【正文】 發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。二是在充分利用民間團(tuán)體及非營利組織發(fā)展老年服務(wù)方面。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實，沒有專門根據(jù)老年人的特點進(jìn)行設(shè)計和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團(tuán)隊或?qū)I(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理就顯得尤為重要。養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計研究。該方面的研究旨是說明現(xiàn)階段，我國人口老齡化日趨嚴(yán)重以及“4．2一l家庭結(jié)構(gòu)日益成為社會主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應(yīng)養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老大勢所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的發(fā)展會為緩和這一矛盾大有幫助。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場是指承租或者購置房地產(chǎn)的目的是自己使用。在這個圖中．右側(cè)的兩個象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空間使用的物業(yè)市場，左側(cè)的兩個象限(第Ⅱ和第Ⅲ)則是對資產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究e讓我們從揭示短期租金形成機(jī)理的第1象限開始分析。需求是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S (2．1)如前所述．物業(yè)市場上的存量供給是由資產(chǎn)市場給定，因此，在圖2．2中．對于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點再畫一條水平線與縱軸相交，．我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第Ⅱ象限。 第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的一部分，在這個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進(jìn)行了解釋。在一定時期間內(nèi)，存量變化ΔS，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。當(dāng)存量的開始水平和結(jié)束水平相同時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場達(dá)到均衡狀態(tài)。實際上，住宅資產(chǎn)市場和使用市場之間有密不可分的關(guān)系，共同興衰起伏?！　〉诙笙扪菔镜氖亲≌Y產(chǎn)市場，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣價格P，以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。在一定時間內(nèi)，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋拆除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅開發(fā)成本的上升，在住宅價格不變時使新開發(fā)項目的數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場供給量(S)減少，在需求不變的情況下，推動住宅市場租金(R)和轉(zhuǎn)讓價格(P)的上漲，并達(dá)到新的平衡，整個住宅市場呈現(xiàn)“平移式”發(fā)展，如圖4所示。因而，需要建立一個能夠反映住宅市場短期動態(tài)變化的住宅市場信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，達(dá)到既能描述資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，又能分析住宅市場的短期動態(tài)變化。綠茵簇?fù)碇坏虻幕ǘ洌?朝霞映照出夕陽的笑臉。我們把美夢化為現(xiàn)實， 共同開創(chuàng)美好的明天。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼。夫妻間在所有的房間設(shè)計中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。 科學(xué)養(yǎng)老康夢圓國際老年公寓是離北京城區(qū)最近的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要以供自理老人，空巢老人中短期居住,修養(yǎng)和保健為主，同時提供抗衰老特色的醫(yī)療和中老年健康管理服務(wù)，可容納 500余張床位，完全按照國家標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》以及國家五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)而成，在京城眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，康夢圓獨樹一幟，具有鮮明的科學(xué)養(yǎng)老,精神養(yǎng)老特色，不僅讓老人幸福、健康、長壽、快樂的生活，更使老年人的社會價值得到升華。崇尚自然古色的木裝飾與唯美的壁畫合理搭配，為空間帶來休閑、清幽、淡雅的感受。D .佛教養(yǎng)生大講堂是修身養(yǎng)性、祈福行愿的好去處，定期邀請佛教界高僧長老坐堂講經(jīng)。足浴養(yǎng)生、民俗養(yǎng)生、食療養(yǎng)生、文化養(yǎng)生抗衰老治療 ● 國際品牌抗衰老機(jī)構(gòu)加盟服務(wù)營養(yǎng)膳食： 可口的自助式營養(yǎng)配餐，公寓外聘專職營養(yǎng)師為老人設(shè)計一日三餐，根據(jù)老年人的年齡特點，做到每日食譜不重樣，葷素搭配，粗糧細(xì)作、細(xì)糧有機(jī)安排合理，菜品制作注重色香味，滿足不同老人的口味需求。 