【導(dǎo)讀】在過(guò)去20年中，北京的酒店供給一直穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，從1984. 從下圖可以看出，88年開(kāi)始到92年是北京客房量增。長(zhǎng)的第一個(gè)高峰，年客房增長(zhǎng)量最高達(dá)到萬(wàn)間。這兩個(gè)客房供應(yīng)量的高峰也反映出北京酒店業(yè)的發(fā)展曲線。隨著08奧運(yùn)的臨近，北京市的星級(jí)酒店建設(shè)工作一直在持續(xù)，2020年年底北京市星級(jí)酒店達(dá)到614家。在優(yōu)質(zhì)酒店方面，目前北京共有89家4、5星級(jí)酒店（含預(yù)。截止2020年底北京市共有旅游定點(diǎn)飯店659家，其中：星級(jí)飯。店614家，未評(píng)星級(jí)24家，公寓21家。從圖表分析來(lái)看，北京一至三星級(jí)酒店525家，占總數(shù)的。但據(jù)實(shí)地調(diào)研結(jié)果顯示，北京市酒店市場(chǎng)卻是各星級(jí)間區(qū)分模。糊，檔次沒(méi)拉開(kāi)，造成實(shí)際供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。數(shù)針對(duì)以上不同需求而進(jìn)行定位并提供服務(wù)。周邊環(huán)境是決定其定位差異的主要因素。區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早的一個(gè)地區(qū)。燕莎地區(qū)地處第三使館區(qū)，毗鄰三環(huán)和機(jī)場(chǎng)高速，位置優(yōu)越、建國(guó)門(mén)－CBD最早的酒店建設(shè)于1982年，是北京最早出現(xiàn)涉

　　

【正文】 80 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)位分析 ? 本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)北路與青年路交界處，靠近建國(guó)門(mén) CBD 商圈和燕莎商圈， 新開(kāi)通的朝陽(yáng)北路直通東三四環(huán)，本項(xiàng)目 與 建國(guó)門(mén) CBD 商圈和燕莎商圈 只有約 1015 分鐘車(chē)程 。 ? 由于其優(yōu)越的地理位置、成熟的配套和長(zhǎng)期積淀下來(lái)的 商務(wù)氛圍，燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn) 明顯高于其它城區(qū) （如下圖示） 。 圖 ： 本項(xiàng)目所在區(qū) 域及周邊優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)入住率及租金情況 華潤(rùn)飯店75% ， 〉 500東三環(huán)東四環(huán)東五環(huán)京通快速路朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路姚家園路星火路青年路黃木杉路燕莎：四星： 60% ， 600五星： 80% ， 1050CBD ：四星： 60% ， 700五星： 80% ， 950 資料來(lái)源：漢博顧問(wèn) ? 從近幾年燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： ? 這兩個(gè)地區(qū)的價(jià)格和入住率要明顯高于其他區(qū)域同級(jí)別酒店物業(yè)； ? 燕莎地區(qū)的四星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 區(qū)域同級(jí)別酒店價(jià)格要低 100 元左右，而燕莎地區(qū)的五星級(jí)酒店價(jià)格平均要比 CBD 地區(qū)高 100 元左右； ? 這兩區(qū)域 五星級(jí)酒店的入住率要明顯高于四星級(jí)酒店（ 80%vs60%） ， 這與北京市入住率 一般 規(guī)律正好相反，說(shuō)明 對(duì) 這一區(qū)域管理良好的 高檔 5 星級(jí)酒店需求 更為 旺盛 ，越高檔、越新的酒店 其市場(chǎng)表現(xiàn)越好 ； ? 這兩區(qū)域五星級(jí)酒店大都有國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與管理，并都取得優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從其平均超過(guò) 80%的入住率分析，這兩個(gè)區(qū)域的 5 星級(jí)酒店處于供不應(yīng)求的局面，特別是在需求旺季。 ? 由于本區(qū)域是一個(gè)典型的居住區(qū)，不是傳統(tǒng)的旅游區(qū)，其對(duì)觀光旅游客戶(hù)的滲透率有限，酒店未來(lái)的主流客戶(hù)群將是以商務(wù)旅客為主。 本項(xiàng)目如建優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）將會(huì)在很大程度上是 從 CBD 區(qū)域和燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)酒店 分流部分 商務(wù)客源 作為本項(xiàng)目酒店物業(yè)的主要客戶(hù) 。 