【導(dǎo)讀】北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢(shì)分析········4. 北京市城市規(guī)劃及對(duì)項(xiàng)目的影響研究········6. 08年奧運(yùn)會(huì)及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目的影響研究······7. 高端酒店總體市場(chǎng)研究··············16. 5開發(fā)規(guī)模、配比建議··················34. 6風(fēng)險(xiǎn)因素分析·····················35. 7來(lái)自財(cái)務(wù)方面的論證··················35

　　

【正文】 136 漁陽(yáng)飯店 朝陽(yáng)新源西里中街 18號(hào) 506 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 28 區(qū)域現(xiàn)存高端酒店房?jī)r(jià)分析 酒店房?jī)r(jià)受淡旺季、是否會(huì)員、團(tuán)體 或散客等因素影響，浮動(dòng)較大，一般門市價(jià)格參考意義不大。 本次所統(tǒng)計(jì)的酒店價(jià)格為客房實(shí)際平均價(jià)格： 客房實(shí)際平均價(jià)格（元 /間天） =客房收入（元） /客房實(shí)際出租間天數(shù)（間天） 表 8：區(qū)域高端酒店 2020年房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)表 星級(jí) 酒店名稱 2020年房?jī)r(jià) 五星 北京京廣新世界飯店 433 北京昆侖飯店 947 北京長(zhǎng)城飯店 926 北京兆龍飯店 728 希爾頓酒店 804 凱賓斯基飯店 941 嘉里中心飯店 1263 四星 中旅大廈 481 皇家大飯店 632 亮馬河大廈 489 京倫飯店 478 建國(guó)飯店 591 國(guó)貿(mào)飯店 815 艾維克酒店 383 大宗飯店 704 漁陽(yáng)飯店 341 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 上表可以看出，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)除京廣新世界飯店低于 500元外，其余均在 700元以上，其中以 900— 1000 元的價(jià)格比較集中；區(qū)域四星級(jí)酒店價(jià)格除國(guó)貿(mào)飯店高于 800 元外，其余均在 800 元以內(nèi)，其中以 350— 650元的價(jià)格比較集中。 圖 22：區(qū)域高端酒店 2020年房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)圖 29 3 0 0 —4 9 937%8 0 0 及以上38%5 0 0 —7 9 925% 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)高端酒店價(jià)格 800 元以上的比例最大，占總量的38%，其中絕大多數(shù)為五星級(jí)酒店；單價(jià) 500 元以上的酒店占總量的 63%；37%酒店價(jià)格在 300— 500之間 ，該區(qū)間除一個(gè)五星級(jí)酒店外其他均為四星級(jí)酒店 。 區(qū)域現(xiàn)存高端酒店市場(chǎng)出租情況分析 區(qū)域內(nèi)高端酒店受商務(wù)、會(huì)展及大型活動(dòng)等的帶動(dòng)作用，目前出租情況很好。以下以 2020 年區(qū)域內(nèi)各五星級(jí)及四星級(jí)酒店出租率情況加以說(shuō)明，詳見下表： 表 9：區(qū)域高端酒店 2020年出租情況統(tǒng)計(jì)表 星級(jí) 酒店名稱 出租率 (%) 五星 北京京廣新世界飯店 北京昆侖飯店 北京長(zhǎng)城飯店 北京兆龍飯店 希爾頓酒店 凱賓斯基飯店 嘉里中心飯店 四星 中旅大廈 皇家大飯店 亮馬河大廈 京倫飯店 建國(guó)飯店 國(guó)貿(mào)飯店 艾維克酒店 30 大宗飯店 漁陽(yáng)飯店 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 圖 23：區(qū)域高端酒店 2020年出租情況統(tǒng)計(jì)圖 8 0 % 以下13%9 0 % 以上19%8 0 % —9 0 %68% 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)酒店 2020 年出租率為 80%以上的酒店數(shù)量占總量的 87%；僅有 13%的酒店出租率低于 80%，但高于 67%。 2020 年北京五星級(jí)與四星級(jí)酒店總體入住率為 %，本案區(qū)域市場(chǎng)高端酒店入住率高于北京市整體水平。 區(qū)域未來(lái)高端酒店市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿摆厔?shì)分析 1) 從供應(yīng)方面看：受區(qū)域土地供應(yīng)量限制，高端酒店數(shù)量未來(lái)增加緩慢 北京市未來(lái)兩年四星級(jí)及五星級(jí)酒店供應(yīng)數(shù)量約為 17 家，其中本案所在區(qū)域高端酒店數(shù)量為 10 家，是未來(lái)兩年主要高端酒店供應(yīng)區(qū)域。隨著該區(qū)域商務(wù)的成熟與發(fā)展，高端酒店數(shù)量還會(huì)有所增加，但受該區(qū)域土地供應(yīng)數(shù)量的限制，數(shù)量不大。 