【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)存量S（平方米）價(jià)格P 均衡狀態(tài)：S=C/δΔS=Cδ*S=0開發(fā)量=折舊 Ⅲ Ⅳ P=f(C)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量C（平方米）資本市場(chǎng)：新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)：房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)關(guān)系 在解釋圖2．1時(shí)，按照順時(shí)針方向?qū)Ω飨笙捱M(jìn)行解釋是比較合適的。在這個(gè)圖中．右側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場(chǎng)，左側(cè)的兩個(gè)象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究e讓我們從揭示短期租金形成機(jī)理的第1象限開始分析。 （二） 第Ⅰ象限有租金和存量?jī)蓚€(gè)坐標(biāo)軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計(jì)量單位進(jìn)行衡量，如平方米)。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時(shí)所對(duì)應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線則會(huì)幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對(duì)于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會(huì)變得更為水平。如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，則整個(gè)曲線就會(huì)移動(dòng)。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng))時(shí)，曲線會(huì)向上移動(dòng)，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會(huì)增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，曲線會(huì)向下移動(dòng)，表明物業(yè)需求減少。 為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達(dá)到平衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉，使需求量等于存量。需求是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S (2．1)如前所述．物業(yè)市場(chǎng)上的存量供給是由資產(chǎn)市場(chǎng)給定，因此，在圖2．2中．對(duì)于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)再畫一條水平線與縱軸相交，．我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場(chǎng)的第一部分，有租金和價(jià)格(每單位空間)兩個(gè)坐標(biāo)軸。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價(jià)格的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般說來，確定資本化率需要考慮四個(gè)方面的因素：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的長(zhǎng)期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和政府對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策。當(dāng)射線以順時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率提高；逆時(shí)針方向轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率下降。在這個(gè)象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場(chǎng)上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報(bào)而定的。因此，該象限的目的是對(duì)于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格P： P=R/i ()房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也可以通過以下方式得出，對(duì)于第Ⅰ象限中的某種租金水平．畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交，從交點(diǎn)再向下畫出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點(diǎn)便是資產(chǎn)的給定價(jià)格。 第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，在這個(gè)象限中，對(duì)房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進(jìn)行了解釋。這里的曲線f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。，新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。它在價(jià)格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要求的最低單位價(jià)格(每單位空間)。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會(huì)接近于垂直；如果建設(shè)過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會(huì)變得較為水平。從第Ⅱ象限某個(gè)給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點(diǎn)畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點(diǎn)便可以確定在此價(jià)格水平下的新開發(fā)建設(shè)量，此時(shí)開發(fā)成本等于資產(chǎn)的價(jià)格。如果房地產(chǎn)新的開發(fā)建設(shè)量低于這種平衡數(shù)量，則會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商獲取超額利潤(rùn)；反之，如果開發(fā)數(shù)量大于這個(gè)平衡數(shù)量，則開發(fā)商會(huì)無利可圖。所以新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價(jià)格P，等于房地產(chǎn)開發(fā)成本f(c)的水平上，即： P=f(C) (2．3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期存量。在一定時(shí)期間內(nèi)，存量變化ΔS，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以δ表示，則： ΔS＝CδS ()以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個(gè)存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)的建設(shè)量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時(shí)間發(fā)生變化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章節(jié)中將對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行更為詳細(xì)的討論；在這里，重要的是需要記住這一點(diǎn)，即在第Ⅳ象限假定了某個(gè)給定數(shù)量的開發(fā)建設(shè)量，同時(shí)確定了假設(shè)在開發(fā)建設(shè)量永遠(yuǎn)繼續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。