【正文】 請佛教大師為老人講授佛教醫(yī)學(xué)、善齋調(diào)養(yǎng)等；每月初一、十五我們還為老年人精心準備了齋飯，在滿足老年人生活生理的基礎(chǔ)上更重視他（她）們高層次的精神需求，我們的佛堂也在一定程度上讓老人的心靈得到了安慰?？祲魣A國際老年公寓，用它的孝心、真心、愛心、熱心與耐心，為耄耋老人打造了一處幸福溫馨的家園。環(huán)境養(yǎng)生在東方的哲學(xué)中，平衡是一種技巧，技巧的出色與否即是我們所謂的藝術(shù)境界，也既是我們空間上想要達到的環(huán)境養(yǎng)生。 管家式的物業(yè)管理作為中國科學(xué)養(yǎng)老機構(gòu)的樣板，康夢圓針對老年人生活、生理、心理特點制定了完善的物業(yè)管理服務(wù)體系，通過各方面的細致入微的關(guān)懷，為辛苦半生的老人們奉獻健康快樂的晚年生活，為他們的子女解除后顧之憂，把子女的孝心體現(xiàn)得淋漓盡致。獨立的衛(wèi)生間，推拉式房門、扶手等設(shè)計，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式電話等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的服務(wù)。窗景可以為老人提供開闊視野，朝陽的設(shè)計使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。主樓大廳小包間大包間三層活動廳園林景觀園林占地面積6580平米，除綠地外，園區(qū)還種植了桃樹、杏樹、石榴等多種果樹，同時配有人工湖、戶外健身器材、太極足道、涼亭、垂釣區(qū)、鴿子樓、假山噴泉及小橋流水等景觀，惟妙惟肖地構(gòu)成了一幅幅美麗的畫卷，滿足了老人在茶余飯后邊休閑散步，邊觀賞風(fēng)景的愜意感。我們把善緣無限放大， 一起實現(xiàn)兒女的心愿。 服務(wù)特色：衣、食、住、行、用、醫(yī)、玩等方面享有科學(xué)的體貼入微的服務(wù)。占地面積 18000 平方米 ，建筑面積 21000 平方米 ，2010 年6 月 26日試營業(yè)。　　三、對我國養(yǎng)老住宅市場——四象限模型的優(yōu)化　　四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大的優(yōu)勢，原因在于它把住宅市場具體地分為資產(chǎn)市場和使用市場。　　　　不少城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠措施，越來越多的外埠消費者開始選擇其城市，投資其城市。當(dāng)存量的終值和起始值不同時，圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有達到完全均衡?！　〉谌笙奘亲≌Y產(chǎn)市場的另一部分，反映了新建的數(shù)量是如何確定的。住宅資產(chǎn)市場上對所有權(quán)房的需求，主要是由住宅使用市場的租金水平?jīng)Q定的，因為投資者購買房產(chǎn)時，是將其視作為當(dāng)前或未來的現(xiàn)金流，租金的變化自然會影響到資產(chǎn)市場上對所有權(quán)的需求。假如初始存量低于結(jié)束時的存量，租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少，使其達到均衡。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。它在價格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要求的最低單位價格(每單位空間)。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。從縱軸上可以看出，租金變化時所對應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量?？茖W(xué)的經(jīng)濟學(xué)分析通過建立四象限模型，使得規(guī)范的經(jīng)濟學(xué)分析可以進行，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過數(shù)學(xué)模型的方式進行推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對外部要素如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部變量的研究。與美國等發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚不成熟，但是在品牌化、規(guī)模化、專業(yè)化這些房地產(chǎn)開發(fā)模式的共性規(guī)律下，已然分化出幾種相對成功的市場化房地產(chǎn)開發(fā)模式。歐美發(fā)達國家較早進入老齡社會的英、美、德、丹麥等，在對養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式上存在較大差異。養(yǎng)老保險制度的發(fā)展大致可以分為三個階段：一是建立階段：二是擴張與發(fā)展階段；三是調(diào)整與改革階段。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團隊管理。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。德國老年人的集中居住設(shè)施大致可以分為兩種體系：一種是社會住宅體系，另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。這兩類老年公寓的開發(fā)主體基本為各類社會力量，運營方式基本采用市場化運作，政府只需要提供相應(yīng)的政策支持并進行一定的激勵及約束。目前，我國反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)上部健全，相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)范，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進一步成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上，這類入住方式會逐步流行。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問題，關(guān)注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適度，以及上學(xué)、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素M。（一）運營模式分析在美國，有很多有資產(chǎn)、但是沒有資金的老人，這類老人在美國叫做房富人、貨幣窮人。隨著資本市場的國際化和我國金融市場的發(fā)展，海外基金、REITs、國內(nèi)投資機構(gòu)如保險公司、養(yǎng)老基金等和房地產(chǎn)業(yè)的同益結(jié)合，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向資本化、金融化轉(zhuǎn)型成為緊迫需求，也使這種轉(zhuǎn)型成為趨勢和可能。