日本養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告-wenkub
2023-03-08 23:25:20 本頁面
【正文】 投資。?三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住。月金 ：216。216。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 65㎡介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積： ~㎡ ，平均面積為 ㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為： 8460㎡介護(hù)型住宅單元公共空間面積為： 3238㎡216。占地面積： 4714㎡216。216。216。?產(chǎn)品設(shè)計(jì) ：獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目區(qū)別于一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的氛圍。?高規(guī)格的酒店式裝修是項(xiàng)目最大賣點(diǎn)及亮點(diǎn)。17產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 無障礙設(shè)計(jì)SunCity—— 橫濱太陽城216。高星級(jí)酒店的裝修風(fēng)格216。216。月金 ：216。? 兩人入住一次性入住金在上述價(jià)格上上浮 1,000萬日元（ 80萬） /居室?？傇靸r(jià) 1億美元（不含土地成本），每平米造價(jià) 1785美元216?？倯魯?shù)： 601戶（其中自理型 480戶，介護(hù)型 121戶）自理型住宅單元中有幾間為用于體驗(yàn)入住的客房。地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時(shí)可俯瞰整個(gè)橫濱市。位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約 2025分鐘車程。土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地。選取了 SunCity旗下兩個(gè)選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項(xiàng)目。10個(gè)項(xiàng)目為租賃物業(yè)， 3個(gè)項(xiàng)目物業(yè)為購地自建項(xiàng)目。株式會(huì)社成立于 1980年，由 100家日本企業(yè)共同出資，注冊(cè)資金 120億日元，216。日本文化與中國更為接近。企業(yè)投資項(xiàng)目與萬通地產(chǎn)開發(fā)背景類似 。65歲以上的人口已占 ％，老齡化程度位于世界前列；216。日本養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告2小成果提交表提交日期： 2022年 12月 29日成果名稱 《 日本養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告 》所屬分類 □住宅地 產(chǎn) □商業(yè)地產(chǎn) □辦公地產(chǎn) □產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) □養(yǎng)老地產(chǎn) □旅游地產(chǎn) □城市運(yùn)營 □交通地產(chǎn) □企業(yè)咨詢 □其他成果類型 □工具包 □專題研究 □經(jīng)典案例 □其他研究方案研究內(nèi)容 日本養(yǎng)老地產(chǎn)考察報(bào)告解決的關(guān)鍵問題及創(chuàng)新點(diǎn)主要 針對(duì) 日本企業(yè)投資運(yùn)營的 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過 養(yǎng)老地產(chǎn) 各環(huán)節(jié)的深入分析， 總結(jié)先進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) 可借鑒的要點(diǎn)。老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。216。本次考察 主要 針對(duì) 日本企業(yè)投資運(yùn)營的 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，希望通過 養(yǎng)老地產(chǎn) 各環(huán)節(jié)的深入分析，得出可借鑒的要點(diǎn)。股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。10SunCity—— 橫濱太陽城SunCity橫 濱11項(xiàng)目背景：216。216。216。橫濱市橫濱太陽城12項(xiàng)目規(guī)模216。216。建筑設(shè)計(jì)： Perkins Eastman216。? 一次性入住費(fèi)用 15年內(nèi)可退還部分。額外收費(fèi) ：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。老人入住后可直至終老。室 內(nèi)外景觀結(jié)合引入216。無障礙設(shè)計(jì)遍布項(xiàng)目的每一個(gè)空間。?高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。?功能設(shè)計(jì) ：通過便利性公共設(shè)施設(shè)置，在項(xiàng)目內(nèi)部營造完整的生活圈。由 BDA室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，與 2022年投入運(yùn)營。緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。建筑面積： 39277㎡216。停車位：機(jī)械停車數(shù) 88個(gè)22SunCity—— 銀座太陽城營收模式（括號(hào)內(nèi)數(shù)字為人民幣）216。一次性入住金 ：? 收費(fèi)方式和橫濱太陽城一樣。額外收費(fèi)： 收費(fèi)項(xiàng)目和橫濱太陽城一樣。