對(duì)四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了360度的全方位分析。從某個(gè)存量值開始，在物業(yè)市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金可以通過資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價(jià)格。接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場(chǎng)，這些新的開發(fā)建設(shè)量最終會(huì)形成新的存量水平。當(dāng)存量的開始水平和結(jié)束水平相同時(shí)，物業(yè)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)。假如結(jié)束時(shí)的存量與開始時(shí)的存量之間有差異，(租金、價(jià)格、新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。假如開始時(shí)的數(shù)值超過結(jié)束時(shí)的數(shù)值，租金、價(jià)格和新開發(fā)建設(shè)量必須增長(zhǎng)以達(dá)到均衡。假如初始存量低于結(jié)束時(shí)的存量，租金、價(jià)格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少，使其達(dá)到均衡。第三章、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、我國養(yǎng)老住宅市場(chǎng)的四象限模型分析　　四象限模型有兩個(gè)假設(shè)條件。一是在市場(chǎng)其他條件給定的情況下，住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價(jià)格是由住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求雙方相互作用決定的。二是在市場(chǎng)其他條件給定的情況下，在住宅使用市場(chǎng)，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使用權(quán)價(jià)格即租金。上面假設(shè)的是其他條件不變，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立的情況。實(shí)際上，住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)之間有密不可分的關(guān)系，共同興衰起伏。兩個(gè)市場(chǎng)之間有如下兩個(gè)連接點(diǎn)：　　第一，租金 。R住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個(gè)極其重要的因素。住宅資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)房的需求，主要是由住宅使用市場(chǎng)的租金水平?jīng)Q定的，因?yàn)橥顿Y者購買房產(chǎn)時(shí)，是將其視作為當(dāng)前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會(huì)影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)的需求。　　第二，新開發(fā)建設(shè)量。Q兩個(gè)市場(chǎng)均受住宅開發(fā)建設(shè)情況的影響，當(dāng)開發(fā)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)的供給量增加，價(jià)格R ,P下跌，使用市場(chǎng)的租金也會(huì)下跌，見圖1四象限模型?！　≡趫D1中，右側(cè)兩個(gè)象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市場(chǎng)，左側(cè)兩個(gè)象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅資產(chǎn)市場(chǎng)。第一象限演示的是住宅使用市場(chǎng)，其中，橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的存量S，縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的價(jià)格即租金R，租賃需求曲線dd0在一定的經(jīng)濟(jì)狀況下，供給和需求一旦相等，租金水平R隨之確定?！　〉诙笙扪菔镜氖亲≌Y產(chǎn)市場(chǎng)，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣價(jià)格P，以原點(diǎn)為起點(diǎn)的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。在這里，資本化率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定，一般受長(zhǎng)期利率、租金的預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)以及國家住宅政策的影響。由第一象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，可以確定住宅相應(yīng)的投資價(jià)格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價(jià)格P?！　〉谌笙奘亲≌Y產(chǎn)市場(chǎng)的另一部分，反映了新建的數(shù)量是如何確定的。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本P與開發(fā)量　C成正比，所以是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動(dòng)開發(fā)所需的最少資金量。將資產(chǎn)市場(chǎng)確定的價(jià)格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開發(fā)量，此時(shí)開發(fā)成本等于價(jià)格P=f(C)。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場(chǎng)所需的開發(fā)量時(shí)，開發(fā)商獲得超額利潤(rùn)；反之，則無利可圖?！　〉谒南笙奘鞘褂檬袌?chǎng)的另一部分，反映了新開發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場(chǎng)的存量S。在一定時(shí)間內(nèi)，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以δ表示，則：　　AS=CδS　　由原點(diǎn)出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點(diǎn)對(duì)應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即　　AS=0，C=δS或δ=C/S 開發(fā)量=存量*折舊率　　這樣，在這個(gè)四象限模型中，從某一存量開始，由使用市場(chǎng)決定租金，租金在資產(chǎn)市場(chǎng)決定價(jià)格，價(jià)格再?zèng)Q定開發(fā)量，開發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。當(dāng)存量的終值和起始值 相同時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)達(dá)到均衡。當(dāng)存量的終值和起始值不同時(shí)，圖中的變量如租金、價(jià)格、開發(fā)量、存量都沒有達(dá)到完全均衡。如果起始值大于終值，則租金、價(jià)格、建設(shè)量必須上升以達(dá)到均衡；如起始值小于終值，則租金、價(jià)格、建設(shè)量必然下跌以達(dá)到均衡。從某個(gè)存量開始，在使用市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金通過住宅資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為所有權(quán)價(jià)格。這些價(jià)格導(dǎo)致形成一定新的開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場(chǎng)形成新的存量水平。