本案到 CBD 和燕莎區(qū)域 1015 分鐘的車(chē)程以及良好的交通狀況，我們相信本案酒店 將會(huì)從上兩個(gè)區(qū)域分流部分商務(wù)客人入住，以減輕對(duì) CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店的需求壓力。 ? 在本案大型 商業(yè)中心 建好以后，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周邊配套服務(wù)最好的優(yōu)質(zhì)酒店， 加上 本案酒店的成本優(yōu)勢(shì)，我們相信本案酒店將會(huì)從上 CBD 和燕莎 區(qū)域 ，甚至整個(gè)北京市吸引 客人入住。 ? 從供給方面來(lái)看， 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)酒店供給較少： ? 目前項(xiàng)目周邊區(qū)域只有一個(gè) 4 星級(jí)華潤(rùn)飯店。其余 如 蓮花賓館、芙蓉賓館，京棉招待所 等酒店物業(yè) 規(guī)模和檔次太低，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)物業(yè)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)； ? 本區(qū)域內(nèi)的住邦 2000 項(xiàng)目里有一個(gè)為寫(xiě)字樓作配套的住邦 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 81 商務(wù)假 日酒店， 全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，但其 供 應(yīng) 量 只有 30 套 。 ? 從價(jià)格和入住率方面來(lái)看，區(qū)域內(nèi) 目前只有一家 華潤(rùn)飯店 ，并不具有代表性，其 2020 年的 入住率略高于全市平均水平（ 2020年的入住率為 71%，高于全市平均 56%的入住率），而價(jià)格則明顯偏低（ 2020 年實(shí)際平均房?jī)r(jià)為 286 元 /間天），僅為全市平均水平的 67％，以?xún)r(jià)格換市場(chǎng)的特征明顯 ，這也可能是 針對(duì)2020 年 SARS 突發(fā)的 應(yīng)急措施 ，這一年臨近的 CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店同樣出現(xiàn)價(jià)格 和入住率 的 較 大幅 度 下滑 。 從目前的成交價(jià)格和入住率看，又恢復(fù)了正常水平（ 北京市平均水平）。 ? 在大居住社區(qū)中建優(yōu)質(zhì)酒店不乏成功案例，其中同樣位于居住區(qū)的西四環(huán)世紀(jì)金源大飯店，由于其良好的配套服務(wù)、特色和管理就取得了不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 ? 我們預(yù)期本案酒店未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)將至少達(dá)到北京市的平均水平。當(dāng)然， 本案酒店 的未來(lái)市場(chǎng) 表現(xiàn) 最終 將依賴(lài)于項(xiàng)目自身的定位、 品質(zhì)和酒店管理水平。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有酒店分析 本案選擇 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)僅有的優(yōu)質(zhì)酒店 —華潤(rùn)飯店作為案例分析的對(duì)象。 華潤(rùn)飯店 ? 華潤(rùn)飯店 位于 朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路 35 號(hào) ， 是由香港華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司 1987 年與中國(guó)南 洋有限公司合資興建的具有國(guó)際水準(zhǔn)的四星級(jí)豪華飯店，并于 1992 年 5 月 6 日正式開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)， 2001年重新裝修 過(guò) 。 ? 華潤(rùn)飯店樓高 23 層，提供房間約 581 間（套）， 設(shè)有大型的中西餐廳，提供異國(guó)風(fēng)味濃郁的葡國(guó)菜肴和具有傳統(tǒng)風(fēng)味的粵菜；大型會(huì)議廳可舉辦千人宴會(huì)；設(shè)計(jì)獨(dú)特的劇場(chǎng)可容納近千人；飯店還設(shè)有酒吧、迪斯科舞廳、貴賓房，以及齊全的康樂(lè)設(shè)施，設(shè)有完善的世界預(yù)定中心網(wǎng)絡(luò)，旨在為國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融、貿(mào)易交往人員和游客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 圖 ： 華潤(rùn)飯店 區(qū)位 圖 資料來(lái)源：漢博顧問(wèn) ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年酒店的實(shí)際入住率為約為 71％，明顯高于當(dāng)年市場(chǎng)平均水準(zhǔn)的 56%。 ? 2020 年華潤(rùn)飯店實(shí)際成 交 價(jià)格平均為 286 元 /間天，約為當(dāng)年市場(chǎng)平均的 67%，處于相當(dāng)?shù)偷乃健?