【正文】 n日本老 齡 化程度和養(yǎng)老地 產(chǎn)發(fā) 展 階 段均 領(lǐng) 先于中國三十年左右，日本養(yǎng)老地 產(chǎn) 的服 務(wù)對 象已開始呈 現(xiàn) 由高端人群 轉(zhuǎn) 向普通收入人群 轉(zhuǎn)變 的 過 程。大和房屋研究所大和房屋研究所76大和房屋研究所大和房屋研究所大和建筑研究所啟示n經(jīng)濟 高度增 長 期 過 程中， SunCity這類 養(yǎng)老地 產(chǎn)產(chǎn) 品具 備 一定的市 場 空間 。?中國內(nèi)地目前對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和商業(yè)環(huán)境仍不明確，風(fēng)險較大。?SunCity類的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟高度增長期的經(jīng)營者，而隨著日本經(jīng)濟現(xiàn)狀的發(fā)展，針對普通白領(lǐng)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將成為主流。?養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具有利潤薄的特點，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商主要通過連鎖化經(jīng)營來分攤經(jīng)營開支。?日本養(yǎng)老地產(chǎn)在建筑標(biāo)準(zhǔn)上，有 ISO標(biāo)準(zhǔn)，但在服務(wù)上沒有標(biāo)準(zhǔn)，對養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)評定方式主要通過 “ 第三方評價” 及 “ 自我評價 ” 。介護保險的來源主要為市級政府通過稅收、財政撥款來獲得。 2022年政府推行介護保險法，才開始吸引企業(yè)進入。?大和研究所在中國已有住宅發(fā)展項目。72考察項目考察項目高端運營機構(gòu)項目收益前三 的運營 機構(gòu)項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產(chǎn)商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目 行業(yè)相關(guān)機構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity 日醫(yī)學(xué)館墨田項目北浦和項目SECOM ORIX成城項目世田谷下馬項目千葉項目 橫濱藤尺項目側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重 設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心73大和房屋研究所大和房屋研究所大和房屋研究所74大和房屋研究所大和房屋研究所公司背景?大和建筑研究所是日本知名的建筑設(shè)計公司和開發(fā)公司，擁有 20年的養(yǎng)老地產(chǎn)研究設(shè)計經(jīng)驗，在日本擁有 2666家養(yǎng)老地產(chǎn)項目的設(shè)計成績，其中自行投資運營一家。?伸福祉會社是日本養(yǎng)老地產(chǎn)盈利排名前 10名的企業(yè)，與其它 9名企業(yè)不同的是，伸福祉會社是非營利性機構(gòu)的盈利性代表，在低收費的前提下，旗下項目 5年仍盈利 20億日元。?會社負責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的 16個項目，最后由一家上市公司整體收購。n遠 郊 項 目，在 擁 有良好的景 觀 條件下，如周 邊 人口不足，也很 難贏 得高入住率。）n養(yǎng)老地 產(chǎn) 也可以用于開 發(fā) 商 銷 售不利 產(chǎn) 品的替代用途。67ORIX—— 千葉在中國開拓意向以前沒有考慮過到中國發(fā)展市場，后期如果有合適的機會可以考慮發(fā)展。?養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤薄，但一旦盈利后，是一個穩(wěn)定長效的現(xiàn)金流。?自行組建運營團隊還有另一個優(yōu)勢是可以根據(jù)一線的服務(wù)數(shù)據(jù)，改進養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。?無論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在 80100居室以內(nèi)，這個規(guī)模是人員效率和運營效率最高效的規(guī)模。?頂樓設(shè)計有遛狗區(qū)。?餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。?車位配比： 1:,餐位配比： :1。?一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿 12年可按比例返還。項目背景?占地面積： 3904㎡?建筑面積： 10147㎡?總戶數(shù)： 233戶（高區(qū)為自理性居室，共 141戶；低區(qū)為介護居室，共 92戶）?