存量水平——租金——所有權(quán)價(jià)格——新開發(fā)量——存量水平二、我國養(yǎng)老住宅市場(chǎng)影響因素的四象限模型分析宏觀因素大致分為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)水平，國民生產(chǎn)總值國家調(diào)控政策，置業(yè)城市優(yōu)惠政策人口增多，新城區(qū)改造變化分為3種：需求變化、資產(chǎn)收益變化、開發(fā)成本變化推高需求型：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)水平，國民生產(chǎn)總值，國家的積極調(diào)控抑制需求型：國家緊縮調(diào)控政策增高收益率（資本化率）型：置業(yè)的優(yōu)惠政策降低收益率（資本化率）型：國家緊縮調(diào)控政策增加開發(fā)成本型：土地面積減少，城市規(guī)劃限制，拆遷安置，國家調(diào)控政策較少開發(fā)成本型：土地面積增加，國家鼓勵(lì)的政策　　我國經(jīng)濟(jì)近年來持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)商品住宅價(jià)格影響十分顯著。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，圖2所示的住宅市場(chǎng)四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平移，住宅市場(chǎng)的租金水平和需求量將會(huì)同時(shí)提高或增加。住宅市場(chǎng)租金水平的提高將會(huì)使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)成本和市場(chǎng)供給量，并最終形成使用市場(chǎng)中的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓價(jià)格與開發(fā)成本之間新的平衡。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將使住宅市場(chǎng)呈“擴(kuò)散式”發(fā)展?！　　　〔簧俪鞘械恼贫艘幌盗兄脴I(yè)其城市的優(yōu)惠措施，越來越多的外埠消費(fèi)者開始選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場(chǎng)租金(R)不變，因?yàn)镮=R/P，就會(huì)使住宅的市場(chǎng)價(jià)格(P)上升，住宅市場(chǎng)價(jià)格的上升又會(huì)引起住宅市場(chǎng)開發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而達(dá)到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達(dá)到時(shí)的租金水平相等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會(huì)導(dǎo)致該城市整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“不完全擴(kuò)散式”發(fā)展，如圖3所示?！　　⑴f城改造對(duì)城市商品住宅市場(chǎng)影響的分析過去幾年，不少城市新區(qū)建設(shè)突飛猛進(jìn)，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件的限制、土地價(jià)格的上升、拆遷安置費(fèi)用的增加，無疑會(huì)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)開發(fā)成本(C)的上升，減少住宅新開發(fā)項(xiàng)目的獲利能力，這種影響將會(huì)使第三象限內(nèi)的開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)成本的上升，在住宅價(jià)格不變時(shí)使新開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供給量(S)減少，在需求不變的情況下，推動(dòng)住宅市場(chǎng)租金(R)和轉(zhuǎn)讓價(jià)格(P)的上漲，并達(dá)到新的平衡，整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“平移式”發(fā)展，如圖4所示?！　≡谶M(jìn)行以上住宅市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)影響因素分析時(shí)，均假設(shè)其他市場(chǎng)因素不變。但事實(shí)上由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，影響住宅市場(chǎng)運(yùn)作的因素往往是多方面的，且是同時(shí)起作用的，要找到住宅市場(chǎng)新的平衡點(diǎn)是非常困難的。　　三、對(duì)我國養(yǎng)老住宅市場(chǎng)——四象限模型的優(yōu)化　　四象限模型在研究住宅市場(chǎng)均衡方面具有較大的優(yōu)勢(shì)，原因在于它把住宅市場(chǎng)具體地分為資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)。如果將住宅市場(chǎng)作為一個(gè)整體研究將會(huì)出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時(shí)就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和住宅使用市場(chǎng)是基于影響著兩個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個(gè)市場(chǎng)之間也存在著緊密的聯(lián)系。通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)外部要素如何影響住宅市場(chǎng)的內(nèi)部變量的研究。同時(shí)四象限模型使得對(duì)住宅市場(chǎng)變化的研究可以定量化。但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡，不適合用于分析住宅市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡的瞬間變化。因而，需要建立一個(gè)能夠反映住宅市場(chǎng)短期動(dòng)態(tài)變化的住宅市場(chǎng)信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，達(dá)到既能描述資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡，又能分析住宅市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化。第四章、實(shí)地調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分析——以北京康夢(mèng)圓老年公寓為例一、北京康夢(mèng)圓老年公寓 公司簡(jiǎn)介（1） 公司介紹由北京市朝陽區(qū)康夢(mèng)圓國際老年公寓興建的、“中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)”直屬管理的“康夢(mèng)圓老年公寓”，是一所引入國際管理標(biāo)準(zhǔn)，康夢(mèng)圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目外還倡導(dǎo)“科學(xué)養(yǎng)老”理念，具備國際先進(jìn)設(shè)施，開放平臺(tái)式的科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 北京市朝陽區(qū)康夢(mèng)圓國際老年公寓位于北京市朝陽區(qū)十八里店， 是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟(jì)新中心交匯地，二十分鐘車程全覆蓋：天安門，中南海，中央各部委，央視新大樓，北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD ），潘家園文化舊貨市場(chǎng)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）。占地面積 18000 平方米 ，建筑面積 21000 平方米 ，2010 年6 月 26日試營業(yè)。全部建成后可容納 516 張床位，配套有圖書室、書法臺(tái)、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項(xiàng)目。同時(shí)設(shè)有康復(fù)醫(yī)療（體檢中心）、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保