表 10：未來(lái)兩 年北京高端酒店供應(yīng)表 五星級(jí)酒店名 位置 房間數(shù) 預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間 北京財(cái)富中心 朝陽(yáng)路 450 2020 銀泰中心 大北窯西南角 237 2020 華貿(mào)萬(wàn)豪酒店 西大望路 600 2020 31 華貿(mào)麗茲酒店 西大望路 320 2020 瑞城中心酒店 亮馬橋 336 —— 國(guó)貿(mào)中心三期 大北窯西北角 600 2020 國(guó)峰酒店項(xiàng)目 新源南路 400 2020 Sha Te Hotel 朝陽(yáng)區(qū)呼家樓 200 2020 中央電視臺(tái)酒店項(xiàng)目 朝陽(yáng)區(qū) CBD 300 2020 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)索菲特 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路 453 2020 凱恒中心 朝內(nèi)大街 500 —— 北京國(guó)際金融會(huì)展中心 金融街 400 —— 北京香格里拉二期 紫竹橋 500 2020 金融街麗茲酒店 金融街 253 2020 中關(guān)村金融中心 中關(guān)村西區(qū) 500 2020 東環(huán)廣場(chǎng) 東直門 350 2020 奧林匹克花園酒店項(xiàng)目 奧林匹克花園 300 2020 資料來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 2) 從需求方面看：區(qū)域酒店客群與商務(wù)客群為主，受奧運(yùn)影響不太，未來(lái)客群來(lái)源穩(wěn)定。 ? 區(qū)域商務(wù)發(fā)展促進(jìn)高端酒店需求 本案所在區(qū)域處于幾大商圈之間，商務(wù)氛 圍較濃，酒店入住人群多為商務(wù)人群。隨著周邊商務(wù)的快速發(fā)展，高端酒店需求也將快速增加。奧運(yùn)會(huì)的召開可以促進(jìn)本區(qū)域酒店的需求，但隨著奧運(yùn)的結(jié)束，該區(qū)域酒店不會(huì)出現(xiàn)入住明顯減少情況，因?yàn)樵搮^(qū)域商務(wù)人群足以消化區(qū)域酒店的供應(yīng)。 ? 區(qū)域會(huì)展業(yè)發(fā)展促進(jìn)高端酒店需求 本案所在區(qū)域緊臨國(guó)貿(mào)、國(guó)展、農(nóng)展館三個(gè)大型會(huì)展中心，展會(huì)的產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)可以帶動(dòng)高端酒店的發(fā)展。 北京是中國(guó)會(huì)展城市發(fā)展較早、品牌展覽會(huì)最多、最有影響力的城市，如北京科博會(huì)、機(jī)械展、服裝展等。其 32 中得到 UFI 認(rèn)證的國(guó)內(nèi)展覽會(huì)的 80％都在北京?！熬盼濉逼陂g，北京舉 辦的各類展覽會(huì) 1251 個(gè)，約占全國(guó)展覽會(huì)總數(shù)的 50％。這都極大促進(jìn)會(huì)展中心周邊高端酒店的需求。 ? 區(qū)域特殊文化氛圍促進(jìn)高端酒店需求 本區(qū)域緊臨兩大使館區(qū)，由此帶來(lái)的濃厚的國(guó)際化色彩、高尚的區(qū)域氛圍、良好的區(qū)域環(huán)境、高素質(zhì)的人群、高收入的群體，為工體、燕莎、朝外等早期涉外商圈的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三里屯酒吧街作為 CBD 輻射板塊，將以出色的規(guī)劃來(lái)促進(jìn)該地區(qū)時(shí)尚文化板塊的發(fā)展。工人體育場(chǎng)作為大型比賽及演出的大眾狂歡場(chǎng)所，早以為每個(gè)人所熟知，作為大眾文化傳播的先鋒形象，具有極高的社會(huì)知名度。 ? 區(qū)域旅游規(guī)劃促進(jìn)高端酒 店需求 北京市“十五”時(shí)期旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃：建設(shè)北京城市中心區(qū)、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái) 4 個(gè)主要娛樂區(qū)域。在外國(guó)使館、外資企業(yè)相對(duì)集中的三里屯、日壇公園附近建設(shè)朝陽(yáng)國(guó)際型高檔娛樂區(qū)。 3) 從經(jīng)營(yíng)管理看：區(qū)域高端酒店將進(jìn)一步也國(guó)際接軌 ? 國(guó)際貿(mào)易往來(lái)增多，將為酒店業(yè)創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間 中國(guó)進(jìn)入 WTO 后，隨著區(qū)域內(nèi)外資不斷進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，帶來(lái)中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會(huì)議交流的頻繁交往，這將直接為高端酒店業(yè)帶來(lái)旺盛的客流。 ? 經(jīng)營(yíng)管理方式將進(jìn)一步與國(guó)際接軌 酒店預(yù)定手段、促銷手段、入住客人的結(jié)構(gòu)等方面都有較大差距，在不同類型的酒店設(shè)計(jì) 、提供服務(wù)、管理手段等方面，也存在較大差別。隨著國(guó)外酒店集團(tuán)在連鎖連號(hào)經(jīng)營(yíng)方面的推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)高端酒店將加速與國(guó)際接軌的水平。 ? 酒店集團(tuán)化繼續(xù)加強(qiáng) 33 酒店集團(tuán)化 在 中國(guó)酒店 行業(yè)的 進(jìn)程依然緩慢。