【正文】 宅、國際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。但最終項(xiàng)目建筑面積以項(xiàng)目取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的為準(zhǔn)。 委托方應(yīng)對所提供的資料的真實(shí)性和因所提供資料不實(shí)引起的后果負(fù)責(zé)。第二產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進(jìn)一步加大對商品住宅的需求。 全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) （ CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會(huì)通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展 。 二、崇文區(qū)城市功能定位 崇文區(qū)為北京市四個(gè)中心城區(qū)之一 ， 有著豐厚的文化底蘊(yùn)。 崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源 較為 有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎(chǔ)，以及與市中心、建國門商圈、 CBD 商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè) 、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈 ； 西北部以 “ 王 ”字 形經(jīng) 濟(jì) 磁場 、 前門大街 為 核心， 建立 傳統(tǒng)文化保護(hù)區(qū) ；中部發(fā)展 體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)項(xiàng)目 ； 西南部發(fā)展永 定門外地區(qū) ， 13 以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù) 為主； 東北 部 以 東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū) 。 總體看來， 20xx 年北京市房地產(chǎn)市場有以下特點(diǎn)： 1．土地供應(yīng)有所增加，有助于穩(wěn) 定房地產(chǎn)市場 20xx 年 全年土地供應(yīng)總量 6509 公頃，比上年增長 2%。建設(shè)用地的預(yù)審量遠(yuǎn)大于實(shí)際土地供應(yīng)量，可見， 20xx 年北京市土地市場需求并沒有得到完全的釋放，土地市場需求潛力較大。其中，商品住宅 準(zhǔn)售 面積 約為 1717 萬平方米 ，所占比重約為 70%，同比約下降了 7個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓準(zhǔn)售面積約為 342 萬平方米，所占比重約為 14%，同比提高了 5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)準(zhǔn)售面積約為 276 萬平方米，所占比重約為 11%，同比提高了 2個(gè)百分點(diǎn)；地下車庫等其它準(zhǔn)售面積約為 123 萬平方米，所占比重約為 5%，與 20xx 年持平。商品房竣工面積 萬平方米，下降 %；其 中商品住宅 萬平方米，下降 %，將對未來商品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。 從價(jià)格方面來看，雖然 20xx 年新增商品房的供應(yīng)量將有所增長，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，且近兩年土地供應(yīng)較少，因此 20xx 年商品房的有效供應(yīng)仍然不足，受旺盛需求影響，商品房價(jià)格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，但其漲幅有所回落。政策影響、住宅用地供應(yīng)過少是導(dǎo)致新增普通商品住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。 20xx 年一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢頭受到一定程度的抑制。昌平區(qū)的 17 新龍城，新增準(zhǔn)售面積約 24 萬平方米，在半年多時(shí)間里，基本上已售完，成交均價(jià)約為 6100 元 /平方米，高出平均報(bào)價(jià) 10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準(zhǔn)售面積約 12 萬平方米，在半年多時(shí)間里，其預(yù)售率已達(dá) 85%，成交均價(jià)約為 4780 元 /平方米 ，高出平均報(bào)價(jià) 10%左右。從各區(qū)縣新增普通住宅價(jià)格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計(jì)算在內(nèi)），北京普通商品住宅價(jià)格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價(jià)格上漲水平從 2912605 元 /平方米不等。 表 31： 20xx 年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報(bào)價(jià)一覽表 序 號(hào) 區(qū) 域 平均報(bào)價(jià) (元 /m2) 同比增長 序 號(hào) 區(qū) 域 平均報(bào)價(jià) (元 /m2) 同比增長 20xx 年 20xx年 20xx 年 20xx 年 1 西城區(qū) 11191 8586 30% 9 大興區(qū) 5035 4402 14% 2 崇文區(qū) 9862 7582 30% 10 順義區(qū) 4960 3829 30% 3 宣武區(qū) 8371 7290 15% 11 通州區(qū) 4532 3945 15% 5 朝陽區(qū) 7539 6273 20% 12 懷柔區(qū) 4338 3238 34% 4 海淀區(qū) 7245 6758 7% 13 門頭溝區(qū) 3901 3419 14% 6 豐臺(tái)區(qū) 6263 5654 11% 14 房山區(qū) 3638 3347 9% 7 石景山區(qū) 6152 5788 6% 15 平谷區(qū) 3156 2324 36% 8 昌平區(qū) 5498 4406 25% 16 密云縣 2972 2300 29% 整體平均報(bào)價(jià) 20xx 年： 6175 元 /m2 20xx 年： 5502 元 /m2 未來北京市普通商品住宅市場的供應(yīng)量有望止跌回升，大量 “ ” 之前取得的建設(shè)用地即將入市。 隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費(fèi)者的購房承受能力增強(qiáng)，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。 雖然 20xx 年普通商品住宅供應(yīng)量可能會(huì)有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。 20xx 年新增公寓準(zhǔn)售面積約為 686 萬平方米，與 20xx 年（ 739 萬平方米）相比，下降了約 %。 對于居住自用型的消費(fèi)群體，國家出臺(tái)的各種政策，影響了部分消費(fèi)者的心理 19 預(yù)期，使一些消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。 3． 20xx 年北京新增公寓項(xiàng)目的總體均價(jià)為 12104 元 /平方米，相對于 20xx 年（ 9968 元 /平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達(dá)到 %。新增公寓市場預(yù)售價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。而且 寫字樓供應(yīng) 不再在主力商圈扎堆， 逐漸向 邊緣集團(tuán) 擴(kuò)散 。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟(jì)不斷增長、人民幣升值的影響，及北京 20xx 年奧運(yùn)會(huì)所帶來的機(jī)遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價(jià)持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置 自己的辦公用房。在 20xx年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需 求旺盛。 五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 進(jìn)入 20xx 年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S， 20xx 年 成為 商業(yè) 房 地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過 100 萬平方米商業(yè)項(xiàng) 目集體面市 ，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。 由于 20xx 年 國家對于住宅 房 地產(chǎn) 市場 的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè) 房 地產(chǎn)， 從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮的景象，但隨著 20xx 年奧運(yùn)會(huì)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供 求關(guān)系將向買方市場轉(zhuǎn)變。 究其原因，主要有以下四點(diǎn)：首先， 北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高 速 21 度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置 ；其次， 諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時(shí)就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象 ；再次， 隨著外在消費(fèi)需求的變動(dòng)及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應(yīng)市場變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)，因此造成空置 ；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強(qiáng)，對市場價(jià)格起到了顯著的推動(dòng)作用。 另外， 隨著商業(yè)項(xiàng)目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加?？傮w看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場有以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)用房為輔 早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓 ,商業(yè) ,寫字樓 ,車庫）等。目前，崇文區(qū)在售項(xiàng)目的價(jià)格最高可達(dá) 120xx 元 /平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項(xiàng)目多數(shù)為 900011000 元 /平方米左右，而永外地區(qū)的價(jià)格則在60007000 元 /平方米之間；相對于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價(jià)格更加合理，在合理價(jià)位支 持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價(jià)格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目銷售狀況良好。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) 仍以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項(xiàng)目較少。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：國瑞城，新增準(zhǔn)售面積為 萬平方米；新怡家園，新增準(zhǔn)售面積為 萬平方米；本家潤園，新增準(zhǔn)售面積為 萬平方 米。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較 24 小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過 70%，如果不包括 20xx 年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷 售率已達(dá)到 80%。 二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場分析 1．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場供應(yīng)情況分析 從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看 ，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。 25 表 42： 20xx20xx 年區(qū)域內(nèi)新增準(zhǔn)售住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 具體 位置 類型 樓型 層數(shù) 總占地 面積（ 公頃） 準(zhǔn)售住宅建筑面積（萬 m2） 綠化率 容積率 1 國瑞城 崇文區(qū)東花市北里東 花市三期 住宅 ,商業(yè) ,地下車庫 板、塔 15 層 35% 2 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 住宅、商業(yè) 板、塔 612層 40% 3 本家潤園 崇文區(qū)東花市大街 住宅 板樓 612層 11 35% 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1 號(hào) 住宅 ,商業(yè) 板樓 1015 層 10 30% 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 住宅 塔樓 1718 層 40% 3 6 華城 3．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場價(jià)格分析 本區(qū)域內(nèi) 20xx20xx 年住宅市場綜合銷售均價(jià)為 9921 元 /平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為 600014000 元 /平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為6068 元 /平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新裕家園 14000 元 /平方米。上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 12490 現(xiàn)房 20xx5 20xx7 7 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū) 1號(hào)樓 9790 現(xiàn)房 20xx3 20xx6 8 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 13844 期房 20xx12 20xx12 9 新裕家園 崇文區(qū)崇外大街 6號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2 號(hào)樓 14000 期房 20xx10 20xx12 10 保利薔薇 崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分 )、 3樓、 4號(hào)樓（部分）、5 號(hào)樓及地下車庫 10988 準(zhǔn)現(xiàn)房 20xx8 20xx7 11 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 11165 期房 20xx10 20xx5 綜合分析來看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： （ 1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高 層或板式高層，塔樓相對較少。 1．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場供應(yīng)情況分析 項(xiàng)目區(qū)域公寓供應(yīng)一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項(xiàng)目的一部分或一個(gè)分期供應(yīng)，其標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對于精裝修出售的住宅項(xiàng)目均稱為公寓。隨著 CBD 區(qū)域影響的南擴(kuò)及交通條件的改善，該 28 區(qū)域公寓項(xiàng)目的需求量將會(huì)有進(jìn)一步的提升。 四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 該項(xiàng)目毗鄰 CBD 核心區(qū)，隨著 CBD 的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎(chǔ)條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場也逐步發(fā)展。 表 44：廣渠門地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目情況表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 具體位置 用途 裝修狀況 級(jí)別 準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 1 世華誠合大廈 崇 文區(qū)東花市大街 118 號(hào) 辦公 毛坯 甲級(jí) 48138 整棟出售 2 新裕商務(wù)大廈 崇文區(qū)磁器口路口向東 300米路南 辦公 公共部分 精裝修 10000 14000 3 MOHO 國際 崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門橋西500 米路北 辦公 毛坯 甲級(jí) 36000 14500 4 東玖大廈 崇文區(qū)夕照寺 辦公 毛坯 甲級(jí) 9338 9800 29 街東側(cè)綠景馨園 13號(hào)樓 5 大康大廈 崇文區(qū)崇文門外大街 44 號(hào) 辦公 公共部分精裝修 乙級(jí) 17000 10000 6 新世界中心 崇文區(qū)崇門外 大街 3 號(hào) 辦公 公共部 分精裝修 甲級(jí) 20xx00 16500 2．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨笄闆r分析 該地區(qū)寫字樓市場需求量趨于增加，這主要是因?yàn)?CBD 的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進(jìn)駐，同時(shí)也帶來了依附于這些大公司的中小公司，但是 CBD 內(nèi)房價(jià)較高，相對來說，項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD 南輻射區(qū)，其寫字樓價(jià)格具有較大的優(yōu)勢，對于中小公司具有較大的吸引力。 雖然 該區(qū)域?qū)懽謽?需求量 有所增加 ，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項(xiàng)目