【正文】 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 68 北京市場分析 供給面分析 存量總計 ? 在過去 20 年中，北京的酒店供給一直穩(wěn)步快速增長，從 1984年的 13,000 個房間上升到 2020 年 底 的 109,000 個房間，增長了近 10 倍。 從下圖可以看出， 88 年開始到 92 年是北京客房量增長的第一個高峰，年客房增長量最高達到 萬間。第二個高峰就是 2000、 2001 年，年客房增長量達到歷史最高 萬間。這兩個客房供應(yīng)量的高峰也反映出北京酒店業(yè)的發(fā)展曲線。 圖 ： 19842020 年北京星級酒店客房數(shù)統(tǒng)計 1 . 31 . 7 2 . 12 . 4 2 . 83 . 54 4 . 45 . 2 5 . 2 5 . 45 . 9 6 . 16 . 8 7 7 . 28 . 49 . 31 0 . 31 0 . 90246810121984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002客房量 資料來源：根 據(jù) 北京 旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 隨著 08 奧運的臨近，北京市的星級酒店建設(shè)工作一直在持續(xù)，其中星級酒店從 2001 年開始，年均增加數(shù)超過 100 家；到2020 年年底北京市星級酒店達到 614 家 。 表 ： 近年來北京旅游飯店供應(yīng)量統(tǒng)計表 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 北京旅游飯店數(shù) 456 家 554 家 622 家 659 家 客房間數(shù)（萬間） 新增旅游飯店數(shù) 98家 68家 37家 新增客房間數(shù)（萬間） 1 新增飯店平均規(guī)模（間 /家 ） 92 147 162 其中星級飯店間數(shù) 407家 506家 572家 614家 星級飯店數(shù)全國排名 第三位 第四位 第四位 未統(tǒng)計 資料來源：北京旅游統(tǒng)計年鑒 ? 在優(yōu)質(zhì)酒店方面，目前北京共有 89 家 5 星級酒店（含預(yù) 5 星），提供酒店房間約 35,596 間（套）。其中， 34 家五星級酒店提供客房約 16,607 間（套），而 55 家 4 星級酒店提供客房約 18,989 間（套）。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級）歷史供應(yīng)情況（ 19952020） 141751099314470109931562011586163671229917389122991823913603202141435820795149122062315417189891660705000100001500020000250003000035000400001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 20204 星級酒店房間數(shù) 5 星級酒店房間數(shù)資料來源： 根據(jù) 北京旅游統(tǒng)計年鑒 整理 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 69 存量 結(jié)構(gòu) ? 截止 2020 年底北京市共有旅游定點飯店 659 家，其中：星級飯店 614 家，未評星級 24 家，公寓 21 家。 ? 星級飯店中按企業(yè)類型劃分：國有和集體飯店 502 家，占%；三資飯店 60 家，占 %；個體飯店 52 家，占%。 ? 按星級劃分：五星級 34家，占 %；四星級 55 家，占 %；三星級 199 家，占 %；二星級 267 家，占 %；一星級60 家，占 %。 圖 : 2020 年底北京星級飯店構(gòu)成情況 5 星 , 5 . 5 4 %4 星 , 8 . 7 9 %3 星 , 3 2 . 4 1 %2 星 , 4 3 . 4 9 %1 星 , 9 . 7 7 % 資料來源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 從圖表分析來看，北 京一至三星級酒店 525 家，占總數(shù)的86%，高檔酒店 89 家，占總數(shù)的 14%，這種結(jié)構(gòu)比例比較合理。 ? 但據(jù)實地調(diào)研結(jié)果顯示，北京市酒店市場卻是各星級間區(qū)分模糊，檔次沒拉開，造成實際供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。主要反映在以下幾點： ? 同星級酒店服務(wù)水平參差不齊，沒有對應(yīng)星級的服務(wù)標(biāo)準，造成星級定位不準確。 ? 