其中養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況，選擇融資平臺和融資渠道進行有效融資的方式：養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式是指狹義的運營模式，本文所研究的是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中地產(chǎn)的營銷及盈利模式；養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成之后的后期運營過程中的地產(chǎn)管控模式?？祻?fù)配套服務(wù)：包括協(xié)助生活服務(wù)，恢復(fù)護理，私家看護等。它的基本存在形式有以下幾類：老社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。本文第一章緒論部分主要介紹了選題的背景、研究意義和目的以及研究方法、研究內(nèi)容并構(gòu)建論文總體框架，以期達到高屋建瓴的目的。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展，全面分析研究全國尤其是北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題、對典型項目的開發(fā)經(jīng)營特色進行剖析并總結(jié)其開發(fā)模式以及借鑒國外的成功經(jīng)驗等，具有重大的理論和現(xiàn)實意義。鑒于我國在這方面的空白，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)有模式都是借鑒國外主要是歐美的經(jīng)驗，如北京的太陽城養(yǎng)老項目就是美國的太陽城公司來華投資開發(fā)的，而后的北京太申祥和、上海親和源等均有借鑒其經(jīng)驗。統(tǒng)計顯示，我國己于1999年成為老年型國家，而且我國老齡人口比重正迅速提高。聯(lián)合國國際人口學(xué)會編著的《人口學(xué)詞典》對人口老齡化的定義是：當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上人口所占比例達到或超過人口數(shù)的10％，或者65歲以上人口達到或超過總?cè)丝跀?shù)的7％時，其人口即稱為“老年型人口，這樣的社會即稱之為“老齡社會。鑒于老齡化及所帶來的社會問題越來越突出，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)需求的缺口越來越大，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，終于在市場機制中顯化出來，養(yǎng)老市場包括地產(chǎn)市場和服務(wù)市場的大規(guī)模興起和完善已成大勢所趨，同時近年來國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤率有下降的趨勢，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場因其需求的日益增加和有關(guān)政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預(yù)期的長期投資收益，不斷吸引著各大地產(chǎn)商進入該領(lǐng)域，如保利、萬科等均有涉足。目前，我國的養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，但是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展以及“4．2．1”結(jié)構(gòu)家庭日益成為社會主體，相對單一的養(yǎng)老模式越來越不能滿足老年人同益增長的對物質(zhì)生活和精神 生活的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)在很大程度上可以彌補這一不足。 研究內(nèi)容和框架本文以人口老齡化背景下北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展為研究對象，緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式這一核心，從宏觀市場供需分析、微觀市場案例分析兩方面入手，借鑒國外先進經(jīng)驗、分析我國現(xiàn)狀、構(gòu)建我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式并進行實證研究，最后提出保障和促進養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展的政策建議。這類老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。醫(yī)療配套服務(wù)：包括醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、牙醫(yī)診所等。本文所研究的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式具體包括養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式、運營模式及其管理模式。在我國這種房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式也漸露端倪，當(dāng)然規(guī)范化的投資模式我國尚未出現(xiàn)，因為它必須以成熟的金融證券市場為依托，特別是以房地產(chǎn)投資信托基金(PiPITs)的出現(xiàn)為標志憶。當(dāng)前應(yīng)加快對REITs橫向價值鏈的立法步伐，積極引進這一在國外發(fā)達國家證明行之有效的融資工具。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時可能是子女購買房屋，老人的觀點往往是很重要的。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決我國養(yǎng)老問題的重中之重。綜合型老年公寓和獨立型老年公寓具有較好的開放型以及自由性，同時它又能滿足老年人對私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國為老年人所廣泛接受。無論該輔助生活機構(gòu)是由私人經(jīng)營還是由非盈利組織經(jīng)營，其服務(wù)對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求促使該行業(yè)在美國迅速發(fā)展，而非政府指令。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。而發(fā)動民問團體及非盈利組織進入老年服務(wù)行業(yè)，可以加強行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加牢固。其研究主要集中在以下領(lǐng)域：養(yǎng)老保險方面。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式。該方面的研究多是從社會學(xué)、行為心理學(xué)、建筑學(xué)、管理學(xué)和房地產(chǎn)業(yè)等多學(xué)科著手，針對老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無障礙設(shè)計等細節(jié)著手，對老年住宅進行規(guī)劃設(shè)計，使其滿足老年人的住宅訴求。