【正文】 73 22 五棵松奧運(yùn)籃球館項(xiàng)目 五棵松籃球館 360 5 2020 23 奧運(yùn)村 奧運(yùn)村 600 5 2020 24 電視文化中心（ TVCC）工程 CBD 300 5 2020 合計(jì) 9362 資料來源：漢博顧問 ? 在 20202020 年，預(yù)計(jì)共有 5 星級(jí)酒店新增供應(yīng) 24 至 35 個(gè)（包括上述 24 家在建酒店） ，提供客房約 15,000 套， 到 2020年預(yù)計(jì)北京市 5 星級(jí)酒店將達(dá)到 110 家左 右。就發(fā)展前景來看，由于該地區(qū)交通較為不便，酒店的商務(wù)發(fā)展空間較小。目前由于北京市建設(shè) CBD 的規(guī)劃，該地區(qū)的地位更為突出。其中，五星級(jí)酒店 4 個(gè)，總客房數(shù)為 2,639 間。很多酒店沒有明確的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色，商務(wù)型酒店和度假型酒店差別不大。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)）歷史供應(yīng)情況（ 19952020） 141751099314470109931562011586163671229917389122991823913603202141435820795149122062315417189891660705000100001500020000250003000035000400001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 20204 星級(jí)酒店房間數(shù) 5 星級(jí)酒店房間數(shù)資料來源： 根據(jù) 北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 整理 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 69 存量 結(jié)構(gòu) ? 截止 2020 年底北京市共有旅游定點(diǎn)飯店 659 家，其中：星級(jí)飯店 614 家，未評(píng)星級(jí) 24 家，公寓 21 家。 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 68 北京市場(chǎng)分析 供給面分析 存量總計(jì) ? 在過去 20 年中，北京的酒店供給一直穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，從 1984年的 13,000 個(gè)房間上升到 2020 年 底 的 109,000 個(gè)房間，增長(zhǎng)了近 10 倍。 ? 星級(jí)飯店中按企業(yè)類型劃分：國(guó)有和集體飯店 502 家，占%；三資飯店 60 家，占 %；個(gè)體飯店 52 家，占%。 存量區(qū)位分布 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)） 主要集中區(qū) 資料來源：漢博顧問 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 70 ? 區(qū)域分布上，到 2020 年末，市六區(qū)共有 5 星級(jí)酒店（含預(yù) 5 星） 89 家，提供 35,596 間（套）。 ? 燕莎地區(qū)地處第三使館區(qū)，毗鄰三環(huán) 和機(jī)場(chǎng)高速，位置優(yōu)越、交通方便。 ? 本地區(qū)作為北京商務(wù)中心區(qū)，存在大量的商務(wù)性需求，該類需求對(duì)酒店的位置、環(huán)境、商務(wù)娛樂設(shè)施、服務(wù)水平等因素都具有較高要求，這推動(dòng)了區(qū)域酒店向高檔化、國(guó)際化、高價(jià)位的方向發(fā)展 且在全市具有很強(qiáng)的商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。 表 ： 王府井地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級(jí) 客房 開業(yè)時(shí)間 北京飯店 長(zhǎng)安街 33 號(hào) 5 881 1900 貴賓樓飯店 東長(zhǎng)安街 35 號(hào) 5 217 1989 王府飯店 金魚胡同 8號(hào) 5 536 1989 皇冠假日酒店 王府井大街 48 號(hào) 5 382 1991 華僑大廈 王府井大街 2號(hào) 5 401 1992 天倫王朝飯店 王府井大街 50 號(hào) 5 408 1990 東方君悅酒店 東單與王府井大街 5 531 2001 和平賓館 王府井金魚胡同 3號(hào) 4 344 1988 首都大酒店 前門東大街 3號(hào) 4 322 1992 好苑建國(guó)酒店 建國(guó)門內(nèi)大街 19 號(hào) 4 393 1999 北方佳苑飯店 王府井大街 2181號(hào) 4 202 2001 王府井大飯店 王府井大街 57 號(hào) 4 348 1995 資料來源： 北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 72 (4) 北三環(huán)地區(qū) ? 