入住門檻：自理老人及介護老人均吸納。項目周邊是日本經(jīng)濟泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來一直沒有得到發(fā)展。62ORIX—— 千葉項目開發(fā)背景?ORIX千葉項目地塊最初是日本經(jīng)濟泡沫高峰期開發(fā)的一個婚紗市場，后來由于經(jīng)濟泡沫破裂，婚紗市場倒閉， ORIX不動產(chǎn)以很低的價格獲得這塊土地。?日本 2022年設(shè)立介護保險，養(yǎng)老地產(chǎn)開始快速發(fā)展， 2022年， ORIX進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。?其中 ORIX不動產(chǎn)持有 75%的股權(quán)， Handy Netword International持有 25%的股權(quán)。n運 營風(fēng)險 及 壓 力， 絕 大多數(shù)來源于老人的家人。58SECOM—— 世田谷下馬對中國的開拓意向SECOM目前沒有在中國發(fā)展的打算。?運營關(guān)鍵 ：一、度過入住率未達到盈虧平衡點前的經(jīng)營期；二、運營團體的負責(zé)人非常關(guān)鍵，負責(zé)人需要具有經(jīng)營頭腦并擁有對待員工和老人的愛心。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等服務(wù)。項目營銷則統(tǒng)一由總部管理。服務(wù)人員工作時間為四班制，覆蓋 24個小時。易于老人和工作人員熟悉彼此，達到最佳的照看效果。（ SECOM旗下項目最長的滿租期花了 4年時間）。57SECOM—— 世田谷下馬SECOM世田谷下馬 項目運營要點?選址 ：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。?入住率： 90%營收方式?一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付（價格高于一次性支付方式）?月金：月金包括兩個部分，一個部分為管理費和餐費的組合，另一個部分為介護保險的自付部分。?世田谷下馬項目是 SECOM購地自建的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，與 2022年投入運營。n養(yǎng)老地 產(chǎn) 的客 戶 粘性 較 強 ，但更替性弱，后期價格上 漲 的可能性少， 項 目的收益主要取決于消 費 者支付第一筆大 額資 金的流入。54SECOM—— 成城SECOM成城 項 目啟示n養(yǎng)老地 產(chǎn) 主要的 賣 點在于運 營 服 務(wù) ，老人愿意支付大 額 入住金 選擇 養(yǎng)老地 產(chǎn) 的主要考慮 因素是后期養(yǎng)老的安全和 穩(wěn) 定。216。216。216。216。216。216。216。50SECOM—— 成城酒店式 設(shè)計風(fēng) 格51SECOM—— 成城公共空 間設(shè)計頂層會所陶藝室樓層公共空間醫(yī)務(wù)室52SECOM—— 成城居室內(nèi) 設(shè)計介護居室小露臺公共走廊53SECOM—— 成城SECOM成城項目運營要點216。月金：?包含餐飲費、管理運營費、水電能耗費?費用為 29萬 ~34萬日元 /月 /人，相當(dāng)于 23,200~27,200萬元人民幣 /月 /人。?一次性入住金 15年內(nèi)可退還部分， 15年后不再退還。一次性入住金：?按居室大小，收取一次性入住金（ 10,350~24,800萬日元，相當(dāng) 828~1984萬人民幣）。?絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城項目 。客戶特征?老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時年收入約在人民幣 80萬左右。?項目已有 22年歷史，是日本經(jīng)濟泡沫頂峰時期的產(chǎn)品。?SECOM也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實業(yè)、保險事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域。n高素 質(zhì) 的 員 工和高入住率，是養(yǎng)老地 產(chǎn) 運 營 的兩大關(guān) 鍵 因素n項 目五公里范 圍 內(nèi)，是養(yǎng)老地 產(chǎn)項 目主要可 輻 射的客 戶 圈 n養(yǎng)老地 產(chǎn)經(jīng)營 需要 設(shè) 立 營銷 部 門對應(yīng) 市 場 。44日醫(yī)學(xué) 館啟示n適當(dāng)控制養(yǎng)老地 產(chǎn)規(guī) 模， 連鎖 化 經(jīng)營 ，是養(yǎng)老地 產(chǎn)風(fēng)險較 低的 發(fā) 展方向。216。216。43日醫(yī)學(xué)館對中國的拓展意向日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館216。216。216。216。216。216。 容易導(dǎo)致空置率的升高。216。216。養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。服務(wù)外包：餐飲、