兩市場的劃分　　由于從經(jīng)濟學(xué)最基本的供需關(guān)系分析中可以發(fā)現(xiàn)，如果將房地產(chǎn)市場作為一個整體研究將會出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時就有必要進行細分，而劃分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場是基于影響著兩個市場的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個市場之間也存在著緊密的聯(lián)系。曲線表明在國家特定的經(jīng)濟條件下，對物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價格的比值。新項目開發(fā)建設(shè)的重置成本是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。在這種存量水平和相應(yīng)的建設(shè)量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間發(fā)生變化。假如開始時的數(shù)值超過結(jié)束時的數(shù)值，租金、價格和新開發(fā)建設(shè)量必須增長以達到均衡。R住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個極其重要的因素。由第一象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，可以確定住宅相應(yīng)的投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P。當(dāng)存量的終值和起始值 相同時，資產(chǎn)市場和使用市場達到均衡。因此，經(jīng)濟增長將使住宅市場呈“擴散式”發(fā)展。但事實上由于社會經(jīng)濟體系的復(fù)雜性，特別是國家宏觀經(jīng)濟高速發(fā)展的時候，影響住宅市場運作的因素往往是多方面的，且是同時起作用的，要找到住宅市場新的平衡點是非常困難的。 北京市朝陽區(qū)康夢圓國際老年公寓位于北京市朝陽區(qū)十八里店， 是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟新中心交匯地，二十分鐘車程全覆蓋：天安門，中南海，中央各部委，央視新大樓，北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD ），潘家園文化舊貨市場，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）。 文化：團團圓圓、健健康康、煥發(fā)朝氣、美夢成真康夢圓啊康夢圓， 相聚是緣，相愛是緣。 房間設(shè)計以適宜老年人的身心健康為核心，按照老年人住宅建設(shè)標準，采用古典與現(xiàn)代相結(jié)合的方式，構(gòu)建了一所老人頤養(yǎng)天年的理想家園。?單人間在所有的房間設(shè)計中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。散發(fā)著陽光味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢。精神養(yǎng)老為主的服務(wù)模式以客戶為核心的服務(wù)模式，充分保障老人生活既能夠怡然自樂，又能夠充分發(fā)揮自己的聰明才智，繼續(xù)為社會服務(wù)，讓自己的老年生活更加彰顯個性。充分體現(xiàn)了人對自然的親近，讓老人得以從紛繁復(fù)雜的表象中，看到一種深刻的人性本質(zhì)，從而理解生命無常的自然，達到人生的返璞歸真，淡定從容。老人的健康是我們最大的安慰，老人的微笑是對我們最好的鼓勵。佛教養(yǎng)生：康夢圓在北京養(yǎng)老界首創(chuàng)“宗教信仰室”，供奉觀音、太上老君、關(guān)公，其目的是尊重老年人的信仰，為他(她)們提供舉辦佛教活動的場所。聯(lián)系方式：地址：北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營村六道口臨300號事業(yè)發(fā)展部（客戶咨詢電話）聯(lián)系電話：87166999 87166888轉(zhuǎn)6666 人事部聯(lián)系電話：87166888轉(zhuǎn)8809行政部聯(lián)系電話：87649928第五章 北京市養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)研總結(jié)、展望、建議一、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 我國的養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于早期發(fā)展階段，過去絕大多數(shù)房地產(chǎn)商把目光瞄準事業(yè)有成的中青年，認為這一生命周期階段的人群消費能力最強，針對這部分消費群的市場爭奪也尤為激烈，在價格、戶型、環(huán)境等方面進行全方位的競爭。養(yǎng)老地產(chǎn)中國最為普遍，而國外的老年養(yǎng)護最為發(fā)達。 第三，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)的全過程開發(fā)經(jīng)驗，直接復(fù)制國外的養(yǎng)老地產(chǎn)又直接導(dǎo)致水土不服。目前養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營即使做得好，經(jīng)營收益也不足10%，貸款利息都難以償還。 從另一個層面講，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也就是在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，有一種觀點認為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有1520年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，但是當(dāng)?shù)搅?0后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。 我們相信，隨著中國老齡化社會的來臨，相應(yīng)的政策機制、管理體制都將不斷完善，養(yǎng)老地產(chǎn)市場化的步伐也會越來越快。附：組員感想實踐出真知，汗水育收獲——楊忠顯這學(xué)期的專業(yè)課很多，雖然挺累，但是同時也是受益匪淺，學(xué)到了很多知識，其中不得不提的就是這個房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，這是本學(xué)期呂萍老師的一個課堂大作業(yè)，相比于平時的其他小作業(yè)，這個作業(yè)雖然跨時長，費神費腦費心思，但是卻讓我們真真切切的在房地產(chǎn)市場中時實踐了一把，通過自己的實地調(diào)查和大量的分析研究論證，以及小組的緊密分工合作學(xué)習(xí)、調(diào)查研究，我們一方面更加深切的了解了房市場市場的實際情況，另一方面也將課本理論知識與實踐結(jié)合起來，發(fā)現(xiàn)了許多實際工作和調(diào)查中的方法和技巧，有助于我們進一步學(xué)習(xí)和融入房地產(chǎn)實際。一段時間之后，我們?nèi)诵〗M又到康夢圓老年公寓進行了類似的實地考察調(diào)研，收獲同樣頗豐，這里就不加贅述了。公寓中的游泳池和溫泉池，每周一到周五免費為住戶開放，周日、周六由于家屬來的比較多，不再免費，收費38元盡情享用?，F(xiàn)在，已經(jīng)沒有了這種方式?，F(xiàn)有陽光通透的居室288套，設(shè)500多張床位。2012年12月08日34 / 3