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北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報告-文庫吧資料

2025-05-04 00:17本頁面
  

【正文】 宅市場——四象限模型的優(yōu)化  四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大的優(yōu)勢,原因在于它把住宅市場具體地分為資產(chǎn)市場和使用市場?! ≡谶M行以上住宅市場運作的各個影響因素分析時,均假設(shè)其他市場因素不變?!  ⑴f城改造對城市商品住宅市場影響的分析過去幾年,不少城市新區(qū)建設(shè)突飛猛進,舊城改造轟轟烈烈,而城市規(guī)劃條件的限制、土地價格的上升、拆遷安置費用的增加,無疑會導(dǎo)致住宅市場開發(fā)成本(C)的上升,減少住宅新開發(fā)項目的獲利能力,這種影響將會使第三象限內(nèi)的開發(fā)曲線向左上方平移。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達到時的租金水平相等?!   〔簧俪鞘械恼贫艘幌盗兄脴I(yè)其城市的優(yōu)惠措施,越來越多的外埠消費者開始選擇其城市,投資其城市。住宅市場租金水平的提高將會使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價格提高,住宅轉(zhuǎn)讓價格的提高必將促使住宅開發(fā)量的增加,從而增加住宅的開發(fā)成本和市場供給量,并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場中的轉(zhuǎn)讓價格與開發(fā)成本之間新的平衡。存量水平——租金——所有權(quán)價格——新開發(fā)量——存量水平二、我國養(yǎng)老住宅市場影響因素的四象限模型分析宏觀因素大致分為:經(jīng)濟增長,經(jīng)濟水平,國民生產(chǎn)總值國家調(diào)控政策,置業(yè)城市優(yōu)惠政策人口增多,新城區(qū)改造變化分為3種:需求變化、資產(chǎn)收益變化、開發(fā)成本變化推高需求型:經(jīng)濟增長,經(jīng)濟水平,國民生產(chǎn)總值,國家的積極調(diào)控抑制需求型:國家緊縮調(diào)控政策增高收益率(資本化率)型:置業(yè)的優(yōu)惠政策降低收益率(資本化率)型:國家緊縮調(diào)控政策增加開發(fā)成本型:土地面積減少,城市規(guī)劃限制,拆遷安置,國家調(diào)控政策較少開發(fā)成本型:土地面積增加,國家鼓勵的政策  我國經(jīng)濟近年來持續(xù)快速增長,對商品住宅價格影響十分顯著。從某個存量開始,在使用市場確定租金,這個租金通過住宅資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為所有權(quán)價格。當(dāng)存量的終值和起始值不同時,圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有達到完全均衡。如果折舊率以δ表示,則:  AS=CδS  由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系,斜線上任意一點對應(yīng)的開發(fā)量和存量有如下關(guān)系,開發(fā)量剛好抵消折舊量,以保證存量維持不變,即  AS=0,C=δS或δ=C/S 開發(fā)量=存量*折舊率  這樣,在這個四象限模型中,從某一存量開始,由使用市場決定租金,租金在資產(chǎn)市場決定價格,價格再決定開發(fā)量,開發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化?! 〉谒南笙奘鞘褂檬袌龅牧硪徊糠?,反映了新開發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場的存量S。將資產(chǎn)市場確定的價格投影到成本曲線,得出相應(yīng)的開發(fā)量,此時開發(fā)成本等于價格P=f(C)?! 〉谌笙奘亲≌Y產(chǎn)市場的另一部分,反映了新建的數(shù)量是如何確定的。在這里,資本化率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定,一般受長期利率、租金的預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營的風(fēng)險以及國家住宅政策的影響。第一象限演示的是住宅使用市場,其中,橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的存量S,縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的價格即租金R,租賃需求曲線dd0在一定的經(jīng)濟狀況下,供給和需求一旦相等,租金水平R隨之確定。Q兩個市場均受住宅開發(fā)建設(shè)情況的影響,當(dāng)開發(fā)量增加時,資產(chǎn)市場的供給量增加,價格R ,P下跌,使用市場的租金也會下跌,見圖1四象限模型。住宅資產(chǎn)市場上對所有權(quán)房的需求,主要是由住宅使用市場的租金水平?jīng)Q定的,因為投資者購買房產(chǎn)時,是將其視作為當(dāng)前或未來的現(xiàn)金流,租金的變化自然會影響到資產(chǎn)市場上對所有權(quán)的需求。兩個市場之間有如下兩個連接點:  第一,租金 。上面假設(shè)的是其他條件不變,資產(chǎn)市場和使用市場相對獨立的情況。一是在市場其他條件給定的情況下,住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價格是由住宅資產(chǎn)市場的供給和需求雙方相互作用決定的。假如初始存量低于結(jié)束時的存量,租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少,使其達到均衡。假如結(jié)束時的存量與開始時的存量之間有差異,(租金、價格、新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。接著,這些資產(chǎn)價格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量;再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場,這些新的開發(fā)建設(shè)量最終會形成新的存量水平。對四象限模型,我們已經(jīng)進行了360度的全方位分析。因此,ΔS等于0,S=C/δ。如果折舊率以δ表示,則: ΔS=CδS ()以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個存量水平(在水平軸上)。所以新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量c,應(yīng)該保持在使物業(yè)價格P,等于房地產(chǎn)開發(fā)成本f(c)的水平上,即: P=f(C) (2.3)在第Ⅳ象限,年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)c,被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。從第Ⅱ象限某個給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格,向下垂直畫出的一條直線,再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交,由縱軸交點便可以確定在此價格水平下的新開發(fā)建設(shè)量,此時開發(fā)成本等于資產(chǎn)的價格。