【正文】 會(huì)逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風(fēng)險(xiǎn)。日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館45考察項(xiàng)目考察項(xiàng)目高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目收益前三 的運(yùn)營(yíng) 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目實(shí)業(yè)公司開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目政府投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目橫濱太陽(yáng)城銀座太陽(yáng)城SunCity 日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目北浦和項(xiàng)目SECOM ORIX成城項(xiàng)目世田谷下馬項(xiàng)目千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目側(cè)重研究、營(yíng)建大和房屋研究所側(cè)重 設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心46SECOM公司背景?SECOM最初是從事防盜報(bào)警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實(shí)業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。一次性入住金中包含了房屋使用費(fèi)及服務(wù)費(fèi)用，因此項(xiàng)目一次性入住金額度是同類地段普通住宅售價(jià)的兩倍。n高端養(yǎng)老地 產(chǎn)項(xiàng) 目的目 標(biāo) 客 戶 主要 為 第二 階層 （中小型企 業(yè) 主、醫(yī)生、律 師 等）的富裕老人，愿意以舊有 資產(chǎn)換購(gòu) 一個(gè)安定的晚年，但 這 一 類 客群的比例仍比 較 低。?服務(wù)理念 ：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴(yán)感。項(xiàng)目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約 67萬(wàn)。?養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費(fèi)，對(duì)項(xiàng)目的信譽(yù)度非?？粗?， ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費(fèi)者的信任。?日本介護(hù)保險(xiǎn)分為五個(gè)等級(jí)，根據(jù)老人身體評(píng)定后，用于支付 90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。n連鎖 化 發(fā) 展是養(yǎng)老地 產(chǎn)發(fā) 展的 規(guī) 律和方向。?大和建筑研究所可以提供市場(chǎng)調(diào)查、拿地建議、法律調(diào)研、市場(chǎng)企劃、政府協(xié)商、運(yùn)營(yíng)人員協(xié)商、融資協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務(wù)。?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為自行組建，最初也整合外來(lái)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)作為顧問，當(dāng)合作時(shí)間均較短，目前的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)靠自己經(jīng)驗(yàn)積累。目前ORIX在 5年時(shí)間已發(fā)展了 20個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。?管理架構(gòu) ：服務(wù)人員和老人的比例為 1:，其中 50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在 2030歲， 50%為臨時(shí)員工，年齡在 4050歲。項(xiàng)目目標(biāo)客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會(huì)雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領(lǐng)階層。216。日醫(yī)學(xué)館旗下的教育、設(shè)備、運(yùn)營(yíng)三個(gè)分支哪個(gè)最先進(jìn)入市場(chǎng)目前尚未確定。 大體量項(xiàng)目的服務(wù)人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的服務(wù)質(zhì)量下滑。216。居室內(nèi)水電費(fèi)、餐費(fèi)及停車費(fèi)需額外收取216。32日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田全月金方式 標(biāo) 準(zhǔn)方式 最低入住金方式 最高入住金方式一次性入住金 0 840萬(wàn)日元（ ）420萬(wàn)日元（ ）1,（ ）月金（人 /月） 315,000日元（ 25,200元）198,000日元（ 15,840元）256,000日元（ 20,480元）131,000日元（ 10,480元）年 齡 65~69歲 70~74歲 75歲 以上一次性入住金增 長(zhǎng) 比例 增 長(zhǎng) 40% 增 長(zhǎng) 20% 0%償還 期 計(jì) 算 84個(gè)月 72個(gè)月 60個(gè)月33產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 室內(nèi)設(shè)計(jì)日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田行政接待區(qū)電梯間機(jī)械浴室保溫送飯機(jī)自理居室美容室告知牌洗衣房34日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 墨田墨田項(xiàng)目主要支出?工資支出約占 70%、物業(yè)租金支出約占 20%、行政耗材及能源支出約占 10%。項(xiàng) 目啟示項(xiàng) 目要點(diǎn)27SunCitySunCity啟示整合 優(yōu)勢(shì) 股 東 加入投 資團(tuán)隊(duì) ， 樹 立 賣 點(diǎn)同 時(shí) 分擔(dān)投 資風(fēng)險(xiǎn) 和 樹 立消 費(fèi) 者信任的基 礎(chǔ) 。