日本養(yǎng)老地產研究報告(編輯修改稿)
2025-03-20 23:25 本頁面
【文章內容簡介】 6戶）?入住門檻：自理型老人和介護型老人均吸納，以介護型老人為主?入住率： 90%客戶特征?平均年齡 80歲以上，以單身老人為主，男女比例為 3:7.?60%的老人來自項目 5公里范圍內或者子女工作生活在項目周邊?入住老人的子女在經(jīng)濟、照料上均有支持營收方式216。一次性入住金 +月金 :根據(jù)一次性入住金繳納費用的不同，月金付費額度隨之變化。月金包含管理費、租賃費及餐費。216。收費價格的核定標準為 75歲以上的老人，如果年齡低于 75歲，則一次性入住金價格及返還周期相應調整。216。介護費額外收取 :墨田項目為介護保險定點機構，老人由醫(yī)院評定介護等級后，政府相應承擔老人在墨田項目消費的 90%的介護服務費用。 216。其它費用 ：醫(yī)療費、日用品費、理容費等其它服務費用，需額外付費。32日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 墨田墨田全月金方式 標 準方式 最低入住金方式 最高入住金方式一次性入住金 0 840萬日元（ ）420萬日元（ ）1,（ ）月金（人 /月） 315,000日元（ 25,200元）198,000日元（ 15,840元）256,000日元（ 20,480元）131,000日元（ 10,480元）年 齡 65~69歲 70~74歲 75歲 以上一次性入住金增 長 比例 增 長 40% 增 長 20% 0%償還 期 計 算 84個月 72個月 60個月33產品設計 —— 室內設計日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 墨田墨田行政接待區(qū)電梯間機械浴室保溫送飯機自理居室美容室告知牌洗衣房34日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 墨田墨田項目主要支出?工資支出約占 70%、物業(yè)租金支出約占 20%、行政耗材及能源支出約占 10%。?項目運營毛利接近 10%項目要點216。運營的兩個關鍵環(huán)節(jié)：員工隊伍和入住率216。員工隊伍?養(yǎng)老地產運營管理的最大障礙是人才的缺失，?日本介護人員需具備服務資質，這類資質的獲得需要 100小時的培訓時間和若干實習時間。?穩(wěn)定的，好的員工隊伍是運營成功的關鍵。216。入住率?養(yǎng)老地產項目的盈利與否取決于入住率。?日醫(yī)學館項目的盈虧平衡點在入住率達到 80%。?如何盡快的達到 80%的入住率是運營成功的標志。35日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 北浦和北浦和日醫(yī)學 館 北浦和 項目36日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 北浦和北浦和項目背景?北浦和項目物業(yè)為日醫(yī)學館自行購地興建和運營的項目，與 2022年 5月投入運營。?占地面積： 1754㎡?建筑面積： 2223㎡?總戶數(shù)： 48戶（面積范圍 28~㎡ ）?入住門檻：僅吸納自理型老人?入住率： 31%客戶特征?以單身老人為主?老人多數(shù)來自項目 5公里范圍內37日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 北浦和北浦和營收方式216。月金收費方式：按居室大小，月收費 141250日元（ 11300元） ~221250日元（ 17700元），月金包含租賃費、基本監(jiān)護費及行政管理費。216。租賃合同 2年一簽，不續(xù)約需提前 3個月通知。216。不需繳納一次性入住金，入住時近需支付 2~3個月月金額度的手續(xù)費216。居室內水電費、餐費及停車費需額外收取216。如需介助和介護服務，可由運營機構幫助聯(lián)系看護人員，自行洽談費用 .38日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 北浦和北浦和服務人員比例216。項目僅配置 3~4個接待和保安人員項目主要支出216。物業(yè)維護費產品特征216。北浦和項目產品設計基本等同與酒店式公寓和普通住宅216。公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。餐廳停車場閱讀室信報箱走道39日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 北浦和北浦和居室內 設計40北浦和項目定位成因?類似于墨田項目的介護式養(yǎng)老機構需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。?北浦和位于東京郊區(qū)，土地費用較低。?北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對養(yǎng)老地產產品有需求。項目要點?小型類酒店式公寓設計的養(yǎng)老地產產品。?在介護沒有空間的前提下，以自理型產品介入市場。?日醫(yī)學館預計項目回收期約為 20年。日醫(yī)學館日醫(yī)學館 ———— 北浦和北浦和41日醫(yī)學館運營要點日醫(yī)學館日醫(yī)學館產品設計216。項目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。216。選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設施等公共配套便利的地方。216。盡可能配置有介護設施，純自理式居所項目對老人吸引度不大，影響入住率。運營模式216。營收方式 ：除個別項目外，基本沿用一次性入住金 +月金的收費方式216。組織架構 ：養(yǎng)老地產運營事業(yè)部下設四個部門：管理、營銷、人力及財務部216?？蛻舳ㄎ?：以項目 5公里范圍內的在中高收入的老人為主216。醫(yī)療資源：內部設醫(yī)務室，醫(yī)學救助和周邊醫(yī)院達成合作聯(lián)盟216。服務外包：餐飲、洗滌等基礎工作采取服務外包。42日醫(yī)學館對養(yǎng)老地產的理解日醫(yī)學館日醫(yī)學館216。養(yǎng)老地產的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于設備的增加及公共空間的裝修投入。 同時養(yǎng)老地產的相應收入在日本也略高于普通住宅。216。項目定位非常關鍵，一般來說老人入住成本越低，項目入住率越高，而入住率是項目盈虧的決定因素。216。大體量的養(yǎng)老地產項目，可能存在 三大問題： 入住年齡段太過集中，交替轉換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。 容易導致空置率的升高。 大體量項目的服務人員相應增加，容易導致管理缺失下的服務質量下滑。216。小體量的養(yǎng)老地產項目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。216。養(yǎng)老地產的運營 成本隨著老人介護程度會逐步上升 ，需要公司控制后期通脹風險。216。承諾老人直到離世的居住安全感和高品質服務延續(xù)，是養(yǎng)老地產經(jīng)營的條件。216。一次性入住費用的收取和額度的高低， 運營時成本的合理控制，將 直接影響到養(yǎng)老地產項目的盈利價值。216。在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟條件下，日醫(yī)學館旗下項目的平均回收期為 20年。43日醫(yī)學館對中國的拓展意向日醫(yī)學館日醫(yī)學館216。日醫(yī)學館首先會發(fā)展日本本土市場 。216。對中國的政策、商業(yè)環(huán)境需要 23年時間的了解后，再確定是否進入 。216。日醫(yī)學館旗下的教育、設備、運營三個分支哪個最先進入市場目前尚未確定。44日醫(yī)學 館啟示n適當控制養(yǎng)老地 產規(guī) 模， 連鎖 化 經(jīng)營 ，是養(yǎng)老地 產風險較 低的 發(fā) 展方向。n日本 經(jīng)濟處 于滯 漲 期，養(yǎng)老地 產 同 樣處 于投 資 回收 緩 慢（日醫(yī)學 館 2022年養(yǎng)老地 產 運營 利 潤為 3%）和投 資 回收期 長 （平均投 資 回收周期 為 20年）。n高素 質 的 員 工和高入住率，是養(yǎng)老地 產 運 營 的兩大關 鍵 因素n項 目五公里范 圍 內，是養(yǎng)老地 產項 目主要可 輻 射的客 戶 圈 n養(yǎng)老地 產經(jīng)營 需要 設 立 營銷 部 門對應 市 場 。日醫(yī)學館日醫(yī)學館45考察項目考察項目高端運營機構項目收益前三 的運營 機構項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構養(yǎng)老地產項目橫
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