聯(lián)系我們交通線路：公交車路線：◇ 公交車到達(dá)路線，513路、626路，呂營嘉園/呂家營下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）；◇ 地鐵5號線至劉家窯站下車，轉(zhuǎn)乘626路，呂家營下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）；◇ 地鐵10號線至勁松站下車，轉(zhuǎn)乘638路或28路華威橋南下車，轉(zhuǎn)乘513路呂營嘉園下車（路東可見康夢圓路標(biāo)）。 投資興建，整體占地8萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中公共配套服務(wù)場地面積占3萬平方米，總投資近6億人民幣。 目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)存在諸多問題，總體而言可以歸納為以下幾個方面： 首先，開發(fā)檔次較低，開發(fā)企業(yè)缺乏比較清晰的市場定位，對老年客戶群細(xì)分不夠，配套和服務(wù)設(shè)施有限。就實質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是贏利的載體，而后期運營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。 但業(yè)界看好其發(fā)展前景。還要考慮與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作以滿足社區(qū)老人護(hù)理需要的問題，這也是未來能否持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。”這個規(guī)劃表明了政府的態(tài)度，隨著我國人口老齡化程度的加劇，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度必然加大。一進(jìn)去，我們便興致勃勃的同他們閑聊起來，當(dāng)他們得知我們來的意圖之后，表示非常高興，年輕人就是要多做一些這樣有意義、能夠鍛煉自己的事情，然后便欣然向我們介紹起哪里的里里外外的情況來，還把我們介紹給管理人員和服務(wù)人員，讓他們給我們做專業(yè)的講解，所以全程的調(diào)研相對來說是比較輕松的，基本沒遇到什么特別的阻力，這使我們更加堅定了將調(diào)研和研究深入的決心。雖然時處冬季，樹木蕭條，可是明顯感到空氣比城里好多了，沒有那么多的汽車尾氣，沒有高層建筑，沒有那么多的人，有一些清新的感覺。據(jù)說，首批入住會員，一次性繳納70萬元會費，公寓免費提供一套單元供居住，會員每月就不用繳納房費了。龍脈之地最接近自然的溫泉理療環(huán)境，老人可浸于溫泉中安心靜養(yǎng)，也可在此與朋友們品茶盡興、將心靈帶入從容、溫情的閑暇時刻。通過本次實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我的預(yù)料，感覺無論是從硬件如房屋、設(shè)施，還是從軟件如老年服務(wù)、精神的娛樂來看，都已很先進(jìn)。在和老爺爺老奶奶的交談中，我們得知那邊的服務(wù)人員像孝順親生父母一樣善待老者。他們秉承尊重、養(yǎng)生、健康的服務(wù)理念，營造溫馨和諧的社區(qū)氛圍，以周到、體貼、細(xì)致的服務(wù)，引導(dǎo)主動、互動的社區(qū)生活，贏得長者的滿意和社會的認(rèn)可。一套80多平米的單元，有寬大的廚房、衛(wèi)生間，一室一廳都非常寬敞。 秉承此次的經(jīng)驗，我們在以后的學(xué)習(xí)中將更注重與實踐的相結(jié)合，是自己學(xué)到真本事！養(yǎng)老地產(chǎn)實地調(diào)研感想——黎坤天氣寒冷，我們吃完早飯穿著厚厚的羽絨服戴著帽子圍巾手套就從西門出發(fā)了。鑒于此，我們便有意對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和運營機(jī)制進(jìn)行研究探索和總結(jié)，試圖提出有價值的參考模式。黨的十七大及十七屆五中全會先后確立了“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)”的要求，民政部在2011 年2 月11 日發(fā)布了《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》( 征求意見稿)。尤其是當(dāng)我們國家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫，急需要建設(shè)大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設(shè)計也缺少相應(yīng)的經(jīng)驗。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項長期而艱巨的工程，其盈利模式對投資方是很大考驗。這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不同于普通住宅，因為它有大量資金沉淀用于后續(xù)服務(wù)。這也是房地產(chǎn)商一直拿養(yǎng)老業(yè)“掛羊頭，賣狗肉”的原因。盡管某些項目以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念，但無論是建筑設(shè)計，還是運營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有距離。多彩休閑：公寓完善的配套設(shè)施，體現(xiàn)了公寓對老年人精神文化生活的重視與關(guān)注，設(shè)置了圖書閱覽室；書法繪畫室；為老人舉辦文藝演出、電影播放的多功能廳；滿足老年人日常生活需要的理發(fā)室；超市；康夢圓國際老年公寓，集各養(yǎng)老院優(yōu)勢為一身，真實再現(xiàn)了當(dāng)今機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最高水準(zhǔn)和服務(wù)理念，實是一所養(yǎng)生、養(yǎng)老的理想之選；公共區(qū)域?qū)挸髁?，樓道兩?cè)均安裝可供老年人安全行走的扶手及休息椅，回字型的建筑體現(xiàn)了濃濃的家的文化韻味與內(nèi)涵 我要入住參觀流程：入住須知：能夠適應(yīng)集體生活的自理老人可申請入住本院。醫(yī)療保健醫(yī)療保障● 貼身醫(yī)療：家庭醫(yī)生、抗衰老amp。關(guān)愛健康設(shè)計更體現(xiàn)在它所蘊涵的思想，通過設(shè)計創(chuàng)造一種賞心悅目，有利于老人頤養(yǎng)天年的生態(tài)環(huán)境，向老人傳遞“健康至上”的理念，引領(lǐng)老人拋棄有害于身心健康的生活方式，為老年個體和群體探尋更加有意義的生存空間。戶型介紹：標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間、套間、豪華套間、一室一廳、四合院，適合不同老年朋友的需求。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來絲絲清涼。