【正文】 測 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 75 ? 十年來，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復合平均增長率超過 9%。 ? 北京未來酒店供給的檔次將得到提升，包括里茲卡爾頓、萬豪、凱悅在內(nèi)的國際頂 級酒店品牌將繼續(xù)推進其開業(yè)計劃，著名酒店品牌的入市預期將使得北京高檔酒店的市場更為國際化，而市場競爭的加劇和對管理水平的依賴將更加明顯。其中，五星級酒店 7 家，總客房數(shù)為3,356 間，地區(qū)酒店整體水平較高，項目規(guī)模較小。酒店的區(qū)位及其周 邊環(huán)境是決定其定位差異的主要因素。這兩個客房供應量的高峰也反映出北京酒店業(yè)的發(fā)展曲線。主要反映在以下幾點： ? 同星級酒店服務(wù)水平參差不齊，沒有對應星級的服務(wù)標準，造成星級定位不準確。地區(qū)現(xiàn)有四、五星級酒店 11 個，總客房數(shù)為 5,644 間。 ? 區(qū)域酒店的主要客戶包括京西旅游 帶來的旅游需求和區(qū)域各個科研、學校、部門系統(tǒng)帶來 的 差旅、會議需求。 2020 年奧運的成功舉辦更將會把北京的旅游業(yè)推向一個新的層次。 ? 另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國家旅游局統(tǒng)計資料，國內(nèi)旅行者中入住 5 星酒店的比例約為 3%，平均入住天數(shù)為 4 天 ，平均每人 占用酒店房間數(shù)取 間； ? 基于上述假設(shè)，我們預計 2020 年至 2020 年境內(nèi)人士入京旅行人次如下表示： 表 : 20202020 年境內(nèi)人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 國內(nèi)旅游人數(shù) 13100 13755 14443 15165 15923 16719 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 393 估算占用房間 ?天 786 需求面分析小結(jié)： ? 由于宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭，我們預計北京的旅游市場將保持穩(wěn)定增長勢頭，這將保證對北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場需求； ? 2020 奧運召開將大大促進對北京市優(yōu)質(zhì)酒店的需求； ? 2020 年至 2020 年，我們預計的優(yōu)質(zhì)酒店市場需求如下表示（基準預測）： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準預測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 77 市場表現(xiàn)分析 酒店市場供應和 需求相互作用的結(jié)果反映出來的就是酒店的入住率和成交價，而入住率又是其中主要的先導市場指標， 我們主要從酒店入住率和價格兩方面來分析北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場的市場表現(xiàn)。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）價格走勢（ 19952020） 947891 864719610670699 717 691528495439406449 461 459 425485010020030040050060070080090010001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20204 星級酒店價格 5 星級酒店價格資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 目前三星級酒店的價格水平維持在 240280 元 /天的水平上，這一價格水平，從 1999 年至今基本維持不變，市場發(fā)展處于均衡的狀態(tài)。 本案到 CBD 和燕莎區(qū)域 1015 分鐘的車程以及良好的交通狀況，我們相信本案酒店 將會從上兩個區(qū)域分流部分商務(wù)客人入住，以減輕對 CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店的需求壓力。 表 ： 華潤飯店 2020 價格表 單位：元 門市報價 電話預約價格 豪華標準間 1200 368 行政豪華間 1400 458 豪華套間 2000 800 行政套間 3000 2000 資料來源：實地調(diào)研 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 83 小結(jié) ? 在 2020 年奧運會以前，北京高檔酒店的供給將會有明顯的增加，預計供給高峰將出現(xiàn)在 20 2020 年。 ? 商務(wù)旅行者和旅游度假熱的升溫，預期將推動北京酒店市場需求的強勁發(fā)展， 2020 年奧運會將使得北京更加開放，在旅游和商務(wù)旅行上更具吸引力。 ? 從供給方面來看， 項目 區(qū)域內(nèi)酒店供給較少： ? 目前項目周邊區(qū)域只有一個 4 星級華潤飯店。 ? 朝陽區(qū)和東城區(qū)的酒店價格水平明顯高于其它城區(qū)，而由于項目老化等因素， 4 星級酒店朝陽區(qū)均價低于東城區(qū)，而 5 星級酒店則相反。而同期 3 星級酒店的入住率則較低，約為 55％66％， 2 星級和 1 星級酒店的入住率更僅有 45％ 51％的水平。將會有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國的首都北京發(fā)生。 表 ： 北三環(huán)地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 天鴻科苑大酒店 海淀知春路 25 號 4 394 2001 燕山大酒店 海淀路甲 38 號 4 218 1989 友誼賓館 白石橋路 3號 4 1,753 1954 德寶飯店 西城區(qū)德寶新園 22 號 4 206 1994 中苑賓館 西直門外高粱橋斜街 18 號 4 415 1990 翠宮飯店 知春路 5 361 1998 香格里拉飯店 紫竹院路 29 號 5 657 1987 西苑飯店 三里河 路 1號 5 650 1954 新世紀飯店 首體南路 6號 5 720 1992 世紀金源大酒店 海淀區(qū)板井路 69 號 5 554 2002 資料來源： 北京市旅游統(tǒng)計年鑒 未來供應狀況 ? 目前， 北京市 可查在建 5 星級酒店項目 24 個，預計在 2020年底可向市場提供約 10,000 套客房；其中，預計 5 星級酒店項目 超過 20 個，提供客房約 9,250 套，占未來新增供應的 90％以上。 ? 該地區(qū)臨近日壇路使館區(qū)，一直以來是北京市最具代表性的商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟核心。 ? 市場定位不清，主題酒店匱乏。 從下圖可以看出， 88 年開始到 92 年是北京客房量增長的第一個高峰，年客房增長量最高達到 萬間。其中，朝陽區(qū)提供 供給13,369 套，海淀區(qū) 7827 套，東城區(qū) 7138 套，西城區(qū) 3113 套，分別占全市該類總供應的 ％、 22％、 20％和 ％，區(qū)域集中趨勢十分明顯。 表 ： 建國門－ CBD 地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 建國飯店 朝陽建外大街 5號 4 467 1982 京倫飯店 朝陽建外大街 3號 4 656 1984 國貿(mào)飯店 朝陽建外大街 1號 4 552 1989 賽特飯店 朝陽建外大街 22 號 4 294 1991 凱萊大酒店 朝陽建外南大街 2號 4 424 1992 京廣新世界飯店 呼家樓 5 446 1990 嘉里中心酒店 光華路 1號 5 487 2000 中國大飯店 建外大街 1號 5 716 1990 長富宮飯店 建外大街 26 號 5 336 1990 國際俱樂部酒店 朝外大街 21 號 5 273 1997 國際飯店 建內(nèi)大街 9號 5 993 1991 資料來源： 北京市旅游統(tǒng)計年鑒 (3) 王府井地區(qū) ? 王府井地區(qū)的酒店多數(shù)建于 1988 至 1993 年，而 1999 年至2002 年也有酒店集中形成供應。市場的供應高峰將出現(xiàn)在 20 07 年，預計年新增供應 7,000 套。 ? 奧運方面， 為了滿足 奧運期間的 酒店緊張問題 ，政府采取了三大措施促進酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評級酒店進行檢查評級，對符合標準的酒店授予相應的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。 ? 從入住率的區(qū)域表現(xiàn)來看， 2002 年（這是一個對北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽、東城、海淀、西城 5 星級酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實力相當。 圖 ： 實際入住率與回歸預測 入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020入住率 預測入住率 ? 我們將未來幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應量預測數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預測的