【正文】 ? 綜合考慮北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)供求量、未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)、本案區(qū)域的優(yōu)劣勢(shì)，我們初步認(rèn)為本地塊具備建設(shè)一個(gè)中小體量的 優(yōu)質(zhì) 星級(jí)酒店 的條件， 其未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)至少將達(dá)到北京市的平均水平 但要獲得 更 良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，酒店 的特色和管理水平將成為未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 ? 項(xiàng)目 區(qū)域及鄰近 周邊區(qū)域 4 星級(jí)及以上酒店市場(chǎng)的表現(xiàn) 優(yōu)于 全市的平均水平 ，特別是新建的 5 星級(jí)酒店均取得 更為突出 的市場(chǎng)表現(xiàn)。 ? 預(yù)期未來(lái)供給的上升，市場(chǎng)檔次的提升將加劇北京市高級(jí)酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而考慮到未來(lái)酒店顧客對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、 配套服務(wù)、 管理服務(wù)水平的更高要求，區(qū)位突出、 配套全面、 管理優(yōu)良的酒店將成為優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目。 ? 商務(wù)旅行者和旅游度假熱的升溫，預(yù)期將推動(dòng)北京酒店市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁發(fā)展， 2020 年奧運(yùn)會(huì)將使得北京更加開放，在旅游和商務(wù)旅行上更具吸引力。 表 ： 華潤(rùn)飯店 2020 價(jià)格表 單位：元 門市報(bào)價(jià) 電話預(yù)約價(jià)格 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 1200 368 行政豪華間 1400 458 豪華套間 2000 800 行政套間 3000 2000 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 83 小結(jié) ? 在 2020 年奧運(yùn)會(huì)以前，北京高檔酒店的供給將會(huì)有明顯的增加，預(yù)計(jì)供給高峰將出現(xiàn)在 20 2020 年。 但 華潤(rùn)飯店 2020 年的報(bào) 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 82 價(jià)上可以看出，華潤(rùn)飯店 的價(jià)格又恢復(fù)到正常水平，達(dá)到北京市平均水準(zhǔn)。 圖 ： 華潤(rùn)飯店 區(qū)位 圖 資料來(lái)源：漢博顧問 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年酒店的實(shí)際入住率為約為 71％，明顯高于當(dāng)年市場(chǎng)平均水準(zhǔn)的 56%。 華潤(rùn)飯店 ? 華潤(rùn)飯店 位于 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路 35 號(hào) ， 是由香港華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 1987 年與中國(guó)南 洋有限公司合資興建的具有國(guó)際水準(zhǔn)的四星級(jí)豪華飯店，并于 1992 年 5 月 6 日正式開始對(duì)外營(yíng)業(yè)， 2001年重新裝修 過(guò) 。當(dāng)然， 本案酒店 的未來(lái)市場(chǎng) 表現(xiàn) 最終 將依賴于項(xiàng)目自身的定位、 品質(zhì)和酒店管理水平。 ? 在大居住社區(qū)中建優(yōu)質(zhì)酒店不乏成功案例，其中同樣位于居住區(qū)的西四環(huán)世紀(jì)金源大飯店，由于其良好的配套服務(wù)、特色和管理就取得了不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 ? 從價(jià)格和入住率方面來(lái)看，區(qū)域內(nèi) 目前只有一家 華潤(rùn)飯店 ，并不具有代表性，其 2020 年的 入住率略高于全市平均水平（ 2020年的入住率為 71%，高于全市平均 56%的入住率），而價(jià)格則明顯偏低（ 2020 年實(shí)際平均房?jī)r(jià)為 286 元 /間天），僅為全市平均水平的 67％，以價(jià)格換市場(chǎng)的特征明顯 ，這也可能是 針對(duì)2020 年 SARS 突發(fā)的 應(yīng)急措施 ，這一年臨近的 CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店同樣出現(xiàn)價(jià)格 和入住率 的 較 大幅 度 下滑 。 ? 從供給方面來(lái)看， 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)酒店供給較少： ? 目前項(xiàng)目周邊區(qū)域只有一個(gè) 4 星級(jí)華潤(rùn)飯店。 本案到 CBD 和燕莎區(qū)域 1015 分鐘的車程以及良好的交通狀況，我們相信本案酒店 將會(huì)從上兩個(gè)區(qū)域分流部分商務(wù)客人入住，以減輕對(duì) CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店的需求壓力。 ? 由于本區(qū)域是一個(gè)典型的居住區(qū)，不是傳統(tǒng)的旅游區(qū)，其對(duì)觀光旅游客戶的滲透率有限，酒店未來(lái)的主流客戶群將是以商務(wù)旅客為主。 ? 由于其優(yōu)越的地理位置、成熟的配套和長(zhǎng)期積淀下來(lái)的 商務(wù)氛圍，燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn) 明顯高于其它城區(qū) （如下圖示） 。 ? 由于強(qiáng)勁需求 導(dǎo)致的高入住率 的支撐，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)北京市優(yōu)質(zhì)酒店價(jià)格也會(huì)保持穩(wěn)定。 ? 