它在價格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要求的最低單位價格(每單位空間)。這里的曲線f(C)代表房地產(chǎn)的重置成本。因此,該象限的目的是對于租金水平只利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格P: P=R/i ()房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格也可以通過以下方式得出,對于第Ⅰ象限中的某種租金水平.畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第Ⅱ象限的射線相交,從交點再向下畫出一條垂直于縱軸的直線,該直線與橫軸的交點便是資產(chǎn)的給定價格。當(dāng)射線以順時針方向轉(zhuǎn)動時,資本化率提高;逆時針方向轉(zhuǎn)動時,資本化率下降。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場的第一部分,有租金和價格(每單位空間)兩個坐標(biāo)軸。 為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達到平衡,必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉,使需求量等于存量。如果社會經(jīng)濟狀況發(fā)生變化,則整個曲線就會移動。從縱軸上可以看出,租金變化時所對應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量。 (二) 第Ⅰ象限有租金和存量兩個坐標(biāo)軸:租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計量單位進行衡量,如平方米)。租金R資本市場估價P=R/iD(R,經(jīng)濟狀況)=S Ⅱ Ⅰ物業(yè)存量S(平方米)價格P 均衡狀態(tài):S=C/δΔS=Cδ*S=0開發(fā)量=折舊 Ⅲ Ⅳ P=f(C)房地產(chǎn)市場存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量C(平方米)資本市場:新項目開發(fā)建設(shè):房地產(chǎn)物業(yè)市場與資本市場關(guān)系 在解釋圖2.1時,按照順時針方向?qū)Ω飨笙捱M行解釋是比較合適的。(一),我們將四個互相作用,并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場存量S(視作供給)、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價格P作為坐標(biāo)的四個方向的軸??茖W(xué)的經(jīng)濟學(xué)分析通過建立四象限模型,使得規(guī)范的經(jīng)濟學(xué)分析可以進行,即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進行推演,其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部變量的研究。在兩市場劃分基礎(chǔ)上,該模型建立了4個象限,Ⅰ象限和Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場,而Ⅱ象限與Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。四象限模型建立在兩個市場劃分的基礎(chǔ)上,這兩個市場分別是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場。目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究,但是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何有效融資、運營及管理模式方面都有所涉及。與美國等發(fā)達國家相比,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不成熟,但是在品牌化、規(guī)?;?、專業(yè)化這些房地產(chǎn)開發(fā)模式的共性規(guī)律下,已然分化出幾種相對成功的市場化房地產(chǎn)開發(fā)模式。第三類關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計研究。第二類是關(guān)于我國人口老齡化趨勢下養(yǎng)老模式的研究。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚,現(xiàn)在還處于探索階段,尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的系統(tǒng)研究,也沒有特別成功的案列可供借鑒,相關(guān)學(xué)者的研究方向大致可分為以下幾類:一類是關(guān)于借鑒國外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)先進經(jīng)驗方面。歐美發(fā)達國家較早進入老齡社會的英、美、德、丹麥等,在對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式上存在較大差異。以老年住宅客戶訴求為基點,從宏觀上對老年住宅的選址到微觀上對玄關(guān)設(shè)計、通道設(shè)計、衛(wèi)浴設(shè)計等進行研究。除此之外,還有互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老等新興的養(yǎng)老方式催生了養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。養(yǎng)老模式方面。養(yǎng)老保險制度的發(fā)展大致可以分為三個階段:一是建立階段:二是擴張與發(fā)展階段;三是調(diào)整與改革階段。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)在已經(jīng)進入老齡化社會的發(fā)達國家,特別是美、英、同等國家已經(jīng)相對成熟。我國目前老年公寓的數(shù)量有限,并且規(guī)模都比較小。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示,北京市50歲以上的常住人口中,希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為lO.4萬和30.8萬。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團隊管理。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾,銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的服務(wù),更可以促進就業(yè)、加快經(jīng)濟發(fā)展。盡管我們不可能在短期內(nèi)就能夠建立起完善的社會福利保障體系,但是在現(xiàn)有制度范圍內(nèi)充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。老齡化已經(jīng)成為我國目前不得不正視的一個社會 問題。