價格體系較混亂，沒有形成明確的高、中、低檔的價格差距。 ? 市場定位不清，主題酒店匱乏。很多酒店沒有明確的市場定位和經(jīng)營特色，商務(wù)型酒店和度假型酒店差別不大。 存量區(qū)位分布 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級） 主要集中區(qū) 資料來源：漢博顧問 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 70 ? 區(qū)域分布上，到 2020 年末，市六區(qū)共有 5 星級酒店（含預(yù) 5 星） 89 家，提供 35,596 間（套）。其中，朝陽區(qū)提供 供給13,369 套，海淀區(qū) 7827 套，東城區(qū) 7138 套，西城區(qū) 3113 套，分別占全市該類總供應(yīng)的 ％、 22％、 20％和 ％，區(qū)域集中趨勢十分明顯。 圖 ： 北京市優(yōu)質(zhì) （ 5 星級） 酒店區(qū)域分布 3117 178432 21 1 1 1 105101520253035朝陽 海淀 東城 西城 宣武 昌平 通州 密云 崇文 豐臺 順義 懷柔 大興 資料來源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 作為中國主要的旅游和商務(wù)旅行目的地，北京的酒店物業(yè)也多數(shù)針對以上不同需求而進行定位并提供服務(wù)。酒店的區(qū)位及其周 邊環(huán)境是決定其定位差異的主要因素。一般而言，商務(wù)酒店多位于亮馬橋至國貿(mào)橋之間的三環(huán)路區(qū)域，而旅游酒店則更多的集中于長安街、崇文門和王府井周邊。 ? 北京高檔酒店物業(yè)主要集中在以下地區(qū)： o 燕莎地區(qū) o 建國門 CBD 地區(qū) o 王府井地區(qū) o 北三環(huán)地區(qū) (1) 燕莎地區(qū) ? 燕莎地區(qū)最早的酒店是建于 1984 年的長城飯店，由于毗鄰使館區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早的一個地區(qū)。此處高級酒店聚集，地塊現(xiàn)有四、五星級酒店 11 個，總客房數(shù)為 5,422 個。其中，五星級酒店 4 個，總客房數(shù)為 2,639 間。 ? 燕莎地區(qū)地處第三使館區(qū)，毗鄰三環(huán) 和機場高速，位置優(yōu)越、交通方便。加之區(qū)域發(fā)展較早，投資管理更趨于國際化，如長江實業(yè)與京旅合作的五星級長城飯店等，區(qū)域酒店在北京高檔酒店市場上有較強的競爭實力。 ? 主要客源以來自于周邊商務(wù)區(qū)的大量商務(wù)需求為主，區(qū)域內(nèi)國際管理集團的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢和濃厚的涉外氛圍對外籍人士尤具吸引力。 表 ： 燕莎地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 北京麗都假日酒店 朝陽機場將臺路口 4 720 1984 北京海逸酒店 朝陽將臺西路 8號 4 370 1990 北京皇家大酒店 北三環(huán)東路甲 3號 4 362 1993 中旅大廈 北三環(huán)東路 2號 4 204 1995 國航萬麗酒店 霄云路 36 號 4 212 2020 漁陽飯店 新源西里中街 18 號 4 440 1992 亮馬河大廈 朝陽東三環(huán)北路 8號 4 478 1990 長城飯店 東三環(huán)北路 10 號 5 1,007 1984 昆侖飯店 朝陽區(qū)新源南路 2號 5 766 1989 凱賓斯基飯店 亮馬橋路 50 號 5 526 1992 希爾頓飯店 東三環(huán)東風(fēng)路 1號 5 340 1993 資料來源： 北京旅游統(tǒng)計年鑒 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 71 (2) 建國門－ CBD 地區(qū) ? 建國門－ CBD 最早 的酒店建設(shè)于 1982 年，是北京最早出現(xiàn)涉外高檔酒店的區(qū)域。地區(qū)現(xiàn)有四、五星級酒店 11 個，總客房數(shù)為 5,644 間。其中，五星級酒店 6 個，總客房數(shù)為 3,251 間，五星級酒店在區(qū)域高檔酒店市場中占據(jù)較大比例。 ? 該地區(qū)臨近日壇路使館區(qū)，一直以來是北京市最具代表性的商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟核心。目前由于北京市建設(shè) CBD 的規(guī)劃，該地區(qū)的地位更為突出。 ? 本地區(qū)作為北京商務(wù)中心區(qū)，存在大量的商務(wù)性需求，該類需求對酒