【正文】 率的區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看， 2002 年（這是一個(gè)對(duì)北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽(yáng)、東城、海淀、西城 5 星級(jí)酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢(shì)基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實(shí)力相當(dāng)。 ? 總體而言，北京市各行政區(qū)之間存在發(fā)展不平衡及規(guī)劃職能不同的區(qū)位差異，這差異在 4 星級(jí) 以上 酒店的入住率方面表現(xiàn)的更為明顯，這說(shuō)明越高檔的酒店越具有全市市場(chǎng)的影響力。 ? 從上表分析來(lái)看，近年來(lái)北京 5 星級(jí)酒店平均入住率都超過(guò)60%（ 2020 年除外） ，高于全國(guó)平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。各酒店入住率水平很大程度上取決于該酒店的檔次，知名度以及其設(shè)備設(shè)施情況，比如新建或者重新裝修的酒店入住率一般較高，而租金水平不是入住率的決定性因素。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 78 酒店房?jī)r(jià) ? 5 星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)在 1999 年達(dá)到 610 元 /天的低位后，逐步趨于上升， 2002 年達(dá)到 717 元 /天的 高點(diǎn) 水平，同期 4 星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)從 406 元 /平 方米上升到 459 元 /平方米。 ? 近年來(lái)，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店價(jià)格總體趨勢(shì)是穩(wěn)中有升， 2020 年由于 SARS 的影響，無(wú)論 4 星級(jí)酒店還是 5 星級(jí)酒店都有小幅回落，但幅度不大。 ? 北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占 40％至 60％，而餐飲約占到 40％左右的水平，而且這一比例隨項(xiàng)目檔次的上升而上升。 對(duì)未來(lái)優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)的 預(yù)測(cè) 我們用兩種方法來(lái)完成對(duì)未來(lái)北京優(yōu)質(zhì)酒店的入住率預(yù)測(cè)： 利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)酒店需求，加上我們統(tǒng)計(jì)估算出來(lái)的供應(yīng)量，可以推算出未來(lái)的入住率； 線(xiàn)性回歸預(yù)測(cè)：即把入住率對(duì)歷史海外人士入京旅行數(shù)據(jù)、國(guó)內(nèi)人士入京 旅行 人數(shù)、以及酒店供給 量 數(shù)據(jù)作線(xiàn)性回歸，得出優(yōu)質(zhì)酒店入住率的計(jì)算方程， 再利用未來(lái)的旅游人數(shù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和未來(lái)供應(yīng) 量 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)出未來(lái)優(yōu)質(zhì)酒店入住率。 圖 ： 實(shí)際入住率與回歸預(yù)測(cè) 入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020入住率 預(yù)測(cè)入住率 ? 我們將未來(lái)幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國(guó)內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預(yù)測(cè)的 20202020 年 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率如下： 圖 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測(cè) 2 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 綜合上兩種方法得出的結(jié)論，我們 可以看出， 正常情況下， 北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)將會(huì)維持一個(gè)良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，其入住率將會(huì)維持在 70%以上，在 08 年奧運(yùn)召開(kāi)后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應(yīng) 有限 （此報(bào)告中我們假定沒(méi)有新增供應(yīng)） ，我們預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不 但不會(huì)下跌，而且會(huì) 有較大幅度 上升。 市場(chǎng)表現(xiàn)分析小結(jié)： ? 近年來(lái)，北京 5 星級(jí)和 4 星級(jí)酒店的入住率基本在 67%68%和70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 2020 年至 2020 年，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率 預(yù)計(jì)將保持目前的水準(zhǔn)；在 2020 年奧運(yùn)召開(kāi)時(shí)和奧運(yùn)召開(kāi)后兩年， 由于新增供應(yīng)非常有限， 北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會(huì)有較大上升 。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 80 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)位分析 ? 本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)北路與青年路交界處，靠近建國(guó)門(mén) CBD 商圈和燕莎商圈， 新開(kāi)通的朝陽(yáng)北路直通東三四環(huán)，本項(xiàng)目 與 建國(guó)門(mén) CBD 商圈和燕莎商圈 只有約 1015 分鐘車(chē)程 。 圖 ： 本項(xiàng)目所在區(qū) 域及周邊優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)入住率及租金情況 華潤(rùn)飯店75% ， 〉 500東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路姚家園路星火路青年路黃木杉路燕莎：四星： 60% ， 600五星： 80% ， 1050CBD ：四星： 60% ， 700五星： 80% ， 950 資料來(lái)源：漢博顧問(wèn) ? 