【正文】 年至2002 年也有酒店集中形成供應(yīng)。后在此基礎(chǔ)上，依托于王府井旺盛的商務(wù)和旅游資源，區(qū)域酒店市場(chǎng)得以進(jìn)一步發(fā)展。其中，五星級(jí)酒店 5 個(gè)，總客房數(shù)為 2,942 間，整體市場(chǎng)以四星級(jí)酒店為主，整體檔次略低于其它集中區(qū)。預(yù)計(jì)中關(guān) 村商務(wù)區(qū)迅速的發(fā)展將帶來(lái)區(qū)域商務(wù)需求的不斷增加。市場(chǎng)的供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在 20 07 年，預(yù)計(jì)年新增供應(yīng) 7,000 套。 供給面分析小結(jié)： ? 到目前為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)） 89 家，共向市場(chǎng)提供 35,596 套客房； ? 到 2020 年初，北京市預(yù)計(jì) 將 有 24 到 35 家優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)）投入使用，將向市場(chǎng)提供 約 10,00013,000 套 增量 客房； ? 2020 年至 2020 年期間，考慮到奧運(yùn)召開(kāi)和酒店建設(shè)周期，我們預(yù)計(jì) 0 0 10 年均無(wú)新的優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè) 落成 并投入使用 ； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計(jì)的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)供給如下表 所 示（基準(zhǔn)預(yù)測(cè)） ： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)基準(zhǔn)預(yù)測(cè) 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒 店房間數(shù) 35596 38442 41598 44958 44958 44958 44958 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 74 需求面分析 影響需求的因素 ? 對(duì)酒店物業(yè)的需求是由旅行推動(dòng)的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導(dǎo)致了對(duì)酒店物業(yè)的需求增加。 酒店需求的發(fā)展趨勢(shì) ? 觀光 旅游市場(chǎng)方面，北京是國(guó)內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來(lái)到北京旅游的國(guó)內(nèi)外游客更是快速增長(zhǎng)，其旅游收入也快速上升。 ? 商務(wù)旅游市場(chǎng)方面，中國(guó)連續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)吸引 超過(guò)8000 家外國(guó)企業(yè)在京設(shè)立代表處和分部； 中國(guó)作為目前世界發(fā)展速度最快的國(guó)家，將成為世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境 中的綠島。 ? 奧運(yùn)方面， 為了滿(mǎn)足 奧運(yùn)期間的 酒店緊張問(wèn)題 ，政府采取了三大措施促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵(lì)興建酒店物業(yè)，第二是對(duì)現(xiàn)有未評(píng)級(jí)酒店進(jìn)行檢查評(píng)級(jí)，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級(jí)，第三是升級(jí)現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。 ? 從客源市場(chǎng)的情況看，占總量 42%的主要客源市場(chǎng) (日本、韓國(guó)和美國(guó) )分別比 2020 年、 2002 年增長(zhǎng) %和 %；占總量17%的傳統(tǒng)客源市場(chǎng)（英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等歐洲國(guó)家）比 2020年增長(zhǎng) %,比 2002 年下降 %；占總量 15%的港澳臺(tái)客源市場(chǎng)分別 比前兩年增長(zhǎng) 46%和 %；占總量 9%的新興東南亞客源市場(chǎng)分別比前兩年增長(zhǎng) %和 %。 ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計(jì) 2020 年 至 2020 年境外人士入京旅行對(duì)北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù) 如下表示： 表 : 20202020 年境外人士入京旅行對(duì)優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬(wàn) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 境外旅游人數(shù) 337 362 389 440 484 532 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 308 估算占用房間 ?天 307 329 354 400 440 484 (2)境內(nèi)人士入京旅行帶動(dòng)的酒店需求預(yù)測(cè) ? 十年來(lái)，北京市接待 境內(nèi) 人士入京旅行 人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合平均增長(zhǎng)率超過(guò) 7%。 酒店入住率 ? 北京酒店的入住率水平同星級(jí)有很大的關(guān)系，近年來(lái)， 5 星級(jí)和 4 星級(jí)酒店的入住率基本在 67%68%和 70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 從入住率的區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看， 2002 年（這是一個(gè)對(duì)北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽(yáng)、東城、海淀、西城 5 星級(jí)酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢(shì)基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實(shí)力相當(dāng)。 ? 從上表分析來(lái)看，近年來(lái)北京 5 星級(jí)酒店平均入住率都超過(guò)60%（ 2020 年除外） ，高于全國(guó)平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 78 酒店房?jī)r(jià) ? 5 星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)在 1999 年達(dá)到 610 元 /天的低位后，逐步趨于上升， 2002 年達(dá)到 717 元 /天的 高點(diǎn) 水平，同期 4 星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)從 406 元 /平 方米上升到 459 元 /平方米。 ? 北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占 40％至 60％，而餐飲約占到 40％左右的水平，而且這一比例隨項(xiàng)目檔次的上升而上升。 圖 ： 實(shí)際入住率與回歸預(yù)測(cè) 入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020入住率 預(yù)測(cè)入住率 ? 我們將未來(lái)幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國(guó)內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預(yù)測(cè)的 20202020 年 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率如下： 圖 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測(cè) 2 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 綜合上兩種方法得出的結(jié)論，我們 可以看出， 正常情況下， 北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)將會(huì)維持一個(gè)良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，其入住率將會(huì)維持在 70%以上，在 08 年奧運(yùn)召開(kāi)后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應(yīng) 有限 （此報(bào)告中我們假定沒(méi)有新增供應(yīng)） ，我們預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不 但不會(huì)下跌，而且會(huì) 有較大幅度 上升。 ? 2020 年至 2020 年，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率 預(yù)計(jì)將保持目前的水準(zhǔn)；在 2020 年奧運(yùn)召開(kāi)時(shí)和奧運(yùn)召開(kāi)后兩年， 由于新增供應(yīng)非常有限， 北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會(huì)有較大上升 。 圖 ： 本項(xiàng)目所在區(qū) 域及周邊優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)入住率及租金情況 華潤(rùn)飯店75% ， 〉 500東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路姚家園路星火路青年路黃木杉路燕莎：四星： 60% ， 600五星： 80% ， 1050CBD ：四星： 60% ， 700五星： 80% ， 950 資料來(lái)源：漢博顧問(wèn) ? 從近幾年燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： ? 這兩個(gè)地區(qū)的價(jià)格和入住率要明顯高于其他區(qū)域同級(jí)別酒店物業(yè)； ? 燕莎地區(qū)的四星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 區(qū)域同級(jí)別酒店價(jià)格要低 100 元左右，而燕莎地區(qū)的五星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 地區(qū)高 100 元左右； ? 這兩區(qū)域 五星級(jí)酒店的入住率要明顯高于四星級(jí)酒店（ 80%vs60%） ， 這與北京市入住率 一般 規(guī)律正好相反，說(shuō)明 對(duì) 這一區(qū)域管理良好的 高檔 5 星級(jí)酒店需求 更為 旺盛 ，越高檔、越新的酒店 其市場(chǎng)表現(xiàn)越好 ； ? 這兩區(qū)域五星級(jí)酒店大都有國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與管理，并都取得優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從其平均超過(guò) 80%的入住率分析，這兩個(gè)區(qū)域的 5 星級(jí)酒店處于供不應(yīng)求的局面，特別是在需求旺季。 ? 在本案大型 商業(yè)中心 建好以后，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周邊配套服務(wù)最好的優(yōu)質(zhì)酒店， 加上 本案酒店的成本優(yōu)勢(shì)，我們相信本案酒店將會(huì)從上 CBD 和燕莎 區(qū)域 ，甚至整個(gè)北京市吸引 客人入住。 從目前的成交價(jià)格和入住率看，又恢復(fù)了正常水平（ 北京市平均水平）。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有酒店分析 本案選擇 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)僅有的優(yōu)質(zhì)酒店 —華潤(rùn)飯店作為案例分析的對(duì)象。 ? 2020 年華潤(rùn)飯店實(shí)際成 交 價(jià)格平均為 286 元 /間天，約為當(dāng)年市場(chǎng)平均的 67%，處于相當(dāng)?shù)偷乃?。而主要的供給將集中在 CBD、金融街和東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域，各個(gè)酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 ? 本 地塊并非 屬于 傳統(tǒng)的酒店集中 區(qū)，而相鄰近的 CBD 和燕莎區(qū)域卻集中了北京市最多的優(yōu)質(zhì)酒店 ，良好的交通、 CBD 的東擴(kuò)將逐漸 使得本案酒店能夠使本案酒店從 CBD 和燕莎區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店分流部分商務(wù)旅客 。 表 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店供需情況（間） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 優(yōu)質(zhì)酒店房間供應(yīng)數(shù) 38442 41598 44958 44958 44958 44958 圖 : 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測(cè) 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020