【正文】 年至2002 年也有酒店集中形成供應(yīng)。后在此基礎(chǔ)上，依托于王府井旺盛的商務(wù)和旅游資源，區(qū)域酒店市場得以進一步發(fā)展。其中，五星級酒店 5 個，總客房數(shù)為 2,942 間，整體市場以四星級酒店為主，整體檔次略低于其它集中區(qū)。預(yù)計中關(guān) 村商務(wù)區(qū)迅速的發(fā)展將帶來區(qū)域商務(wù)需求的不斷增加。市場的供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在 20 07 年，預(yù)計年新增供應(yīng) 7,000 套。 供給面分析小結(jié)： ? 到目前為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級） 89 家，共向市場提供 35,596 套客房； ? 到 2020 年初，北京市預(yù)計 將 有 24 到 35 家優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級）投入使用，將向市場提供 約 10,00013,000 套 增量 客房； ? 2020 年至 2020 年期間，考慮到奧運召開和酒店建設(shè)周期，我們預(yù)計 0 0 10 年均無新的優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè) 落成 并投入使用 ； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計的優(yōu)質(zhì)酒店市場供給如下表 所 示（基準(zhǔn)預(yù)測） ： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)基準(zhǔn)預(yù)測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒 店房間數(shù) 35596 38442 41598 44958 44958 44958 44958 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 74 需求面分析 影響需求的因素 ? 對酒店物業(yè)的需求是由旅行推動的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導(dǎo)致了對酒店物業(yè)的需求增加。 酒店需求的發(fā)展趨勢 ? 觀光 旅游市場方面，北京是國內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來到北京旅游的國內(nèi)外游客更是快速增長，其旅游收入也快速上升。 ? 商務(wù)旅游市場方面，中國連續(xù)十年的經(jīng)濟增長已經(jīng)吸引 超過8000 家外國企業(yè)在京設(shè)立代表處和分部； 中國作為目前世界發(fā)展速度最快的國家，將成為世界經(jīng)濟大環(huán)境 中的綠島。 ? 奧運方面， 為了滿足 奧運期間的 酒店緊張問題 ，政府采取了三大措施促進酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評級酒店進行檢查評級，對符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。 ? 從客源市場的情況看，占總量 42%的主要客源市場 (日本、韓國和美國 )分別比 2020 年、 2002 年增長 %和 %；占總量17%的傳統(tǒng)客源市場（英國、法國、德國等歐洲國家）比 2020年增長 %,比 2002 年下降 %；占總量 15%的港澳臺客源市場分別 比前兩年增長 46%和 %；占總量 9%的新興東南亞客源市場分別比前兩年增長 %和 %。 ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計 2020 年 至 2020 年境外人士入京旅行對北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù) 如下表示： 表 : 20202020 年境外人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 境外旅游人數(shù) 337 362 389 440 484 532 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 308 估算占用房間 ?天 307 329 354 400 440 484 (2)境內(nèi)人士入京旅行帶動的酒店需求預(yù)測 ? 十年來，北京市接待 境內(nèi) 人士入京旅行 人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復(fù)合平均增長率超過 7%。 酒店入住率 ? 北京酒店的入住率水平同星級有很大的關(guān)系，近年來， 5 星級和 4 星級酒店的入住率基本在 67%68%和 70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 從入住率的區(qū)域表現(xiàn)來看， 2002 年（這是一個對北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽、東城、海淀、西城 5 星級酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實力相當(dāng)。 ? 從上表分析來看，近年來北京 5 星級酒店平均入住率都超過60%（ 2020 年除外） ，高于全國平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 78 酒店房價 ? 5 星級酒店的平均房價在 1999 年達(dá)到 610 元 /天的低位后，逐步趨于上升， 2002 年達(dá)到 717 元 /天的 高點 水平，同期 4 星級酒店的平均房價從 406 元 /平 方米上升到 459 元 /平方米。 ? 北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占 40％至 60％，而餐飲約占到 40％左右的水平，而且這一比例隨項目檔次的上升而上升。 圖 ： 實際入住率與回歸預(yù)測 入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020入住率 預(yù)測入住率 ? 我們將未來幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量預(yù)測數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預(yù)測的 20202020 年 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率如下： 圖 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測 2 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 綜合上兩種方法得出的結(jié)論，我們 可以看出， 正常情況下， 北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場將會維持一個良好的市場表現(xiàn)，其入住率將會維持在 70%以上，在 08 年奧運召開后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應(yīng) 有限 （此報告中我們假定沒有新增供應(yīng)） ，我們預(yù)計奧運會后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不 但不會下跌，而且會 有較大幅度 上升。 ? 2020 年至 2020 年，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率 預(yù)計將保持目前的水準(zhǔn)；在 2020 年奧運召開時和奧運召開后兩年， 由于新增供應(yīng)非常有限， 北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會有較大上升 。 圖 ： 本項目所在區(qū) 域及周邊優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)入住率及租金情況 華潤飯店75% ， 〉 500東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽路朝陽北路姚家園路星火路青年路黃木杉路燕莎：四星： 60% ， 600五星： 80% ， 1050CBD ：四星： 60% ， 700五星： 80% ， 950 資料來源：漢博顧問 ? 從近幾年燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場表現(xiàn)來看，我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： ? 這兩個地區(qū)的價格和入住率要明顯高于其他區(qū)域同級別酒店物業(yè)； ? 燕莎地區(qū)的四星級酒店價格平均要比 CBD 區(qū)域同級別酒店價格要低 100 元左右，而燕莎地區(qū)的五星級酒店價格平均要比 CBD 地區(qū)高 100 元左右； ? 這兩區(qū)域 五星級酒店的入住率要明顯高于四星級酒店（ 80%vs60%） ， 這與北京市入住率 一般 規(guī)律正好相反，說明 對 這一區(qū)域管理良好的 高檔 5 星級酒店需求 更為 旺盛 ，越高檔、越新的酒店 其市場表現(xiàn)越好 ； ? 這兩區(qū)域五星級酒店大都有國際知名酒店管理集團參與管理，并都取得優(yōu)異的經(jīng)營業(yè)績，從其平均超過 80%的入住率分析，這兩個區(qū)域的 5 星級酒店處于供不應(yīng)求的局面，特別是在需求旺季。 ? 在本案大型 商業(yè)中心 建好以后，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周邊配套服務(wù)最好的優(yōu)質(zhì)酒店， 加上 本案酒店的成本優(yōu)勢，我們相信本案酒店將會從上 CBD 和燕莎 區(qū)域 ，甚至整個北京市吸引 客人入住。 從目前的成交價格和入住率看，又恢復(fù)了正常水平（ 北京市平均水平）。 項目周邊現(xiàn)有酒店分析 本案選擇 項目 區(qū)域內(nèi)僅有的優(yōu)質(zhì)酒店 —華潤飯店作為案例分析的對象。 ? 2020 年華潤飯店實際成 交 價格平均為 286 元 /間天，約為當(dāng)年市場平均的 67%，處于相當(dāng)?shù)偷乃?。而主要的供給將集中在 CBD、金融街和東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域，各個酒店集中區(qū)的地位將得到加強。 ? 本 地塊并非 屬于 傳統(tǒng)的酒店集中 區(qū)，而相鄰近的 CBD 和燕莎區(qū)域卻集中了北京市最多的優(yōu)質(zhì)酒店 ，良好的交通、 CBD 的東擴將逐漸 使得本案酒店能夠使本案酒店從 CBD 和燕莎區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店分流部分商務(wù)旅客 。 表 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店供需情況（間） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 優(yōu)質(zhì)酒店房間供應(yīng)數(shù) 38442 41598 44958 44958 44958 44958 圖 : 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020