北三環(huán)地區(qū)主要指西直門外大街以北中關(guān)村周邊區(qū)域，目前該區(qū)域共有四、五星級(jí)酒店 10 個(gè)，總客房數(shù) 5,928 個(gè)。 表 ： 2020 年北京星級(jí)酒店目標(biāo)數(shù)量 星級(jí) 數(shù)量 5 40 4 70 3 230 2 260 1 200 合計(jì) 800 ? 預(yù)計(jì)未來 4 年內(nèi)的新增供應(yīng)將達(dá)到已有市場(chǎng)存量的 42％，年均增長(zhǎng) 達(dá)到 ％以上。 ? 除了上述常規(guī)性影響因素外，還有一點(diǎn)值得關(guān)注的影響因素是08 北京奧運(yùn)的召開，屆時(shí)會(huì)有大批記者、 工作人員、 觀光者涌入北京 ，這將會(huì)大大推動(dòng)北京市的酒店需求 。在各類展會(huì)期間，北京各大鄰近展會(huì)的高檔酒店都出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 基于 2020 年的基數(shù)和上述增長(zhǎng)率，我們可以估計(jì)出境外人士入京旅行的人次，另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)資料，入境旅游者中入住 5 星酒店的比例約為 70%， 平均入住天數(shù)為 天 ，平均每個(gè)境外人士占用酒店房間數(shù)取 間 。雖然目前略低于四星級(jí)酒店 45％。 ? 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，北京酒店入住率在每年各時(shí)段變動(dòng)較大，旺季為 4月份至 10 月份，淡季為 11 月份至次年 3 月份。 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 預(yù)測(cè)法 ? 根據(jù)對(duì)北京市 優(yōu)質(zhì) 酒店供應(yīng)和需求的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) （內(nèi)容見上部分章節(jié)） ，我們可以預(yù)測(cè)出 2020 年至 2020 年間的優(yōu)質(zhì)酒店 供求 數(shù)據(jù)，以及 入住率的數(shù)據(jù)，如下表示； 表 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）入住率預(yù)測(cè) 1（ 20202020） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 需求（ 萬 間 ?天） 1093 1155 1221 1310 1396 1487 供給（ 萬 間 ?天） 1403 1518 1641 1641 1641 1641 入住率 78% 76% 74% 80% 85% 91% 線性回歸預(yù)測(cè)法 ? 通過對(duì) 1995 年至 2020 年優(yōu)質(zhì)酒店入住率對(duì)歷史境外人士入京旅行人數(shù)、國(guó)內(nèi)人 士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量的回歸分析，我們得出以下方程式： 酒店物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 79 入住率 =（國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)） +（國(guó)外旅游人數(shù)）（優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量） + ? 回歸的 R2 高達(dá) ，實(shí)際入住率和方程式得出的預(yù)測(cè)入住率相當(dāng) 吻合 ，表明該模型可信度相當(dāng)高。 ? 由于其優(yōu)越的地理位置、成熟的配套和長(zhǎng)期積淀下來的 商務(wù)氛圍，燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn) 明顯高于其它城區(qū) （如下圖示） 。 ? 從價(jià)格和入住率方面來看，區(qū)域內(nèi) 目前只有一家 華潤(rùn)飯店 ，并不具有代表性，其 2020 年的 入住率略高于全市平均水平（ 2020年的入住率為 71%，高于全市平均 56%的入住率），而價(jià)格則明顯偏低（ 2020 年實(shí)際平均房?jī)r(jià)為 286 元 /間天），僅為全市平均水平的 67％，以價(jià)格換市場(chǎng)的特征明顯 ，這也可能是 針對(duì)2020 年 SARS 突發(fā)的 應(yīng)急措施 ，這一年臨近的 CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店同樣出現(xiàn)價(jià)格 和入住率 的 較 大幅 度 下滑 。 圖 ： 華潤(rùn)飯店 區(qū)位 圖 資料來源：漢博顧問 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年酒店的實(shí)際入住率為約為 71％，明顯高于當(dāng)年市場(chǎng)平均水準(zhǔn)的 56%。 ? 預(yù)期未來供給的上升，市場(chǎng)檔次的提升將加劇北京市高級(jí)酒店市場(chǎng)的