其 主要 原因是非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素的阻礙。但各地的國(guó)有資產(chǎn)管理者和酒店管理者以及酒店業(yè)主都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到：酒店市場(chǎng)發(fā)展到今天，再 “ 單打獨(dú)斗 ” 已經(jīng)無(wú)法取得勝利了 。 ? 酒店業(yè) 品牌 成為營(yíng)銷利器 國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)已經(jīng) 20 多年了，但以往他們主要占領(lǐng)的是國(guó)內(nèi)的東部沿海開放城市，而且大都是高星級(jí)酒店。然而從 2020 年開始，他們的觸角開始伸向二線城市，尖 端品牌和經(jīng)濟(jì)型品牌的進(jìn)入勢(shì)頭強(qiáng)勁。 萬(wàn)豪的頂級(jí)品牌 JW 萬(wàn)豪（ JW Marriott）和麗嘉（ RitzCarlton） 、 四季 、 凱悅（ Hyatt Regency） 等管理公司在 北京 東部區(qū)域的 簽約，表示出大力開拓中國(guó)市場(chǎng)的強(qiáng)烈愿望。 4 項(xiàng)目分析 ? 對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境及資源、道路交通等區(qū)位條件進(jìn)行分析，了解 項(xiàng)目 所在區(qū)域具備的可能對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)開發(fā)產(chǎn)生促進(jìn)或制約的因素并探討對(duì)其進(jìn)行利用或規(guī)避的方法； ? 對(duì)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，例如規(guī)劃條件、地塊條件、交通組織等進(jìn)行分析，尋找項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)。通過本部分的研究，可以對(duì)項(xiàng)目周 邊的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境作透徹而系統(tǒng)的剖析，包括項(xiàng)目本身地理位置的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)、潛在機(jī)會(huì)和威脅等等。 （ 1）區(qū)位條件及資源分析 ? 項(xiàng)目周邊交通條件與狀況分析 ? 項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施水平分析 （ 2）地盤適宜性分析 34 ? 地塊現(xiàn)狀及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ? 地塊交通狀況、通達(dá)性與可視性分析 ? 商業(yè)價(jià)值、優(yōu)勢(shì)及限制性因素分析 ? 風(fēng)險(xiǎn)及機(jī)會(huì)分析 （ 3） 發(fā)展空間的初步判斷 地段價(jià)值評(píng)估 ： ? 正面價(jià)值點(diǎn) ? 負(fù)面價(jià)值點(diǎn) 對(duì)本項(xiàng)目的基本判斷（運(yùn)作方向） ? 高端 ? 物業(yè)類型多樣化 ? 平衡 ? 品牌 ? 運(yùn)作原則 5 開發(fā)規(guī)模、配比建議 本部分將結(jié)合市場(chǎng)特征及項(xiàng)目分析，對(duì) 項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、各物業(yè)類型的配比、物業(yè)檔次、平均價(jià)格及平均價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行建議。 ? 各類物業(yè) (包括寫字樓、酒店物業(yè) )配比建議，即給出兩種物業(yè)開發(fā)體量的建議 ? 檔次 定位，根據(jù)市場(chǎng)研究的可行性分析，對(duì)適合貴項(xiàng)目寫字樓及酒店物業(yè)的檔次進(jìn)行建議，并對(duì)該建議的檔次進(jìn)行定義。 ? 價(jià)格定位，對(duì)寫字樓及酒店物業(yè)入市后的平均價(jià)格進(jìn)行建議，并對(duì)未來(lái)一段時(shí)間該平均價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 35 ? 歸納出北京高端酒店配套附屬的商業(yè)設(shè)施，其目前存在的、并可能達(dá)到的租金的一般性的市場(chǎng)情況。 6 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 （ 1） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 2） 政策風(fēng)險(xiǎn) （ 3） 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) （ 4） 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （ 5） 運(yùn)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn) 7 來(lái)自財(cái)務(wù)方面的論證 （ 1） 基本假設(shè) （ 2） 開發(fā)成本估算 （ 3） 投資收益測(cè)算 （ 4） 基準(zhǔn)投資收益 （ 5） 成本利潤(rùn)率分析 （ 6） 投資回收期 （ 7） 土地價(jià)格的敏感性分析 （ 8） 土地競(jìng)拍價(jià)格建議 （ 9） 小結(jié)