【正文】 的實(shí)質(zhì)是社會(huì)財(cái)富分配的矛盾 近幾年的“兩會(huì)”期間，住房問題一直是中國老百姓最重要、最關(guān)心的話題。本文 得出的結(jié)論 可以 給北京市的政策決策者提供了一個(gè)參考性方案。本文搜集了 20xx 年 7 月至 20xx 年 5 月的北京房屋均價(jià)數(shù)據(jù)以及北京幾個(gè)主要區(qū)縣的房屋均價(jià)，利用灰色預(yù)測理論和回歸分析方法 對(duì)數(shù)據(jù) 進(jìn)行建模， 分別進(jìn)行了模型驗(yàn)證， 兩種建模方法得出了一致的結(jié)論： 20xx 年 6 月 12 月房價(jià)呈穩(wěn)定上升趨勢 。這牽涉到社會(huì)財(cái)富分配的問題，所以很敏感。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。” 另外一組數(shù)據(jù)，也說明了房價(jià)問題是民生問題的要害：從 20xx 年房價(jià)開始抬升和 20xx 年到達(dá)高點(diǎn)這兩個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)狀況來看， 20xx 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值約 萬億，財(cái)政收入 萬億，城鎮(zhèn)居民可支配收入在 9422 元 。但是，由于中國人口老化是不可避免的，最終房子的需求是會(huì)下降的，所以從長遠(yuǎn)來說炒房子不會(huì)成功。 文章安排如下：第二章利用查找的數(shù)據(jù)，采用灰色預(yù)測模型進(jìn)行建模，對(duì)房價(jià)走勢進(jìn)行預(yù)測 ； 第三章利用回歸分析建模方法，建立房價(jià)與影響房價(jià)主要因素之間的數(shù)學(xué)模型，得出 房價(jià)穩(wěn)定上升的結(jié)論；最后對(duì)文章進(jìn)行總結(jié)。 灰色模型的精度檢驗(yàn)一般 有三種方法：相對(duì)誤差大小檢驗(yàn)法，關(guān)聯(lián)度檢驗(yàn)法和后檢驗(yàn)法。 利用 公式（ 3） 對(duì) 20xx 年 612 月的房價(jià)進(jìn)行預(yù)測 ，如表 4 所示 ： 表 4 時(shí)間 20xx 年6 月 20xx 年7 月 20xx 年8 月 20xx 年9 月 20xx 年10 月 20xx 年11 月 20xx 年12 月 預(yù)測房價(jià) 26065 26974 27897 28834 29787 30754 31737 從我們預(yù)測的結(jié)果可以得出， 20xx 年的房價(jià)走勢穩(wěn)步上升的趨勢。如果回歸分析中包括兩個(gè)或兩個(gè)以上的自變量，且因變量和自變量之間是線性關(guān)系，則稱為多元線性回歸分析 。 2： 作散點(diǎn)圖，觀察變量間的趨勢，初步選取回歸分析方法。殘差分析主要包括檢驗(yàn)殘差是否獨(dú)立，以及殘差是否服從正態(tài)分布兩方面。格式如下： 1： 確定回歸系數(shù)的點(diǎn)估計(jì)值，用命令： b=regress（ Y， X）。 回歸分析預(yù)測法的分類 回歸分析預(yù)測法有多種類型。 房價(jià)走勢的回歸分析模型 8 第 四 章 房價(jià)走勢的回歸分析模型 房價(jià) 問題的模型假設(shè) 所謂房地產(chǎn)泡沫 指 的是商品房售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 其 實(shí)際的價(jià)值。因此如何有效地抑制價(jià)格上揚(yáng) ，甚至能夠降低房價(jià)，是一個(gè)備受關(guān)注的社會(huì)問題。 （ 2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展用人均 GDP 來表示。 （ 7）忽略消費(fèi)成本如交通費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、停車費(fèi)用等對(duì)房價(jià)的影響。它與吸納率和交易價(jià)格有關(guān)。 如表 8 所示各序列 ， t? 一般假定為 白噪聲序列 ，假定其服從均 值為 0，方差為 2? 的正態(tài)分布 表 8 序號(hào) 城市 Y A B D C 1 城區(qū) 19846 14054 2037 2 通州 15976 11123 1061 3 豐臺(tái) 10425 7983 767 4 房山 10678 7378 760 5 門頭溝 7489 7346 866 6 海淀 14989 8511 978 7 石景山 18429 10259 978 8 順義 10261 8618 1087 9 大興 9142 7577 897 10 朝陽 30805 16641 2232 11 懷柔 16816 11931 910 12 昌平 19961 12187 1217 房價(jià)走勢的回歸分析模型 12 將其中心化后得 YUy= 1? *(AUa) + 2? *(BUb) + 3? *(CUc) + 4? *(DUd)+ t? 