從近幾年燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： ? 這兩個(gè)地區(qū)的價(jià)格和入住率要明顯高于其他區(qū)域同級(jí)別酒店物業(yè)； ? 燕莎地區(qū)的四星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 區(qū)域同級(jí)別酒店價(jià)格要低 100 元左右，而燕莎地區(qū)的五星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 地區(qū)高 100 元左右； ? 這兩區(qū)域 五星級(jí)酒店的入住率要明顯高于四星級(jí)酒店（ 80%vs60%） ， 這與北京市入住率 一般 規(guī)律正好相反，說(shuō)明 對(duì) 這一區(qū)域管理良好的 高檔 5 星級(jí)酒店需求 更為 旺盛 ，越高檔、越新的酒店 其市場(chǎng)表現(xiàn)越好 ； ? 這兩區(qū)域五星級(jí)酒店大都有國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與管理，并都取得優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從其平均超過(guò) 80%的入住率分析，這兩個(gè)區(qū)域的 5 星級(jí)酒店處于供不應(yīng)求的局面，特別是在需求旺季。 本項(xiàng)目如建優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）將會(huì)在很大程度上是 從 CBD 區(qū)域和燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)酒店 分流部分 商務(wù)客源 作為本項(xiàng)目酒店物業(yè)的主要客戶(hù) 。 ? 在本案大型 商業(yè)中心 建好以后，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周邊配套服務(wù)最好的優(yōu)質(zhì)酒店， 加上 本案酒店的成本優(yōu)勢(shì)，我們相信本案酒店將會(huì)從上 CBD 和燕莎 區(qū)域 ，甚至整個(gè)北京市吸引 客人入住。其余 如 蓮花賓館、芙蓉賓館，京棉招待所 等酒店物業(yè) 規(guī)模和檔次太低，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)物業(yè)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)； ? 本區(qū)域內(nèi)的住邦 2000 項(xiàng)目里有一個(gè)為寫(xiě)字樓作配套的住邦 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 81 商務(wù)假 日酒店， 全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，但其 供 應(yīng) 量 只有 30 套 。 從目前的成交價(jià)格和入住率看，又恢復(fù)了正常水平（ 北京市平均水平）。 ? 我們預(yù)期本案酒店未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)將至少達(dá)到北京市的平均水平。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有酒店分析 本案選擇 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)僅有的優(yōu)質(zhì)酒店 —華潤(rùn)飯店作為案例分析的對(duì)象。 ? 華潤(rùn)飯店樓高 23 層，提供房間約 581 間（套）， 設(shè)有大型的中西餐廳，提供異國(guó)風(fēng)味濃郁的葡國(guó)菜肴和具有傳統(tǒng)風(fēng)味的粵菜；大型會(huì)議廳可舉辦千人宴會(huì)；設(shè)計(jì)獨(dú)特的劇場(chǎng)可容納近千人；飯店還設(shè)有酒吧、迪斯科舞廳、貴賓房，以及齊全的康樂(lè)設(shè)施，設(shè)有完善的世界預(yù)定中心網(wǎng)絡(luò)，旨在為國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融、貿(mào)易交往人員和游客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 ? 2020 年華潤(rùn)飯店實(shí)際成 交 價(jià)格平均為 286 元 /間天，約為當(dāng)年市場(chǎng)平均的 67%，處于相當(dāng)?shù)偷乃健? ? 華潤(rùn)飯店的客戶(hù)多為商務(wù)旅客，而酒店也以商務(wù)旅行客戶(hù)作為其主要的定位目標(biāo)，其吸引的國(guó)際旅客處于北京優(yōu)質(zhì) 酒店前五位，尤其是香港旅客，這可以歸功于其香港股東背景。而主要的供給將集中在 CBD、金融街和東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域，各個(gè)酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 ? 綜合考慮供給面和需求面的因素，預(yù)期未來(lái)幾年北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)保持穩(wěn)定，入住率和價(jià)位將基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì) （見(jiàn)表 和 圖 ） 。 ? 本 地塊并非 屬于 傳統(tǒng)的酒店集中 區(qū)，而相鄰近的 CBD 和燕莎區(qū)域卻集中了北京市最多的優(yōu)質(zhì)酒店 ，良好的交通、 CBD 的東擴(kuò)將逐漸 使得本案酒店能夠使本案酒店從 CBD 和燕莎區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店分流部分商務(wù)旅客 。 ? 本項(xiàng)目的大型商業(yè)中心將為本案酒店物業(yè)帶來(lái)大量的人氣和良好的綜合配套，本案酒店將可以以良好的配套服務(wù)、便利交通以及適中的價(jià)位分流 和吸引 CBD 和燕莎區(qū)域 、乃至全市 的商務(wù) 旅客 。 表 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店供需情況（間） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 優(yōu)質(zhì)酒店房間供應(yīng)數(shù) 38442 41598 44958 44958 44958 44958 圖 : 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測(cè) 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020