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進行管理,從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家,收容了約65萬名老年人。在法國,退休的老年人可以享受很好的福利待遇,其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。例如德國紅十字會、勞動者福利團體等組織在接受政府的公共委托之后,為當(dāng)?shù)氐睦夏耆俗≌峁└@?wù)。德國老年人的集中居住設(shè)施大致可以分為兩種體系:一種是社會住宅體系,另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。輔助生活機構(gòu)所提供的服務(wù)不受聯(lián)邦政府相應(yīng)價格法規(guī)的制約,同時也不提供護理院所等所具有的高技術(shù)、高水平的醫(yī)療服務(wù)。美國老年住宅體系的另外一個重要組成部分就是老年人輔助生活機構(gòu)。其經(jīng)費來源可分為三類:政府財政劃撥、民問私人捐款以及個人或家庭繳費。這兩類老年公寓的開發(fā)主體基本為各類社會力量,運營方式基本采用市場化運作,政府只需要提供相應(yīng)的政策支持并進行一定的激勵及約束。護理型老年公寓面對的是基本不能自理的老年人,基本等同于護理院養(yǎng)老,這類老年公寓采取的是一種完全的“他養(yǎng)”形式,主要是為老年人生命歷程的特定階段提供服務(wù)。獨立型老年公寓面對的是那些具有一定自理能力并具有相應(yīng)的支付能力的老年人,這類公寓強調(diào)的是老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)相結(jié)合,“自養(yǎng)”為主“他養(yǎng)為輔,采取居家養(yǎng)老與社會服務(wù)相結(jié)合、個人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大,老年設(shè)施與老年服務(wù)比較齊全,有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。目前,我國反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)上部健全,相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)范,相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進一步成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上,這類入住方式會逐步流行。第四是有力保護老年人這一弱勢群體,增加了社會穩(wěn)定性:第五是反按揭的方式可以依法避稅,避免房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅;第六有利于我國養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變,中年人可以放心花錢不必攢錢養(yǎng)老,這在擴大內(nèi)需、增加消費、促進經(jīng)濟發(fā)展方面有重要的意義。但是,隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展以及養(yǎng)老觀念的進一步解放,老年人自給自足,利用自己的已有房產(chǎn)進行反向抵押,度過自己的晚年生活,這一模式將成為一種可行性高的借鑒方式。大部分的老人的居住狀況并不是很理想,由于很多老人的收入狀況和年輕相比較而言較少,因此購買能力仍然比較有限,但是對于他們而言,仍有要求改善居住條件、增加社會福利、改善就醫(yī)條件、生活配套和增加老年人娛樂場所的要求。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問題,關(guān)注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適度,以及上學(xué)、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素M。(二)相關(guān)經(jīng)驗借鑒老年人購房有多種趨向,需求和決定的原因不同。一旦益了這個協(xié)議,老年人繼續(xù)住在這個房子里,每個月保險公司送來一筆錢.一直到老人的離世房子才拿到保險公司來進行拍賣。為解決這一問題開發(fā)出反相抵押貸款模式。(一)運營模式分析在美國,有很多有資產(chǎn)、但是沒有資金的老人,這類老人在美國叫做房富人、貨幣窮人。在社會融資方面應(yīng)借鑒美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗,積極推進采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金?,F(xiàn)階段社會融資在國內(nèi)還處在剛剛起步階段,相關(guān)法律制度以及行業(yè)體制還不健全,只有少數(shù)企業(yè)開始采用。在國內(nèi),目前還沒有形成相當(dāng)完備的金融、信用體系,投資商和開發(fā)商還存在著體制上的信任危機。隨著資本市場的國際化和我國金融市場的發(fā)展,海外基金、REITs、國內(nèi)投資機構(gòu)如保險公司、養(yǎng)老基金等和房地產(chǎn)業(yè)的同益結(jié)合,使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向資本化、金融化轉(zhuǎn)型成為緊迫需求,也使這種轉(zhuǎn)型成為趨勢和可能。在投資模式下,房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化,由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo),其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建設(shè)向金融運作轉(zhuǎn)移。在美國,信用體系的建立已經(jīng)滲透到社會經(jīng)濟各個角落,因而它能夠保證投資人完全放權(quán)給開發(fā)商,就是說,投資商有足夠的信用體系、金融手段來限制開發(fā)商,從而能夠控制金融與開發(fā)分離的風(fēng)險。從融資角度也可以看出,美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場作用,通過多種融資渠道,應(yīng)用多種融資方式;法國以政府投入為主,養(yǎng)老地產(chǎn)福利型較強;同本則是兩者兼顧。其中養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況,選擇融資平臺和融資渠道進行有效融資的方式:養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式是指狹義的運營模式,本文所研究的是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中地產(chǎn)的營銷及盈利模式;養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成之后的后期運營過程中的地產(chǎn)管控模式。這是由養(yǎng)老地產(chǎn)的特性所決定的:一是由于養(yǎng)老地產(chǎn)涉及社會保障、養(yǎng)老保險等,因此具備一定的社會福利性質(zhì),與政府關(guān)系
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