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。雨后的康夢圓（2） 戶型介紹雙人間在所有的房間設(shè)計中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。在人文蔚起的年代， 有一個普世的理念。全部建成后可容納 516 張床位，配套有圖書室、書法臺、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂項目。如果將住宅市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進(jìn)行細(xì)分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場和住宅使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因為I=R/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而達(dá)到新的平衡。如果起始值大于終值，則租金、價格、建設(shè)量必須上升以達(dá)到均衡；如起始值小于終值，則租金、價格、建設(shè)量必然下跌以達(dá)到均衡。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設(shè)開發(fā)成本P與開發(fā)量　C成正比，所以是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。　　第二，新開發(fā)建設(shè)量。第三章、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、我國養(yǎng)老住宅市場的四象限模型分析　　四象限模型有兩個假設(shè)條件。在以后的章節(jié)中將對這種關(guān)系進(jìn)行更為詳細(xì)的討論；在這里，重要的是需要記住這一點，即在第Ⅳ象限假定了某個給定數(shù)量的開發(fā)建設(shè)量，同時確定了假設(shè)在開發(fā)建設(shè)量永遠(yuǎn)繼續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建設(shè)過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。一般說來，確定資本化率需要考慮四個方面的因素：經(jīng)濟(jì)活動中的長期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)的風(fēng)險和政府對房地產(chǎn)的稅收政策。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。同時四象限模型使得對房地產(chǎn)市場變化的研究可以定量化。萬科模式：專業(yè)化品牌擴(kuò)張型，走專業(yè)化、品牌化路線，進(jìn)行跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造全國性品牌；碧桂園模式：規(guī)模化實力擴(kuò)張型，在強(qiáng)勢品牌帶動下進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)及營銷，形成縱向一體化的企業(yè)運作模式，進(jìn)行連續(xù)化經(jīng)營；麗江花園模式：積累完善型，以項目運作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)，走精品路線。其中，最具代表意義的是美國發(fā)展興起的“倒按揭”入住方式。目前，各發(fā)達(dá)國家針對養(yǎng)老保險改革的研究及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會保障型、福利型、部分儲蓄型及完全儲蓄型等。隨著老年人觀念的變化和社會上“空巢家庭’’的逐漸增多，老年人獨立居住的比重在不斷上升?！ǘ┫嚓P(guān)經(jīng)驗借鑒綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)驗以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅實的基礎(chǔ)。在德國，為老年住宅內(nèi)的老年人提供生活服務(wù)名義上是由州政府負(fù)責(zé)，但實際上是由民間福利團(tuán)體的非盈利民間組織在起作用。服務(wù)型老年公寓和護(hù)理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會福利機(jī)構(gòu)，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進(jìn)行管理。2. （一）管理模式分析美國老年住宅養(yǎng)老模式是一種社會化養(yǎng)老模式，其主要分為四種類型：一是大型綜合性老年公寓；二是獨立型老年公寓；三是服務(wù)型老年公寓；四是護(hù)理型老年公寓。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識的消費者，他們具備一定的經(jīng)濟(jì)能力對房地產(chǎn)進(jìn)行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。盡管有的老人擁有上百萬價值的房產(chǎn)但是不能在有生之年變現(xiàn)，因此無法把握自己的老年生活。依托我國金融體系的逐步完善和金融產(chǎn)品的逐步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在明確企業(yè)定位和確定分工領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，完成從物業(yè)驅(qū)動向資本驅(qū)動、從經(jīng)營項目到經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)型。（一）融資模式分析老年住宅的建設(shè)興起于20世紀(jì)70年代的北歐，在北美、歐洲、東亞等地區(qū)得到進(jìn)一步的發(fā)展并取得了不少理論成果與實踐經(jīng)驗，如下表：國家類型功能美國 獨立式滿足有自理能力的老年人需求，提供較完善的社會功能集合式有專門的服務(wù)人員，有方便安全的社交娛樂場所、公共食堂等設(shè)施和完備的保甲和報警系統(tǒng)護(hù)理式提供全面的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)法國收容所分公立和私營兩種，為生活能夠自理的老年人而建，收費較低，提供食宿、醫(yī)療保健和文化生活等服務(wù)老年公寓提供完善的服務(wù)設(shè)施，包括膳食、文化活動和醫(yī)療等項目護(hù)