【正文】 綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的供應(yīng)量相對(duì)較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較 24 小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國(guó)土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽?的供應(yīng)也不會(huì)有很大的改變?？傊瑥某缥膮^(qū)今后商品房開發(fā)建設(shè)情況來(lái)看，總體格局不會(huì)有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應(yīng)總量相對(duì)較少，以住宅供應(yīng)為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應(yīng)較少的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過(guò) 70%，如果不包括 20xx 年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷 售率已達(dá)到 80%?？偣?yīng)量相對(duì)較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。而寫字樓市場(chǎng)由于受區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和項(xiàng)目本身開發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量很少，但銷售情況卻較為一般。 二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及 20xx 年的北京奧運(yùn)會(huì)給首都以前所未有的發(fā)展機(jī)遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會(huì)維持目前這種較為旺盛的需求勢(shì)頭。 二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 1．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來(lái)看 ，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。項(xiàng)目位于廣渠門地區(qū)，近三年廣渠門地區(qū)住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)建筑面積約為 114 萬(wàn)平方米。從項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，該區(qū)域共有住宅項(xiàng)目 11 個(gè)，詳見(jiàn)下表。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見(jiàn)二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。 25 表 42： 20xx20xx 年區(qū)域內(nèi)新增準(zhǔn)售住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 具體 位置 類型 樓型 層數(shù) 總占地 面積（ 公頃） 準(zhǔn)售住宅建筑面積（萬(wàn) m2） 綠化率 容積率 1 國(guó)瑞城 崇文區(qū)東花市北里東 花市三期 住宅 ,商業(yè) ,地下車庫(kù) 板、塔 15 層 35% 2 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 住宅、商業(yè) 板、塔 612層 40% 3 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 住宅 板樓 612層 11 35% 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1 號(hào) 住宅 ,商業(yè) 板樓 1015 層 10 30% 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 住宅 塔樓 1718 層 40% 3 6 華城上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 住宅 ,辦公 ,商業(yè) ,地下車庫(kù) 板樓 23 層 45% 3 7 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1 號(hào)樓 住宅、綜合、商業(yè) 塔樓 15 層 30% 8 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 住宅 板樓 1218 層 23% 9 新裕家園 崇文區(qū)崇外大街 6 號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2 號(hào)樓 住宅，寫字樓，商業(yè) 板樓 13 層 35% 10 保利薔薇 崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓 (部分 )、 3樓、 4 號(hào)樓（部分）、 5號(hào)樓及地 下車庫(kù) 住宅 ,商業(yè) 板、塔 916層 26% 11 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 住宅 \商業(yè) 板塔結(jié)合、板樓 11 層 25% 2．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)需求情況分析 通過(guò)對(duì)本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項(xiàng)目銷售情況整體較好，綜合銷售率在 7080%左右。華城、新景家園已基本完成銷售，本家潤(rùn)園、花市棗苑、東方財(cái)富銷售率超過(guò) 90%，其它項(xiàng)目的銷售也較為順暢。 形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置 和相對(duì)合理的價(jià)格成為消費(fèi)群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進(jìn)一步刺激了該區(qū)域的市場(chǎng)需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對(duì)合理的房?jī)r(jià)具有一定投資價(jià)值，其市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。 3．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格分析 本區(qū)域內(nèi) 20xx20xx 年住宅市場(chǎng)綜合銷售均價(jià)為 9921 元 /平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為 600014000 元 /平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為6068 元 /平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新裕家園 14000 元 /平方米。