近年來(lái)，北京 5 星級(jí)和 4 星級(jí)酒店的價(jià)格基本在 700/間天 和450 元 /間天左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 由于受到強(qiáng)勁的需求支撐， 在沒有突發(fā)事件的情況下， 我們預(yù)計(jì) 2020 年至 2020 年間北京優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)的價(jià)格 至少 會(huì)維持在現(xiàn)有水平，不會(huì)有較大幅度波動(dòng)。 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 預(yù)測(cè)法 ? 根據(jù)對(duì)北京市 優(yōu)質(zhì) 酒店供應(yīng)和需求的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) （內(nèi)容見上部分章節(jié)） ，我們可以預(yù)測(cè)出 2020 年至 2020 年間的優(yōu)質(zhì)酒店 供求 數(shù)據(jù)，以及 入住率的數(shù)據(jù)，如下表示； 表 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）入住率預(yù)測(cè) 1（ 20202020） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 需求（ 萬(wàn) 間 ?天） 1093 1155 1221 1310 1396 1487 供給（ 萬(wàn) 間 ?天） 1403 1518 1641 1641 1641 1641 入住率 78% 76% 74% 80% 85% 91% 線性回歸預(yù)測(cè)法 ? 通過(guò)對(duì) 1995 年至 2020 年優(yōu)質(zhì)酒店入住率對(duì)歷史境外人士入京旅行人數(shù)、國(guó)內(nèi)人 士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量的回歸分析，我們得出以下方程式： 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 79 入住率 =（國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)） +（國(guó)外旅游人數(shù)）（優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量） + ? 回歸的 R2 高達(dá) ，實(shí)際入住率和方程式得出的預(yù)測(cè)入住率相當(dāng) 吻合 ，表明該模型可信度相當(dāng)高。 ? 朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)的酒店價(jià)格水平明顯高于其它城區(qū)，而由于項(xiàng)目老化等因素， 4 星級(jí)酒店朝陽(yáng)區(qū)均價(jià)低于東城區(qū)，而 5 星級(jí)酒店則相反。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）價(jià)格走勢(shì)（ 19952020） 947891 864719610670699 717 691528495439406449 461 459 425485010020030040050060070080090010001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20204 星級(jí)酒店價(jià)格 5 星級(jí)酒店價(jià)格資料來(lái)源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 目前三星級(jí)酒店的價(jià)格水平維持在 240280 元 /天的水平上，這一價(jià)格水平，從 1999 年至今基本維持不變，市場(chǎng)發(fā)展處于均衡的狀態(tài)。同入住率相反， 4 星級(jí)酒店的價(jià)格歷史走勢(shì)更具穩(wěn)定性。 ? 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，北京酒店入住率在每年各時(shí)段變動(dòng)較大，旺季為 4月份至 10 月份，淡季為 11 月份至次年 3 月份。 ? 星級(jí)酒店入住率呈現(xiàn)特征為：星級(jí)高，入住率高；規(guī)模大（單體客房數(shù)量多），入住率高。 ? 2020 年的酒店入住率受 SARS 這一短期因素的沖擊，較之 2002年，有較大回落，而對(duì)旅游依賴度較高的部分酒店，其下落幅度更高。而宣武、崇文及外圍郊區(qū) ，憑借個(gè)別項(xiàng)目的良好表現(xiàn)，入住率維持在 70％ 80%的較高水平。雖然目前略低于四星級(jí)酒店 45％。而同期 3 星級(jí)酒店的入住率則較低，約為 55％66％， 2 星級(jí)和 1 星級(jí)酒店的入住率更僅有 45％ 51％的水平。 ? 另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)資料，國(guó)內(nèi)旅行者中入住 5 星酒店的比例約為 3%，平均入住天數(shù)為 4 天 ，平均每人 占用酒店房間數(shù)取 間； ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計(jì) 2020 年至 2020 年境內(nèi)人士入京旅行人次如下表示： 表 : 20202020 年境內(nèi)人士入京旅行對(duì)優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬(wàn) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 13100 13755 14443 15165 15923 16719 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 393 估算占用房間 ?天 786 需求面分析小結(jié)： ? 由于宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭，我們預(yù)計(jì)北京的旅游市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，這將保證對(duì)北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)需求； ? 2020 奧運(yùn)召開將大大促進(jìn)對(duì)北京市優(yōu)質(zhì)酒店的需求； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計(jì)的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)需求如下表示（基準(zhǔn)預(yù)測(cè)）： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準(zhǔn)預(yù)測(cè) 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù)