【正文】 0號事業(yè)發(fā)展部（客戶咨詢電話）聯(lián)系電話：87166999 87166888轉6666 人事部聯(lián)系電話：87166888轉8809行政部聯(lián)系電話：87649928第五章 北京市養(yǎng)老地產(chǎn)調研總結、展望、建議一、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 我國的養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于早期發(fā)展階段，過去絕大多數(shù)房地產(chǎn)商把目光瞄準事業(yè)有成的中青年，認為這一生命周期階段的人群消費能力最強，針對這部分消費群的市場爭奪也尤為激烈，在價格、戶型、環(huán)境等方面進行全方位的競爭。卻對退休或半退休的老年住宅市場少有關注，導致許多老齡化城市中，老年住宅市場幾乎一片空白。盡管某些項目以“養(yǎng)老住宅”為營銷理念，但無論是建筑設計，還是運營管理，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)仍有距離。 隨著房地產(chǎn)市場的日益細化，目前已開始有商家開始進入老人住宅市場，把老年住宅市場作為新的投資領域，興辦老年福利設施，建立養(yǎng)老保障和老年照料服務體系。如北京寶氏華商集團投資北京太陽城國際老年公寓、北京高德實業(yè)有限公司正在籌辦老年福利中心、南京市開辦“興衛(wèi)真美好老年公寓”、上海 “親和源”等項目。近期，萬科、保利、綠地等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)也開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領域進行布局。 投資興建，整體占地8萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中公共配套服務場地面積占3萬平方米，總投資近6億人民幣。 另外，龍湖地產(chǎn)、華潤置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等房企此前也紛紛宣布成立研發(fā)團隊二、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)的局限性 從國內(nèi)外的情況看，養(yǎng)老業(yè)的核心方向有三個：養(yǎng)老地產(chǎn)、老年養(yǎng)護、養(yǎng)老服務。養(yǎng)老地產(chǎn)中國最為普遍，而國外的老年養(yǎng)護最為發(fā)達。 首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤并不比普通地產(chǎn)高，而政府相關的補貼也不足以吸引資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)。這也是房地產(chǎn)商一直拿養(yǎng)老業(yè)“掛羊頭，賣狗肉”的原因。而老年養(yǎng)護需要成熟的醫(yī)療保險系統(tǒng)支持，而且醫(yī)療投入更大，牽涉到更為復雜的利益關系，讓人望而卻步。 我國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本上還處在水平很低的層次，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。 目前，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上具備比較龐大的市場空間，但是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。 目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)存在諸多問題，總體而言可以歸納為以下幾個方面： 首先，開發(fā)檔次較低，開發(fā)企業(yè)缺乏比較清晰的市場定位，對老年客戶群細分不夠，配套和服務設施有限。其次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，適合老年人的設施和產(chǎn)品比較缺乏。 第三，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)的全過程開發(fā)經(jīng)驗，直接復制國外的養(yǎng)老地產(chǎn)又直接導致水土不服。 第四，缺乏政策支持，對于養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段，對于這一正在急速發(fā)展的行業(yè)，從拿地、建設到經(jīng)營階段，都還沒有比較成熟的制度文件和體系供遵循三、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展展望養(yǎng)老地產(chǎn)的主要任務：一是根據(jù)老人的需求和特點，設計居住環(huán)境并建設住宅；二是運營和管理養(yǎng)老設施，直接為老年居民服務。這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不同于普通住宅，因為它有大量資金沉淀用于后續(xù)服務。 養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式比普通住宅更為復雜；對于開發(fā)商來說，一般房地產(chǎn)項目的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務僅占利潤的極少部分。而養(yǎng)老地產(chǎn)面對的是社會養(yǎng)老理念、養(yǎng)老機制和養(yǎng)老地產(chǎn)的市場等問題，其盈利模式要求產(chǎn)品銷售與物業(yè)服務并重。就實質來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是贏利的載體，而后期運營服務才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。 而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏后期專業(yè)的運營經(jīng)驗，且政府主管部門缺乏支持養(yǎng)老地產(chǎn)建設運營的有力扶持獎勵和輔助手段，導致連續(xù)投入較高，風險較大。目前養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營即使做得好，經(jīng)營收益也不足10%，貸款利息都難以償還。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司研究表明，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)普遍觀點是1015年，每年8%至10%的回報率。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項長期而艱巨的工程，其盈利模式對投資方是很大考驗。 養(yǎng)老地產(chǎn)投入巨大，收益緩慢，缺少國家配套政策的大力支持，使其目前的發(fā)展步伐較慢，短期內(nèi)應該不會成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主流。但是，隨著我國主要大中城市老齡化問題日趨嚴重，社會保障措施的不斷完善，政府用于退休金的支出不斷增加，老年人的購買力水平逐步提升，老年人的生活壓力特別是來自子女的壓力明顯減輕，他們所掌握的財富將主要圍繞自我的消費需要進行。所以，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求不斷增長。 但業(yè)界看好其發(fā)展前景。業(yè)內(nèi)認為，5年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處在試驗階段，各個企業(yè)搶占地盤；接下來5年則是成長期，市場開始細化；10年后進入成熟期，大企業(yè)兼并小企業(yè)，品牌開始集中。 從另一個層面講，關注養(yǎng)老地產(chǎn)也就是在關注房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，有一種觀點認為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有1520年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，但是當?shù)搅?0后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。而中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。尤其是當我們國家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設迫在眉睫，急需要建設大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設計也缺少相應的經(jīng)驗。 未來，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營相互分離勢在必行。開發(fā)階段考慮土地成本、建設成本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的引入、布局及盈利問題。后期經(jīng)營考慮與國內(nèi)險資、國外基金的合作，有資金支持進行持有經(jīng)營。還要考慮與專業(yè)醫(yī)療機構合作以滿足社區(qū)老人護理需要的問題，這也是未來能否持續(xù)生存的關鍵所在。 從養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展形勢來看，應該采用兩條腿走路的方式，一條是針對社會孤寡老人和低收入老年人群，用加大社區(qū)服務、擴大社區(qū)配套的福利為主的方式，這種方式需要較大的國家財政投入和政策支持；另一條是通過市場機制，開發(fā)商獲得進入養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢條件。 