24SunCity—— 銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 酒店式室內(nèi)設(shè)計(jì)25SunCity—— 銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 室內(nèi)設(shè)計(jì)便于輪椅交匯的寬走道機(jī)動(dòng)車自動(dòng)停車系統(tǒng)良好的室內(nèi)視野景觀家屬接待區(qū)多功能廳樓層公共區(qū)棋室26SunCity—— 銀座太陽城?租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，降低了前期的開發(fā)投入。?選址： 選址在城市中心區(qū)，利于樹立形象，吸納高端人群。定位高端，聘 請(qǐng) 建筑、室內(nèi)、景 觀設(shè)計(jì)領(lǐng) 域的 頂 尖機(jī)構(gòu)打造 項(xiàng) 目， 樹 立 領(lǐng)軍 品牌形象。兩個(gè)日醫(yī)學(xué)館項(xiàng)目，分別為全付費(fèi)制項(xiàng)目及老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。月金包含管理費(fèi)、租賃費(fèi)及餐費(fèi)。介護(hù)費(fèi)額外收取 :墨田項(xiàng)目為介護(hù)保險(xiǎn)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，老人由醫(yī)院評(píng)定介護(hù)等級(jí)后，政府相應(yīng)承擔(dān)老人在墨田項(xiàng)目消費(fèi)的 90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。?項(xiàng)目運(yùn)營毛利接近 10%項(xiàng)目要點(diǎn)216。216。35日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和日醫(yī)學(xué) 館 北浦和 項(xiàng)目36日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和項(xiàng)目背景?北浦和項(xiàng)目物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購地興建和運(yùn)營的項(xiàng)目，與 2022年 5月投入運(yùn)營。租賃合同 2年一簽，不續(xù)約需提前 3個(gè)月通知。如需介助和介護(hù)服務(wù)，可由運(yùn)營機(jī)構(gòu)幫助聯(lián)系看護(hù)人員，自行洽談費(fèi)用 .38日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和服務(wù)人員比例216。公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。項(xiàng)目要點(diǎn)?小型類酒店式公寓設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。項(xiàng)目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。盡可能配置有介護(hù)設(shè)施，純自理式居所項(xiàng)目對(duì)老人吸引度不大，影響入住率?？蛻舳ㄎ?：以項(xiàng)目 5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主216。養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。216。216。216。216。216。44日醫(yī)學(xué) 館啟示n適當(dāng)控制養(yǎng)老地 產(chǎn)規(guī) 模， 連鎖 化 經(jīng)營 ，是養(yǎng)老地 產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較 低的 發(fā) 展方向。?SECOM也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實(shí)業(yè)、保險(xiǎn)事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域?？蛻籼卣?老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時(shí)年收入約在人民幣 80萬左右。一次性入住金：?按居室大小，收取一次性入住金（ 10,350~24,800萬日元，相當(dāng) 828~1984萬人民幣）。月金：?包含餐飲費(fèi)、管理運(yùn)營費(fèi)、水電能耗費(fèi)?費(fèi)用為 29萬 ~34萬日元 /月 /人，相當(dāng)于 23,200~27,200萬元人民幣 /月 /人。216。216。216。216。n養(yǎng)老地 產(chǎn) 的客 戶 粘性 較 強(qiáng) ，但更替性弱，后期價(jià)格上 漲 的可能性少， 項(xiàng) 目的收益主要取決于消 費(fèi) 者支付第一筆大 額資 金的流入。?入住率： 90%營收方式?一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付（價(jià)格高于一次性支付方式）?月金：月金包括兩個(gè)部分，一個(gè)部分為管理費(fèi)和餐費(fèi)的組合，另一個(gè)部分為介護(hù)保險(xiǎn)的自付部分。（ SECOM旗下項(xiàng)目最長的滿租期花了 4年時(shí)間）。服務(wù)人員工作時(shí)間為四班制，覆蓋 24個(gè)小時(shí)。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等服務(wù)。58SECOM—— 世田谷下馬對(duì)中國的開拓意向SECOM目前沒有在中國發(fā)展的打算。?其中 ORIX不動(dòng)產(chǎn)持有 75%的股權(quán)， Handy Netword International持有 25%的股權(quán)。62ORIX—— 千葉項(xiàng)目開發(fā)背景?ORIX千葉項(xiàng)目地塊最初是日本經(jīng)濟(jì)泡沫高峰期開發(fā)的一個(gè)婚紗市場，后來由于經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，婚紗市場倒閉， ORI
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