 70歲以下且有收入者均可開設個人退休金賬戶（ IRA）。 第二種是稅收免除，這種方式在注入資金時仍舊收取個人所得稅，只是對本金最后獲得的投資收益免收，這些收益包括利息、投資分紅等。 美國醫(yī)療保險 美國的醫(yī)療制度以其費用高昂、覆蓋面小、保障有限、制度復雜、改 革艱難而聞名。美國的醫(yī)療保障主要包括兩大類 :第一類是由政府承辦的社會醫(yī)療保險 ,以資助老年、殘疾或患有嚴重腎病的美國公民的醫(yī)療照顧制度 (Medicare)和資助貧困家庭的醫(yī)療援助制度 (Medicaid)為主 ,但在美國的整個醫(yī)療保障體系中 ,這種社會醫(yī)療保險計劃并不占重要地位 ,覆蓋人群有限。此外 ,有 14%左右人口的無保險者 ,由于無能力購買保險和支付高額醫(yī)療費 ,除得了重病外 ,獲得量血壓、止血等極平常檢查與治療的機會都很少 ,因延誤診治而留有后遺癥、長期住院的不少 ,死亡率高。 美國醫(yī)療制度存在的主要問題是 費用上漲和公平性問題。無疑 ,美國的醫(yī)療保健費是世界上最昂貴的 ,占該國 GDP的 14%左右 ,但其醫(yī)療保險的效果卻不理想 ,其國民預期壽命低于大多數(shù)歐洲國家。美國醫(yī)療制度的公平性也存在嚴重問題 ,由于缺乏國民健康保險 ,那些經(jīng)濟上處于不利地位的人們在獲取高質(zhì)量的醫(yī)療服務上也處于不利地位。 美國的醫(yī)療保險制度由私人醫(yī)療保險和社會醫(yī)療保險構成。 在美國﹐不少人同時參加私人醫(yī)療保險和社會保險。 最大的兩項開支是醫(yī)院 (約占 39%)和醫(yī)生服務費 (約占 18%)。 醫(yī)療保險的籌資 。衛(wèi)生保健的社會負擔 . 1）， 醫(yī)療保險的規(guī)模與結構 美國政府的醫(yī)療保險是一種特指的社會保險制度。 1990 年﹐美國政府醫(yī)療保險的支出額達 981 億美元﹐占聯(lián)邦財政總支出的 %。 醫(yī)療保險幾乎包括 了 65 歲以上的全部人口。 醫(yī)療保險項目由聯(lián)邦政府負責管理﹐各州間政策統(tǒng)一。 醫(yī)療保險大約包括了 老年人 住院治療醫(yī)療費用的 90%。 因此﹐平 15 均起來﹐私人投保的醫(yī)療費價格要高出近 30%。 參加 A部份保險是 強制性的﹐它允許參與者每年享受 90天的住院治療和 100 天的技術護理。 B 部份為 補充性醫(yī)療保險 (SMI)﹐用于支付院外醫(yī)生診費﹐醫(yī)生指定的藥品和其它院外醫(yī)療服務等方面的費用。 參加補充性醫(yī)療保險者每月需要支付一定的保險費﹐目前為每月每人 40 美元。 在美國的老年人全部醫(yī)療保健支出中﹐醫(yī)療保險 (Medicare)﹐包括住院醫(yī)療保 險 (HI)和補充性醫(yī)療保險 (SMI)﹐二者合計約占 44%。 3）， 醫(yī)療保險的籌資 醫(yī)療保險中的 A部份 (HI)通過對在職人員征收醫(yī)療保險工薪稅 (與社會保障工薪稅合稱為社會保險工薪稅 )來籌集資金﹐由雇主和雇員分別交納工資收入的 %﹐合起來為 %。 醫(yī)療保險工薪稅收入存入 “?？顚Ｓ玫?醫(yī)療保險 (HI)信托基金﹐用于支付保險金或叫醫(yī)療保險福利金。 目前﹐ 75%來源于一般性財政收入﹐ 25%來源于保險費。 4）， 私人醫(yī)療保險 美國私人保險的一大特點是雇主為雇員支付保險金 (EmployerProvided Insurance)﹐這種情況約占 90%。 由于醫(yī)療保險保健屬于非工資福利﹐當時不受政府管制﹐雇主便用它來吸引工人。 保險金支付辦法的演變 : 80 年代以前﹐多數(shù)私人保險公司支付保險金的辦法都是實報實銷 (CostBased Reimbursement)﹐但是這種機制不利于鼓勵人們節(jié)約﹐因為患者醫(yī)療費用越高﹐醫(yī)療單位收益越好。 按這 種方法﹐醫(yī)療單位每年按人收取一定的醫(yī)療費用。 但是﹐這種方法也有弊端﹐主要是選擇性較差。 政府這方面建立了三類主要醫(yī)療保險項目﹕醫(yī)療保險 (Medicare)﹐醫(yī)療補貼 (Medicaid)和通過聯(lián)邦所得稅稅制對私人保險的隱含補貼。 醫(yī) 療補貼項目與醫(yī)療保險項目的區(qū) 別是﹐前者是為貧困者而設﹐后者是為老年人而 設﹐二者之間沒有直接聯(lián)系。 由于種種原因﹐私人保險公司自身不可能勝任規(guī)模如此龐大﹐涉及面如此廣的醫(yī)療保險。由雇主交納的醫(yī)療保險費不必交稅。據(jù)估算﹐稅基中不包括雇員的醫(yī)療保險收益﹐大約使美國財政部每年失去 560 億美元的稅收。 全部衛(wèi)生保健支出中﹐政府支付的公共負擔部份接近二分之一。 在 1992 年﹐美國近 億人口中﹐有 億人參加了私人醫(yī)療保險﹐有 億人享受到了公共醫(yī)療保 險 (包括醫(yī)療補貼和醫(yī)療保險等項目 )的受益﹐當然也有人同時參加了私人和公共衛(wèi)生保險。 而在 1980 年﹐未參加醫(yī)療保險的人口只占總人口的 %﹐這已成為一種嚴重的社會問題。 7）， 低收入醫(yī)療保險