216。216。高星級(jí)酒店的裝修風(fēng)格216?？傇靸r(jià) 1億美元（不含土地成本），每平米造價(jià) 1785美元216。土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地。日本文化與中國(guó)更為接近。老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。橫濱市橫濱太陽(yáng)城12項(xiàng)目規(guī)模216。額外收費(fèi) ：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。?高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場(chǎng)所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。建筑面積： 39277㎡216。24SunCity—— 銀座太陽(yáng)城產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 酒店式室內(nèi)設(shè)計(jì)25SunCity—— 銀座太陽(yáng)城產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 室內(nèi)設(shè)計(jì)便于輪椅交匯的寬走道機(jī)動(dòng)車自動(dòng)停車系統(tǒng)良好的室內(nèi)視野景觀家屬接待區(qū)多功能廳樓層公共區(qū)棋室26SunCity—— 銀座太陽(yáng)城?租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，降低了前期的開發(fā)投入。月金包含管理費(fèi)、租賃費(fèi)及餐費(fèi)。35日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和日醫(yī)學(xué) 館 北浦和 項(xiàng)目36日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和項(xiàng)目背景?北浦和項(xiàng)目物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購(gòu)地興建和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，與 2022年 5月投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目要點(diǎn)?小型類酒店式公寓設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。216?？蛻籼卣?老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時(shí)年收入約在人民幣 80萬(wàn)左右。216。?入住率： 90%營(yíng)收方式?一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付（價(jià)格高于一次性支付方式）?月金：月金包括兩個(gè)部分，一個(gè)部分為管理費(fèi)和餐費(fèi)的組合，另一個(gè)部分為介護(hù)保險(xiǎn)的自付部分。58SECOM—— 世田谷下馬對(duì)中國(guó)的開拓意向SECOM目前沒有在中國(guó)發(fā)展的打算。?車位配比： 1:,餐位配比： :1。n遠(yuǎn) 郊 項(xiàng) 目，在 擁 有良好的景 觀 條件下，如周 邊 人口不足，也很 難贏 得高入住率。?養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具有利潤(rùn)薄的特點(diǎn)，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商主要通過(guò)連鎖化經(jīng)營(yíng)來(lái)分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)開支。?SunCity類的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟(jì)高度增長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)者，而隨著日本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的發(fā)展，針對(duì)普通白領(lǐng)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將成為主流。?會(huì)社負(fù)責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的 16個(gè)項(xiàng)目，最后由一家上市公司整體收購(gòu)。?餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。n運(yùn) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 及 壓 力， 絕 大多數(shù)來(lái)源于老人的家人。57SECOM—— 世田谷下馬SECOM世田谷下馬 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)?選址 ：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。216。?絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城項(xiàng)目 。43日醫(yī)學(xué)館對(duì)中國(guó)的拓展意向日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館216。216。?日醫(yī)學(xué)館預(yù)計(jì)項(xiàng)目回收期約為 20年。月金收費(fèi)方式：按居室大小，月收費(fèi) 141250日元（ 11300元） ~221250日元（ 17700元），月金包含租賃費(fèi)、基本監(jiān)護(hù)費(fèi)及行政管理費(fèi)。收費(fèi)價(jià)格的核定標(biāo)準(zhǔn)為 75歲以上的老人，如果年齡低于 75歲，則一次性入住金價(jià)格及返還周期相應(yīng)調(diào)整。?酒店式運(yùn)營(yíng)管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運(yùn)營(yíng)成本同時(shí)保證了專業(yè)化的服務(wù)。216。?股東整合 ：整合各類型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)各自的資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本降低。最初入住時(shí)，即吸納自理型老人，也吸納介護(hù)型老人。建筑面積： 56012㎡