我們相信，隨著中國老齡化社會的來臨，相應的政策機制、管理體制都將不斷完善，養(yǎng)老地產(chǎn)市場化的步伐也會越來越快。 事實上，目前國家已經(jīng)開始關注這一問題，并逐漸采取措施。黨的十七大及十七屆五中全會先后確立了“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標，提出“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務”的要求，民政部在2011 年2 月11 日發(fā)布了《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》( 征求意見稿)。其中提出要建立起以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐，與人口老齡化進程相適應、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調的社會養(yǎng)老服務體系，滿足老年人多層次、多樣化的養(yǎng)老服務需求，讓老年人安享晚年生活，共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果。該規(guī)劃同時提出，“機構養(yǎng)老服務以設施建設為重點，通過設施建設，實現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務功能。”、“高端的養(yǎng)老服務需求，鼓勵利用市場機制，由社會力量投資經(jīng)營，各級政府可以根據(jù)實際需要予以適當?shù)恼叻龀?。”這個規(guī)劃表明了政府的態(tài)度，隨著我國人口老齡化程度的加劇，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度必然加大。開發(fā)企業(yè)也應不斷加強相關研究，在適當?shù)臋C會下介入相關產(chǎn)業(yè)，分享老齡化社會帶來的新的商機。附：組員感想實踐出真知，汗水育收獲——楊忠顯這學期的專業(yè)課很多，雖然挺累，但是同時也是受益匪淺，學到了很多知識，其中不得不提的就是這個房地產(chǎn)市場調查報告，這是本學期呂萍老師的一個課堂大作業(yè)，相比于平時的其他小作業(yè)，這個作業(yè)雖然跨時長，費神費腦費心思，但是卻讓我們真真切切的在房地產(chǎn)市場中時實踐了一把，通過自己的實地調查和大量的分析研究論證，以及小組的緊密分工合作學習、調查研究，我們一方面更加深切的了解了房市場市場的實際情況，另一方面也將課本理論知識與實踐結合起來，發(fā)現(xiàn)了許多實際工作和調查中的方法和技巧，有助于我們進一步學習和融入房地產(chǎn)實際。此次我們小組做的是關于北京市養(yǎng)老地產(chǎn)方面的研究，這一產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)剛剛興起不久，可以說方興未艾，關于養(yǎng)老地產(chǎn)市場的調查研究國內(nèi)外外也是層出不窮，但是相比國外發(fā)展成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)市場來說，國內(nèi)的研究如同市場本身一樣，火候欠佳，主要表現(xiàn)在研究深度不夠，絕大多數(shù)僅停留在案例分析和經(jīng)驗總結的層面上。鑒于此，我們便有意對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和運營機制進行研究探索和總結，試圖提出有價值的參考模式。誠然，作為一個學術上不成熟的學生作品來說，要想有極具參考價值和意義的東西顯然是不太可能的，不過我們最大的目的和收獲并不在于此，而在于鍛煉自己，就此而言，應該是順利完成任務了。最有想法的當然還是實地的考察和調研，在兩個寒風凌冽的冬日中，我們懷著亢奮的心情開始了調查之旅。12月8日，我們到了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓，這里遠離市區(qū)，空氣清新，一下車便讓我們回到了久違的大自然，走進社區(qū)，一片祥和，老人們有的在休息，有的在鍛煉，有的在聊天。一進去，我們便興致勃勃的同他們閑聊起來，當他們得知我們來的意圖之后，表示非常高興，年輕人就是要多做一些這樣有意義、能夠鍛煉自己的事情，然后便欣然向我們介紹起哪里的里里外外的情況來，還把我們介紹給管理人員和服務人員，讓他們給我們做專業(yè)的講解，所以全程的調研相對來說是比較輕松的，基本沒遇到什么特別的阻力，這使我們更加堅定了將調研和研究深入的決心。匯晨的基本情況在正文里都有詳細介紹，這兒就不多說了，值得一提的是，其實有一些老年人，雖然退休后的待遇、社會保障以及子女的物質幫助是非常充足的（能夠住進這樣的中高檔公寓的老年人肯定是不差錢的），但是由于不能跟子女家人及其他親戚朋友生活在一起，內(nèi)心都是很孤獨和抑郁的，所以這一點對于未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的人性化還是具有重要影響的，要能夠使老年人的親人一起住進老年公寓或者完善咱們這個傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式。一段時間之后，我們?nèi)诵〗M又到康夢圓老年公寓進行了類似的實地考察調研，收獲同樣頗豐，這里就不加贅述了?？偨Y一下，這兩次調研給我最大的感受就是實踐出真知，汗水育收獲，通過對兩個老年公寓的實地考察，讓我們把一些在書本和網(wǎng)絡上抽象的知識和信息與實際結合起來，真正理解了房地產(chǎn)市場的某些規(guī)律和機制以及市場是如何運行的，同時我們也能夠根據(jù)這兩次調研的結果再結合與相關文獻綜述和理論基礎，來初步探索養(yǎng)老地產(chǎn)市場的基本模式和發(fā)展軌跡。 秉承此次的經(jīng)驗，我們在以后的學習中將更注重與實踐的相結合，是自己學到真本事！養(yǎng)老地產(chǎn)實地調研感想——黎坤天氣寒冷，我們吃完早飯穿著厚厚的羽絨服戴著帽子圍巾手套就從西門出發(fā)了。我們先做地鐵坐地鐵10號線地鐵到惠新西街南口后轉5號線坐到天通苑，再坐公交537路到老年社區(qū)下車，走了1公里左右到達北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)匯晨老年公寓。當我們乘地鐵5號線到終點天通苑北站下車時，剛出站，就看見了一片等著拉活兒的各種車輛。原來只有耳聞的黑車現(xiàn)象，今天終于眼見為實了，可以用“頗為壯觀”來形容了。雖然時處冬季，樹木蕭條，可是明顯感到空氣比城里好多了，沒有那么多的汽車尾氣，沒有高層建筑，沒有那么多的人，有一些清新的感覺。到了老年公寓，在與他們說明我們一行的目的與原因后，他們帶我們參觀了他們的各種養(yǎng)老戶型，公共配套設施，娛樂休閑地，室外溫泉。公寓中的游泳池和溫泉池，每周一到周五免費為住戶開放，周日、周六由于家屬來的比較多，不再免費，收費38元盡情享用。但是，公寓給每家住戶發(fā)放一定量的游泳票，如果，家中來的客人不太多，也是夠用的了。一套80多平米的單元，有寬大的廚房、衛(wèi)生間，一室一廳都非常寬敞?？梢宰约鹤鲲?，也可以到食堂去就餐。社區(qū)中有各種活動小組，依各人愛好，自由參加。還可以在邊角地帶自己種菜。據(jù)說，首批入住會員，一次性繳納70萬元會費，公寓免費提供一套單元供居住，會員每月就不用繳納房費了。待會員退會時，將70萬元會費退還。現(xiàn)在，已經(jīng)沒有了這種方式。匯晨老年公寓環(huán)境很舒適，享有天然的靈秀景致,座落于別墅區(qū)內(nèi),綠樹環(huán)繞,空氣清新，小橋流水，魚兒游弋，雁鵝覓食，怡人生態(tài)景致，最愜意的養(yǎng)生環(huán)境。他們秉承尊重、養(yǎng)生、健康的服務理念，營造溫馨和諧的社區(qū)氛圍，以周到、體貼、細致的服務，引導主動、互動的社區(qū)生活，贏得長者的滿意和社會的認可。與此同時，會館坐落于素有“溫泉古鎮(zhèn)”之稱的小湯山鎮(zhèn)，小湯山地熱溫泉歷史悠久，溫泉水中含有多種微量元素和少量惰性氣體氡，有很高的醫(yī)療價值，對皮膚病、關節(jié)炎、心血管等慢性病有特殊療效，十多個室內(nèi)外溫泉池供您悠然享用。標準游泳池帶無障礙入池通道，且溫泉水引入泳池之中?？祻椭行臑槔先颂峁└叨伺涮自O置，豐富匯晨老人的精神，貫穿于養(yǎng)身與養(yǎng)心。龍脈之地最接近自然的溫泉理療環(huán)境，老人可浸于溫泉中安心靜養(yǎng)，也可在此與朋友們品茶盡興、將心靈帶入從容、溫情的閑暇時刻。俱樂部式的休閑賦予匯晨老人全新的生命質感，起源于歐美宮廷貴族間的沙壺球運動、茶話閑談棋牌休閑的多功能廳，超萬米的養(yǎng)生園林，齊善的娛樂休閑設施，為入住的老人營造良好的養(yǎng)生氛圍?，F(xiàn)有陽光通透的居室288套，設500多張床位。優(yōu)越的面南朝向，為老人的一天帶來從容和明亮；內(nèi)部設置獨立廚房與無障礙衛(wèi)浴空間，為老人的日常生活帶來溫情與貼心；所有空間均設置殘障專用道，方便自由行動；房間內(nèi)部L形扶手，U型馬桶配置，防止刺眼的地燈及反設計射光源設計，為老人實現(xiàn)精神矍鑠的優(yōu)質健康生活。在和老爺爺老奶奶的交談中，我們得知那邊的服務人員像孝順親生父母一樣善待老者。從一日三餐開始，像管家一樣無微不至地對老人進行關懷。根據(jù)具體情況制定服務內(nèi)容。以老人的需求為主導，根據(jù)老人不同的身體狀況、精神狀態(tài)、性格喜好等實際需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身體護理、悉心陪伴等各種單項服務，可根據(jù)每位老人的不同需求適時調整、組合。通過本次實地調研，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展已遠遠超出了我的預料，感覺無論是從硬件如房屋、設施，還是從軟件如老年服務、精神的娛樂來看，都已很先進。在與老人們的溝通中得知，老人們最重視最在乎的實際是公寓里服務人員的態(tài)度與服務水平，當設施都大同小異的情況下，人們在選擇老年公寓時會更傾向服務質量高的地方。2012年12月08日34 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