【正文】 德勝科技苑 H 地塊 德勝門(mén)外大街 350 4 TBD 5 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 建國(guó)路 400 5 2020 6 嘉利來(lái)世界貿(mào)易中心 新源南路 400 5 2020 7 中關(guān)村西區(qū) 中關(guān)村西區(qū) 500 5 2020 8 金融街 B4區(qū) 西城區(qū)金融街B4區(qū) 400 5 2020 9 天圓廣場(chǎng)酒店 東城區(qū)北二環(huán)中軸路 400 5 2020 10 財(cái)富中心 朝陽(yáng)路 450 5 2020 11 世貿(mào)中心酒店 亞運(yùn)村北 500 5 2020 12 國(guó)貿(mào)中心三期 國(guó)貿(mào)橋西 600 5 2020 13 銀泰中心 大北窯橋西南 250 5 2020 14 華貿(mào)中心萬(wàn)豪酒店 西大望路 600 5 2020 15 華貿(mào)中心里茲卡爾頓酒店 西大望路 320 5 2020 16 當(dāng)代大廈 東二環(huán)路 TBD 5 2020 17 幸福一村 幸福一村 500 5 2020 18 北京國(guó)際金融會(huì)議中心 金融街 400 5 2020 19 金融街里茲卡爾頓 金融街 400 5 2020 20 金融街 B6區(qū) 金融街 100 5 2020 21 瑞城中心酒店 亮馬橋路 336 5 2020 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢服務(wù) 73 22 五棵松奧運(yùn)籃球館項(xiàng)目 五棵松籃球館 360 5 2020 23 奧運(yùn)村 奧運(yùn)村 600 5 2020 24 電視文化中心（ TVCC）工程 CBD 300 5 2020 合計(jì) 9362 資料來(lái)源：漢博顧問(wèn) ? 在 20202020 年，預(yù)計(jì)共有 5 星級(jí)酒店新增供應(yīng) 24 至 35 個(gè)（包括上述 24 家在建酒店） ，提供客房約 15,000 套， 到 2020年預(yù)計(jì)北京市 5 星級(jí)酒店將達(dá)到 110 家左 右。市場(chǎng)的供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在 20 07 年，預(yù)計(jì)年新增供應(yīng) 7,000 套。 ? 北京未來(lái)酒店供給的檔次將得到提升，包括里茲卡爾頓、萬(wàn)豪、凱悅在內(nèi)的國(guó)際頂 級(jí)酒店品牌將繼續(xù)推進(jìn)其開(kāi)業(yè)計(jì)劃，著名酒店品牌的入市預(yù)期將使得北京高檔酒店的市場(chǎng)更為國(guó)際化，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和對(duì)管理水平的依賴將更加明顯。 供給面分析小結(jié)： ? 到目前為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)） 89 家，共向市場(chǎng)提供 35,596 套客房； ? 到 2020 年初，北京市預(yù)計(jì) 將 有 24 到 35 家優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)）投入使用，將向市場(chǎng)提供 約 10,00013,000 套 增量 客房； ? 2020 年至 2020 年期間，考慮到奧運(yùn)召開(kāi)和酒店建設(shè)周期，我們預(yù)計(jì) 0 0 10 年均無(wú)新的優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè) 落成 并投入使用 ； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計(jì)的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)供給如下表 所 示（基準(zhǔn)預(yù)測(cè)） ： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)基準(zhǔn)預(yù)測(cè) 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒 店房間數(shù) 35596 38442 41598 44958 44958 44958 44958 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢服務(wù) 74 需求面分析 影響需求的因素 ? 對(duì)酒店物業(yè)的需求是由旅行推動(dòng)的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導(dǎo)致了對(duì)酒店物業(yè)的需求增加。 ? 影響滯留天數(shù)的主要因素是旅行活動(dòng)的目的，一般來(lái)講， 商務(wù)旅行的滯留天數(shù)要高于觀光旅行的滯留 天數(shù)，據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 海外旅游者的平均停留時(shí)間為 天，而國(guó)內(nèi)外省市旅游者的停留時(shí)間為 天。 酒店需求的發(fā)展趨勢(shì) ? 觀光 旅游市場(chǎng)方面，北京是國(guó)內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來(lái)到北京旅游的國(guó)內(nèi)外游客更是快速增長(zhǎng)，其旅游收入也快速上升。 中國(guó)（北京）悠久的歷史文化背景、穩(wěn)定的政治環(huán)境、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及與全世界大多數(shù)國(guó)家的關(guān)系穩(wěn)定等因素將促使國(guó)際游客來(lái)京旅游的持續(xù) 穩(wěn)定 增加 。 ? 商務(wù)旅游市場(chǎng)方面，中國(guó)連續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)吸引 超過(guò)8000 家外國(guó)企業(yè)在京設(shè)立代表處和分部； 中國(guó)作為目前世界發(fā)展速度最快的國(guó)家，將成為世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境 中的綠島。 ? 