上式即為 ΔY = 1? *ΔA + 2? *ΔB + 3? *ΔC + 4? *ΔD + t? 現(xiàn)在對(duì)模型的參數(shù)進(jìn)行 最小二乘法 估計(jì) ， 其中 ΔY、 ΔA、 ΔB、 ΔC、 ΔD 各序列（矩陣）的值見表 9 表 9 序號(hào) 城市 ΔY ΔA ΔB ΔD ΔC 1 城區(qū) 2 通州 3 豐臺(tái) 4 房山 5 門頭溝 6 海淀 7 石景山 8 順義 9 大興 10 朝陽 7668 11 懷柔 12 昌平 令 T1 2 3 4a=( , , , )? ? ? ?， 則 a 的最小二乘估計(jì)，應(yīng)使殘差 t? 平方和 S(a)達(dá)到最小， 其中 S(a)=1ntt ??? =??nt1 (Δ tY 1a *Δ tA 2a *Δ tB 3a *Δ tC 4a *Δ tD )2 ， 取 1 ( ) 0Saa? ?? 即可得到： 1a?? S(a) =??nt12*(Δ tY 1a *Δ tA 2a *Δ tB 3a *Δ tC 4a *Δ tD )*(Δ tA )=0式 4 房價(jià)走勢的回歸分析模型 13 用 Rya 表示序列 ΔY 和 ΔA 的 協(xié)方差 ， Raa 表示 ΔA 序列的方差， Rba,表示序列 ΔB 和 ΔA 的協(xié) 方差， Rca 表示序列 ΔC 和 ΔA 的協(xié)方差： 式 1 可寫成： Rya+ 1a *Raa+ 2a *Rba+ 3a *Rca+ 4a *Rda=0式 5 同理 2a?? S(a)＝ 0 推出 ： Ryb+ 1a *Rab+ 2a *Rbb+ 3a *Rcb+ 4a *Rdb =0式 6 3a?? S(a)＝ 0 推出： Ryc+ 1a *Rac+ 2a *Rbc+ 3a *Rcc+ 4a *Rdc =0式 7 4a?? S(a)＝ 0 推出： Ryd+ 1a *Rad+ 2a *Rbd+ 3a *Rcd+ 4a *Rdd=0式 8 把式 式 3，式 4，式 5 寫成矩陣相乘的形式為： ???????????? R d d R c d R b d R a d R d c R c c R b c R a c R d b R c b R b b R a b R d a R c a R b a R a a * ??????????????4321aaaa =????????????RydRyc Ryb Rya 推求參數(shù)的公式為： ??????????????4321aaaa = ???????????? R d d R c d R b d R a d R d c R c c R b c R a c R d b R c b R b b R a b R d a R c a R b a R a a * ????????????RydRyc Ryb Rya式 9 具體到本題中，我們運(yùn)用往年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)模型中各個(gè)參數(shù)的求解。它包括以下內(nèi)容 : ①土地價(jià)格，土地價(jià)格除了它本身的勞動(dòng)投入，土地的地理位置等以外，與土地的供需有 房價(jià)走勢的回歸分析模型 15 很密切的關(guān)系 ②征地補(bǔ)償、拆遷安置費(fèi)。 （ 2）生產(chǎn)資料的消耗這是房屋建設(shè)成本的主要部分，它是物化勞動(dòng)價(jià)值的轉(zhuǎn)移，包括兩部分 : ①房屋建設(shè)過程中所消耗的建筑材料的價(jià)值，建筑材料的價(jià)格就是它的貨幣表現(xiàn)。從價(jià)值規(guī)律上來講，一種商品的價(jià)格并不完全由起內(nèi)在的價(jià)值決定，同時(shí)還受到市場供求關(guān)系的影響。反之，如果供大于求，即使沒有人讓開發(fā)商降價(jià)他也會(huì)自覺地降價(jià)。當(dāng)前年青人（特別是即將工作的大學(xué)生、研究生）應(yīng)該全面平衡各方面因素（家庭條件、創(chuàng)業(yè)資金?），不要盲目購房，從而浪費(fèi)這些資金能在其他方面發(fā)揮的用途，所以大學(xué)生應(yīng)該密切關(guān)注國家政策和北京房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在能接受的時(shí)間范圍內(nèi)，把握準(zhǔn)時(shí)機(jī)，爭取購買到最物廉價(jià)美的房。 （ 2） 綜合考慮城市的各方面因素，如考慮建成面積、流動(dòng)人口、交通環(huán)境等因素。 對(duì)于灰色預(yù)測模型，未考慮除政策及其他劇烈因素的影響，應(yīng)找出更多的影響干預(yù)點(diǎn)及詳細(xì)數(shù)據(jù)，添加更多的干預(yù)變量得到完整的 擬合模型；對(duì)于回歸分析模型，未考慮到兩兩之間