具體情況詳見(jiàn)下表： 26 銷售價(jià)格的差距主要來(lái)源于項(xiàng)目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。從整體統(tǒng)計(jì)分析來(lái)看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價(jià)格還有一定的上漲空間。 表 43：本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 平均售價(jià) （元 /m2） 目前工程 進(jìn)度 開盤時(shí)間 入住 時(shí)間 1 國(guó)瑞城 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 15542 期房 20xx6 20xx8 2 富貴園 崇文區(qū) 東花市南里 11571 期房 20xx12 20xx3 3 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 12307 現(xiàn)房 20xx4 20xx5 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1 號(hào) 12924 現(xiàn)房、期房 20xx3 20xx 20xx 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 9458 現(xiàn)房 20xx4 20xx11 6 華城上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 12490 現(xiàn)房 20xx5 20xx7 7 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū) 1號(hào)樓 9790 現(xiàn)房 20xx3 20xx6 8 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 13844 期房 20xx12 20xx12 9 新裕家園 崇文區(qū)崇外大街 6號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2 號(hào)樓 14000 期房 20xx10 20xx12 10 保利薔薇 崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分 )、 3樓、 4號(hào)樓（部分）、5 號(hào)樓及地下車庫(kù) 10988 準(zhǔn)現(xiàn)房 20xx8 20xx7 11 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 11165 期房 20xx10 20xx5 綜合分析來(lái)看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高 層或板式高層，塔樓相對(duì)較少?？倢訑?shù)以 1118層為主，有部分 56 層的低層板樓，個(gè)別項(xiàng)目的總層數(shù)超過(guò)20 層； （ 2）本區(qū)域內(nèi)住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以 140180 平方米以及 90130 平方米的二居為主，還有部分 180 平方米的大戶型，以及少量較受年青消費(fèi)者喜愛(ài)的 6080 平方米的小戶型； （ 3）本區(qū)域內(nèi)住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主，精裝修房較少； （ 4）本區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相對(duì)合理，隨著二環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)的減少，該區(qū)域的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格分析，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住 宅價(jià)格相對(duì)高些，永外地區(qū)的價(jià)格則相對(duì)低些。 27 三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在區(qū)域位于 CBD 的南住宅區(qū)，毗鄰 CBD 核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境較為成熟，交通十分便捷，是距離 CBD 商圈最近的公寓供應(yīng)集中區(qū)。隨著“地王”廣渠路 36 號(hào)地 40 多萬(wàn)平方米的住宅用地開發(fā)，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)該區(qū)域公寓的開發(fā)建設(shè)。 1．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 項(xiàng)目區(qū)域公寓供應(yīng)一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項(xiàng)目的一部分或一個(gè)分期供應(yīng)，其標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對(duì)于精裝修出售的住宅項(xiàng)目均稱為公寓。而隨著北 京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，該地區(qū)作為泛 CBD 區(qū)域，同時(shí)距市中心較近， 住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較快， 多數(shù)開發(fā)商選擇對(duì)新開發(fā)住宅項(xiàng)目進(jìn)行精裝修后出售，以提高價(jià)格，故該地區(qū)公寓項(xiàng)目供應(yīng)量增加較快。 表 44：廣渠門地區(qū)主要公寓項(xiàng)目情況表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 用途 裝修狀況 準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 1 北京上舍 崇文區(qū)安化北里 危改二期 公寓 毛坯 32974 12022 2 新世界太華公寓 崇文區(qū)崇文門外大街 5號(hào) 公寓 精裝修 155902 16000 3 MOHO 國(guó)際 崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西 500 米路北 公寓 精裝修 32752 15500 4 國(guó)瑞城 A區(qū) 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 公寓 精裝修 720xx 220xx 5 合生國(guó)際花園 朝陽(yáng)區(qū)廣渠門外 大街 31號(hào) 公寓 精裝修 20xx00 20xx0 6 新景家園 崇文區(qū)磁器口路口東北角 公寓 精裝修 38753 18000 2．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場(chǎng)需求情況分析 該地區(qū)公寓項(xiàng)目銷售情況較好，綜合銷售率在 70%80%之間，這主要是因?yàn)?CBD的發(fā)展完善吸引了越來(lái)越多的大公司進(jìn)駐，為周邊地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了大量高端客戶，而該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 的改善及周邊商業(yè)氛圍的日益濃厚，居住生活條件進(jìn)一步改善，公寓需求增加較快。其次由于許多公寓項(xiàng)目為原先住宅項(xiàng)目的分期項(xiàng)目，使之具有先天優(yōu)勢(shì)，銷售速度較快。隨著 CBD 區(qū)域影響的南擴(kuò)及交通條件的改善，該 28 區(qū)域公寓項(xiàng)目的需求量將會(huì)有進(jìn)一步的提升。 3．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓價(jià)格情況分析 20xx 年該地區(qū)新增公寓平均價(jià)約為 13500 元 /平方米，進(jìn)入 20xx 年以來(lái)又有較大幅度的提升，其銷售價(jià)格范圍為 1300020xx0 元 /平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為北京上舍（毛坯房） 13000 元 /平方米，最高預(yù)售價(jià)格為國(guó)瑞城 A區(qū)及合生國(guó)際 花園20xx0 元 /平方米。 該地區(qū)公寓價(jià)格的提升主要是因?yàn)閲?guó)家供地政策處于變動(dòng)之中，客觀上造成了近幾年土地供應(yīng)不足，使得公寓項(xiàng)目供應(yīng)量有限，而同時(shí)公寓需求量卻有大量增加，使得價(jià)格快速上漲。隨著土地供應(yīng)政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進(jìn)入市場(chǎng)，將在一定程度上增加公寓供應(yīng)量，緩解目前供不應(yīng)求的局面，但是需求量的增加仍會(huì)使該區(qū)域公寓價(jià)格趨于上漲。 四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 該項(xiàng)目毗鄰 CBD 核心區(qū)，隨著 CBD 的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎(chǔ)條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場(chǎng)也逐步發(fā)展。 1．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng) 情況分析 項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD 區(qū)域的南住宅區(qū)，寫字樓供應(yīng)量較小，且主要集中在崇文門外大街及花市大街等區(qū)域，廣渠門橋周邊新增寫字樓項(xiàng)目較少。這主要是由于 CBD區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大，且交通等基礎(chǔ)條件較好，消化了大多數(shù)的需求，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景不被看好，新建項(xiàng)目較少。但是隨著 CBD 的發(fā)展以及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”影響的日益增大，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量有所增加。 表 44：廣渠門地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目情況表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 用途 裝修狀況 級(jí)別 準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 1 世華誠(chéng)合大廈 崇 文區(qū)東花市大街 118 號(hào) 辦公 毛坯 甲級(jí) 48138 整棟出售 2 新裕商務(wù)大廈 崇文區(qū)磁器口路口向東 300米路南 辦公 公共部分 精裝修 10000 14000 3 MOHO 國(guó)際 崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500 米路北 辦公 毛坯 甲級(jí) 36000 14500 4 東玖大廈 崇文區(qū)夕照寺 辦公 毛坯 甲級(jí) 9338 9800 29 街東側(cè)綠景馨園 13號(hào)樓 5 大康大廈 崇文區(qū)崇文門外大街 44 號(hào) 辦公 公共部分精裝修 乙級(jí) 17000 10000 6 新世界中心 崇文區(qū)崇門外 大街 3 號(hào) 辦公 公共部 分精裝修 甲級(jí) 20xx00 16500 2．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求情況分析 該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)需求量趨于增加，這主要是因?yàn)?CBD 的發(fā)展完善吸引了越來(lái)越多的大公司進(jìn)駐，同時(shí)也帶來(lái)了依附于這些大公司的中小公司，但是 CBD 內(nèi)房?jī)r(jià)較高，相對(duì)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD 南輻射區(qū)，其寫字樓價(jià)格具有較大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于中小公司具有較大的吸引力。緊鄰的“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的日益成熟，也 味 為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了良機(jī)。同時(shí)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的進(jìn)一步改善也為寫字樓市場(chǎng)需求的提升起到了推動(dòng)作用。 3．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià) 格情況分析 該地區(qū)寫字樓出租項(xiàng)目較多，出售項(xiàng)目較少，銷售價(jià)格范圍為 980016500 元 /平方米，項(xiàng)目間價(jià)格相差較大，這主要是由項(xiàng)目本身的品質(zhì)、具體區(qū)位等狀況決定的。 雖然 該區(qū)域?qū)懽謽?需求量 有所增加 ，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項(xiàng)目中。而落成期早，硬件相對(duì)較落后，位置較差的項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中 處于 下風(fēng)，部分 項(xiàng)目只有降低租金來(lái)吸引客戶， 故 使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對(duì)較小。 五、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)影響比較大的因素依次是商業(yè)繁華度、區(qū)位條件、交通條件、城市規(guī)劃、人口狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和環(huán)境狀況。從 商業(yè)繁華度來(lái)看