會(huì)議、展覽市場(chǎng)方面，基于北京的國(guó)際交流中心、文化中心和信息中心這樣的地位，使各類大型會(huì)議，國(guó)際會(huì)議甚至超大型的會(huì)議、展覽、活動(dòng)，在北京數(shù)量越來(lái)越多，規(guī)模越來(lái)越大，這樣也同樣形成了對(duì)飯店市場(chǎng)的一個(gè)重大的影響 ，各類經(jīng)濟(jì)論壇、高級(jí)會(huì)議、大型產(chǎn)品展示會(huì)等均在北京各大展館舉行，極大的推動(dòng)了北京酒店業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì) 3 星級(jí)以上的高檔酒店。 ? 奧運(yùn)方面， 為了滿足 奧運(yùn)期間的 酒店緊張問(wèn)題 ，政府采取了三大措施促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵(lì)興建酒店物業(yè)，第二是對(duì)現(xiàn)有未評(píng)級(jí)酒店進(jìn)行檢查評(píng)級(jí)，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級(jí)，第三是升級(jí)現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。 酒店需求的預(yù)測(cè) (1) 海外人士入京旅行帶動(dòng)的酒店需求預(yù)測(cè) 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢服務(wù) 75 ? 十年來(lái)，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合平均增長(zhǎng)率超過(guò) 9%。 ? 從客源市場(chǎng)的情況看，占總量 42%的主要客源市場(chǎng) (日本、韓國(guó)和美國(guó) )分別比 2020 年、 2002 年增長(zhǎng) %和 %；占總量17%的傳統(tǒng)客源市場(chǎng)（英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等歐洲國(guó)家）比 2020年增長(zhǎng) %,比 2002 年下降 %；占總量 15%的港澳臺(tái)客源市場(chǎng)分別 比前兩年增長(zhǎng) 46%和 %；占總量 9%的新興東南亞客源市場(chǎng)分別比前兩年增長(zhǎng) %和 %。 ? 據(jù)旅游部門(mén)預(yù)測(cè)， 20202020，北京接待海外旅游者人數(shù)將以年均 78%左右的幅度遞增 （我們?nèi)?%） ；預(yù)計(jì)到 2020 年，增幅會(huì)達(dá)到 13%，接待海外游客人數(shù)將達(dá)到 440 萬(wàn)人，舉辦奧運(yùn)會(huì)期間 (2020 年 7 月 8 月 )：預(yù)計(jì)的入境旅游者人數(shù)為 80 萬(wàn)人次 ,其中因奧運(yùn)會(huì)而額外增加 25 萬(wàn)人次；奧運(yùn)會(huì)后： 2020 年至2020 年仍將以 10%的速度增長(zhǎng)。 ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計(jì) 2020 年 至 2020 年境外人士入京旅行對(duì)北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù) 如下表示： 表 : 20202020 年境外人士入京旅行對(duì)優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬(wàn) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 境外旅游人數(shù) 337 362 389 440 484 532 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 308 估算占用房間 ?天 307 329 354 400 440 484 (2)境內(nèi)人士入京旅行帶動(dòng)的酒店需求預(yù)測(cè) ? 十年來(lái)，北京市接待 境內(nèi) 人士入京旅行 人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合平均增長(zhǎng)率超過(guò) 7%。 圖 ： 境內(nèi)旅客及旅游收入（ 19962002） 7 6 8 2 .9 98 2 2 0 .88731 926010186888512400115001100710048649304968 8 7 .74504 2 4 .5 33 9 1 .3 1359020004000600080001000012000140001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020020040060080010001200接待國(guó)內(nèi)人數(shù) ( 萬(wàn)人 ) 旅游收入（億元）資料來(lái)源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 據(jù)旅游部門(mén)預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)外地來(lái)京旅游人數(shù)在 2020 年以前將以年平均 56%的幅度遞增 （我們?nèi)?5%） ，預(yù)計(jì)到 2020 年，北京接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到 億人次。 酒店入住率 ? 北京酒店的入住率水平同星級(jí)有很大的關(guān)系，近年來(lái)， 5 星級(jí)和 4 星級(jí)酒店的入住率基本在 67%68%和 70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店 ( 5 星 )入住率走勢(shì)（ 19952020） 71%67%65%64% 64%71% 71%72%56%66%65%60%68% 68%67%52%50%55%60%65%70%75%1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20204 星級(jí)酒店入住率 5 星級(jí)酒店入住率資料來(lái)源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 總的來(lái)看， 5 星級(jí)酒店的入住率較 4 星級(jí)酒店穩(wěn)定。 ? 從入住