但 華潤(rùn)飯店 2020 年的報(bào) 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 82 價(jià)上可以看出，華潤(rùn)飯店 的價(jià)格又恢復(fù)到正常水平，達(dá)到北京市平均水準(zhǔn)。 ? 華潤(rùn)飯店的客戶(hù)多為商務(wù)旅客，而酒店也以商務(wù)旅行客戶(hù)作為其主要的定位目標(biāo)，其吸引的國(guó)際旅客處于北京優(yōu)質(zhì) 酒店前五位，尤其是香港旅客，這可以歸功于其香港股東背景。 表 ： 華潤(rùn)飯店 2020 價(jià)格表 單位：元 門(mén)市報(bào)價(jià) 電話(huà)預(yù)約價(jià)格 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 1200 368 行政豪華間 1400 458 豪華套間 2000 800 行政套間 3000 2000 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù) 83 小結(jié) ? 在 2020 年奧運(yùn)會(huì)以前，北京高檔酒店的供給將會(huì)有明顯的增加，預(yù)計(jì)供給高峰將出現(xiàn)在 20 2020 年。而主要的供給將集中在 CBD、金融街和東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域，各個(gè)酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 ? 商務(wù)旅行者和旅游度假熱的升溫，預(yù)期將推動(dòng)北京酒店市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁發(fā)展， 2020 年奧運(yùn)會(huì)將使得北京更加開(kāi)放，在旅游和商務(wù)旅行上更具吸引力。 ? 綜合考慮供給面和需求面的因素，預(yù)期未來(lái)幾年北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)保持穩(wěn)定，入住率和價(jià)位將基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì) （見(jiàn)表 和 圖 ） 。 ? 預(yù)期未來(lái)供給的上升，市場(chǎng)檔次的提升將加劇北京市高級(jí)酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而考慮到未來(lái)酒店顧客對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、 配套服務(wù)、 管理服務(wù)水平的更高要求，區(qū)位突出、 配套全面、 管理優(yōu)良的酒店將成為優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目。 ? 本 地塊并非 屬于 傳統(tǒng)的酒店集中 區(qū)，而相鄰近的 CBD 和燕莎區(qū)域卻集中了北京市最多的優(yōu)質(zhì)酒店 ，良好的交通、 CBD 的東擴(kuò)將逐漸 使得本案酒店能夠使本案酒店從 CBD 和燕莎區(qū)域優(yōu)質(zhì)酒店分流部分商務(wù)旅客 。 ? 項(xiàng)目 區(qū)域及鄰近 周邊區(qū)域 4 星級(jí)及以上酒店市場(chǎng)的表現(xiàn) 優(yōu)于 全市的平均水平 ，特別是新建的 5 星級(jí)酒店均取得 更為突出 的市場(chǎng)表現(xiàn)。 ? 本項(xiàng)目的大型商業(yè)中心將為本案酒店物業(yè)帶來(lái)大量的人氣和良好的綜合配套，本案酒店將可以以良好的配套服務(wù)、便利交通以及適中的價(jià)位分流 和吸引 CBD 和燕莎區(qū)域 、乃至全市 的商務(wù) 旅客 。 ? 綜合考慮北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)供求量、未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)、本案區(qū)域的優(yōu)劣勢(shì)，我們初步認(rèn)為本地塊具備建設(shè)一個(gè)中小體量的 優(yōu)質(zhì) 星級(jí)酒店 的條件， 其未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)至少將達(dá)到北京市的平均水平 但要獲得 更 良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，酒店 的特色和管理水平將成為未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 表 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店供需情況（間） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 優(yōu)質(zhì)酒店房間供應(yīng)數(shù) 38442 41598 44958 44958 44958 44958 圖 : 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測(cè) 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020