【正文】 而。是否有遺產(chǎn)稅對(duì)開(kāi)展 “ 以房養(yǎng)老 ” 具有非常重要的影。 第三，在夫妻兩人共同擁有房產(chǎn)并需要養(yǎng)老的情況下，考慮兩個(gè)人生存狀況的聯(lián)合生存模型所需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不足，一時(shí)之間難以建立起相應(yīng)的聯(lián)合生存模型。而這些大城市又是開(kāi)展 “ 以房養(yǎng)老 ” 最合適的地，因?yàn)榇蟪鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，方便房屋的銷售、出租及估值等，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)降低 了機(jī)構(gòu)提供 “ 以房養(yǎng)老 ” 服務(wù)的愿望。不過(guò)，值得注意的是，目前在我國(guó)開(kāi)展 “ 以房養(yǎng)老 ” 實(shí)踐 31 還面臨諸多困難。 以上分析的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式將老年人的資產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。其中包含了 “ 以房養(yǎng)老 ” 的模式。 中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司江蘇分公司是最早嘗試 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的保險(xiǎn)公司。因?yàn)樽》糠聪虻盅嘿J款產(chǎn)品中包含利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。具體做法是： 65 歲以上的老年人，將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費(fèi)用均由公積金中心交付。 “ 居家養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是老年人以自己的住房作為抵押向 金融機(jī)構(gòu)借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。根據(jù)協(xié)議， 60 歲以上擁有有產(chǎn)權(quán)住房的老人可以申請(qǐng)入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估、招租，租房收入用于支付老年人的入住費(fèi)用。另外，若老人生小病，老年公寓報(bào)銷費(fèi)用；若有大病且醫(yī)療費(fèi)超過(guò) 10 萬(wàn)元，老人可以把房子賣掉；否則直到老人去世，老年公寓給老人辦完喪事，房產(chǎn)才歸老年公寓所有。在有生之年老年人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而由老年公寓出租。2020 年 3 月南京湯山民營(yíng)性質(zhì)的 “ 溫泉留園 ” 項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)首次推出了 “ 以房換 養(yǎng) ” 模式。 9，設(shè)施維護(hù) NCM 的維護(hù)服務(wù)包括地基和設(shè)施的持續(xù)維 三，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn) 中國(guó)老齡化 27 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)狀況 國(guó)內(nèi)所處的發(fā)展階段 28 國(guó)內(nèi)老年住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式狀況 老年住宅發(fā)展?jié)摿? 29 ，老年住宅未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)老年住宅消費(fèi)融資 —— 以房養(yǎng)老 目前我國(guó) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入實(shí)踐階段，出現(xiàn) “ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ” 、 “ 居家養(yǎng)老 ” 30 和壽險(xiǎn)公司的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式。 7，餐飲服務(wù) NCM 還具有飲食方面的管理經(jīng)驗(yàn)，包括病人的營(yíng)養(yǎng)需求配置、日常管理、員工、設(shè)備、質(zhì)量保障、購(gòu)買和成本控制。 5，財(cái)務(wù) NCM 能夠?yàn)槊恳粋€(gè)項(xiàng)目、設(shè)施提供會(huì)計(jì)和融資信息方面精細(xì)化的網(wǎng)上技術(shù)咨詢、包括雇員支付服務(wù)，供應(yīng)管理服務(wù)。 3，醫(yī)療和生活護(hù)理 NCM 對(duì)居民和病人關(guān)懷涉及面更為豐富，包括輔助生活、嫻熟護(hù)理、家庭健康關(guān)懷和特別關(guān)懷，盡管面廣，但他們一直強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。 NCM 的業(yè)務(wù)如下： 1，融資 NCM 在各個(gè)項(xiàng)目上都具有豐富的融資經(jīng)驗(yàn)，包括傳統(tǒng)的商業(yè)利率下的融資和非盈利項(xiàng)目的融資，諸如聯(lián)邦住房貸款、免稅債券融資、以及各州和地方政府的融資。 NCM 的領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及咨詢員工精誠(chéng)合作，為客戶提供個(gè)性化的項(xiàng)目咨詢 .公司在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有好幾十年的歷史，積累了 26 大量的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，包括建筑、退休、輔助式居住、嫻熟護(hù)理、醫(yī)療等方面。貸款的款額每隔 3 年便會(huì)重估一次。這樣雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對(duì)住房增值部分的收益。一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格不需政府認(rèn)可。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。用戶可以盡可能長(zhǎng)地生活在自己的住房?jī)?nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。大致是： 62 歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。 其一，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)，大約 90%的倒按 揭貸款屬于此種類型。 除此之外，美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了 “以房養(yǎng)老 ”的 “倒按揭 ”貸款，至今已有 20 多年的經(jīng)驗(yàn)。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以 “以房養(yǎng)老 ”方式作補(bǔ)充，因而，絕大部分美國(guó)老年人在經(jīng)濟(jì)上比較寬裕。 。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一般都是交易型的，即產(chǎn)權(quán)最終歸服務(wù)提供 方。而住房反向抵押貸款則屬于純金融型。養(yǎng)老服務(wù)型是指為老年人提供生活起居和醫(yī)療等服務(wù)的模式；純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用的模式。它是一種由特定機(jī)構(gòu)提供的，以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機(jī)構(gòu)向老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。反向抵押貸款在美國(guó)的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問(wèn)題、分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān)，又可以為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供多種收益方式，它為解決美國(guó)的老齡化問(wèn)題和社會(huì)保障問(wèn)題起到了積極作用。 以房養(yǎng)老 美國(guó)可謂是 “以房養(yǎng)老 ”方式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。 1986 年美國(guó)國(guó)會(huì)修改稅法，大大放松了對(duì) REITs 經(jīng)營(yíng)的限制，再加上房地產(chǎn)專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，從 1991 年開(kāi)始， REITs 進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。 REITs 只能委托與之無(wú)關(guān)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，自己不能主動(dòng)經(jīng)營(yíng)，且只能以商業(yè)信托（ business trust）或協(xié)會(huì) (association)的形式注冊(cè)。 1972 年美國(guó)房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)成立并開(kāi)始編制 REITs 指數(shù)時(shí)，基數(shù)為 100，但 1974 年月 12 月見(jiàn)底的 REITs 指數(shù)只有 。隨著 1973 年辦公 樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，抵押投資類 REITs 由于貸款爛帳全面崩潰，給投資者留下了很壞印象。 1969 年至 1974年， REITs的總資本從 10億美元增加到約 200 億美元，其中半數(shù)以上從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。 REITs 的發(fā)展歷史 REITs創(chuàng)立于 1960 年，創(chuàng)立初期發(fā)展緩慢，在 1968 年之前，大約只有 10 多家 REITs，總市值只有約 2 億美元。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是 REITs的投資對(duì)象，如，商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)廠房、灑店、高爾夫球場(chǎng)、醫(yī)院、健康中心等，圖五是當(dāng)前 REITs 的投資類型分布圖。 3）、混合投資型 REITs（ hybrid REITs） 混合投資型 REITs 是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托基金。它是 REITs 中最主要的投資類型，占大多數(shù)。其目的是為了給小投資者提供一個(gè)參與大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)，使所有對(duì)房地產(chǎn)投資有興趣的投資者，不受資金的限制和地域的限制，都有機(jī)會(huì)參與房地產(chǎn)投資。 ，美國(guó)金融業(yè) REITs REITs 的定義 REITs 就是一個(gè)把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機(jī)構(gòu) 操作，獨(dú)立的機(jī)構(gòu)監(jiān)管，專事商業(yè)房地產(chǎn)投資，并將所得收益由出資者按投資比例進(jìn)行分配的基金。總的建造規(guī)模為 251套公寓，公寓面積為 507711 平方英尺；49 棟獨(dú)立式小住宅，面積為 108929 平方英尺；癡呆老人專業(yè)床位 36 張， 24118 平方英尺； 22 特別護(hù)理 52 張， 30606 平方英尺。 The Cedars of Chapel Hill 開(kāi)始于 2002 年五月十五，預(yù)計(jì) 2020年五月十五完工 。 The Cedars of Chapel Hill 就是它的經(jīng)典案例。 Pulte Homes 公司把客戶 分為首次置房、首次換房、二次換房和活躍長(zhǎng)者置房四類，強(qiáng)調(diào)深化對(duì)不同 TCG（目標(biāo)客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的 TCG調(diào)整思路，進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)，實(shí)實(shí)在在地按客戶實(shí)際情況建房，取得了很好的市場(chǎng)成績(jī)。 美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)況 1）美國(guó)老年住宅開(kāi)發(fā)商 Pulte Homes Pulte Homes 公司是目前全美 55 歲以上活躍長(zhǎng)者置業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，而這一市場(chǎng)在美國(guó)增長(zhǎng)是最快的。美國(guó)的城市用地的開(kāi)發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴(kuò)展，除住宅建設(shè)按美國(guó)人的習(xí)慣一般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機(jī)勃勃。健全的保險(xiǎn)制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等 安全可靠，房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)有保障的投資工具。 （五）有健全的房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度 保險(xiǎn)業(yè)在美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作靠保險(xiǎn)業(yè)來(lái)分散和避免風(fēng)險(xiǎn)。另外，貸款流向開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的結(jié)果也可能會(huì)使沒(méi)有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，玩空手套進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了資金，就等于支持了開(kāi)發(fā)商。其它貸款包括開(kāi)發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、農(nóng)場(chǎng)貸款等等加起來(lái)才占 %。 （四）房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場(chǎng)為主 美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款以消 費(fèi)市場(chǎng)為主，主要是為個(gè)人買房提供資金。例如，美國(guó)最大的寫字樓投資者之一 “寫字樓投資信托基金公司（ Equity Office Properties Trust） ”擁有 287幢寫字樓，總面積 760萬(wàn)平方米，分布在 26個(gè)州。土地開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)，地塊劃分商（ Subdivider） , 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷售策劃，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、抵押信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。 （三）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高 現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展導(dǎo)致了社會(huì)化、專業(yè)化分工，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特色。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從投資角度來(lái)看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)模化經(jīng) 營(yíng)；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來(lái)的許多麻項(xiàng)；有利于租戶盤活資金，資金不會(huì)被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，結(jié)合對(duì)民眾收入的調(diào)查，對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購(gòu)買力相協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性還體現(xiàn)在對(duì)住宅購(gòu)買力的分析方面。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項(xiàng)決策之前，往往要作大量的分析 研究，從人口增長(zhǎng)、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機(jī)會(huì)等等作大量的研究，有時(shí)研究時(shí)間跨度前后十年，對(duì)前十年的情況和后十年的預(yù)測(cè)都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)投資數(shù)學(xué)模 型，進(jìn)行模擬的資金流量檢驗(yàn)。 表一、 1992 年和 1997 年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指 標(biāo)比較 19 通過(guò)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)： （一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào) 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來(lái)。雖然 1992年與 1997 年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對(duì)房地產(chǎn)的需求。如表一所示， 1992 年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為 %, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為 %，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為 %。 美國(guó)地產(chǎn)業(yè) 美國(guó)地產(chǎn)概 況 美國(guó)作為世界一號(hào)發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，其地產(chǎn)業(yè)的分工非常細(xì)致，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、租賃、中介經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、評(píng)估、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)服務(wù)等。 州和聯(lián)邦政府的錢是通過(guò)政府的各種稅收得到的。州政府的資助是 醫(yī)療補(bǔ)助 ，這是一項(xiàng)針對(duì)窮人的項(xiàng)目。對(duì)于那些符合條件因而得到資助的老人， 醫(yī)療保險(xiǎn) 每年支付100 日以內(nèi)在護(hù)理院居住的費(fèi)用。聯(lián)邦政府的資助被稱為 醫(yī)療保險(xiǎn) ，這個(gè)項(xiàng)目針對(duì)所有 65 歲以上的老人。不少人年輕時(shí)買了養(yǎng)老保險(xiǎn)，上了年紀(jì)后，養(yǎng)老保險(xiǎn)為他們支付護(hù)理費(fèi)用。 投保人有權(quán)利跟保險(xiǎn)公司或政府部門投訴，一般正常申請(qǐng)的時(shí)間是 2個(gè)半月到 3 個(gè)月左右，如被退件的話則會(huì)多花一倍的時(shí)間。 有一些不良的醫(yī)療保險(xiǎn)公司，也會(huì)破壞一般人對(duì)優(yōu)良醫(yī)療保險(xiǎn)公司的印象，因?yàn)橐话闳丝赡軙?huì)認(rèn)為所有的醫(yī)療保險(xiǎn)公司的品質(zhì)都是一樣的。 除此，還需有正式身份才可以保險(xiǎn)，非法移民是拿不 到的，而且每年政府不一定有給低收入的預(yù)算，如一些不穩(wěn)定的因素，可能錢不夠，就沒(méi)有預(yù)算；一般的醫(yī)療保險(xiǎn)只是項(xiàng)目不同，目的卻是一樣的，當(dāng)保險(xiǎn)人進(jìn)醫(yī)院看病等，醫(yī)療保險(xiǎn)可以幫你負(fù)擔(dān)花費(fèi)，由第三者也就是保險(xiǎn)公司幫你承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而低收入有合法居留權(quán)的，可由政府部門提供這個(gè)保險(xiǎn)。但不包括美容﹑矯形部分。 很多在美國(guó)各州工作的華人，如果臨時(shí)發(fā)生意外等緊急的狀況，可以在事件發(fā)生后 48小時(shí)內(nèi)與保險(xiǎn)公司回報(bào)。 以牙科為例﹐可以選在不同的地區(qū)，最主要是一張卡可以用到底，只要主治醫(yī)師的轉(zhuǎn)診單即可，很是方便。 有的低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)系統(tǒng)里的醫(yī)生，保險(xiǎn)人可以自己指定，不滿意時(shí)可以隨時(shí)更換。 9）， 低收入保險(xiǎn)服務(wù) 一般來(lái)說(shuō)，政府對(duì)低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是所授權(quán) 的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不同而已，通常只要是